CPI触底反弹和南京取消全域限购，楼市回暖进入中场时间
无论从历史经验，还是经济运行规律来观测，本次地产回暖都取决于两个根本逻辑。即首先是限购限贷的优化，包括信贷杠杆的宽松。其次是宏观经济基本面改善，能否重回上行区间。前者决定了本次地产周期的底部，后者限定了地产回暖的高度。从底层逻辑辨识，本质都是需求端的问题。从近期市场表现观测，制约地产回暖两个关键因素，都走了非常积极的信号
9.7日，统计局公布了8月经济指标中的价格指数。其中PCI和PPI双双触底反弹，再次确认了宏观经济已经见底的现实。其中CPI从2020年11月谷底的-0.5%，至2022年9月峰值的2.8%，再回落至2023年7月谷底的-0.3%，本轮周期共33个月。而PPI从2020年5月谷底的-3.2%，至2021年10月高点的13.5%，再回落至2023年6月的-5.4%，共耗时38个月。今年7/8两个月，CPI 和PPI双双触底
9月初公布的PMI，已连续三个月回升。本周央行降公布人民币贷款、社融、M2等金融数据。毫无疑问经济数据都是互相勾连，彼此确认的。宏观经济触底后的反弹，为地产复苏带来强劲的引擎。也许华为Mate60的发布，是这段“至暗时刻”结束的分水岭
再来观测地产回暖另一个引擎，即限购限贷政策的优化，以及信贷宽松的落实
从“7.24重要会议”（本轮地产周期拐点，绕不开的标志）开始，地产政策大约经历三个阶段：其一是8月份，各二线城市的小幅度宽松，以郑州的“认房不认贷”为标志；其二是8月31～9.1是，财政部央行住建部，发布“认房不认贷”，以及存量房贷打折的全国统一政策；其三是目前一线带动全国楼市预期向好后，二线城市纷纷大刀阔斧抢跑的现状
继本次地产回暖，屡次突破地产政策下线的广州后，南京目前成为二线地产宽松的“头羊”。由于前几年供给失调，需求差距太大，近几年“长江双雄”宁汉日子均不好过。南京这几年，屡屡不乏地产政策强行闯关的破格之举。
南京于9.7号晚11：35分官宣，解除对市中四区鼓楼玄武秦淮建邺的限购。而且这次解除非常到位，没有任何预设条件，即不需购房证明，凭借有效身份证件即可购买。属于彻底放开，“裸奔”那种。应该说，正是在目前政策容忍度史上最宽现状下，南京才解除束缚，释放了一直摒住的举措。其实并非孤案和个例，是目前强二线城市面临的困境和写照
当下地产市场格局，一线城市放开“认不认”，是最大的变量，也是提振市场预期最有效手段。从中长期来说，正是二线城市楼市走出低谷的依托，但短期来说，是对二线城市购买力的冲击。用股市上话说，即长多短空。如何挺过这段艰难时刻，是二线迫在眉睫问题。无独有偶，广州也有此尴尬，即在城市群属于从属地位，面临楼市购买力流失问题。所以抢先一步，施行差异化政策。缓解购房资金，加速流入上海深圳的趋势，是二线城市的必要动作，看似偶然，实则必然
笔者从来未曾对2023年，地产市场的复苏和逆转，有过怀疑。早在年初，即指出2023年和2014年楼市格局，高度相似。而且2023～2024，基本就是2014～2015市场的复刻和重现。当然如果说唯一的变数，即今年二季度突然货币政策收紧，给市场带来的“二次探底”。尽管现在政策已重回轨道，如何评价二季度的中途刹车，其实也是必须。逆周期调节本来就比较艰难，供给侧改革长痛不如短痛。只有去掉包袱以后，才能重回大规模刺激的轨道。此处点到为止
对于现阶段的楼市，需求端困境，诟病最多莫过于预期问题。笔者不认为这个问题，值得探讨。涨价去库存，是全球经验和规律。对资产增值的渴望，才能激发需求端的热情和潜力。举个行业外可以触类旁通的例子，乌克兰现场，为何瓦格纳打的比俄军好？都是血肉之躯，无非一个有财富预期，一个没有罢了
对于上海楼市在本轮周期中表现，基本也了无悬念。笔者曾说过，上海楼市截止2024年12月，以现在的价格为参考，价格上行50%是必要的（三年已跌20%），否则无以解二线楼市之困。如果感觉这个比例比较抽象，那么具象化一下：内环次新均价20 W，中外环15+（此处外环指外环内），外环外10万。笔者仅指次新，至于其他类型，以后会分解
