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【公募REITs持续上新 部分产品出现超募】
日前，消费基础设施REITs持续上新，其中华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT两只产品更是出现超募。公募REITs新发持续火热，但是二级市场却面临一定压力。
面对“新发热、二级冷”现象，行业人士认为，基金管理人应该主动应对市场的不确定性。
再现1发行超募
近日，首批消费基础设施REITs陆续发行，两只先发产品再现超募的火爆场面。1月30日，华夏金茂商业REIT发布的认购申请确认比例结果公告显示，战略投资者有效认购申请比例为100%;网下投资者实行全程比例配售，实际确认比例为49.04%;公众投资者采用全程比例配售，实际确认比例为94.41%。
同日，嘉实物美消费REIT发布认购申请确认比例结果公告。其中，战略投资者有效认购申请比例为100%;网下投资者实行全程比例配售，实际确认比例为75.95%;公众投资者也采用全程比例配售，实际确认比例为71.64%。
此外，华夏华润商业REIT于1月30日至2月2日正式发售，发售价格为6.902元/份，拟募资总额为69.02亿元。资料显示，华夏华润商业REIT的首发资产青岛万象城，是华润置地旗下核心区位标杆项目。该项目位于青岛市政治、文化及金融中心，毗邻市政府和五四广场，双地铁上盖，区位优越，交通便利。
二级市场冷清
与发行火热截然不同的是，公募REITs二级市场颇为冷清。在30只已上市的公募REITs中，仅有6只产品近一月内二级市场价格实现上涨。Wind数据显示，截至2月1日，华夏北京保障房REIT近一个月以来二级市场价格累计上涨3.59%，中金安徽交控REIT、中金山高集团高速公路REIT、国金中国铁建高速REIT二级市场价格涨逾2%，富国首创水务REIT、平安广州交投广河高速公路REIT二级市场价格微涨。
由于一处底层资产的续租净有效租金突降，嘉实京东仓储基础设施REIT近期成为市场焦点，其二级市场价格连连下跌。截至2月1日，近一个月跌幅最大的三只产品为嘉实京东仓储基础设施REIT、华安张江产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT，期间2分别下跌27.65%、16.90%、16.49%。
尽管短期内REITs二级市场价格单边下降，基金人士表示，相对于同期股票市场而言，公募REITs市场仍有一定的超额回报，基础资产经营整体稳健。考虑到REITs底层资产业绩与经济基本面恢复情况息息相关，整体经营仍呈一定韧性，REITs作为资产配置标的具有一定的投资价值。
关注配置机会
发行时投资者热抢超募，但上市后价格却连跌不止。面对“新发热、二级冷”现象，一位公募REITs基金经理认为，发行上市是公募REITs生命周期的开始，而不是结束，基金管理人应该主动应对市场的不确定性。
以产业园的管理为例，需要基金管理人更加关注租金单价和出租率的均衡，努力维持稳定的租赁收入。通过合理的3配置长租约比例，投入改造成本争取优质租户，在租约到期前提前进行续约等措施，努力提升未来租金收入的确定性。
在中金基金副总经理、创新投资部负责人李耀光看来，自2021年6月21日首批公募REITs试点产品上市以来，REITs市场经历了扩容、扩募，由试点迈向常态化发行新阶段。公募REITs二级市场在不断发展过程中，也经历了多轮行情。
2023年中国REITs二级市场表现出定价逻辑的深度重构，重构后的市场更为贴切地反映风险溢价水平，释放估值及业绩运营压力。李耀光表示，展望2024年的公募REITs市场走势，预计市场波动因素有所收敛，应更关注运营管理的表现分化及价值过度重估带来的配置机会。
【公募REITs持续上新 部分产品出现超募】
日前，消费基础设施REITs持续上新，其中华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT两只产品更是出现超募。公募REITs新发持续火热，但是二级市场却面临一定压力。
面对“新发热、二级冷”现象，行业人士认为，基金管理人应该主动应对市场的不确定性。
