深圳买房❗2023年四月份住宅新房浅评
1⃣️南山开云府：现楼地铁口，可以和隔壁宸湾做对比，也可以等等深业云海湾(小道消息5五月份上市)
2⃣️宝安：
新安云邸：跟玖玖颂阁(现楼)项目很接近
固戍和荣西湾：小面积门槛低
沙井云海臻府：会展湾海洋新城，类比会展湾雍境旁，刚需盘
松岗璟荟名庭：地铁有点远
光明三个盘：深业云筑13号线加持南山方便些，刚需三件套过得去，深铁瑞城二期>金地峰境誉府三期
3⃣️福田：
安托山海德园A区，准备分数名额和
佳兆业佳园可以跟金地环湾城，中洲湾迎海看看
新天石厦铭苑，展厅样板已开，回迁户比例高
4⃣️罗湖京基天韵府50平小面积难得
龙华红山深业颐樾府78平亲民，门槛低
观澜合正在龙华上班可以考虑
5⃣️龙岗：
大运星龙园【大运yyds的盘优>劣】
坂田信义君御山汇珑花Y，租赁房比较多，信义的品质和项目可以肯定！
中心城：静安府可以看看周边二手
横岗名居山河里，竞品很多
6⃣️坪山：
龙田传承启元70平 3房得房点赞
天健和悦府/华润紫樾府预算百个可以看看，接受位置的话
#详情微信zhaocming2015添加备注（业务类型+姓名+联系电话）##深圳生活##深圳楼市##深圳房价##深圳##深圳买房##楼盘动态##房地产##房产曝光台##深圳#
1⃣️南山开云府：现楼地铁口，可以和隔壁宸湾做对比，也可以等等深业云海湾(小道消息5五月份上市)
2⃣️宝安：
新安云邸：跟玖玖颂阁(现楼)项目很接近
固戍和荣西湾：小面积门槛低
沙井云海臻府：会展湾海洋新城，类比会展湾雍境旁，刚需盘
松岗璟荟名庭：地铁有点远
光明三个盘：深业云筑13号线加持南山方便些，刚需三件套过得去，深铁瑞城二期>金地峰境誉府三期
3⃣️福田：
安托山海德园A区，准备分数名额和
佳兆业佳园可以跟金地环湾城，中洲湾迎海看看
新天石厦铭苑，展厅样板已开，回迁户比例高
4⃣️罗湖京基天韵府50平小面积难得
龙华红山深业颐樾府78平亲民，门槛低
观澜合正在龙华上班可以考虑
5⃣️龙岗：
大运星龙园【大运yyds的盘优>劣】
坂田信义君御山汇珑花Y，租赁房比较多，信义的品质和项目可以肯定！
中心城：静安府可以看看周边二手
横岗名居山河里，竞品很多
6⃣️坪山：
龙田传承启元70平 3房得房点赞
天健和悦府/华润紫樾府预算百个可以看看，接受位置的话
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最短1天成交！深圳这批业主正在飞速卖房！
不知道大家有没有发现——
楼市有热度的时候，深圳业主比买家更嗨
上周，房地产中介协会的数据显示，深圳最新的二手在售房源数量已经达到了4.7万，相比一月初的时候多了1.3万。
所以，要说谁最想深圳楼市回暖？
那必然是急着抛售的深圳业主啊。
但是，市场经济讲究的是物以稀为贵。
房子多了，竞争大了，也可能会出现一个问题：
房源踩踏、大多数的房子想卖都卖不出去！
最近我在贝壳平台上盘点深圳的二手成交案例的时候，发现市场上确实出现了两极分化。
有的房源，业主挂了500多天，差不多两年了房子还卖不出去；
有的房源，业主挂出来一天就被秒了！
我甚至看到总价1000万以上的房子，有买家一周就拿下。
深圳这些一个星期或一天就能卖出去的房子，到底有什么魔力？下面我给大家仔细分析分析。
在深圳，能迅速成交的房子是有共性的。
我整理了部分短周期成交的房源，成交周期最少的只要1天，周期长的最多只有27天，全部都是挂牌一个月内成交。
这些卖得快的房子有几个非常明显的特点：
1.楼龄短
小区建成时间都在2000年之后，90年代和80年代的小区一套都没有。其中还有不少是楼龄10年之内的次新房。
成交中最老的是2000年建成的西海岸花园，楼龄也就23年，
对于次新小区和老小区，买家的容忍度是完全不同的。
一新遮百丑，只要小区够新，很多小问题买家都可以睁一只眼闭一只眼；
但如果是老房子，买家会对很多问题有犹豫。
小区物业还行不行？小区环境会不会很差？楼梯房以后会不会不好转手？
几个问题一叠加，就算最后买家下手买了，考虑的时间肯定也更长。
2.小面积多
成交房源的面积，绝大部分在90平以下。
大户型只有一套，就是沙井华强城的164平，
