不可否认，所有买家都想抄底。
但当真出来个便宜房子，很多人还是纠结，犹豫着不敢下手，就怕抄底抄到山腰上。
这其实就是当下的天津二手房现状。
买房人不知道多少钱买合适，卖房人也不知道卖多少钱合适。
有位群友就是这种情况。
他的房子挂85万，有买家给出到75万，他不知道这个价合不合适，能不能卖。
另一位群友更纠结，三方协议都已经签了，还在一直追问小编，这个价是不是买贵了。
讲真，这样的案例太多了。
那在天津，二手房到底卖什么价才“公允”？有没有简单的“抄底标准”？
当然有！
01
标尺①：打九折的房子，没有问题。
需要注意，这里的打九折不是房子挂牌价的九折，而是市场价。
怎么讲？
天拖美坪园一套高层，4万3一平米，挂了两年多了，还没有卖掉。证明这个价并不被市场所认可。
同小区还有一套低区也是如此，挂牌已一年多了，虽然已比当初的挂牌价降了40万，但仍然一次带看也没有。
可见，现在4万5的价格还是高了。
要知道，该小区上半年的成交价已经降到4万了。
按此计算，如果该小区出来3万6的房子，这个价是可以入手的，一点问题也没有。
为什么这么说？
之前我们通过抽样调查已证明，天津楼市已进入“锅形底”行情，预计两年后会回归合理价值区间。
时间换空间。现在的房价扛到两年后是合理的。
按照每年涨5%，两年就是10%。
现在的九折价格已经是挤掉水分后的正常水平。入手没有问题。
但问题就是，很多房主并不愿意降那么多。
要不然，天津也不会7800多个小区约一半的小区全年都零成交了。
不是没房，就是死扛，无外乎这两点。
那么，如果房主不愿降，怎么判断是否合理呢？
第二把“标尺”来了！
02
标尺②：93折的房子，也可以接受。
这怎么理解？
众所周知，买二手房比买新房的优势之一在于，新房大多是期房，需要等两三年交房后才能入住，而二手房即买即住。
若短期内自己不住，还可以租出去，获得租金收益；哪怕自己居住，也能有这个收益，这就是“机会成本”。
据365研究院数据，天津16区租金回报率的平均值约为1.67%。环城的平均租金回报率高于市区。
还是前面的理论，目前的二手房价格扛两年会变成市场价。
如果把租金收益算进去，那两年的租金收益率就是1.67*2=3.34%。
九折基础上加上两年的租金收益，四舍五入，等同于93折。
也就是说，如果房主降不到九折，那93折的房子也是可以接受的。
还是以美坪园为例，4万*93折，也就是说，3万7、8的价格也ok。
然而，美坪园目前最低的挂牌价都40160元/平米。
所以该小区已经半年都没有成交了。
03
买房其实就是一场价格博弈。
房主的预期普遍高于买家预期，两者平行而走。只有当房主预期与买家预期一致时才能达成交易。
何时一致呢？
一是政策刺激，市场普遍向好，买家预期上行够到了房主的预期。
二是房主自主降价，致使房主预期下行达到了买方可以接受的范围。
事实上，目前两种情况都费劲。
1）“房住不炒”的红线一直存在。
2）降价普遍，但除非着急用钱，房主再大幅降价很难出现。
很多房源已跌到市场价，甚至低于，依旧不好出手。
本来已经是卖家的“底线”了，买房人却希望还能再降些，结果卖家不干了，一赌气涨回去了，甚至不卖了。
一天降价100万的那套万科霞光道五号联排别墅，就是如此。
从2200万一路“降降降”，降到1700万，后又涨了20万，之后就停售了。
目前该小区只有一套在售，差不多大的面积，挂牌价2300万。
这种心态很普遍。
讲真，虽说现在依旧是买方市场，买房人掌握“话语权”，但杀价要有度。
卖家也是有成本的，顶多接受“平进平出”，少赚一点。但绝不会赔钱卖。
过低于心理价位的，房主宁愿停牌下架，也不愿出售。
贝壳找房的挂牌房源已经比前段时间少了很多。
11月中旬时超过13.9万，现在降到了13.5万。
很多房主已开启“佛系卖房”模式，在等明年的“小阳春”了。