再现1发行超募
近日，首批消费基础设施REITs陆续发行，两只先发产品再现超募的火爆场面。1月30日，华夏金茂商业REIT发布的认购申请确认比例结果公告显示，战略投资者有效认购申请比例为100%;网下投资者实行全程比例配售，实际确认比例为49.04%;公众投资者采用全程比例配售，实际确认比例为94.41%。
同日，嘉实物美消费REIT发布认购申请确认比例结果公告。其中，战略投资者有效认购申请比例为100%;网下投资者实行全程比例配售，实际确认比例为75.95%;公众投资者也采用全程比例配售，实际确认比例为71.64%。
此外，华夏华润商业REIT于1月30日至2月2日正式发售，发售价格为6.902元/份，拟募资总额为69.02亿元。资料显示，华夏华润商业REIT的首发资产青岛万象城，是华润置地旗下核心区位标杆项目。该项目位于青岛市政治、文化及金融中心，毗邻市政府和五四广场，双地铁上盖，区位优越，交通便利。
二级市场冷清
与发行火热截然不同的是，公募REITs二级市场颇为冷清。在30只已上市的公募REITs中，仅有6只产品近一月内二级市场价格实现上涨。Wind数据显示，截至2月1日，华夏北京保障房REIT近一个月以来二级市场价格累计上涨3.59%，中金安徽交控REIT、中金山高集团高速公路REIT、国金中国铁建高速REIT二级市场价格涨逾2%，富国首创水务REIT、平安广州交投广河高速公路REIT二级市场价格微涨。
由于一处底层资产的续租净有效租金突降，嘉实京东仓储基础设施REIT近期成为市场焦点，其二级市场价格连连下跌。截至2月1日，近一个月跌幅最大的三只产品为嘉实京东仓储基础设施REIT、华安张江产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT，期间2分别下跌27.65%、16.90%、16.49%。
尽管短期内REITs二级市场价格单边下降，基金人士表示，相对于同期股票市场而言，公募REITs市场仍有一定的超额回报，基础资产经营整体稳健。考虑到REITs底层资产业绩与经济基本面恢复情况息息相关，整体经营仍呈一定韧性，REITs作为资产配置标的具有一定的投资价值。
关注配置机会
发行时投资者热抢超募，但上市后价格却连跌不止。面对“新发热、二级冷”现象，一位公募REITs基金经理认为，发行上市是公募REITs生命周期的开始，而不是结束，基金管理人应该主动应对市场的不确定性。
以产业园的管理为例，需要基金管理人更加关注租金单价和出租率的均衡，努力维持稳定的租赁收入。通过合理的3配置长租约比例，投入改造成本争取优质租户，在租约到期前提前进行续约等措施，努力提升未来租金收入的确定性。
在中金基金副总经理、创新投资部负责人李耀光看来，自2021年6月21日首批公募REITs试点产品上市以来，REITs市场经历了扩容、扩募，由试点迈向常态化发行新阶段。公募REITs二级市场在不断发展过程中，也经历了多轮行情。
2023年中国REITs二级市场表现出定价逻辑的深度重构，重构后的市场更为贴切地反映风险溢价水平，释放估值及业绩运营压力。李耀光表示，展望2024年的公募REITs市场走势，预计市场波动因素有所收敛，应更关注运营管理的表现分化及价值过度重估带来的配置机会。
借贷新策略：如何用抵押物为自己争取更好的贷款条件？
在当前的金融市场中，借贷已成为个人和企业获取资金的重要途径。然而，面对银行和金融机构的严格审查，如何通过合理的策略获得更好的贷款条件，是每个借款人都需要考虑的问题。本文将探讨一种新的借贷策略——利用抵押物来争取更优惠的贷款条件，帮助借款人在资金需求时获得更大的灵活性和更低的成本。
一、了解抵押物的价值
在考虑使用抵押物之前，首先需要对抵押物的价值有一个清晰的认识。抵押物可以是房产、车辆、股票、债券或其他有价值的资产。评估抵押物的价值时，应该考虑其市场价值、流动性以及随着时间的推移价值是否稳定。选择价值高、易于变现且价值稳定的抵押物，可以在贷款谈判中为借款人提供更强的议价能力。
二、选择合适的抵押物
不同的贷款机构对抵押物的接受程度不同。在选择抵押物时，借款人应该考虑贷款机构的偏好。例如，银行通常更倾向于接受房产作为抵押，因为房产的价值相对稳定，且容易评估。同时，借款人也需要考虑自己的财务状况和还款能力，避免因无法偿还贷款而失去抵押物。