小面积更快成交也好理解，主要就是因为总价低，尤其是房价低于指导价或者接近指导价的话，房子能更快成交。
3.板块集中在核心区和关外核心地段
从板块上看，罗湖、南山和福田3个核心区都有成交；
关外成交的板块集中在区域的核心地段。
比如宝安，成交的板块不是在新安就是在碧海，这两个板块是除了宝中之外宝安最核心的两个板块；
比如龙岗，成交房源都是在大运或者坂田。
为什么这些地段的二手房卖得快？
首先，南山、罗湖和福田的新房少，基本上流通的都是二手房。深圳很多买家都是传统观念，能买关内不买关外，所以关内二手一直不缺市场，只要价格公道业主愿意降降价让利，促成成交的难度不大。
关外各区中，宝安和龙岗一直都是二手房成交大户。
但这两个片区有差别。
宝安的买家大多是南山的外溢，所以二手市场比较热的是宝中、碧海、新安和西乡这一带，而这一带又恰好是区域中心，成交周期比较短；
龙岗则更多是本地地缘客户，本地人更愿意买核心板块，所以坂田和大运会受青睐。
4.价格够低
说一切道一万，房子能好卖，房价还是根本因素。
我稍微统计了一下，快速成交的房子中，6成的房源成交价和指导价的差距在10%以内。
另外一部分成交房源，虽然成交价比指导价高很多，但是和同户型相比报价足够低。
比如蛇口这套雍景湾，成交这套87平，成交价只要1199万，挂出来一周时间就卖掉了。
同户型报价1298万、1350万，至少比成交这套房源要高100万以上。
雍景湾87平，一周内成交
所以，业主别老是问怎么才能把房子快速卖出去。
你如果真想“促销”，最好的妙方就是降价！
如今在深圳买房是一个精细活，买家考虑的事很多，不仅要买对区域能涨，还得考虑未来二手房扎堆房子能不能快速出手。
我觉得，买家以后如果考虑房子未来去化速度，有几个建议可以提供给大家。
①老小区，都是坑
这个观点我们之前的文章已经说了很多次了，在深圳，我界定老小区的年限一般是25年，也就是说2000年之前建成的小区，在深圳都属于老小区。
当然，也不是所有老小区的房子都很难卖。
我仔细查了最近几周成交周期在一个月以内的房源，发现还是有几套很快就卖掉的房子。
但是这些老房子都有两个特点：
第一，有学区加持；
第二，成交价低于指导价或者稍微高于指导价
比如百花片区的南天一花园成交价995万，指导价1044万；
八卦岭片区的鹏盛村，成交价只要268万，指导价要338万
全是用牺牲价格的方式换来的闪电成交。
而且最近正值家长集中准备办理小孩入学的周期，如果不是踩在当下这个时间点，恐怕也得有些拉扯，未必能成交这么快。
②大户型，要谨慎
深圳寸土寸金，100平以上就可以称作大户型了。
在关内，除了盐田之外，其他区买大一点倒无所谓，因为关内大户型面对的是豪宅购买力，深圳不缺有钱人。
但是关外区域，尽量就不要买大户型了，因为买关外的群体多数是资金量不高的刚需，没有大户型需求。
当然，关外一些核心片区，比如龙华的红山上塘、宝安的宝中碧海以及龙岗的大运龙中，也会吸引一部分改善群体，在这些地方选到优质盘的大户型，去化是没问题的。
但如果在这些片区买到比较低档的小区，那么大户型房子的竞争力也不强。
③近地铁，卖得快
我研究了几套和指导价差距比较大但是成交很迅速的房源，发现都有一个共性：离地铁近
比如福田沙尾的京基御景华城这套成交，距离赤尾地铁站200米
碧海的中信湾上六座，距离碧海湾地铁站600米；
宝安翻身的西海岸花园，距离翻身地铁站600米
虽然并不是所有快速成交的房子都离地铁站近，但是离地铁站更近的房子，能帮你说服买家用更高的价格入手。
沙尾的京基御景华城成交价470万，同户型挂牌也在470-480万之间，价格相差不大；
碧海的中信湾上六座，成交价340万，和其他同户型报价相当；
西海岸花园这套成交价380万，同户型报价也是390万，业主没怎么降价
所以，地铁的存在不仅有助于业主快速出手，还能有保值作用。
而且，一般有地铁站的地方，周围配套都比较齐全。居住氛围也会更好。
除非你的房子是稀缺的豪宅，否则在深圳，能在10分钟以内步行到地铁站的小区房子，都是香饽饽。
当然，仅仅是上面这些建议，对于准备在深圳买房的朋友来说，恐怕还是不够的，个人的认知始终有限，很多专业的事情还得专业的人来做。
