中国股票市场有只非常奇特的股票，郑州银行，每股净资产4.7元，港股市场居然只值0.9港元，从财务指标点看不出什么毛病，但是这史股票财报从2018年开始每年的四季度居然都巨亏，前三季度巨额利润到年报居然大幅缩氺，每年前三季度挣的钱居然在四季度又大岩赔了回去，就一家这样的上市银行居然年年能通过交易所的年审，营业收入年年创新高，就是穷的没有钱分红。这么多年我天天盼着这家公司爆雷，可一年年人家都能平稳运行，是我看错了吗？监管层都认为郑州银行的管理没问题。如果你是股民你敢投资郑州银行吗？
许家印被捕，仅仅是一个开始
在长假之前，许家印被依法采取强制措施成为一个大瓜，也让人感叹世事变化之快。就在六年前，许家印还是中国首富，以2900亿元人民币资产称霸2017胡润百富榜，超越了马云马化腾；翌年更因一年捐出42亿而成为中国首善。
2017年，也正好是那一轮涨价去库存蔓延至二三线城市的高峰之年，包括恒大、融创、碧桂园等激进扩张的房企成功吃到完整的一波房价上涨周期，销售额逼近甚至超越之前的行业龙头万科，当时甚至有不少网民嘲笑撤离中国市场的李嘉诚完完全全踏空了那一轮中国内地空前的房价大涨。
现在六年过去了，究竟谁胜谁负，时间已经给了我们明确的答案。
我们现在可以这样总结：当年完全吃到去库存胜利果实的房企，今天都快活不下去了（典型的如恒大、融创、碧桂园），当年或多或少踏空了那一波行情的房企，现在还能苟延残喘（如万科）。
恒大股价曾经在2016-2017一年时间里从4港元左右飙升至27港元
融创、碧桂园完全也是同恒大相同的步调
同理，我们在这里也可以预测，在2015年后这一轮周期中加满杠杆的居民，可能会成为代价最大的一波牺牲者，恒大这样的房企灰飞烟灭仅仅只是一个开始和预告...告诉我们一个旧时代已经过去，一个新常态已经到来。
短短六年时间，一切变化如此之大，根本原因是基本面已经出现逆转，用前段时间官方的表述就是：房地产市场供求关系发生重大变化。
“一个人的命运，当然要靠自我奋斗，但也要考虑到历史的行程。”
我们正在进行的历史进程就是城市化放缓，居民杠杆率见顶，这导致房地产市场的需求明显减少。
可以说全国任何一个城市现在已经有的存量住宅已经足够我们长期使用，我们可以在相当长的一段时间内都不再开发新房子了。当下的住房问题根本不是总量不够的问题，而是存量分配的问题：有房的个人和机构都不止一套房，没房的人打工一百年也买不起一套普通住房。
我们接下来看一个非常重磅的数据，那就是中国的月度新开工住房面积（各月过去12个月的平均值）。
这个数字已经从2021年的2.2亿平米左右下降到现在的8700万平米，下降了60%，而且还在继续下降。这就是近几年房企大片暴雷，设计院、建筑院、建材、家装、家电等等房地产上下游企业甚至土木工程专业毕业生陷入困境的根本原因，这样巨大的新开工降幅只有美国次贷危机期间能比。
中国12个月平均新开工面积 2001-2023 单位：百万平米
美国新开工房屋数量 1960-2023 单位：千套
但次贷危机后，美国房地产市场在2012年后又重新活跃了起来，我们能复制同样的反弹吗？我觉得难度很大，因为中美的区别在于，美国半个多世纪以前就已经是城市化较为成熟的国家，新增的住房需求来自于稳定增长的本地出生人口和新移民，不存在大起大落，因此新开工规模整体在一个中间水平附近波动，这也使得次贷危机风险出清后还能大幅反弹；相对应地，我们中国2021年的新开工面积是2001年的9倍之多，对应的是一次性红利的大规模城市化，这也是人类历史上规模最大、速度最快的一波城市化。
我们从中国新开工面积的历史波动看，2013年原本就是中国新开工规模自然见顶时间，但2015年后的涨价去库存将楼市再度拉起，峰值被推高推后至2021年的水平，也导致之后的下行幅度更大，速度更猛烈。
上面的这一统计周期极具价值，因为2001年的中国基本上刚刚完成住房商品化改革，又加入了WTO开始实现经济腾飞，此后伴随经济增长和城市化、金融周期的推进，房地产开始了一轮长达二十年的超级大牛市。
但是，城市化终究是一次性红利，当城市化水平到达某个节点后，城市化的速度就会显著放缓，直至到达一个稳定高度后不再增长。2022年时，城市化数据给了我们一个预警，因为这一年的数据证明了城镇化放缓的事实：2022年中国城镇常住人口比上年末增加646万人；而在2021年时，城镇常住人口比2020年末增加1205万人。2022年的全国城镇新增人口大约只有2021年的一半。
