企联风采｜数字化转型助力城市焕新
https://t.cn/A6WtWgqg
9月27日，以“坚持首善之首标准，推进红墙下的城市更新”为主题的第二届北京城市更新论坛西城区分论坛（以下简称“分论坛”）在西城区金融街i客厅举办。在论坛现场，国家工业信息安全发展研究中心数字经济领域特聘专家、上海国有资本运营研究院特聘专家、明源不动产研究院副院长唐亮作了题为《数字化转型助力城市焕新》的主旨演讲，以下是演讲内容摘要。
城市更新政策
城市更新已上升为国家战略，政策推进城市不断升级。 超大特大城市进入存量土地二次开发时代，其改造对象主要集中在城中村、老旧小区、老旧工业区、老旧商业区。而当我们关注城中村改造时，广义的城中村改造中包括了旧村居，集体土地上的建成区（包括老旧工业区、商办物业及公共配套等），甚至还包括具有统筹连片改造潜力的未开发集体土地等。
竞争格局及模式的改变
国企、城投、资本多方角色涌入，竞争格局越发复杂化
63号文出台后，各地城更从“开发模式”转向“经营模式”
洞察当前行业痛点，借鉴国家经验，探索我国城市焕新之道
明源解决方案
城市更新信息化蓝图：通过基础资料收集和业务业务标准化流程，实现决策提效及可知可控可计划，实现业务的数字化、在线化、移动化。
投建营一体化平台：通过投资管理一张卡、项目建设一幅图、资产管理一本账，落实投资云动态监控、建造云项目智控、资管云保值增值，为不动产企业数字化转型提供专业化产品及服务。
六大维度，破解城市更新长久难题
01长期主义的规划
企业要转化思路，真正理解城市更新“有机”内涵。
城市更新不等于房地产开发：后地产时代，众多房企看上城市更新项目谋求增量发展，用开发思维来做城更，追求高周转、赚快钱。然而，城市更新项目周期长，投入大，回收周期长，再用房企重短期、轻长期，重销售、轻运营，重块钱、轻慢钱的思路和模式来做，注定失败。
城市更新内涵与外延正不断丰富：城市更新早已不是简单的“拆建”，而是在融合城市本身历史文化气质的基础上，挖掘土地价值，盘活存量资源，激发区域活力，带动城市产业升级，是产业协同、金融生态、城市服务、资产运营等多维度的整合。要做好城市更新，其“有机内涵”定不能忘。
02投融资模式选择
城市更新项目九大投融资模式：
03内部资金平衡
“2+2”：两大阶段，两个平衡：
资本性投入阶段：这个阶段要征用、拆除、重建和回迁，需要一次性的资本投入。这一阶段的改造需要满足融资规模必须覆盖上述所有成本这一约束条件。
资本收入-资本支出=资本剩余。
建成后运营阶段：旧改完成以后运营所需的新增成本，包括还本付息、折旧、公共服务（教育、环卫、交通、消防、安保、绿化）等。改造后如果运营成本大幅增加，而旧改并没有带来新增的收入（比如税收）来覆盖，就意味着相对于旧改前，旧改后的公共服务反而恶化了。
运营收入-运营支出=运营剩余。
04利益分配协调
利益诉求不同，是城市更新利益难平衡的根本原因。
05完善城更政策
我国政策应提早布局，逐步向有机更新引导，注重产业赋能、生态服务。
政府的积极作用不可替代：城市更新的发展离不开政府政策的引导，各国不同模式的城市开发，都建立了一套严格的法律政策体系，详细规定了实施的内容、目标、程序、各方的责任义务等相关内容。在我国有关部门也应根据发展形势、政策实施的效果适时作出政策调整，并对相关法律法规及时修订，以匹配城市跟新发展。
06优化城更组织
中国城更组织以城市为单位，地域性较强，建议成立国家级专职统筹机构。
高规格专门职能部门缺乏：我国城市更新职能部门以市级为主，对比美、日、新等国经验来看，缺乏高规格的，上至国家级的专职部门，统筹协调城市更新的各项工作。
