一月份的地产销售下降了34%。这就不难解释为什么广州，上海，江苏慢慢打开限购了。为什么要稳一线地产。因为底下各省市，基本指不上了。
2024年1月，国内房地产继续承压，市场预期支撑不足、需求及购买力低迷、整体保持低位运行。1月，TOP100房企仅实现销售操盘金额2350.6亿元，同比降低34.2%，环比降低47.9%，单月业绩规模创近年新低。
一月份只有一个元旦节。也没有影响地产销售的不利因素。开局下降了超过了30%。这个力度还是有点大的。地产销售如此。宏观数据就很清楚了。宏观数据不强，股市走成这个样子。也很好解释了。
其实股市最大的问题就是地产。其他的都是小问题。只要地产数据能往上走。股市很多问题都会消除。昨天地产股因数据重挫。今天同样可能会跌下来。。。详细交流参考核心文章吧
2024年1月，国内房地产继续承压，市场预期支撑不足、需求及购买力低迷、整体保持低位运行。1月，TOP100房企仅实现销售操盘金额2350.6亿元，同比降低34.2%，环比降低47.9%，单月业绩规模创近年新低。
一月份只有一个元旦节。也没有影响地产销售的不利因素。开局下降了超过了30%。这个力度还是有点大的。地产销售如此。宏观数据就很清楚了。宏观数据不强，股市走成这个样子。也很好解释了。
其实股市最大的问题就是地产。其他的都是小问题。只要地产数据能往上走。股市很多问题都会消除。昨天地产股因数据重挫。今天同样可能会跌下来。。。详细交流参考核心文章吧
王荣芳：京印国际中心产品端和客户端的结合
2023年12月28日－29日，中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会在北京富力万丽酒店举办。年会由北京市投资促进服务中心、北京商务中心区管理委员会、全联房地产商会指导，全联房地产商会写字楼分会、首都会展（集团）有限公司、房讯网FUNXUN联合主办。
在"解构：写字楼的运营管理与资产管理"为主题的圆桌对话环节，特邀戴德梁行中国资本市场总经理刘兵担任主持，国贸物业酒店管理有限公司总经理魏凯、北京中海地产商业管理公司副总经理张存理、大家保险大家置业副总经理杨宽、京印国际中心总经理王荣芳展开了思想的交流与碰撞，通过对写字楼运营管理与资产管理的讨论交流，来找寻出行业在过去一年的新模式、新玩法、新案例。
以下是全联房地产商会写字楼分会副会长、京印国际中心副总经理王荣芳女士在圆桌对话环节的发言实录：
京印国际中心是今年9月份刚刚入市，虽然是外资操盘是从2020年的时候收购的，其实那个时候正好在疫情的初期，可能当初的时候也没有料到市场会是现在这样的情况。但是，从外资的投资人和我们项目现场的操盘团队来讲，还是对我们持有的两个物业，包括鼎好项目、京印国际中心还是付出了很多的心血。
今天在这个论坛，其实像我本人是运营管理的小学生，刚才魏凯总、中海的张总、华贸的郝总都分享了很多写字楼运营管理的经验。其实我们在整个运作过程当中，在这两个项目运作过程当中我概括一下，主要是一个产品端和最终客户端的结合。
京印国际中心从9月19号入市到现在，我们确实签了一个将近两万平米的大租户，因为之前跟客户有一个保密协议，所以我们没有在所有的公开场合去进行发布。但是它整个企业的背景也比较清楚，是国网集团下面的一家大企业。