如果你最近正在观望或者已经准备入手，对哪些板块、哪些项目的房子未来好不好转手有疑问，建议可以加我们咨询。
“福利活动：粉丝们请 + 加：GGSzl1/GGSzl2/GGSzl3，免费领取渔村鬼谷生成名作《小曾投资风云录》《次第南山》电子书，教您如何在一线城市建仓2000平，如何靠投资物业快速赚一千万，实现人生逆袭”#房地产，#渔村鬼谷生#地产
不知道大家有没有发现——
楼市有热度的时候，深圳业主比买家更嗨
上周，房地产中介协会的数据显示，深圳最新的二手在售房源数量已经达到了4.7万，相比一月初的时候多了1.3万。
所以，要说谁最想深圳楼市回暖？
那必然是急着抛售的深圳业主啊。
但是，市场经济讲究的是物以稀为贵。
房子多了，竞争大了，也可能会出现一个问题：
房源踩踏、大多数的房子想卖都卖不出去！
最近我在贝壳平台上盘点深圳的二手成交案例的时候，发现市场上确实出现了两极分化。
有的房源，业主挂了500多天，差不多两年了房子还卖不出去；
有的房源，业主挂出来一天就被秒了！
我甚至看到总价1000万以上的房子，有买家一周就拿下。
深圳这些一个星期或一天就能卖出去的房子，到底有什么魔力？下面我给大家仔细分析分析。
在深圳，能迅速成交的房子是有共性的。
我整理了部分短周期成交的房源，成交周期最少的只要1天，周期长的最多只有27天，全部都是挂牌一个月内成交。
这些卖得快的房子有几个非常明显的特点：
1.楼龄短
小区建成时间都在2000年之后，90年代和80年代的小区一套都没有。其中还有不少是楼龄10年之内的次新房。
成交中最老的是2000年建成的西海岸花园，楼龄也就23年，
对于次新小区和老小区，买家的容忍度是完全不同的。
一新遮百丑，只要小区够新，很多小问题买家都可以睁一只眼闭一只眼；
但如果是老房子，买家会对很多问题有犹豫。
小区物业还行不行？小区环境会不会很差？楼梯房以后会不会不好转手？
几个问题一叠加，就算最后买家下手买了，考虑的时间肯定也更长。
2.小面积多
成交房源的面积，绝大部分在90平以下。
大户型只有一套，就是沙井华强城的164平，
小面积更快成交也好理解，主要就是因为总价低，尤其是房价低于指导价或者接近指导价的话，房子能更快成交。
3.板块集中在核心区和关外核心地段
从板块上看，罗湖、南山和福田3个核心区都有成交；
关外成交的板块集中在区域的核心地段。
比如宝安，成交的板块不是在新安就是在碧海，这两个板块是除了宝中之外宝安最核心的两个板块；
比如龙岗，成交房源都是在大运或者坂田。
为什么这些地段的二手房卖得快？
首先，南山、罗湖和福田的新房少，基本上流通的都是二手房。深圳很多买家都是传统观念，能买关内不买关外，所以关内二手一直不缺市场，只要价格公道业主愿意降降价让利，促成成交的难度不大。
关外各区中，宝安和龙岗一直都是二手房成交大户。
但这两个片区有差别。
宝安的买家大多是南山的外溢，所以二手市场比较热的是宝中、碧海、新安和西乡这一带，而这一带又恰好是区域中心，成交周期比较短；
龙岗则更多是本地地缘客户，本地人更愿意买核心板块，所以坂田和大运会受青睐。
4.价格够低
说一切道一万，房子能好卖，房价还是根本因素。
我稍微统计了一下，快速成交的房子中，6成的房源成交价和指导价的差距在10%以内。
另外一部分成交房源，虽然成交价比指导价高很多，但是和同户型相比报价足够低。
比如蛇口这套雍景湾，成交这套87平，成交价只要1199万，挂出来一周时间就卖掉了。
同户型报价1298万、1350万，至少比成交这套房源要高100万以上。
雍景湾87平，一周内成交
所以，业主别老是问怎么才能把房子快速卖出去。
你如果真想“促销”，最好的妙方就是降价！
如今在深圳买房是一个精细活，买家考虑的事很多，不仅要买对区域能涨，还得考虑未来二手房扎堆房子能不能快速出手。
我觉得，买家以后如果考虑房子未来去化速度，有几个建议可以提供给大家。
①老小区，都是坑
这个观点我们之前的文章已经说了很多次了，在深圳，我界定老小区的年限一般是25年，也就是说2000年之前建成的小区，在深圳都属于老小区。
当然，也不是所有老小区的房子都很难卖。
我仔细查了最近几周成交周期在一个月以内的房源，发现还是有几套很快就卖掉的房子。
但是这些老房子都有两个特点：
第一，有学区加持；
