鲁政委丨房地产出清结束了吗：四种库存口径的视角
以下文章来源于兴业研究
作者：宋彦辰、郭于玮、鲁政委（鲁政委系兴业银行首席经济学家、华福证券首席经济学家，中国首席经济学家论坛理事）
2021年以来，世纪疫情叠加房地产调控的影响下，商品房销售明显下滑，2021年第三季度开始，部分房企债务出现违约。2022年第二季度以来，房地产开发投资同比转负，房屋新开工面积大幅萎缩，累计同比降幅接近40%。经历了投资的大幅收缩后，房地产市场出清完成了吗？本文通过计算四种不同口径下房地产的库存去化水平，分析当前房地产市场出清走到了哪一步。
一、房地产库存的四个维度
为准确分析当前房地产市场的出清进程，尤其是商品住宅的库存状况，本文计算四种不同口径下的库存去化水平。
1.1 住宅狭义库销比
衡量住宅库存最狭义的口径是商品住宅待售面积，该指标是房地产开发企业报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。由于商品住宅待售面积计入的是已竣工的建筑面积，因此对应除以过去12个月住宅销售面积中的现房面积，作为狭义库销比。
1.2 住宅广义库销比
更广义口径下商品住宅的库存水平，除了房地产开发商手中已竣工的待售面积，还包括历史上开工但尚未完工的商品住宅在建面积。本文以1999年末正在施工的住宅面积为基数[1]，逐月累加当月住宅新开工面积，以此衡量住房供给的累计值；同时，计算同期住宅销售面积的累计值，将两者轧差，推算已开工未销售的住宅面积，作为广义口径下的住房库存水平。由于新开工面积统计的是房屋全部建筑面积，其中包括可销售建筑面积和不可销售建筑面积，因此需在轧差之前剔除无法出售的建筑面积。历史数据显示，房屋竣工面积中不可销售面积的比例约在5%左右[2]。因此，本文将累计新开工面积乘以可销售比例系数0.95，并与累计销售面积轧差，得出广义口径下的住宅库存水平，除以过去12个月住宅销售面积的总和，得到广义口径下住宅库销比。
1.3 土地开工比
作为房地产的上游，土地储备会影响楼市的供给，土地经过开发建设会转化为潜在的住房库存。待开发土地面积指已获得土地使用权、但尚未开工建设的土地面积，可视作土地库存，将其折合为建筑面积后，除以房屋新开工面积，即可得到土地的库存去化速度。
待开发土地面积为报告期末时点的存量水平，需在上个报告期末基数的基础上，加上报告期内购置土地面积——土地库存的增加，并扣除报告期内开工建设的土地面积——土地库存的减少。作为土地库存的增量，购置土地面积一定程度上会转化为新开工面积，两者比值可近似作为建筑面积与土地面积之间的折算系数。2019年至今，该系数相对保持稳定[3]，大致保持在11%左右的水平。本文用折算后的待开发土地面积，除以过去12个月房屋新开工面积的累计值，即可得到土地开工比。
1.4 土地库销比
考虑到近期新开工下滑较快，土地开工比指标可能受到一定的扰动。因此，我们进一步用折算后的待开发土地面积与过去12个月商品房销售面积之比来衡量土地库存的水平，并将其定义为土地库销比。
综上可知，狭义库销比、广义库销比分别衡量了现房、已开工住宅的库存去化水平，而土地开工比和土地库销比则分别从土地开发速度和商品房销售速度两个维度来衡量土地库存的去化进度。
图片1
二、全国房地产库存情况
2.1 狭义住宅库销比
截至2022年10月，我国商品住宅待售面积共计26093万平方米，较上年同期增加16.6%，且自今年2月以来，各月同比一直保持在10%以上，表明商品住宅库存水平较上年明显提高。
图片2
自2018年起，在房住不炒的政策定位下，狭义库销比呈现上行趋势，2020年之后受疫情以及房地产调控政策影响，库销比维持高位运行，并逼近2015年峰值水平。截至2022年10月，狭义库销比为1.55年，意味着商品住宅现房出清周期约为18.6个月，较上年同期提高2.2个月。值得关注的是，本轮楼市库存压力上涨周期中，全部商品房库销比与住宅库销比与之间的差值呈现扩大趋势，或指示住宅相比于办公楼和商业用房等具有更强的销售韧性，因而库存压力相对更小。
图片3
2.2 广义住宅库销比
截至2022年10月，广义口径下商品住宅库存约为147809万平方米，广义住宅库销比为1.19年，意味着目前广义住宅库存出清周期约为14.3个月，处于2008年以来13%分位的水平，表明广义住宅库存已经较低。同时，广义口径下，2021年下半年以来整体房屋库销比大幅上升，而住宅库销比却未见明显提高，两者剪刀差大幅扩大，表明住房广义库存压力也小于全部商品房。