从整个京印国际中心操盘过程中，我们主要结合了产品端和客户端。我们这个项目其实是一个城市更新的项目，是一个旧改，2005年建成时叫大康鞋城，南二环一个鞋类批发市场。2011年首都功能疏解之后，又改造成了越秀城，都因为经营管理和产业跟目前的发展不太匹配，所以2019年这个项目就关停闲置了。我们在2020年收购的时候，拿下来之后，做了周围的产业定位的分析，我们决定把它改成一个高品质的写字楼。谈不上我们当时有多么想把这个楼做成一个什么样的产业IP，但是我们调研了项目所处的丰台区以及相关的客户的问询来看，我们认为这个项目周边可能还是能够承接到比较大型的国央企的类型的客户。项目的体量，地上地下一块是大概14万平方米，但是项目高12层，每层的平面非常大，一万多平米，四个防火分区。
所以，我们拿到这样一个旧改的产品之后，发现它与传统写字楼的产品差异非常大。其实，我们做旧改有的时候有一个情怀在里面，就是好像凤凰涅盘。我们能把这样一个过时的产品让它重新在新的市场上绽放。所以拿到这个项目之后，我们做过很多调研和分析，在之前的产品端，我们也请了境外的GMP设计师来进行操刀，把我们每一层的平面做成跟客户能够更加衔接、接近的设计，所以我们当时从设计初期，我们就留给了在东侧，就是某一个独栋下面留了一个企业独栋的产品，这是一方面。
另外一方面，我们考虑到写字楼这里除了其他硬件以外，还有核心采光的需求。原来都是商业，我们知道商业并不需要采光，进深也比较深。我们怎么样把原来项目的劣势改为更好的符合写字楼定位的产品？我们大胆地做了一个尝试，除了现有的中庭以外，在建筑的两个角部做了大胆的改造，做了光之灵眸，就是让太阳的光线从建筑的两个角部在白天的某一个时刻，光线正好交汇中庭，这样可以让未来入驻在写字楼的企业客户能够感受到光之向上的精神。这是我们在产品端之前所做的一些工作。
当然，我们除了预留独栋之外，我们的产品的灵活性也非常大，能够承接各种面积范围的客户，这是当时在产品端我们结合它现有的情况所做的一些调整。
在客户端，客户端其实今年我感触比较深。我们从9月份入市之后，确实也有很多客户来现场看。其实周边的客户有两个分级化的特点，可能也跟我们本身这个产品特征有关系。一个是大面积的客户。在代理圈给我们反馈的信息，就是如果客户需求面积超过一万平米以后，那么他们都会去推我们的项目，认为我们这个项目有这样独到的特点，能够给这种大面积的客户提供他们所必须的产品的特征。一个是小面积的客户。我们给面积端做了一个区分，可能在500平到1000平米左右，这类型的客户会比较多，这类型的客户怎么去满足他们的需求呢？其实刚才国贸的魏凯总也提到，我们做拎包入住服务。因为我们当时定位的时候，没有想到客户对拎包入住的需求这么大，在承接到这么多客户的问询之后，我们马上启动了拎包入住的做法，所以我们的小面积客户现在目前基本上来看房之后，成交也会非常快，就是我们有现成的产品，就可以直接入住。
从客户端来讲，其实很多不同的客户都有很多特别的需求。我们在整个跟客户沟通的过程当中，我们团队也是在结合客户的不同需求下，给客户进行匹配。这里面其实提到大客户，大客户其实现在有很多特别的要求，比如说员餐、配套的车位、独立的大堂、独立的入口、独立的电梯、独立的LOGO标识，这都是我们之前在产品端的时候都预留了这些条件。而且未来我们对于新的大客户，依然有这些类型的条件可以提供，这样就为我们在接下来的市场当中能够承接这类型的客户做好准备。针对于我们现在问询的大小客户的两端，我们都能给他们提供这类型的服务，那我们就能够在这个市场上取得一定的成果。