无论从历史经验，还是经济运行规律来观测，本次地产回暖都取决于两个根本逻辑。即首先是限购限贷的优化，包括信贷杠杆的宽松。其次是宏观经济基本面改善，能否重回上行区间。前者决定了本次地产周期的底部，后者限定了地产回暖的高度。从底层逻辑辨识，本质都是需求端的问题。从近期市场表现观测，制约地产回暖两个关键因素，都走了非常积极的信号
9.7日，统计局公布了8月经济指标中的价格指数。其中PCI和PPI双双触底反弹，再次确认了宏观经济已经见底的现实。其中CPI从2020年11月谷底的-0.5%，至2022年9月峰值的2.8%，再回落至2023年7月谷底的-0.3%，本轮周期共33个月。而PPI从2020年5月谷底的-3.2%，至2021年10月高点的13.5%，再回落至2023年6月的-5.4%，共耗时38个月。今年7/8两个月，CPI 和PPI双双触底
9月初公布的PMI，已连续三个月回升。本周央行降公布人民币贷款、社融、M2等金融数据。毫无疑问经济数据都是互相勾连，彼此确认的。宏观经济触底后的反弹，为地产复苏带来强劲的引擎。也许华为Mate60的发布，是这段“至暗时刻”结束的分水岭
再来观测地产回暖另一个引擎，即限购限贷政策的优化，以及信贷宽松的落实
从“7.24重要会议”（本轮地产周期拐点，绕不开的标志）开始，地产政策大约经历三个阶段：其一是8月份，各二线城市的小幅度宽松，以郑州的“认房不认贷”为标志；其二是8月31～9.1是，财政部央行住建部，发布“认房不认贷”，以及存量房贷打折的全国统一政策；其三是目前一线带动全国楼市预期向好后，二线城市纷纷大刀阔斧抢跑的现状
继本次地产回暖，屡次突破地产政策下线的广州后，南京目前成为二线地产宽松的“头羊”。由于前几年供给失调，需求差距太大，近几年“长江双雄”宁汉日子均不好过。南京这几年，屡屡不乏地产政策强行闯关的破格之举。
南京于9.7号晚11：35分官宣，解除对市中四区鼓楼玄武秦淮建邺的限购。而且这次解除非常到位，没有任何预设条件，即不需购房证明，凭借有效身份证件即可购买。属于彻底放开，“裸奔”那种。应该说，正是在目前政策容忍度史上最宽现状下，南京才解除束缚，释放了一直摒住的举措。其实并非孤案和个例，是目前强二线城市面临的困境和写照
当下地产市场格局，一线城市放开“认不认”，是最大的变量，也是提振市场预期最有效手段。从中长期来说，正是二线城市楼市走出低谷的依托，但短期来说，是对二线城市购买力的冲击。用股市上话说，即长多短空。如何挺过这段艰难时刻，是二线迫在眉睫问题。无独有偶，广州也有此尴尬，即在城市群属于从属地位，面临楼市购买力流失问题。所以抢先一步，施行差异化政策。缓解购房资金，加速流入上海深圳的趋势，是二线城市的必要动作，看似偶然，实则必然
笔者从来未曾对2023年，地产市场的复苏和逆转，有过怀疑。早在年初，即指出2023年和2014年楼市格局，高度相似。而且2023～2024，基本就是2014～2015市场的复刻和重现。当然如果说唯一的变数，即今年二季度突然货币政策收紧，给市场带来的“二次探底”。尽管现在政策已重回轨道，如何评价二季度的中途刹车，其实也是必须。逆周期调节本来就比较艰难，供给侧改革长痛不如短痛。只有去掉包袱以后，才能重回大规模刺激的轨道。此处点到为止
对于现阶段的楼市，需求端困境，诟病最多莫过于预期问题。笔者不认为这个问题，值得探讨。涨价去库存，是全球经验和规律。对资产增值的渴望，才能激发需求端的热情和潜力。举个行业外可以触类旁通的例子，乌克兰现场，为何瓦格纳打的比俄军好？都是血肉之躯，无非一个有财富预期，一个没有罢了
对于上海楼市在本轮周期中表现，基本也了无悬念。笔者曾说过，上海楼市截止2024年12月，以现在的价格为参考，价格上行50%是必要的（三年已跌20%），否则无以解二线楼市之困。如果感觉这个比例比较抽象，那么具象化一下：内环次新均价20 W，中外环15+（此处外环指外环内），外环外10万。笔者仅指次新，至于其他类型，以后会分解
