【字节的“麦田风暴”】
10万亿元量级的国内房地产市场，从来不缺跨界闯入者。
字节跳动最初的房产梦，孕育在2018年成立的幸福里（前身是今日头条App的房产频道）。
为了赶超行业头部公司贝壳，在老牌经纪公司麦田房产的支持下，幸福里推出一个新的中介品牌：小麦房产，希望借此打通线上+线下，延伸服务链条。狂飙一年，小麦在福州街头开出了近200家门店。
然而，这段短暂的“恋情”在2023年上半年戛然而止：幸福里全面退出线下交易业务，新的定位是做“抖音房产中台”；麦田全盘接手小麦房产，继续负责线下业务拓展。
这场持续一年半的线下业务突围之战，最终以失败告终。雪豹财经社通过与多个信源的交流，试图还原故事的冰山一角。
01. 相识：赶超贝壳
“字节下场做幸福里，是因为张一鸣不想只做简单的流量生意。”曾在幸福里工作的产品经理陈宇（化名）回忆道，张一鸣很早就看上了房地产赛道，所以他给了幸福里更多的耐心。
从成立起，幸福里尝试了每一种业务可能，包括新房、二手房、向经纪人卖流量、业主测评等，但都不算成功。“说白了还是流量模式，当时内部比较迷茫。”陈宇表示，直到2019年，大家的思想才开始逐渐统一，幸福里应该照着“贝壳模式”做。
“当时的口号是要赶超贝壳。”
贝壳脱胎于链家网，创始人左晖凭借行业人脉和资本力量，并购了许多中小型中介公司并开放了加盟店模式，两年多时间就打造了一个横跨线上线下的房产交易和服务平台。2018年，贝壳设定了一个雄心勃勃的发展目标：覆盖全中国超过300个城市，服务超2亿家庭，连接100万职业经纪人和10万家门店。2020年8月，贝壳在纽交所上市，首个交易日收盘的市值合人民币近3000亿元。
陈宇透露，当时字节高层批准了一笔收购预算，由字节合伙人、负责商业化的张利东出面，去寻找合作标的。“字节先是收购了安徽芜湖的一个小型房产中介，但内部评估认为，我们没时间完成线下业务从0到1的探索，还是要收购一家更大规模的标的，直接使用现成的资源。”
张利东开始接触包括我爱我家在内的多个房地产中介行业“大玩家”，最终，他将目标锁定在了麦田房产经纪公司（以下简称“麦田”）。
麦田创始人缪寿建出生于福建宁德，在福州大学当过几年中文老师，2000年创立了麦田房产。20多年来，他坚持直营模式，业务扩张不快，门店分布在北京、福州和厦门。凭借稳扎稳打，麦田在业内积累了一定口碑。
2019年起，贝壳迅速壮大，这让缪寿建感受到了危机。他也想打通“线上-线下”，进行业内兼并整合，为麦田在下一个房地产周期中抢占一个身位。
2021年6月，张利东前往麦田在北京望京的总部，与缪寿建见了面。
一位知情者透露，两人聊得比较投机：“（当时）张利东背着双肩包，一副程序员的打扮，给老缪留下了不错的印象。”
在张利东的牵线下，缪寿建和字节创始人张一鸣见了面。张一鸣老家在福建龙岩，他比缪小了16岁，节奏更加明快，双方很快敲定了合作框架，具体内容至今都没有对外公布。
在字节看来，麦田是当时市场上最合适的合作对象。房地产中介行业相对碎片化，加之贝壳入场后频频并购，留给他们的选项并不多。缪寿建也非常认可字节的企业文化和朝气，他打算借助字节，探索“麦田模式”。
当时，字节和麦田显得有点“急不可待”。
“6月底，我们发现一个会议室被占了，里面的人我们都不认识。”在麦田北京总部工作的罗祥（化名）回忆。后来他才知道，那是字节向麦田总部派驻的会计师团队，他们当时在进行账目审计，这是投资前的常规操作。
同时，字节还要求缪寿建清理内部股权，后者立刻从麦田北京几个大区经理手中回购了股份。
7月30日，麦田召集区域经理们来总部开会，缪寿建在会上宣布与幸福里正式合作。一位区域经理回忆：“当时公司说双方合作从新房业务开始，麦田把新房团队给了幸福里。”
