#居民住宅# 价高的原因：恭喜在南京没买房的朋友

近日，某自媒体平台发布了一条短视频，标题为《恭喜在南京没买房的朋友》，其主要内容是南京房价跌了百分之三十至四十。事实上，房地产开发商可以通过修改规则将房价控制在平均地价的十倍以内。

《城市房地产管理法》将房地产开发企业规定为以营利为目的可能体现了时代的局限性，例如，居民住宅开发以营利为目的可以推动房价的上涨，公租房没有地产商愿意开发。从本法的具体规定看，显然有利于房地产开发商，例如，本法第四条规定，国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件，本条规定的所有的扶持政策优惠多数被开发商享有。

房价下跌利国、利民。一方面，高房价限制了人们其他方面的消费，例如，“房奴”群体通常不选择旅游等。再一方面，高房价培育部分群体投机，例如，炒房等。最后一方面，高房价限制了一般人生育，应当客观认为，计划生育政策放开后，并没有刺激人口的增长，其中高房价可能是主要原因之一。

高房价还使国家在计算GDP时产生错误的理解。统计，或者计算GDP的重要作用之一：预测一个国家的工农业生产规模，体现一个国家的综合国力。而房屋等不动产基建建设属于粗犷型、劳动密集性行业，房价在GDP占中的比重大不能全面反映国家的实力。

有人可能要问，不少群体，甚至包括地方政府为何要推动房价上涨呢？就炒房者而言，房价上涨，该群体有价格操作空间。就房屋所有者而言，房价上涨，他们的财富在理论上增加，不仅如此，商品房还是他们的身份象征，例如，农村上的男性可能是结婚的条件之一。

就金融机构而言，房屋抵押担保风险较小，房贷的利率高于其他融资，金融机构的投资人有丰厚的回报。就地方政府而言，高房价不仅增加了GDP的规模，而且频繁的拆迁、征地可以增加预算外收入，地方可以支付非国家编制外的“公务”人员报酬及退休费用。

既然有如此多的高房价促进因素，房价为何下跌？一方面，国家强调了房屋是用来住的，不是用来炒的政策，从宏观上抑制了房价。另一方面，2019年修订的《城市房地产管理法》已经允许集体经营性建设用地上市交易，在法律上集体、国有建设用地的住房具有同等地位。

《城市房地产管理法》是在城乡二元背景下根据城市地区（含城市规划区和建成区）房地产市场需求制定的法律，具有一定的历史局限性（法考辅导书）。未来的发展方向是通过土地制度改革和乡村振兴战略的实施，吸取城市房地产法的实施经验，逐步实现城乡建设市场从接轨到并轨，最终实现城乡房地产市场统一立法。

“恭喜在南京没买房的朋友”意味着高房价下降的趋势。“恭喜”不仅反映了房价的政策变化，而且可能有新的立法“诞生”，其他行政法规可能也要修订。例如，《住房公积金管理条例》倘若允许公积金管理部门可以投资兴建公租房，人们不仅改变住房的观念，而且任何一个房地产公司在竞争中可能处于“下风”。

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