【楼市大消息！广州"尝鲜"，首套房贷利率突破LPR下限】楼市又出来好消息！
广州首套房贷利率突破LPR下限
据广州日报，广州最新的政策为，首套房商贷最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR-10BP，即4.1%；二套房，商贷最低首付比例为不低于40%，利率下限为LPR+30BP；在广州有2套房及2套以上，暂停发放。
据了解，新政从9月8日起执行，9月8号之前（不含9月8号）已完成买卖合同或房地产买卖合同网签的，按原规定执行。
8月30日，广州正式落地认房不认贷，成为第一个官宣“认房不认贷”的一线城市。方正证券认为，8月底政策密集出台，稳楼市决心坚定，发力扭转当前楼市的下行走势。地产政策已形成组合拳，包括需求端认房不认贷、首付比例下限下调、存量房贷利率下调，供给端金融支持地产融资等多方面，金九银十楼市成交回暖、房企风险化解值得期待。展望后续，地产政策拐点已明确，稳地产决心充分彰显，更大力度的政策加码依然可期。
刚需购房者正积极入市
在住建部联合多部门印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策之后，至今至少有24个城市执行了“认房不认贷”政策。政策落地执行的一周多时间里，市场发生了怎样的变化？“认房不认贷”效果如何？日前，住建部政策研究中心副主任浦湛表示，政策出来以后市场反响总体积极，刚需和改善性需求的购房者积极入市的迹象非常明显。
8月18日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策。“认房不认贷”政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
紧随其后，8月30日，广州率先宣布执行首套房贷款“认房不用认贷”政策。当晚，深圳也发布通知，宣布自8月31日起实施“认房不认贷”政策。9月1日，上海发布通知，宣布执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策。同日晚，北京宣布自即日起执行“认房不认贷”。至此，北上广深四个一线城市已全部落实首套“认房不认贷”政策。
浦湛表示，从过去房地产市场发展的过程来看，四个一线城市其实都是房地产的热点城市，它们对周边城市乃至更大区域范围内的城市，甚至是全国，都有非常明显的“风向标”作用。
在四个“风向标”城市的引领下，二线城市也开始动起来。截至目前，至少有杭州、苏州、无锡等超20个城市官宣执行“认房不认贷”。
浦湛表示：“政策出台以后，我们也在密切观察。我们认为市场的反响总体上还是积极的。有市场机构也做过调查。调查显示，从全国整体上看，购房意愿大概能够增加15个百分点，一线城市可能增幅会更高。从政策实际落地来看，我们觉得有着刚需和改善性需求的购房者，积极入市的迹象还是非常明显的。一些市场机构的调研显示，带看量还有成交量，都是有比较明显的提升。”
他还表示：“随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，在因城施策的调控机制下，地方需要根据自身房地产市场形势的变化，进行政策的优化调整。根据我们对这一轮房地产市场调控政策的统计来看，有180多个城市因城施策进行了政策措施的调整，累计调整次数达到了350余次。对于限购政策的调整，我想大家也都很关心，实际上真正实施限购的城市数量还是少数，在少数城市当中，在这一轮房地产市场发展过程当中，也多数对限购进行了优化调整，比如说调整了限购的区域，调整了限购的年限。”
一线城市市场反响明显
提振楼市仍需“组合拳”
各地纷纷执行“认房不认贷”一周多以来的效果如何？