https://t.cn/A6WtWgqg
9月27日，以“坚持首善之首标准，推进红墙下的城市更新”为主题的第二届北京城市更新论坛西城区分论坛（以下简称“分论坛”）在西城区金融街i客厅举办。在论坛现场，国家工业信息安全发展研究中心数字经济领域特聘专家、上海国有资本运营研究院特聘专家、明源不动产研究院副院长唐亮作了题为《数字化转型助力城市焕新》的主旨演讲，以下是演讲内容摘要。
城市更新政策
城市更新已上升为国家战略，政策推进城市不断升级。 超大特大城市进入存量土地二次开发时代，其改造对象主要集中在城中村、老旧小区、老旧工业区、老旧商业区。而当我们关注城中村改造时，广义的城中村改造中包括了旧村居，集体土地上的建成区（包括老旧工业区、商办物业及公共配套等），甚至还包括具有统筹连片改造潜力的未开发集体土地等。
竞争格局及模式的改变
国企、城投、资本多方角色涌入，竞争格局越发复杂化
63号文出台后，各地城更从“开发模式”转向“经营模式”
洞察当前行业痛点，借鉴国家经验，探索我国城市焕新之道
明源解决方案
城市更新信息化蓝图：通过基础资料收集和业务业务标准化流程，实现决策提效及可知可控可计划，实现业务的数字化、在线化、移动化。
投建营一体化平台：通过投资管理一张卡、项目建设一幅图、资产管理一本账，落实投资云动态监控、建造云项目智控、资管云保值增值，为不动产企业数字化转型提供专业化产品及服务。
六大维度，破解城市更新长久难题
01长期主义的规划
企业要转化思路，真正理解城市更新“有机”内涵。
城市更新不等于房地产开发：后地产时代，众多房企看上城市更新项目谋求增量发展，用开发思维来做城更，追求高周转、赚快钱。然而，城市更新项目周期长，投入大，回收周期长，再用房企重短期、轻长期，重销售、轻运营，重块钱、轻慢钱的思路和模式来做，注定失败。
城市更新内涵与外延正不断丰富：城市更新早已不是简单的“拆建”，而是在融合城市本身历史文化气质的基础上，挖掘土地价值，盘活存量资源，激发区域活力，带动城市产业升级，是产业协同、金融生态、城市服务、资产运营等多维度的整合。要做好城市更新，其“有机内涵”定不能忘。
02投融资模式选择
城市更新项目九大投融资模式：
03内部资金平衡
“2+2”：两大阶段，两个平衡：
资本性投入阶段：这个阶段要征用、拆除、重建和回迁，需要一次性的资本投入。这一阶段的改造需要满足融资规模必须覆盖上述所有成本这一约束条件。
资本收入-资本支出=资本剩余。
建成后运营阶段：旧改完成以后运营所需的新增成本，包括还本付息、折旧、公共服务（教育、环卫、交通、消防、安保、绿化）等。改造后如果运营成本大幅增加，而旧改并没有带来新增的收入（比如税收）来覆盖，就意味着相对于旧改前，旧改后的公共服务反而恶化了。
运营收入-运营支出=运营剩余。
04利益分配协调
利益诉求不同，是城市更新利益难平衡的根本原因。
05完善城更政策
我国政策应提早布局，逐步向有机更新引导，注重产业赋能、生态服务。
政府的积极作用不可替代：城市更新的发展离不开政府政策的引导，各国不同模式的城市开发，都建立了一套严格的法律政策体系，详细规定了实施的内容、目标、程序、各方的责任义务等相关内容。在我国有关部门也应根据发展形势、政策实施的效果适时作出政策调整，并对相关法律法规及时修订，以匹配城市跟新发展。
06优化城更组织
中国城更组织以城市为单位，地域性较强，建议成立国家级专职统筹机构。
高规格专门职能部门缺乏：我国城市更新职能部门以市级为主，对比美、日、新等国经验来看，缺乏高规格的，上至国家级的专职部门，统筹协调城市更新的各项工作。