详情链接：https://t.cn/A6Kn1upY
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作者：宋彦辰、郭于玮、鲁政委（鲁政委系兴业银行首席经济学家、华福证券首席经济学家，中国首席经济学家论坛理事）
2021年以来，世纪疫情叠加房地产调控的影响下，商品房销售明显下滑，2021年第三季度开始，部分房企债务出现违约。2022年第二季度以来，房地产开发投资同比转负，房屋新开工面积大幅萎缩，累计同比降幅接近40%。经历了投资的大幅收缩后，房地产市场出清完成了吗？本文通过计算四种不同口径下房地产的库存去化水平，分析当前房地产市场出清走到了哪一步。
一、房地产库存的四个维度
为准确分析当前房地产市场的出清进程，尤其是商品住宅的库存状况，本文计算四种不同口径下的库存去化水平。
1.1 住宅狭义库销比
衡量住宅库存最狭义的口径是商品住宅待售面积，该指标是房地产开发企业报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。由于商品住宅待售面积计入的是已竣工的建筑面积，因此对应除以过去12个月住宅销售面积中的现房面积，作为狭义库销比。
1.2 住宅广义库销比
更广义口径下商品住宅的库存水平，除了房地产开发商手中已竣工的待售面积，还包括历史上开工但尚未完工的商品住宅在建面积。本文以1999年末正在施工的住宅面积为基数[1]，逐月累加当月住宅新开工面积，以此衡量住房供给的累计值；同时，计算同期住宅销售面积的累计值，将两者轧差，推算已开工未销售的住宅面积，作为广义口径下的住房库存水平。由于新开工面积统计的是房屋全部建筑面积，其中包括可销售建筑面积和不可销售建筑面积，因此需在轧差之前剔除无法出售的建筑面积。历史数据显示，房屋竣工面积中不可销售面积的比例约在5%左右[2]。因此，本文将累计新开工面积乘以可销售比例系数0.95，并与累计销售面积轧差，得出广义口径下的住宅库存水平，除以过去12个月住宅销售面积的总和，得到广义口径下住宅库销比。
1.3 土地开工比
作为房地产的上游，土地储备会影响楼市的供给，土地经过开发建设会转化为潜在的住房库存。待开发土地面积指已获得土地使用权、但尚未开工建设的土地面积，可视作土地库存，将其折合为建筑面积后，除以房屋新开工面积，即可得到土地的库存去化速度。
待开发土地面积为报告期末时点的存量水平，需在上个报告期末基数的基础上，加上报告期内购置土地面积——土地库存的增加，并扣除报告期内开工建设的土地面积——土地库存的减少。作为土地库存的增量，购置土地面积一定程度上会转化为新开工面积，两者比值可近似作为建筑面积与土地面积之间的折算系数。2019年至今，该系数相对保持稳定[3]，大致保持在11%左右的水平。本文用折算后的待开发土地面积，除以过去12个月房屋新开工面积的累计值，即可得到土地开工比。
1.4 土地库销比
考虑到近期新开工下滑较快，土地开工比指标可能受到一定的扰动。因此，我们进一步用折算后的待开发土地面积与过去12个月商品房销售面积之比来衡量土地库存的水平，并将其定义为土地库销比。
综上可知，狭义库销比、广义库销比分别衡量了现房、已开工住宅的库存去化水平，而土地开工比和土地库销比则分别从土地开发速度和商品房销售速度两个维度来衡量土地库存的去化进度。
图片1
二、全国房地产库存情况
2.1 狭义住宅库销比
截至2022年10月，我国商品住宅待售面积共计26093万平方米，较上年同期增加16.6%，且自今年2月以来，各月同比一直保持在10%以上，表明商品住宅库存水平较上年明显提高。
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自2018年起，在房住不炒的政策定位下，狭义库销比呈现上行趋势，2020年之后受疫情以及房地产调控政策影响，库销比维持高位运行，并逼近2015年峰值水平。截至2022年10月，狭义库销比为1.55年，意味着商品住宅现房出清周期约为18.6个月，较上年同期提高2.2个月。值得关注的是，本轮楼市库存压力上涨周期中，全部商品房库销比与住宅库销比与之间的差值呈现扩大趋势，或指示住宅相比于办公楼和商业用房等具有更强的销售韧性，因而库存压力相对更小。
图片3
2.2 广义住宅库销比