城市化的常规进程 我们已经从加速阶段走入稳定阶段
城市化给各地带来的住房需求增量，是房地产运行乃至整个土地财政的基础。中国的土地批租制度在城市化快速推进的过程中是有积极意义的，因为这个制度确实适用于过去快速城镇化过程的中国，在中国城市化过程中，每年都有大量人口进入城市带来巨大的新增的土地需求，又叠加地价和房价的上涨，这给了各个地方快速增长的财源，因此我们看到各地崭新的机场、高铁站、地铁、城市道路，可说都是拜土地财政所赐。
正是因为城市化放缓，我们不仅看到买房的人少了，房企出问题了，也看到各地的土地出让金大幅减少了，大量公务员、教师、医生等在编岗位待遇下调甚至发出去的奖金又被追扣回去...这些事本质都是土地市场和城市化所遇到的新常态导致的。如果你不能适应这个新常态，那么未来一定会有更多在你看来令人惊掉下巴的事情发生。
许家印被捕，只是海啸中的一朵浪花而已，但这朵浪花很有代表性。
在2011-2020年，恒大集团年年大手笔分红，合并报表范围内分红的现金总支出超过1142亿港元，由于恒大股权的结构多为许家族控制，其中许家印家族就从恒大分走了超500亿元的资金（当然，许家印也可能只是个白手套，这些钱在海外是要继续分割的）。这几年许的心思并不是在保交楼上，而是和老婆离了婚，让老婆入了加拿大国籍，继续通过还美元债的方式继续向境外转移资产。这种美元债是定向高息发放，特供给许家印家族购买，变相掏空了恒大。他向美国法院申请了破产保护，想通过债务重组免除掉所有债务责任。现在恒大帐面上现金只剩十几亿，还拿什么保交楼？许家印被拿下是应该的，但他留给相关方的万亿债务，大量烂尾楼又怎么解决？
许家印后续会怎样被处理，就看他愿不愿意把自己已经转移出去的小金库拿回来解决恒大的债务问题了。但这只能考察诚意，无法解决实际问题，当前恒大负债超过两万亿，即便他全部掏出，对于化解债务也只是杯水车薪。
当然，我们更应该清楚，当前房地产困局的根源并不只在于许家印一人，这是多年来地方和无数市场参与者对土地收入的贪婪、对房价的纵容、对风险的无视、对楼市的呵护带来的最终结果。当前市场不是只有一个恒大、也不是只有一个许家印，许家印的遭遇，绝不是房地产市场的终局，而只是一个开始。
在长假之前，许家印被依法采取强制措施成为一个大瓜，也让人感叹世事变化之快。就在六年前，许家印还是中国首富，以2900亿元人民币资产称霸2017胡润百富榜，超越了马云马化腾；翌年更因一年捐出42亿而成为中国首善。
2017年，也正好是那一轮涨价去库存蔓延至二三线城市的高峰之年，包括恒大、融创、碧桂园等激进扩张的房企成功吃到完整的一波房价上涨周期，销售额逼近甚至超越之前的行业龙头万科，当时甚至有不少网民嘲笑撤离中国市场的李嘉诚完完全全踏空了那一轮中国内地空前的房价大涨。
现在六年过去了，究竟谁胜谁负，时间已经给了我们明确的答案。
我们现在可以这样总结：当年完全吃到去库存胜利果实的房企，今天都快活不下去了（典型的如恒大、融创、碧桂园），当年或多或少踏空了那一波行情的房企，现在还能苟延残喘（如万科）。
恒大股价曾经在2016-2017一年时间里从4港元左右飙升至27港元
融创、碧桂园完全也是同恒大相同的步调
同理，我们在这里也可以预测，在2015年后这一轮周期中加满杠杆的居民，可能会成为代价最大的一波牺牲者，恒大这样的房企灰飞烟灭仅仅只是一个开始和预告...告诉我们一个旧时代已经过去，一个新常态已经到来。
短短六年时间，一切变化如此之大，根本原因是基本面已经出现逆转，用前段时间官方的表述就是：房地产市场供求关系发生重大变化。
“一个人的命运，当然要靠自我奋斗，但也要考虑到历史的行程。”
我们正在进行的历史进程就是城市化放缓，居民杠杆率见顶，这导致房地产市场的需求明显减少。
可以说全国任何一个城市现在已经有的存量住宅已经足够我们长期使用，我们可以在相当长的一段时间内都不再开发新房子了。当下的住房问题根本不是总量不够的问题，而是存量分配的问题：有房的个人和机构都不止一套房，没房的人打工一百年也买不起一套普通住房。
我们接下来看一个非常重磅的数据，那就是中国的月度新开工住房面积（各月过去12个月的平均值）。
这个数字已经从2021年的2.2亿平米左右下降到现在的8700万平米，下降了60%，而且还在继续下降。这就是近几年房企大片暴雷，设计院、建筑院、建材、家装、家电等等房地产上下游企业甚至土木工程专业毕业生陷入困境的根本原因，这样巨大的新开工降幅只有美国次贷危机期间能比。