#国企资讯# 喜迎党代会 | 优化选育管用 筑牢人才根基 为河南资本集团高质量发展凝聚新动能
编者按
在集团上下的共同期盼中，河南资本集团第一次党代会即将拉开帷幕。这次党代会是在贯彻党的二十大精神开局之年、实施“十四五”规划承上启下关键之年、落实省第十一次党代会部署攻坚之年召开的一次重要会议，是集团全体党员干部职工政治生活中的一件大事。对此，河南资本集团微信公众号特别推出“喜迎党代会 奋进新征程”专栏，全方位、多视角回顾新成就、凝聚新动力、展望新未来。
今日推出第七篇《优化选育管用 筑牢人才根基 为河南资本集团高质量发展凝聚新动能》。
人才是推动高质量发展的核心资源，是加快建设一流企业的支撑和保障。河南资本集团自成立以来，始终践行“资以人本 铸就方舟”企业宗旨，坚定不移实施人才强企战略，坚持党管人才和发挥市场机制作用相结合，着力加强干部人才队伍建设，全面构建市场化人力资源管理体系，切实以高素质专业化人才队伍支撑集团高质量发展。
01完善机构设置，提高组织效率
集团坚持“组织人员精干化”的管理原则，制定内设机构“三定”方案和部门工作职责，完善机构设置和岗位管理，组织编制岗位说明书，建立起职责清晰、精简高效、运营专业、责权利对等的组织管理机制。成立资产管理事业部、投资事业部和基金事业部，设立深化改革专家咨询委员会、河南资本集团研究院、干训中心等专门机构，为深入推进改革改制，加强国有资本运营理论创新与产业发展研究，提供了组织保障。
02选拔优秀人才，锻造强企队伍
人才是推动高质量发展的核心资源，不断引进企业需要的高素质人才，企业才能焕发活力，持续发展。集团坚定不移以市场化手段打造“精兵强将”，实施人才强企战略，以高水平人才带动资本高质量运营，以高素质团队推动企业高质量发展。
坚持党管干部原则和发挥市场机制作用相结合选聘高级管理人员，实施“方舟计划”招聘，面向全国专项选拔博士等高端人才，吸引大型企事业单位优秀人才、国内外优秀高校毕业生投递简历5700余份，形成集团“储备人才库”的同时形成了良好的企业雇主品牌形象，“资以人本 铸就方舟”的企业宗旨深入人心。目前集团本部员工平均年龄33岁，硕、博研究生学历人员占比80%，形成了一支高素质、专业化的年富力强的人才队伍。
03加强干部管理，激发干事活力
为政之要，莫先于用人。集团坚持把政治标准放在首位，强化重实干、重实绩用人导向，不断提升干部管理工作的科学化、制度化、规范化、专业化水平。制定《集团干部选拔任用管理办法》，规范中层干部选用流程，全面施行竞聘制、任期制、岗薪制、末等调整和不胜任退出制度，进一步激发队伍活力。加强控股企业领导班子建设，高效完成资管、投资、基金三家平台公司党组织、董事会、经理层成员的选任配备。制定问题干部召回制度，推广中层管理人员退出机制建设经验，推动形成能者上、优者奖、庸者下、劣者汰的用人导向。
04强化培训培养，注重人才发展
人才培育是人才队伍建设的重中之重，是企业做强做优做大的基础。集团秉承“先经营人才 再经营资本”的经营理念，持续推进教育培训工作。制定《集团培训管理办法》，编制员工教育培训计划，逐步形成以资本讲堂、强基课堂、青年学堂“三堂课”为主体的培训体系，组织开设“河南资本讲堂”“强基课堂”“青年学堂”等“三堂课”，参训学员2059人次。制定集团《岗位管理办法》《员工职业发展管理办法》，建立“多职级双通道”发展机制，组织编制员工职业生涯规划，逐步实现“组织和人才共同发展”的目标。
05激励约束并举，完善分配机制