麦田的二手房经纪人收到消息后有些激动，他们盼望得到幸福里的流量加持。对经纪人而言，线下获客一直是个难题，为了搞好与潜在客户的关系，门店通常会提供免费打印、寄存物品等服务，有的经纪人甚至主动帮客户接送孩子。
02. 合作：打造一个小麦
幸福里的流量很快来了。他们选择了麦田在北京海淀的几处门店，派驻了数据分析师，教经纪人分析业务数据。
参加过培训的经纪人陈可（化名）对雪豹财经社回忆道：“有一定帮助，他们对数据看得很细，但不完全了解业务，比如同一区域的交易量可能几周之间波动很大，很难靠数据分析来准确归因。传统的经纪人一般靠向同行打听来获取信息。”
幸福里也向经纪人导了一些线上流量，“刚开始效果还不错”。
经纪人们后来才知道，这是一次业务试点。为了尽快跑通业务，幸福里就近选择了在北京做试验，真正的目标在福州。
福州是缪寿建起家的地方，麦田在这里树大根深，一直雄霸二手房销量榜首。麦田要在大本营，跟幸福里进行一场彻底的业务融合。
但在业务节奏上，双方产生了不同意见。麦田希望先改造福州的直营门店，等“线上+线下”的业务闭环磨合到位后，再考虑开放加盟；但字节希望尽快跑通模式，他们要先做加盟。
2021年10月，福建好房有幸信息技术有限公司（以下简称好房有幸）注册成立，法人是字节系高管、皮皮虾创始人王奉坤，股权穿透后显示，这家公司隶属于字节跳动（香港）有限公司。
紧接着，一个新的中介品牌出现了：小麦。小麦主打加盟模式，对象是福州市场上那些中小型中介公司。小麦的二手房交易签约主体就是好房有幸。“实际上，小麦从一开始就被幸福里主导。”陈可表示。
2021年底，小麦在福州地区开始大规模招商。除了麦田和字节的两大招牌加持，小麦还祭出了大力补贴的杀器。市场传言，幸福里补贴每个门店启动费10万元。“实际上各个店的情况不同，但都有补。”小麦加盟店的经纪人老陈告诉雪豹财经社。
字节在资本层面的动作也相当快。2021年11月，幸福里公开确认，公司将收购麦田20%的股份。根据之后更新的工商登记信息，2022年7月23日，麦田完成了一次股权变更，新股东名为张爱军，持股19.99%，与字节声称的20%股权大体相当。
在幸福里的人看来，麦田有些保守。字节系信奉“大力出奇迹”，必须有充足的资源，才能拿出有说服力的结果。幸福里最缺的是当地靠谱的房源和经纪团队，这意味着要尽快引入更多加盟商。
最终，项目进入了“幸福里节奏”。2022年，小麦门店开始在福州街头井喷式涌现。
2022年5月11日，小麦在福州成交了第一套二手房，幸福里内部还发布了喜报。前述幸福里产品经理陈宇回忆：“幸福里的动作相当快了，用不到五个月的时间完成了加盟商签约、培训、门店装修、系统并网等一系列的关键事项，而且中间还隔着个春节。”
到2022年年底，小麦已经在福州开设了近200家门店。与此同时，一些福州麦田直营门店开始关闭。亲历过此事的麦田经纪人王琳（化名）告诉雪豹财经社：“这次动荡造成了一定的人员流失，那些离开福州麦田的经纪人去了竞争对手。因为麦田不允许离职人员作为加盟商进驻小麦。”
门店的扩张的确带来了数据的提升。2023年2月，好房有幸的二手房交易量为203套，相比2022年12月（2023年1月是春节假期）的83套，上涨了145%。
然而，麦田期待的线上流量并没有想象中那么多，幸福里App自身流量有限，而字节的流量母体抖音也不可能无限制地向幸福里倾斜流量。
王琳当时就职于福州一家麦田直营店，她回忆说，网上客户的成交率并不高。“抖音是个娱乐平台，吸引来的用户购房意愿并不强烈，只是了解了解，经常在手机上聊两句就没音了。”
在她看来，重要的还是双方要见面，现场建立信任。
03. 反转：各奔前程
幸福里主导的“小麦狂飙”让贝壳嗅到了危险。2022年底，贝壳调集了大量资源去福州，力图阻击小麦。同时，看到希望的幸福里也打算再加一把火。