据了解，北京方面政策效应已经显现。据中原地产统计，9月2日-9月8日，北京新建住宅累计成交约3500套，一周成交量已超过8月全月成交量；二手房成交约5000套，超过8月半个月成交量。与此同时，新政后一周北京二手房房源供应增加超过6000套。
深圳方面，购房者的看房积极性明显提高，不少机构门店的带看量持续上涨。以乐有家为例，新政后首个周末(9月2-3日)，门店成交量对比此前周末行情涨幅明显，创下了3月中旬至今的周末最高峰，但与2-3月小阳春时期相比还略有差距。此外，9月1日-5日的门店成交量，对比今年8月同期上涨了80%。
但是，二线城市政策落地之后的效果却没有一线城市的反响好。比如，长沙在9月1日宣布执行“认房不认贷”之后，相比此前的工作日，周末并未出现明显的成交放量。郑州出台的楼市新政满月后，二手房成交量环比仅上涨约10%，改善客群受影响最为显著，新房改善性客户成交量提升明显，但二手房挂牌房源价格调涨量占比下降约2.7个百分点，说明业主预期有所走低。
中指研究院市场研究总监陈文静认为，此次“认房不认贷”为核心城市优化房地产信贷政策打开了空间，由于一线城市房屋总价高且首套房与二套房首付比例差距较大，若政策跟进执行，预计将对市场产生较为明显的带动。
业内普遍认为，当前一线城市相关政策落地为其他二、三线城市树立了标杆，预计接下来1到2个月为各城市“一城一策”楼市支持政策出台的密集期。但是，除“认房不认贷”外，要提振市场预期还需打出政策组合拳。
来源 证券时报
广州首套房贷利率突破LPR下限
据广州日报，广州最新的政策为，首套房商贷最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR-10BP，即4.1%；二套房，商贷最低首付比例为不低于40%，利率下限为LPR+30BP；在广州有2套房及2套以上，暂停发放。
据了解，新政从9月8日起执行，9月8号之前（不含9月8号）已完成买卖合同或房地产买卖合同网签的，按原规定执行。
8月30日，广州正式落地认房不认贷，成为第一个官宣“认房不认贷”的一线城市。方正证券认为，8月底政策密集出台，稳楼市决心坚定，发力扭转当前楼市的下行走势。地产政策已形成组合拳，包括需求端认房不认贷、首付比例下限下调、存量房贷利率下调，供给端金融支持地产融资等多方面，金九银十楼市成交回暖、房企风险化解值得期待。展望后续，地产政策拐点已明确，稳地产决心充分彰显，更大力度的政策加码依然可期。
刚需购房者正积极入市
在住建部联合多部门印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策之后，至今至少有24个城市执行了“认房不认贷”政策。政策落地执行的一周多时间里，市场发生了怎样的变化？“认房不认贷”效果如何？日前，住建部政策研究中心副主任浦湛表示，政策出来以后市场反响总体积极，刚需和改善性需求的购房者积极入市的迹象非常明显。
8月18日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策。“认房不认贷”政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
紧随其后，8月30日，广州率先宣布执行首套房贷款“认房不用认贷”政策。当晚，深圳也发布通知，宣布自8月31日起实施“认房不认贷”政策。9月1日，上海发布通知，宣布执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策。同日晚，北京宣布自即日起执行“认房不认贷”。至此，北上广深四个一线城市已全部落实首套“认房不认贷”政策。
浦湛表示，从过去房地产市场发展的过程来看，四个一线城市其实都是房地产的热点城市，它们对周边城市乃至更大区域范围内的城市，甚至是全国，都有非常明显的“风向标”作用。