第二，成交价低于指导价或者稍微高于指导价
比如百花片区的南天一花园成交价995万，指导价1044万；
八卦岭片区的鹏盛村，成交价只要268万，指导价要338万
全是用牺牲价格的方式换来的闪电成交。
而且最近正值家长集中准备办理小孩入学的周期，如果不是踩在当下这个时间点，恐怕也得有些拉扯，未必能成交这么快。
②大户型，要谨慎
深圳寸土寸金，100平以上就可以称作大户型了。
在关内，除了盐田之外，其他区买大一点倒无所谓，因为关内大户型面对的是豪宅购买力，深圳不缺有钱人。
但是关外区域，尽量就不要买大户型了，因为买关外的群体多数是资金量不高的刚需，没有大户型需求。
当然，关外一些核心片区，比如龙华的红山上塘、宝安的宝中碧海以及龙岗的大运龙中，也会吸引一部分改善群体，在这些地方选到优质盘的大户型，去化是没问题的。
但如果在这些片区买到比较低档的小区，那么大户型房子的竞争力也不强。
③近地铁，卖得快
我研究了几套和指导价差距比较大但是成交很迅速的房源，发现都有一个共性：离地铁近
比如福田沙尾的京基御景华城这套成交，距离赤尾地铁站200米
碧海的中信湾上六座，距离碧海湾地铁站600米；
宝安翻身的西海岸花园，距离翻身地铁站600米
虽然并不是所有快速成交的房子都离地铁站近，但是离地铁站更近的房子，能帮你说服买家用更高的价格入手。
沙尾的京基御景华城成交价470万，同户型挂牌也在470-480万之间，价格相差不大；
碧海的中信湾上六座，成交价340万，和其他同户型报价相当；
西海岸花园这套成交价380万，同户型报价也是390万，业主没怎么降价
所以，地铁的存在不仅有助于业主快速出手，还能有保值作用。
而且，一般有地铁站的地方，周围配套都比较齐全。居住氛围也会更好。
除非你的房子是稀缺的豪宅，否则在深圳，能在10分钟以内步行到地铁站的小区房子，都是香饽饽。
当然，仅仅是上面这些建议，对于准备在深圳买房的朋友来说，恐怕还是不够的，个人的认知始终有限，很多专业的事情还得专业的人来做。
如果你最近正在观望或者已经准备入手，对哪些板块、哪些项目的房子未来好不好转手有疑问，建议可以加我们咨询。
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【2022#深圳各区楼盘成交价涨跌榜#】2022年深圳各区成交价降幅较高的楼盘房价情况（主要为降幅超过10%的有效楼盘数据）：
[星星]中西部地区都是不乏有跌幅超过20%的楼盘，其中宝安区跌幅的楼盘占比相对较多一些，新安-宝安中心片区、沙井片区也都有较多的降幅。
[星星]东部区域的降幅情况则相对较多一些，其中以龙岗区为主，降幅超20%的楼盘多数出现在龙岗区：水岸新都、首创八意府、京基御景中央花园、阅山华府。
[星星]福田区的降幅更多的是在香蜜湖片区，香域中央花园降幅达到了30%，其次东海花园、水榭花都都有一定程度的降幅。
[星星]南山区各片区都出现了不同程度的降幅，其中最高的在西丽片区，十五峯花园降价达到了26.3%。
[星星]盐田区三个片区较为均衡，各有跌幅，盐田港略多一些，东港印象花园跌幅较高。
[星星]龙岗区的降幅较多的楼盘主要分布在龙岗中心城片区。
[星星]罗湖区则是百仕达、黄贝岭两个片区占比较高。#房产周边事#
[星星]中西部地区都是不乏有跌幅超过20%的楼盘，其中宝安区跌幅的楼盘占比相对较多一些，新安-宝安中心片区、沙井片区也都有较多的降幅。
[星星]东部区域的降幅情况则相对较多一些，其中以龙岗区为主，降幅超20%的楼盘多数出现在龙岗区：水岸新都、首创八意府、京基御景中央花园、阅山华府。
[星星]福田区的降幅更多的是在香蜜湖片区，香域中央花园降幅达到了30%，其次东海花园、水榭花都都有一定程度的降幅。
[星星]南山区各片区都出现了不同程度的降幅，其中最高的在西丽片区，十五峯花园降价达到了26.3%。
[星星]盐田区三个片区较为均衡，各有跌幅，盐田港略多一些，东港印象花园跌幅较高。
[星星]龙岗区的降幅较多的楼盘主要分布在龙岗中心城片区。
[星星]罗湖区则是百仕达、黄贝岭两个片区占比较高。#房产周边事#
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