2023年春节后，业内传出消息，幸福里要将福州麦田直营店也收入旗下，幸福里当时并没有正面回应这一消息。
“幸福里的管理团队当时打算快速扩张，他们认为跟麦田合作会影响效率，而字节高层在2022年对房地产又特别热心，所以他们一度跟麦田谈妥了对福州直营店的整体收购。”一位接近幸福里高层的人士向雪豹财经社透露。
“把福州业务都给他们，双方减少业务层面的交集，也是好事。”麦田的罗祥表示，“缪老板心中的麦田模式更像是手工业，不断打磨服务，提升品质，形成与贝壳系的差异化。但幸福里等不了。”
除了经营理念的差异，双方还有工作风格的差异。王琳的感受是，麦田经纪人的会议比较多，影响效率。而字节的业务决策更新比较快，“跟不上他们的节奏”。
幸福里开发的新产品也没有得到麦田的一致认可。当麦田经纪人使用ROOM系统（幸福客App）时，发现每天要投入很多时间去刷服务分，评分规则中包括房源发布数量等指标。在王琳看来，这表明产品经理并不了解一线业务。
而在字节内部，产品、运营、BD（城市商务推广）之间不断相互挑战，谁也说服不了谁。“运营和BD认为产品难用，所以经纪人不爱用，产品认为是BD不够贴近业务。”陈宇告诉雪豹财经社，“再加上内部‘贝壳系’‘字节系’的争斗，人心开始不稳。”
幸福里要接手麦田在福州的门店，这个消息年初就在幸福里内部流传，但最终结果令人大吃一惊。
4月底，小麦房产运营主体福建好房有幸信息技术有限公司发生工商变更，原全资股东、抖音旗下北京好房有幸信息技术有限公司退出，新增麦田控股（北京）有限公司子公司福清戊麦企业管理有限公司为全资股东；法定代表人由字节的王奉坤变更为刘成林，后者是麦田的福州城市总经理。
这意味着幸福里将小麦房产交给麦田，退出线下交易业务。幸福里相关负责人表示，福州小麦房产被整体转让给麦田，与公司“聚焦主业”的要求一致。
6月，有媒体报道称，幸福里一号位王潇已离开，前往抖音集团中国区电商业务线任职。
“听说字节内部是经过一番讨论才作出了这个决定。幸福里最近一年的狂飙，并没有让高层看到打败贝壳的希望，也有高层对地产行业周期的判断。”陈宇在这一轮优化中离开了幸福里，“其实大家对这个结果都有预感：先大力测试，苗头不对，及时止损——这也是字节的特色。”
成立5年的幸福里被重新定位为“抖音房产中台”，未来与麦田将会侧重各自优势，幸福里负责线上、麦田负责线下，继续合作。
陈宇认为，字节也许从这场“麦田风暴”里发现了自己的边界，“线上和线下真的不一样”。最近，他在微信群看到一位前同事的留言：“当初赶超贝壳的野心去哪了？为什么就不再试一下呢？只剩一声叹息。”
雪豹财经社此前曾撰文指出，房产是典型的非标品，不仅价格昂贵，且地域差异、用途差异、价格差异，乃至公共管理差异巨大，仅有少量消费者愿意通过线上渠道推进交易，很难实现其他零售消费品的“流量+用户裂变”效应。
幸福里的撤出对麦田经纪人王琳倒没什么影响。“房子照常卖，就是福利少了很多。”https://t.cn/A6OfTXlq
10万亿元量级的国内房地产市场，从来不缺跨界闯入者。
字节跳动最初的房产梦，孕育在2018年成立的幸福里（前身是今日头条App的房产频道）。
为了赶超行业头部公司贝壳，在老牌经纪公司麦田房产的支持下，幸福里推出一个新的中介品牌：小麦房产，希望借此打通线上+线下，延伸服务链条。狂飙一年，小麦在福州街头开出了近200家门店。
然而，这段短暂的“恋情”在2023年上半年戛然而止：幸福里全面退出线下交易业务，新的定位是做“抖音房产中台”；麦田全盘接手小麦房产，继续负责线下业务拓展。
这场持续一年半的线下业务突围之战，最终以失败告终。雪豹财经社通过与多个信源的交流，试图还原故事的冰山一角。
01. 相识：赶超贝壳