在四个“风向标”城市的引领下，二线城市也开始动起来。截至目前，至少有杭州、苏州、无锡等超20个城市官宣执行“认房不认贷”。
浦湛表示：“政策出台以后，我们也在密切观察。我们认为市场的反响总体上还是积极的。有市场机构也做过调查。调查显示，从全国整体上看，购房意愿大概能够增加15个百分点，一线城市可能增幅会更高。从政策实际落地来看，我们觉得有着刚需和改善性需求的购房者，积极入市的迹象还是非常明显的。一些市场机构的调研显示，带看量还有成交量，都是有比较明显的提升。”
他还表示：“随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，在因城施策的调控机制下，地方需要根据自身房地产市场形势的变化，进行政策的优化调整。根据我们对这一轮房地产市场调控政策的统计来看，有180多个城市因城施策进行了政策措施的调整，累计调整次数达到了350余次。对于限购政策的调整，我想大家也都很关心，实际上真正实施限购的城市数量还是少数，在少数城市当中，在这一轮房地产市场发展过程当中，也多数对限购进行了优化调整，比如说调整了限购的区域，调整了限购的年限。”
一线城市市场反响明显
提振楼市仍需“组合拳”
各地纷纷执行“认房不认贷”一周多以来的效果如何？
据了解，北京方面政策效应已经显现。据中原地产统计，9月2日-9月8日，北京新建住宅累计成交约3500套，一周成交量已超过8月全月成交量；二手房成交约5000套，超过8月半个月成交量。与此同时，新政后一周北京二手房房源供应增加超过6000套。
深圳方面，购房者的看房积极性明显提高，不少机构门店的带看量持续上涨。以乐有家为例，新政后首个周末(9月2-3日)，门店成交量对比此前周末行情涨幅明显，创下了3月中旬至今的周末最高峰，但与2-3月小阳春时期相比还略有差距。此外，9月1日-5日的门店成交量，对比今年8月同期上涨了80%。
但是，二线城市政策落地之后的效果却没有一线城市的反响好。比如，长沙在9月1日宣布执行“认房不认贷”之后，相比此前的工作日，周末并未出现明显的成交放量。郑州出台的楼市新政满月后，二手房成交量环比仅上涨约10%，改善客群受影响最为显著，新房改善性客户成交量提升明显，但二手房挂牌房源价格调涨量占比下降约2.7个百分点，说明业主预期有所走低。
中指研究院市场研究总监陈文静认为，此次“认房不认贷”为核心城市优化房地产信贷政策打开了空间，由于一线城市房屋总价高且首套房与二套房首付比例差距较大，若政策跟进执行，预计将对市场产生较为明显的带动。
业内普遍认为，当前一线城市相关政策落地为其他二、三线城市树立了标杆，预计接下来1到2个月为各城市“一城一策”楼市支持政策出台的密集期。但是，除“认房不认贷”外，要提振市场预期还需打出政策组合拳。
来源 证券时报
下图1中提到的二手房价格坚挺问题不敢苟同：个别二手房价格坚挺有可能是由于下图1中的原因，还有一种是一叶障目，只是一小部分坚挺，比如物业较好的二三线高端楼盘，本身由于高价流动性就一般，类似于奢侈品。其实大部分楼市资产价格还是下跌的，比如郑州楼市，价格已经回落到接近2015年附近的价格。拉动经济的三驾马车，消费投资出口复苏情况不及预期。疫情后出现的人民收入水平下降对消费的影响不容忽视，我们一直再提信心比黄金珍贵，但是家里“储备粮”的多少对信心的影响很大。但是疫情后每家每户的“储备粮”还有多少呢？显然是不容乐观的。虽然我们看到了复苏的迹象，最直接的感受是旅游美食公交已经有人挤人的现象，但是这只是储量阶段，还还未到达粮食过多需要多消费的阶段，比如对汽车住房等大件资产的购置仍然低迷。不过最近身边购置或者置换新车的人群在增加了，再加上利好政策密集加码，比如存量房降息政策落地，证券印花税调降，房地产融资政策松绑等，马车就要从泥潭里走出来了。
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