其实在小客户这里边，我们在服务上也做了一些特别的共享的区域。我们在其中某一层做了一个in客厅，它具备共享会议、共享路演、共享论坛，包括你有私域的招待或者是茶室，我们都给这种小客户免费使用的服务。在对于承接小客户这部分来说，我们有一个理念是，现在市场经济环境不太好，所以大家在租赁的时候其实不仅仅看租金是算整个租赁办公室搬迁的总成本。比如说是退租的成本，要恢复装修，还要来到新的职场，要做新的装修，然后再加上租金，所以我们在给每一个客户提供服务的时候，我们都是提供全链条的服务，让客户能够在最有效的成本里面去拿到最好的写字楼产品。而且我们给自己的定位也比较清晰，就是我们不可能打造像国贸或者是像华贸这么高的租金，我们量身定制，我们希望能够选择到我们那里的客户，能够享受到最优性价比的服务。
这是我们目前在做的工作，也希望在2024年充满不确定性的年份里面，我们跟大家共同去迎接挑战。
来 源： 房讯网
2023年12月28日－29日，中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会在北京富力万丽酒店举办。年会由北京市投资促进服务中心、北京商务中心区管理委员会、全联房地产商会指导，全联房地产商会写字楼分会、首都会展（集团）有限公司、房讯网FUNXUN联合主办。
在"解构：写字楼的运营管理与资产管理"为主题的圆桌对话环节，特邀戴德梁行中国资本市场总经理刘兵担任主持，国贸物业酒店管理有限公司总经理魏凯、北京中海地产商业管理公司副总经理张存理、大家保险大家置业副总经理杨宽、京印国际中心总经理王荣芳展开了思想的交流与碰撞，通过对写字楼运营管理与资产管理的讨论交流，来找寻出行业在过去一年的新模式、新玩法、新案例。
以下是全联房地产商会写字楼分会副会长、京印国际中心副总经理王荣芳女士在圆桌对话环节的发言实录：
京印国际中心是今年9月份刚刚入市，虽然是外资操盘是从2020年的时候收购的，其实那个时候正好在疫情的初期，可能当初的时候也没有料到市场会是现在这样的情况。但是，从外资的投资人和我们项目现场的操盘团队来讲，还是对我们持有的两个物业，包括鼎好项目、京印国际中心还是付出了很多的心血。
今天在这个论坛，其实像我本人是运营管理的小学生，刚才魏凯总、中海的张总、华贸的郝总都分享了很多写字楼运营管理的经验。其实我们在整个运作过程当中，在这两个项目运作过程当中我概括一下，主要是一个产品端和最终客户端的结合。
京印国际中心从9月19号入市到现在，我们确实签了一个将近两万平米的大租户，因为之前跟客户有一个保密协议，所以我们没有在所有的公开场合去进行发布。但是它整个企业的背景也比较清楚，是国网集团下面的一家大企业。
从整个京印国际中心操盘过程中，我们主要结合了产品端和客户端。我们这个项目其实是一个城市更新的项目，是一个旧改，2005年建成时叫大康鞋城，南二环一个鞋类批发市场。2011年首都功能疏解之后，又改造成了越秀城，都因为经营管理和产业跟目前的发展不太匹配，所以2019年这个项目就关停闲置了。我们在2020年收购的时候，拿下来之后，做了周围的产业定位的分析，我们决定把它改成一个高品质的写字楼。谈不上我们当时有多么想把这个楼做成一个什么样的产业IP，但是我们调研了项目所处的丰台区以及相关的客户的问询来看，我们认为这个项目周边可能还是能够承接到比较大型的国央企的类型的客户。项目的体量，地上地下一块是大概14万平方米，但是项目高12层，每层的平面非常大，一万多平米，四个防火分区。
所以，我们拿到这样一个旧改的产品之后，发现它与传统写字楼的产品差异非常大。其实，我们做旧改有的时候有一个情怀在里面，就是好像凤凰涅盘。我们能把这样一个过时的产品让它重新在新的市场上绽放。所以拿到这个项目之后，我们做过很多调研和分析，在之前的产品端，我们也请了境外的GMP设计师来进行操刀，把我们每一层的平面做成跟客户能够更加衔接、接近的设计，所以我们当时从设计初期，我们就留给了在东侧，就是某一个独栋下面留了一个企业独栋的产品，这是一方面。
