文｜叶书利

过去五年的中国楼市，主题叫“去库存”，演化轨迹是“舞龙式调控”。

2021年，这一轮楼市去库存周期将正式结束，而相应地，龙头城市将再次上扬，龙身及龙尾城市何去何从，再来一波涨价去库存？这或许是未来五年中国楼市最大的悬念。

2021年：“龙尾”楼市逐渐熄火

下面这张舞龙图，就是过去五年中国楼市的缩影。

龙头先起，龙颈紧跟，待龙头处平缓前行后，龙身接棒再起，然后龙头与龙身稍微向下时，龙尾最后起。

首先，2015年5月以来的这波楼市，就是舞龙式调控：最有价值的城市先涨，最先调控，然后最先向下调整，而更没价值的城市，更晚调控，所以下跌更晚。

其次，当龙头城市开启新一轮上涨之时，便是最末端城市下跌之时；具体到京津冀楼市，当北京上涨的时候，便是京津冀最无价值之地唐山楼市下跌之时。

如今，以唐山为代表的非都市圈三四线城市楼市开始疲软，涨不动了。

以唐山为例，楼市已响起星星点点的降价声。

近期，富力地产和华润地产联合开发的唐山南湖中央广场项目（南湖CBD）项目，售价由之前的18000元/平，直接下降至13000元/平，引发业主围堵式维权。详情可见此前的文章《唐山一楼盘11月突降数千元，遭业主围堵维权》。

很多人会说，这还是少数个案，但每个地方的降价，从趋势发展的角度，从来都是由“点降”开始，然后逐渐全面化降价的。

2021年，中国非都市圈三四线楼市将逐渐入冻，这与壹书生2019年时的预测文章《非都市圈的三四五线房价：下半年入冬，2021年入冻》中的结论相符合。

2021年：龙头城市渐次抬头复苏

舞龙中，龙尾到达最高点后，龙头开始抬头，然后龙尾顺势向下摆。

正当龙尾的唐山、哈尔滨们向下摆时，龙头的一线城市，已开始躁动式向上抬头。

深圳楼市自不必言，万人抢10万+房源便是缩影。

上海楼市已明显变热。

易居研究院的统计数据显示，11月的上海楼市已显成交火热，供应不足的态势。

更能反映市场一线真相的二手房成交方面，上海11月二手住宅成交套数约为3.2万套，环比增长13.5%，同比增长81.4%，成交量创上海楼市4年来新高。与此形成鲜明对比的是，更能反映市场供求关系的新房供应方面，11月，上海新房商品住宅（不含保障性住房）新增供应15.98万平方米，环比大降76.8%，同比大降67%。

需求火热，供应不足，这已成为当下上海楼市的较热现状。

广州楼市也同样温度较高。

11月广州新房网签量达13339套，同比上升69.95%，同时，11月广州新房成交量创下广州楼市历史上11月新房成交量纪录。与此相呼应的是，11月广州二手住宅网签量达14398套，环比增长34.56%，同比增长64.34%。

2021年，北京楼市大概率爆发

除了深上广外，一线城市的北京，2021年，北京楼市爆发的市场概率是80%左右，而2022年爆发的市场概率接近100%，唯一的不确定性风险是政策加码以及加码的程度。

北京楼市即将爆发的主要市场原因如下：

A,北京房价已成一线城市中的价格洼地。

2017年317调控后，四大一线城市中，北京的调控力度最狠，房价下跌时间最长，且下降幅度最大。

正因如此，今年以来，伴随深上广楼市的上行和北京房价的继续横盘甚至微跌，在四大一线城市中，从区域价值与房价匹配的性价比来说，北京已成四大一线城市中的房价洼地。

国家统计局的统计数据也支持这个逻辑：2020年10月，北京二手房价格指数是152点，相比2017年3月下跌4.6%,而深圳、上海和广州，10月的价格指数却比2017年3月分别上涨了42.6%、5.3%和12.1%。

一边是北京的下降，一边是深上广的上涨，由此形成的北京房价洼地，难以长时间持续，因为投资者从来都是理性且敏感的。

事实上，在楼市圈内部，下半年以来，楼市江湖不时传出大量投资客从南方涌向北京，抢先入市的声音。

B,楼市库存逐渐接近临界点。

2017年以来北京楼市调控的杀手锏之一便是限价的限竞房，以平抑房价。然而现在，合计12万套的限竞房，目前只有3万套库存等待消化，且其中不乏确实因为位置等原因而价值不大，甚至封盘了事的库存。

相应地，从10月开始，非限价房逐渐成为北京楼市新房供应中的主角，其中80%上为非限价房，且伴随时间的后延和土地市场上限价地的减少，其在北京新房供应市场中的占比必将还会逐渐下降。