三、准备充分的资料
在申请贷款时，借款人需要提供详细的抵押物资料，包括但不限于产权证明、评估报告、保险单据等。这些资料能够帮助贷款机构准确评估抵押物的价值，从而为借款人争取到更好的贷款条件。
四、谈判技巧
拥有了有价值的抵押物并不意味着自动就能获得更好的贷款条件。借款人需要具备一定的谈判技巧，以便在与贷款机构的沟通中争取到最低的利率、最长的还款期限和最灵活的还款计划。在谈判过程中，展现出良好的信用记录和稳定的收入来源，可以增加借款人的议价能力。
五、风险评估
虽然抵押物可以为借款人带来更好的贷款条件，但也存在一定的风险。如果借款人无法按时偿还贷款，抵押物可能会被贷款机构没收。因此，在使用抵押物之前，借款人应该仔细评估自己的还款能力，确保不会因为短期的资金需求而造成长期的财务损失。
总之，合理运用抵押物可以为借款人在贷款过程中争取到更好的条件，但同时也需要注意风险控制和财务规划。通过了解抵押物的价值、选择合适的抵押物、准备充分的资料、掌握谈判技巧以及进行风险评估，借款人可以在借贷市场中更加游刃有余，实现资金的有效融通。
在当前的金融市场中，借贷已成为个人和企业获取资金的重要途径。然而，面对银行和金融机构的严格审查，如何通过合理的策略获得更好的贷款条件，是每个借款人都需要考虑的问题。本文将探讨一种新的借贷策略——利用抵押物来争取更优惠的贷款条件，帮助借款人在资金需求时获得更大的灵活性和更低的成本。
一、了解抵押物的价值
在考虑使用抵押物之前，首先需要对抵押物的价值有一个清晰的认识。抵押物可以是房产、车辆、股票、债券或其他有价值的资产。评估抵押物的价值时，应该考虑其市场价值、流动性以及随着时间的推移价值是否稳定。选择价值高、易于变现且价值稳定的抵押物，可以在贷款谈判中为借款人提供更强的议价能力。
二、选择合适的抵押物
不同的贷款机构对抵押物的接受程度不同。在选择抵押物时，借款人应该考虑贷款机构的偏好。例如，银行通常更倾向于接受房产作为抵押，因为房产的价值相对稳定，且容易评估。同时，借款人也需要考虑自己的财务状况和还款能力，避免因无法偿还贷款而失去抵押物。
三、准备充分的资料
在申请贷款时，借款人需要提供详细的抵押物资料，包括但不限于产权证明、评估报告、保险单据等。这些资料能够帮助贷款机构准确评估抵押物的价值，从而为借款人争取到更好的贷款条件。
四、谈判技巧
拥有了有价值的抵押物并不意味着自动就能获得更好的贷款条件。借款人需要具备一定的谈判技巧，以便在与贷款机构的沟通中争取到最低的利率、最长的还款期限和最灵活的还款计划。在谈判过程中，展现出良好的信用记录和稳定的收入来源，可以增加借款人的议价能力。
五、风险评估
虽然抵押物可以为借款人带来更好的贷款条件，但也存在一定的风险。如果借款人无法按时偿还贷款，抵押物可能会被贷款机构没收。因此，在使用抵押物之前，借款人应该仔细评估自己的还款能力，确保不会因为短期的资金需求而造成长期的财务损失。
总之，合理运用抵押物可以为借款人在贷款过程中争取到更好的条件，但同时也需要注意风险控制和财务规划。通过了解抵押物的价值、选择合适的抵押物、准备充分的资料、掌握谈判技巧以及进行风险评估，借款人可以在借贷市场中更加游刃有余，实现资金的有效融通。
#2024地方两会# 【粮田如何变“良田”？】严守耕地保护红线，高质量完成50万亩以上高标准农田建设任务，粮食、蔬菜分别稳定播种550万亩和75万亩以上，为超大城市提供重要农产品有效供给。天津市政府工作报告让市政协农业和农村委主任张志颇倍感振奋，他利用午休时间认真研读报告，作标注笔记，“今年市政协农业和农村委工作如何围绕全市乡村振兴中心任务履职，要在小组讨论会上与大家讨论一下。”
窦双菊委员与来自静海的周晋民、刘启建、白冰冰委员深入调研后共同提出《加强天津高标准农田建设的建议》。
目前，天津累计建成高标准农田350万亩，极大地改善了农业生产条件，夯实了农业生产的物质基础，但与规划建设463万亩的目标还有一定差距，时间紧、任务重、资金需求量大，需要多部门协作联动。