中国12个月平均新开工面积 2001-2023 单位：百万平米
美国新开工房屋数量 1960-2023 单位：千套
但次贷危机后，美国房地产市场在2012年后又重新活跃了起来，我们能复制同样的反弹吗？我觉得难度很大，因为中美的区别在于，美国半个多世纪以前就已经是城市化较为成熟的国家，新增的住房需求来自于稳定增长的本地出生人口和新移民，不存在大起大落，因此新开工规模整体在一个中间水平附近波动，这也使得次贷危机风险出清后还能大幅反弹；相对应地，我们中国2021年的新开工面积是2001年的9倍之多，对应的是一次性红利的大规模城市化，这也是人类历史上规模最大、速度最快的一波城市化。
我们从中国新开工面积的历史波动看，2013年原本就是中国新开工规模自然见顶时间，但2015年后的涨价去库存将楼市再度拉起，峰值被推高推后至2021年的水平，也导致之后的下行幅度更大，速度更猛烈。
上面的这一统计周期极具价值，因为2001年的中国基本上刚刚完成住房商品化改革，又加入了WTO开始实现经济腾飞，此后伴随经济增长和城市化、金融周期的推进，房地产开始了一轮长达二十年的超级大牛市。
但是，城市化终究是一次性红利，当城市化水平到达某个节点后，城市化的速度就会显著放缓，直至到达一个稳定高度后不再增长。2022年时，城市化数据给了我们一个预警，因为这一年的数据证明了城镇化放缓的事实：2022年中国城镇常住人口比上年末增加646万人；而在2021年时，城镇常住人口比2020年末增加1205万人。2022年的全国城镇新增人口大约只有2021年的一半。
城市化的常规进程 我们已经从加速阶段走入稳定阶段
城市化给各地带来的住房需求增量，是房地产运行乃至整个土地财政的基础。中国的土地批租制度在城市化快速推进的过程中是有积极意义的，因为这个制度确实适用于过去快速城镇化过程的中国，在中国城市化过程中，每年都有大量人口进入城市带来巨大的新增的土地需求，又叠加地价和房价的上涨，这给了各个地方快速增长的财源，因此我们看到各地崭新的机场、高铁站、地铁、城市道路，可说都是拜土地财政所赐。
正是因为城市化放缓，我们不仅看到买房的人少了，房企出问题了，也看到各地的土地出让金大幅减少了，大量公务员、教师、医生等在编岗位待遇下调甚至发出去的奖金又被追扣回去...这些事本质都是土地市场和城市化所遇到的新常态导致的。如果你不能适应这个新常态，那么未来一定会有更多在你看来令人惊掉下巴的事情发生。
许家印被捕，只是海啸中的一朵浪花而已，但这朵浪花很有代表性。
在2011-2020年，恒大集团年年大手笔分红，合并报表范围内分红的现金总支出超过1142亿港元，由于恒大股权的结构多为许家族控制，其中许家印家族就从恒大分走了超500亿元的资金（当然，许家印也可能只是个白手套，这些钱在海外是要继续分割的）。这几年许的心思并不是在保交楼上，而是和老婆离了婚，让老婆入了加拿大国籍，继续通过还美元债的方式继续向境外转移资产。这种美元债是定向高息发放，特供给许家印家族购买，变相掏空了恒大。他向美国法院申请了破产保护，想通过债务重组免除掉所有债务责任。现在恒大帐面上现金只剩十几亿，还拿什么保交楼？许家印被拿下是应该的，但他留给相关方的万亿债务，大量烂尾楼又怎么解决？
许家印后续会怎样被处理，就看他愿不愿意把自己已经转移出去的小金库拿回来解决恒大的债务问题了。但这只能考察诚意，无法解决实际问题，当前恒大负债超过两万亿，即便他全部掏出，对于化解债务也只是杯水车薪。
当然，我们更应该清楚，当前房地产困局的根源并不只在于许家印一人，这是多年来地方和无数市场参与者对土地收入的贪婪、对房价的纵容、对风险的无视、对楼市的呵护带来的最终结果。当前市场不是只有一个恒大、也不是只有一个许家印，许家印的遭遇，绝不是房地产市场的终局，而只是一个开始。
中国股票市场有只非常奇特的股票，郑州银行，每股净资产4.7元，港股市场居然只值0.9港元，从财务指标点看不出什么毛病，但是这史股票财报从2018年开始每年的四季度居然都巨亏，前三季度巨额利润到年报居然大幅缩氺，每年前三季度挣的钱居然在四季度又大岩赔了回去，就一家这样的上市银行居然年年能通过交易所的年审，营业收入年年创新高，就是穷的没有钱分红。这么多年我天天盼着这家公司爆雷，可一年年人家都能平稳运行，是我看错了吗？监管层都认为郑州银行的管理没问题。如果你是股民你敢投资郑州银行吗？
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