另外一方面，我们考虑到写字楼这里除了其他硬件以外，还有核心采光的需求。原来都是商业，我们知道商业并不需要采光，进深也比较深。我们怎么样把原来项目的劣势改为更好的符合写字楼定位的产品？我们大胆地做了一个尝试，除了现有的中庭以外，在建筑的两个角部做了大胆的改造，做了光之灵眸，就是让太阳的光线从建筑的两个角部在白天的某一个时刻，光线正好交汇中庭，这样可以让未来入驻在写字楼的企业客户能够感受到光之向上的精神。这是我们在产品端之前所做的一些工作。
当然，我们除了预留独栋之外，我们的产品的灵活性也非常大，能够承接各种面积范围的客户，这是当时在产品端我们结合它现有的情况所做的一些调整。
在客户端，客户端其实今年我感触比较深。我们从9月份入市之后，确实也有很多客户来现场看。其实周边的客户有两个分级化的特点，可能也跟我们本身这个产品特征有关系。一个是大面积的客户。在代理圈给我们反馈的信息，就是如果客户需求面积超过一万平米以后，那么他们都会去推我们的项目，认为我们这个项目有这样独到的特点，能够给这种大面积的客户提供他们所必须的产品的特征。一个是小面积的客户。我们给面积端做了一个区分，可能在500平到1000平米左右，这类型的客户会比较多，这类型的客户怎么去满足他们的需求呢？其实刚才国贸的魏凯总也提到，我们做拎包入住服务。因为我们当时定位的时候，没有想到客户对拎包入住的需求这么大，在承接到这么多客户的问询之后，我们马上启动了拎包入住的做法，所以我们的小面积客户现在目前基本上来看房之后，成交也会非常快，就是我们有现成的产品，就可以直接入住。
从客户端来讲，其实很多不同的客户都有很多特别的需求。我们在整个跟客户沟通的过程当中，我们团队也是在结合客户的不同需求下，给客户进行匹配。这里面其实提到大客户，大客户其实现在有很多特别的要求，比如说员餐、配套的车位、独立的大堂、独立的入口、独立的电梯、独立的LOGO标识，这都是我们之前在产品端的时候都预留了这些条件。而且未来我们对于新的大客户，依然有这些类型的条件可以提供，这样就为我们在接下来的市场当中能够承接这类型的客户做好准备。针对于我们现在问询的大小客户的两端，我们都能给他们提供这类型的服务，那我们就能够在这个市场上取得一定的成果。
其实在小客户这里边，我们在服务上也做了一些特别的共享的区域。我们在其中某一层做了一个in客厅，它具备共享会议、共享路演、共享论坛，包括你有私域的招待或者是茶室，我们都给这种小客户免费使用的服务。在对于承接小客户这部分来说，我们有一个理念是，现在市场经济环境不太好，所以大家在租赁的时候其实不仅仅看租金是算整个租赁办公室搬迁的总成本。比如说是退租的成本，要恢复装修，还要来到新的职场，要做新的装修，然后再加上租金，所以我们在给每一个客户提供服务的时候，我们都是提供全链条的服务，让客户能够在最有效的成本里面去拿到最好的写字楼产品。而且我们给自己的定位也比较清晰，就是我们不可能打造像国贸或者是像华贸这么高的租金，我们量身定制，我们希望能够选择到我们那里的客户，能够享受到最优性价比的服务。
这是我们目前在做的工作，也希望在2024年充满不确定性的年份里面，我们跟大家共同去迎接挑战。
来 源： 房讯网
股市下跌的感悟