委员们在调研中发现，高标准农田建设投资标准不高、项目资金来源渠道单一、工程建后管护成效不明显等问题依然存在。如何提升农田水利基础设施短板？逐步加大项目整合和资金投入力度是关键。工作中，要积极争取国家政策支持，加大财政资金支持力度，以达到提高亩均投资标准、发挥规模效益的理想效果，建成一批高产稳产的“良田”。
“要构建多元投资机制，完善建后管护机制。”窦双菊等委员建议，采取投资补助、以奖代补、财政贴息等多种方式支持高标准农田建设，鼓励各地积极引导新型农业经营主体和受益农民等投入高标准农田建设，鼓励开发性、政策性金融机构结合职能定位和业务范围支持高标准农田建设；要落实各级管护职责，规范工程竣工验收、资产移交和管护利用，确保建成一亩、管好一亩、用好一亩，切实解决高标准农田建设项目建后“管护难”问题。
市政协委员，中国农业发展银行天津市分行党委书记、行长杨德平认为，要强化政策性金融机构与有关部门的工作联动和信息共享机制，将高标准农田建设与乡村产业发展通篇谋划布局，探索符合本地实际的项目建设融资方案，优化合作模式。农业经营主体要创新融资模式，如“农地+产业”模式、“农地+流转”模式、“耕地指标市场利用化”模式、“补充奖补资金”模式等。同时，要完善政策保障，通过政策性奖补资金，对企业形成正向反馈，积极寻找优质涉农企业，扩大项目投资渠道。开发性、政策性金融机构对符合条件的重大项目要开辟“绿色通道”，给予优惠支持，全力推动项目落地。
“下一步，粮食增收要在单产上做文章。”委员们认真讨论，提出今年要围绕高标准农田建设议题，组织开展监督性专题视察，为加快天津农业现代化进程，促进农业高质高效、乡村宜居宜业、农民富裕富足奉献政协力量。
“我们要把委员意见建议认真吸纳进天津落实中央一号文件的具体举措中。”天津市农委相关负责人表示，要加强与市政协农业和农村委共商共议重要事项机制，共同推动天津高标准农田建设。（记者 张原）
窦双菊委员与来自静海的周晋民、刘启建、白冰冰委员深入调研后共同提出《加强天津高标准农田建设的建议》。
目前，天津累计建成高标准农田350万亩，极大地改善了农业生产条件，夯实了农业生产的物质基础，但与规划建设463万亩的目标还有一定差距，时间紧、任务重、资金需求量大，需要多部门协作联动。
委员们在调研中发现，高标准农田建设投资标准不高、项目资金来源渠道单一、工程建后管护成效不明显等问题依然存在。如何提升农田水利基础设施短板？逐步加大项目整合和资金投入力度是关键。工作中，要积极争取国家政策支持，加大财政资金支持力度，以达到提高亩均投资标准、发挥规模效益的理想效果，建成一批高产稳产的“良田”。
“要构建多元投资机制，完善建后管护机制。”窦双菊等委员建议，采取投资补助、以奖代补、财政贴息等多种方式支持高标准农田建设，鼓励各地积极引导新型农业经营主体和受益农民等投入高标准农田建设，鼓励开发性、政策性金融机构结合职能定位和业务范围支持高标准农田建设；要落实各级管护职责，规范工程竣工验收、资产移交和管护利用，确保建成一亩、管好一亩、用好一亩，切实解决高标准农田建设项目建后“管护难”问题。
市政协委员，中国农业发展银行天津市分行党委书记、行长杨德平认为，要强化政策性金融机构与有关部门的工作联动和信息共享机制，将高标准农田建设与乡村产业发展通篇谋划布局，探索符合本地实际的项目建设融资方案，优化合作模式。农业经营主体要创新融资模式，如“农地+产业”模式、“农地+流转”模式、“耕地指标市场利用化”模式、“补充奖补资金”模式等。同时，要完善政策保障，通过政策性奖补资金，对企业形成正向反馈，积极寻找优质涉农企业，扩大项目投资渠道。开发性、政策性金融机构对符合条件的重大项目要开辟“绿色通道”，给予优惠支持，全力推动项目落地。
“下一步，粮食增收要在单产上做文章。”委员们认真讨论，提出今年要围绕高标准农田建设议题，组织开展监督性专题视察，为加快天津农业现代化进程，促进农业高质高效、乡村宜居宜业、农民富裕富足奉献政协力量。
“我们要把委员意见建议认真吸纳进天津落实中央一号文件的具体举措中。”天津市农委相关负责人表示，要加强与市政协农业和农村委共商共议重要事项机制，共同推动天津高标准农田建设。（记者 张原）
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