科学完善的激励机制是增强组织凝聚力、激发企业健康发展的有效途径。集团持续完善激励机制，健全绩效考核体系，创新薪酬管理模式，构建以岗位价值为基础、业绩贡献和价值创造为导向、绩效考核为依据的收入分配机制。
制定控股企业经营业绩考核和本部人员绩效考核管理办法，坚持“全员考核、考核全员”，全面推行月总结、季考核、年中和年度“360度”考核评价，考核“指挥棒”作用发挥初见成效。
开展岗位价值评估工作，初步建立与经济效益联动、按生产效率调节、受社平工资调控的工资总额决定机制。实施“业绩和薪酬市场化双对标”工作，建立“效薪联动”“递延支付”“追索扣回”机制，形成一套符合监管要求、市场化程度较高、运行效果显著、具有河南资本集团特色的企业负责人考核分配机制。
06坚持以人为本，和谐员工关系
河南资本集团始终坚持“以人为本”的理念，牢固树立以职工为中心的发展思想。制定津贴补贴和福利管理暂行办法，建立企业年金，编制印发《河南国有资本运营集团有限公司员工手册》，指导职工熟悉企业基本情况、融入企业文化、达成行为共识、理解并遵守集团制度规范。及时解决职工关心关注的问题，逐步完善职工福利体系，增强了集团的凝聚力和职工的归属感。
厚植人才资源新优势，汇聚高质量发展新动能。河南资本集团将持续健全和完善符合现代企业制度要求的人才引进、培养、激励和约束机制，努力打造成为国有企业的一流旗舰劲旅，当好中国式现代化建设河南实践的“方面军”和“顶梁柱”。
编者按
在集团上下的共同期盼中，河南资本集团第一次党代会即将拉开帷幕。这次党代会是在贯彻党的二十大精神开局之年、实施“十四五”规划承上启下关键之年、落实省第十一次党代会部署攻坚之年召开的一次重要会议，是集团全体党员干部职工政治生活中的一件大事。对此，河南资本集团微信公众号特别推出“喜迎党代会 奋进新征程”专栏，全方位、多视角回顾新成就、凝聚新动力、展望新未来。
今日推出第七篇《优化选育管用 筑牢人才根基 为河南资本集团高质量发展凝聚新动能》。
人才是推动高质量发展的核心资源，是加快建设一流企业的支撑和保障。河南资本集团自成立以来，始终践行“资以人本 铸就方舟”企业宗旨，坚定不移实施人才强企战略，坚持党管人才和发挥市场机制作用相结合，着力加强干部人才队伍建设，全面构建市场化人力资源管理体系，切实以高素质专业化人才队伍支撑集团高质量发展。
01完善机构设置，提高组织效率
集团坚持“组织人员精干化”的管理原则，制定内设机构“三定”方案和部门工作职责，完善机构设置和岗位管理，组织编制岗位说明书，建立起职责清晰、精简高效、运营专业、责权利对等的组织管理机制。成立资产管理事业部、投资事业部和基金事业部，设立深化改革专家咨询委员会、河南资本集团研究院、干训中心等专门机构，为深入推进改革改制，加强国有资本运营理论创新与产业发展研究，提供了组织保障。
02选拔优秀人才，锻造强企队伍
人才是推动高质量发展的核心资源，不断引进企业需要的高素质人才，企业才能焕发活力，持续发展。集团坚定不移以市场化手段打造“精兵强将”，实施人才强企战略，以高水平人才带动资本高质量运营，以高素质团队推动企业高质量发展。
坚持党管干部原则和发挥市场机制作用相结合选聘高级管理人员，实施“方舟计划”招聘，面向全国专项选拔博士等高端人才，吸引大型企事业单位优秀人才、国内外优秀高校毕业生投递简历5700余份，形成集团“储备人才库”的同时形成了良好的企业雇主品牌形象，“资以人本 铸就方舟”的企业宗旨深入人心。目前集团本部员工平均年龄33岁，硕、博研究生学历人员占比80%，形成了一支高素质、专业化的年富力强的人才队伍。