本轮股市下跌上证指数已经从3700下跌到2700点左右，跌幅25%左右，创业板指数从3500下跌到1500点左右，科创板从1600下降到700点左右，跌幅均超过50%了，跌幅不可谓不大，对广大股民的杀伤力很大，一时间，网络上广大散户同胞怨声载道，矛头纷纷指向管理层、上市公司股东、中介机构及推荐上市的券商 。客观的讲，这轮股市下跌有以下几大因素综合造成的：1.经济下滑预期，宏观层面，中国经济在经历了30年的高速发展期以后，由于多重原因造成国内需求严重不足，这里包括有房价处于高位，销售大幅减少，以房地产为支柱产业拉动国民经济难以为继、国际经济大环境形势严峻，外贸增长乏力，再加上经济本身固有的运行周期的客观规律等等。需求不足导致制造业产能大幅过剩，制造业企业盈利普遍下滑，内卷严重，市场各方参与者普遍对上市公司业绩缺乏信心。2注册制下的新股发行，客观的说新股发行实行注册制是国际通行的新股发行方法，从其他国家的实践来看，一般并不会引起股市的大幅下滑，为什么在网络上会引起如此多的抱怨，个人认为根本问题是对证券违法没有严刑峻法来保证注册制的正确推行。在公司上市以后对公司个人股东巨大的经济利益面前，出现各种财务造假、上市欺诈的行为应该是可以预见的，管理层应以严刑峻法来提高上市公司股东的违法成本，而这一点正是国内股市所缺乏的，不断曝光的上市公司造假的案例严重挫伤股市投资者的积极性。3.新股上市价格扭曲，定价机制不科学，这轮下跌的重灾区主要是创业板、科创板下的一些中小市值公司，这从这类股票指数已经腰斩得到证明。这些股票很多是近阶段上市的公司股票，这些公司的发行价和当日开盘价多定的很高，发行市盈率普遍高于行业市盈率，高于100倍并不少见，不知道保荐机构定价的依据为何，像微软、苹果这样世界级别的科技公司一般市盈率也只有20-30倍，高溢价的股票上市以后必然引起大股东的大幅减持，导致公司股价一路下滑，开盘价就是历史最高价的屡见不鲜，让人不理解的是这种股票在发行和上市过程中还会受到有专业素养的各种机构的大肆吹捧，引导散户购买，不过最可悲的是还有更多的散户确实在踊跃购买。
上述原因有些是经济固有的，每一经济体无法回避的，只能靠时间换空间来度过，如经济周期等等，有些原因是需要管理层、机构引起重视的，共同制定更符合国内证券市场实际的法律、规章或者是行业准则来约束市场各方参与者，保证投资者的利益不受侵犯。作为证券市场的参与者，广大的个人投资者就是所谓的散户是否也应该从这次股市下跌中得到什么教训呢，个人认为主要是投资理念的转变，为什么定价如此离谱的公司上市以后还得到广大散户的追捧，除了一些不良媒体的故意引导以外，散户本身股票投机思维严重是最根本的原因，在本轮下跌中，以银行为主的所谓大盘蓝筹跌幅均低于中小市值股票，一些高分红率的股票还一度收到市场的追捧。散户追捧爆炒到高位的股票，无非是两种情形，一种是啥也不了解，跟着股评专家炒股，这种就只能建议以后要多对专家的业务能力，特别是道德修养有所了解，然后才能跟风操作。另一种也知道这是在投机炒作，并不想长期持有股票，只是对自己操盘能力特别有信心，认为自己可以坐上庄家抬的轿子，在股价高位时成功逃顶，那怕是知道定价明显偏高的新股，照样跟风炒作。不错，这种操作方法在股市横盘或上涨过程中或许能赢钱，但是赢的只是小钱，一旦遇上股灾级别的下跌时，不仅会把你所有的盈利抹去，大部分时间还会搭上你的本金，当然目前市场上能够做到买入持有的股票并不多，但不容易找出并不可以成为你购买股价远远高于其实际价值股票 的理由。要理解注册制下的股市，劣质的上市公司绝不像以往一样有“壳资源”的价值，真真有价值的是优质的上市公司，他们才是创造财富的资源。