C,土地市场，政府开始托市。

今年以来，北京政府明显开始进场托市，这在土地市场表现得非常明显，主要体现在二个方面。

一方面，限价地逐渐退场，非限价地成主力。

2017年北京317调控的核心逻辑之一便是以限价地入市来人为地稳房价。但是2020年，限价地渐次退场。

统计数据显示，2020年至今，北京合计出让近50宗土地，其中只有6宗是限竞房地块，仅占比10%左右。作为对比，2017年-2019年出让的限竞房地块分别高达32块、41块和21块。

伴随限价地的逐渐退场和非限价地的逐渐增多，房价必然被地价逐步推高。

另一方面，2020年北京地价创下新高：2020年，北京土拍市场，住宅楼面价均价冲高到3.2万元/平，高于2017年调控前的2016年。

不管是限价地的退场和地价的增高，最终只给市场留下了一个逻辑：北京楼市的面粉又贵了，面包不涨价，很难。

事实上，具体到京津冀楼市，伴随唐山们去库存的结束，龙头城市开始隐性托市，只是方式不太一样：环京开始抢人和逐渐放开限购，而北京则在土地市场开始有意托市。

D,成交量已先行上扬。

在中国楼市的上涨周期中，有一个规律：成交量先行，房价后扬。

现在，北京楼市处于“成交量先行”阶段，也是“房价后扬”的前夜。

11月，北京二手住宅网签量达17268套，环比增长21%。至此，今年前11个月，北京二手住宅网签量达14.79万套，已超过2019年全年的14.5万套。

壹书生注意到，今年5月以来，除了10月，因为国庆假期的网签受影响导致外，其余月份的北京二手住宅网签量一直保持在1.6万套以上的较高水平。

与成交量相呼应的是，北京二手房价格方面已现稳中小涨态势：11月北京二手住宅成交均价为59118元/平方米，环比增长1.08%；今年前11个月，北京二手住宅成交均价为56864元/平方米，同比增长0.93%。

E,城市定位发生改变，北京重新拥抱“经济”和“发展”，重回增量发展轨道。

2017年以来，北京房价的下降，与北京城市的减量化定位之间存在着一定的关系。

2017年6月，蔡奇就任北京市委书记后，北京这座城市的定位重点就是“减量”。

“减量”的重点抓手就是“经济疏解”和“人口减量”。

减量发展下的北京，让人对其未来的增量空间带来了一些负面影响，于是也多少反映到了房价上。

然而，现在，北京又重回增量发展轨道。

一方面，人口减量行动开始停止。

2017年，北京常住人口减少2.2万人，2018年这个数字上升到16.5万人，而到了2019年，这个数字只有“减少0.6万人”，而今年，北京在人口减量上，强调的是人口远郊化，而不是“让人口离开北京”了。

也就是说，在北京重回增量发展的背景下，人口层面，北京政府现在的重点不是让“人口离开北京”，而是在内部进行调整，由内城向远郊走。

所以人口减量给房价带来的负面趋势影响正在逐渐消失，甚至未来不排除与上海一样重启“有限度地定向抢人”。

另一方面，重新拥抱经济发展。

2017年以来的经济疏解，毫无疑问对北京房价带来了直接的负面冲击，然而现在，这个负面影响又将逐渐的正影响化了。因为北京重新拥抱发展。

9月以来，北京重新拥抱发展的迹象已越来越明显，且越来越迫切：先是服贸会登场，然后是北京自贸区面世，再接着是金融街论坛升级成与上海陆家嘴论坛平级的国家级论坛。

当北京重新拥抱经济，对外的经济疏解对房价带来的负面趋势影响也逐渐消失。

总之，2021年，北京楼市80%的概率会向上上场，唯一的不可预测因素便是政策。相应地，伴随北上广深等一线城市的新一轮回暖，也意味着2015年5月以来的去库存式楼市周期结束了，新一轮楼市周期在2021年开启了。

2021年，环京市场会紧跟北京楼市的回暖而回暖

伴随北京楼市在明年的大概率回暖式上扬，环京楼市也会紧随其脚步，主要原因有二：

首先，当下的环京房价，不管是放在京津冀楼市、全国楼市还是与环深、环沪楼市等对比，其房价皆已处于性价比的洼地区，仅是缺一个导火索重新点燃。

其次，环京楼市的导火索只有北京楼市。

也就是说，伴随北京楼市的上场，性价比已处于绝对洼地区的真环京楼市，必会紧跟其脚步而开启新一轮楼市都市圈周期。

2021年，新一轮中国楼市开启了，但也留下了系列疑问：

北京等价值城市会重新开启自杀式调控吗？

北京们的房价还按得住吗？有必要继续按死吗？

唐山等三四线楼市会重新开启去库存吗？

即使再开启去库存，唐山们还涨得动吗？如果不开启去库存，库存增多了的唐山们，楼市如何收场？高位盘整，然后慢慢地就地慢性死亡会是一个可能选项吗？

2021年的中国楼市，有一场大戏在等待着你我。