03加强干部管理，激发干事活力
为政之要，莫先于用人。集团坚持把政治标准放在首位，强化重实干、重实绩用人导向，不断提升干部管理工作的科学化、制度化、规范化、专业化水平。制定《集团干部选拔任用管理办法》，规范中层干部选用流程，全面施行竞聘制、任期制、岗薪制、末等调整和不胜任退出制度，进一步激发队伍活力。加强控股企业领导班子建设，高效完成资管、投资、基金三家平台公司党组织、董事会、经理层成员的选任配备。制定问题干部召回制度，推广中层管理人员退出机制建设经验，推动形成能者上、优者奖、庸者下、劣者汰的用人导向。
04强化培训培养，注重人才发展
人才培育是人才队伍建设的重中之重，是企业做强做优做大的基础。集团秉承“先经营人才 再经营资本”的经营理念，持续推进教育培训工作。制定《集团培训管理办法》，编制员工教育培训计划，逐步形成以资本讲堂、强基课堂、青年学堂“三堂课”为主体的培训体系，组织开设“河南资本讲堂”“强基课堂”“青年学堂”等“三堂课”，参训学员2059人次。制定集团《岗位管理办法》《员工职业发展管理办法》，建立“多职级双通道”发展机制，组织编制员工职业生涯规划，逐步实现“组织和人才共同发展”的目标。
05激励约束并举，完善分配机制
科学完善的激励机制是增强组织凝聚力、激发企业健康发展的有效途径。集团持续完善激励机制，健全绩效考核体系，创新薪酬管理模式，构建以岗位价值为基础、业绩贡献和价值创造为导向、绩效考核为依据的收入分配机制。
制定控股企业经营业绩考核和本部人员绩效考核管理办法，坚持“全员考核、考核全员”，全面推行月总结、季考核、年中和年度“360度”考核评价，考核“指挥棒”作用发挥初见成效。
开展岗位价值评估工作，初步建立与经济效益联动、按生产效率调节、受社平工资调控的工资总额决定机制。实施“业绩和薪酬市场化双对标”工作，建立“效薪联动”“递延支付”“追索扣回”机制，形成一套符合监管要求、市场化程度较高、运行效果显著、具有河南资本集团特色的企业负责人考核分配机制。
06坚持以人为本，和谐员工关系
河南资本集团始终坚持“以人为本”的理念，牢固树立以职工为中心的发展思想。制定津贴补贴和福利管理暂行办法，建立企业年金，编制印发《河南国有资本运营集团有限公司员工手册》，指导职工熟悉企业基本情况、融入企业文化、达成行为共识、理解并遵守集团制度规范。及时解决职工关心关注的问题，逐步完善职工福利体系，增强了集团的凝聚力和职工的归属感。
厚植人才资源新优势，汇聚高质量发展新动能。河南资本集团将持续健全和完善符合现代企业制度要求的人才引进、培养、激励和约束机制，努力打造成为国有企业的一流旗舰劲旅，当好中国式现代化建设河南实践的“方面军”和“顶梁柱”。
政商勾结 复议不议
30年国有土地使用权纠纷纪实
——重庆市渝中区较场口片区
旅法华侨 瞿邦治
1994年7月至今，重庆市渝中区较场口片区发生了一连串一小块国有土地使用权纠纷，沸沸扬扬，方兴未艾。纠纷虽然涉及两位自然人。一是旅法华侨瞿邦治，一是台湾同胞蔡德仪。但是，台前幕后竟然穿插着一连串政商勾结，颠倒是非，庇护违法，打压合法的没完没了的官司。
一、用地追本溯源。
瞿邦治用地，追本溯源，系父辈于民国五年十一月三十日由官产变卖所得。后经日本轰炸夷为平地后于80年前自建为三楼一底的房屋。及至1991年8月23日，瞿邦治由继承遗产而取得该宗地国有土地使用权证，载明面积27㎡，位于重庆市渝中区较场口民权路繁华地段，且并无使用年限。
二、建设用地违法。
蔡德仪建设用地，曲折波澜，一言难尽。