本轮股市下跌上证指数已经从3700下跌到2700点左右，跌幅25%左右，创业板指数从3500下跌到1500点左右，科创板从1600下降到700点左右，跌幅均超过50%了，跌幅不可谓不大，对广大股民的杀伤力很大，一时间，网络上广大散户同胞怨声载道，矛头纷纷指向管理层、上市公司股东、中介机构及推荐上市的券商 。客观的讲，这轮股市下跌有以下几大因素综合造成的：1.经济下滑预期，宏观层面，中国经济在经历了30年的高速发展期以后，由于多重原因造成国内需求严重不足，这里包括有房价处于高位，销售大幅减少，以房地产为支柱产业拉动国民经济难以为继、国际经济大环境形势严峻，外贸增长乏力，再加上经济本身固有的运行周期的客观规律等等。需求不足导致制造业产能大幅过剩，制造业企业盈利普遍下滑，内卷严重，市场各方参与者普遍对上市公司业绩缺乏信心。2注册制下的新股发行，客观的说新股发行实行注册制是国际通行的新股发行方法，从其他国家的实践来看，一般并不会引起股市的大幅下滑，为什么在网络上会引起如此多的抱怨，个人认为根本问题是对证券违法没有严刑峻法来保证注册制的正确推行。在公司上市以后对公司个人股东巨大的经济利益面前，出现各种财务造假、上市欺诈的行为应该是可以预见的，管理层应以严刑峻法来提高上市公司股东的违法成本，而这一点正是国内股市所缺乏的，不断曝光的上市公司造假的案例严重挫伤股市投资者的积极性。3.新股上市价格扭曲，定价机制不科学，这轮下跌的重灾区主要是创业板、科创板下的一些中小市值公司，这从这类股票指数已经腰斩得到证明。这些股票很多是近阶段上市的公司股票，这些公司的发行价和当日开盘价多定的很高，发行市盈率普遍高于行业市盈率，高于100倍并不少见，不知道保荐机构定价的依据为何，像微软、苹果这样世界级别的科技公司一般市盈率也只有20-30倍，高溢价的股票上市以后必然引起大股东的大幅减持，导致公司股价一路下滑，开盘价就是历史最高价的屡见不鲜，让人不理解的是这种股票在发行和上市过程中还会受到有专业素养的各种机构的大肆吹捧，引导散户购买，不过最可悲的是还有更多的散户确实在踊跃购买。
上述原因有些是经济固有的，每一经济体无法回避的，只能靠时间换空间来度过，如经济周期等等，有些原因是需要管理层、机构引起重视的，共同制定更符合国内证券市场实际的法律、规章或者是行业准则来约束市场各方参与者，保证投资者的利益不受侵犯。作为证券市场的参与者，广大的个人投资者就是所谓的散户是否也应该从这次股市下跌中得到什么教训呢，个人认为主要是投资理念的转变，为什么定价如此离谱的公司上市以后还得到广大散户的追捧，除了一些不良媒体的故意引导以外，散户本身股票投机思维严重是最根本的原因，在本轮下跌中，以银行为主的所谓大盘蓝筹跌幅均低于中小市值股票，一些高分红率的股票还一度收到市场的追捧。散户追捧爆炒到高位的股票，无非是两种情形，一种是啥也不了解，跟着股评专家炒股，这种就只能建议以后要多对专家的业务能力，特别是道德修养有所了解，然后才能跟风操作。另一种也知道这是在投机炒作，并不想长期持有股票，只是对自己操盘能力特别有信心，认为自己可以坐上庄家抬的轿子，在股价高位时成功逃顶，那怕是知道定价明显偏高的新股，照样跟风炒作。不错，这种操作方法在股市横盘或上涨过程中或许能赢钱，但是赢的只是小钱，一旦遇上股灾级别的下跌时，不仅会把你所有的盈利抹去，大部分时间还会搭上你的本金，当然目前市场上能够做到买入持有的股票并不多，但不容易找出并不可以成为你购买股价远远高于其实际价值股票 的理由。要理解注册制下的股市，劣质的上市公司绝不像以往一样有“壳资源”的价值，真真有价值的是优质的上市公司，他们才是创造财富的资源。
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