截至2022年10月，广义口径下商品住宅库存约为147809万平方米，广义住宅库销比为1.19年，意味着目前广义住宅库存出清周期约为14.3个月，处于2008年以来13%分位的水平，表明广义住宅库存已经较低。同时，广义口径下，2021年下半年以来整体房屋库销比大幅上升，而住宅库销比却未见明显提高，两者剪刀差大幅扩大，表明住房广义库存压力也小于全部商品房。
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【#直击港股# 丨恒指低收311点 成交额不足850亿 本港地产股逆市走高】#经导微资讯# 周四收市，美国公布CPI在即，港股投资情绪冷淡，恒指收报16389为全日最低位，跌311点或1.87%，成交额仅849.92亿元；国企指数收报5560，跌131点或2.31%，成交额316.05亿元。
焦点股方面，哔哩哔哩（9626）重挫8.88%，报92.4元创新低；京东（9618）挫4.7%，报176.6元；百度（9888）挫4.5%，报102.5元；美团（3690）跌2.93%，报146元；腾讯（700）重挫2.92%，报246.2元创三年低。
内房挨沽。旭辉（884）陷违约危机，股价急泻10.3%，报0.52元刷新低；碧桂园（2007）插9.8%，报1.38元；龙湖（960）插6.4%，报18.6元；雅居乐（3383）跌5.4%，报1.74元；宝龙地产（1238）跌1.3%，报0.76元。
传政府放宽非香港居民购买印花税，本港地产股逆市升。恒基地产（012）升1.16%，报21.75元；新世界发展（017）升2.23%，报20.6元；新鸿基地产（016）升2.66%，报90.6元；钧濠集团（115）涨4.4%，报0.24元。
电能股逆市造好。华能国际电力（902）大升6.7%，报3.8元；华润电力（836）扬4.8%，报13.42元；大唐发电（991）升2.4%，报1.73元；中国电力（2380）升1.3%，报3.1元。
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内房挨沽。旭辉（884）陷违约危机，股价急泻10.3%，报0.52元刷新低；碧桂园（2007）插9.8%，报1.38元；龙湖（960）插6.4%，报18.6元；雅居乐（3383）跌5.4%，报1.74元；宝龙地产（1238）跌1.3%，报0.76元。
传政府放宽非香港居民购买印花税，本港地产股逆市升。恒基地产（012）升1.16%，报21.75元；新世界发展（017）升2.23%，报20.6元；新鸿基地产（016）升2.66%，报90.6元；钧濠集团（115）涨4.4%，报0.24元。
电能股逆市造好。华能国际电力（902）大升6.7%，报3.8元；华润电力（836）扬4.8%，报13.42元；大唐发电（991）升2.4%，报1.73元；中国电力（2380）升1.3%，报3.1元。
【#直击港股# 丨恒指收升5点 海底捞商汤齐飙逾6%】#经导微资讯# 周三收市，港股上升。恒指20000关得而复失，收造19954，升5点或0.03%；国企指数收报6865，升24点或0.36%，成交金额1365.54亿元。
焦点股方面，美团(03690)升2.59%，收报189.8元；腾讯(00700)升1.11%，收报327.2元；新东方在线(01797)升3.29%，收报29.8元；海底捞(06862)急升6.53%，收报18.6元；商汤(00020)飙6.93%，收报2.47元。
另外，比亚迪(01211)挫7.91%，收造242.2元；百度(09888)挫3.28%，收报141.5元；旭辉集团(00884)急挫14.89%，收报2元；旭辉永升(01995)急插9.67%，收报4.86元；吉利汽车(00175)跌2.21%，收报15.9元。
焦点股方面，美团(03690)升2.59%，收报189.8元；腾讯(00700)升1.11%，收报327.2元；新东方在线(01797)升3.29%，收报29.8元；海底捞(06862)急升6.53%，收报18.6元；商汤(00020)飙6.93%，收报2.47元。
另外，比亚迪(01211)挫7.91%，收造242.2元；百度(09888)挫3.28%，收报141.5元；旭辉集团(00884)急挫14.89%，收报2元；旭辉永升(01995)急插9.67%，收报4.86元；吉利汽车(00175)跌2.21%，收报15.9元。
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