1.出让合同隐秘。1992年12月11日，该用地系由晏明先生及台庆房地产综合开发有限公司（筹备处）与重庆市国土局签署《国有土地使用权出让合同》而获得。其中，筹备处没有法人资格，晏明先生身份不明。据1996年8月16日《委托书》记载，晏明先生将1992-1996房地事务全权委托蔡德仪先生办理。
2.用地许可违法。1993年6月1日，台庆公司取得的《重庆市建设用地许可证》用地违法。主要体现在：（1）违反《国有土地使用权出让合同》第十条；
（2）违反《中华人民共和国土地管理法》第五十五条规定；
（3）侵犯瞿邦治在先合法取得的国有土地使用权。
三、政商勾结揭露。
1.市拆迁办介入。1997年5月25日，重拆办发[1997]023号文件申请免缴该国有土地使用权出让金。
2.副市长的批示。唐情林在前述文件首页批示：“土地出让金全额补助拆迁”等。
3.违法用地恶果。一是，台庆公司对市中心20000㎡、50年、1200万元的国有土地出让金分文未缴，违法用地状态延续至今。；二是，产生莫名其妙的用地纠纷，且没完没了。
4.政府复议不议。2023年6月11日，瞿邦治再次向重庆市渝中区规资局请求维护国有土地使用权，请求核查用地违法问题。
30年，瞿邦治屡屡诉屡屡败的状况能够一去不复返吗？政商勾结能够追责到位吗？让关注的人们拭目以待。
30年国有土地使用权纠纷纪实
——重庆市渝中区较场口片区
旅法华侨 瞿邦治
1994年7月至今，重庆市渝中区较场口片区发生了一连串一小块国有土地使用权纠纷，沸沸扬扬，方兴未艾。纠纷虽然涉及两位自然人。一是旅法华侨瞿邦治，一是台湾同胞蔡德仪。但是，台前幕后竟然穿插着一连串政商勾结，颠倒是非，庇护违法，打压合法的没完没了的官司。
一、用地追本溯源。
瞿邦治用地，追本溯源，系父辈于民国五年十一月三十日由官产变卖所得。后经日本轰炸夷为平地后于80年前自建为三楼一底的房屋。及至1991年8月23日，瞿邦治由继承遗产而取得该宗地国有土地使用权证，载明面积27㎡，位于重庆市渝中区较场口民权路繁华地段，且并无使用年限。
二、建设用地违法。
蔡德仪建设用地，曲折波澜，一言难尽。
1.出让合同隐秘。1992年12月11日，该用地系由晏明先生及台庆房地产综合开发有限公司（筹备处）与重庆市国土局签署《国有土地使用权出让合同》而获得。其中，筹备处没有法人资格，晏明先生身份不明。据1996年8月16日《委托书》记载，晏明先生将1992-1996房地事务全权委托蔡德仪先生办理。
2.用地许可违法。1993年6月1日，台庆公司取得的《重庆市建设用地许可证》用地违法。主要体现在：（1）违反《国有土地使用权出让合同》第十条；
（2）违反《中华人民共和国土地管理法》第五十五条规定；
（3）侵犯瞿邦治在先合法取得的国有土地使用权。
三、政商勾结揭露。
1.市拆迁办介入。1997年5月25日，重拆办发[1997]023号文件申请免缴该国有土地使用权出让金。
2.副市长的批示。唐情林在前述文件首页批示：“土地出让金全额补助拆迁”等。
3.违法用地恶果。一是，台庆公司对市中心20000㎡、50年、1200万元的国有土地出让金分文未缴，违法用地状态延续至今。；二是，产生莫名其妙的用地纠纷，且没完没了。
4.政府复议不议。2023年6月11日，瞿邦治再次向重庆市渝中区规资局请求维护国有土地使用权，请求核查用地违法问题。
30年，瞿邦治屡屡诉屡屡败的状况能够一去不复返吗？政商勾结能够追责到位吗？让关注的人们拭目以待。
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