“字节下场做幸福里，是因为张一鸣不想只做简单的流量生意。”曾在幸福里工作的产品经理陈宇（化名）回忆道，张一鸣很早就看上了房地产赛道，所以他给了幸福里更多的耐心。
从成立起，幸福里尝试了每一种业务可能，包括新房、二手房、向经纪人卖流量、业主测评等，但都不算成功。“说白了还是流量模式，当时内部比较迷茫。”陈宇表示，直到2019年，大家的思想才开始逐渐统一，幸福里应该照着“贝壳模式”做。
“当时的口号是要赶超贝壳。”
贝壳脱胎于链家网，创始人左晖凭借行业人脉和资本力量，并购了许多中小型中介公司并开放了加盟店模式，两年多时间就打造了一个横跨线上线下的房产交易和服务平台。2018年，贝壳设定了一个雄心勃勃的发展目标：覆盖全中国超过300个城市，服务超2亿家庭，连接100万职业经纪人和10万家门店。2020年8月，贝壳在纽交所上市，首个交易日收盘的市值合人民币近3000亿元。
陈宇透露，当时字节高层批准了一笔收购预算，由字节合伙人、负责商业化的张利东出面，去寻找合作标的。“字节先是收购了安徽芜湖的一个小型房产中介，但内部评估认为，我们没时间完成线下业务从0到1的探索，还是要收购一家更大规模的标的，直接使用现成的资源。”
张利东开始接触包括我爱我家在内的多个房地产中介行业“大玩家”，最终，他将目标锁定在了麦田房产经纪公司（以下简称“麦田”）。
麦田创始人缪寿建出生于福建宁德，在福州大学当过几年中文老师，2000年创立了麦田房产。20多年来，他坚持直营模式，业务扩张不快，门店分布在北京、福州和厦门。凭借稳扎稳打，麦田在业内积累了一定口碑。
2019年起，贝壳迅速壮大，这让缪寿建感受到了危机。他也想打通“线上-线下”，进行业内兼并整合，为麦田在下一个房地产周期中抢占一个身位。
2021年6月，张利东前往麦田在北京望京的总部，与缪寿建见了面。
一位知情者透露，两人聊得比较投机：“（当时）张利东背着双肩包，一副程序员的打扮，给老缪留下了不错的印象。”
在张利东的牵线下，缪寿建和字节创始人张一鸣见了面。张一鸣老家在福建龙岩，他比缪小了16岁，节奏更加明快，双方很快敲定了合作框架，具体内容至今都没有对外公布。
在字节看来，麦田是当时市场上最合适的合作对象。房地产中介行业相对碎片化，加之贝壳入场后频频并购，留给他们的选项并不多。缪寿建也非常认可字节的企业文化和朝气，他打算借助字节，探索“麦田模式”。
当时，字节和麦田显得有点“急不可待”。
“6月底，我们发现一个会议室被占了，里面的人我们都不认识。”在麦田北京总部工作的罗祥（化名）回忆。后来他才知道，那是字节向麦田总部派驻的会计师团队，他们当时在进行账目审计，这是投资前的常规操作。
同时，字节还要求缪寿建清理内部股权，后者立刻从麦田北京几个大区经理手中回购了股份。
7月30日，麦田召集区域经理们来总部开会，缪寿建在会上宣布与幸福里正式合作。一位区域经理回忆：“当时公司说双方合作从新房业务开始，麦田把新房团队给了幸福里。”
麦田的二手房经纪人收到消息后有些激动，他们盼望得到幸福里的流量加持。对经纪人而言，线下获客一直是个难题，为了搞好与潜在客户的关系，门店通常会提供免费打印、寄存物品等服务，有的经纪人甚至主动帮客户接送孩子。
02. 合作：打造一个小麦
幸福里的流量很快来了。他们选择了麦田在北京海淀的几处门店，派驻了数据分析师，教经纪人分析业务数据。
参加过培训的经纪人陈可（化名）对雪豹财经社回忆道：“有一定帮助，他们对数据看得很细，但不完全了解业务，比如同一区域的交易量可能几周之间波动很大，很难靠数据分析来准确归因。传统的经纪人一般靠向同行打听来获取信息。”
幸福里也向经纪人导了一些线上流量，“刚开始效果还不错”。
经纪人们后来才知道，这是一次业务试点。为了尽快跑通业务，幸福里就近选择了在北京做试验，真正的目标在福州。
福州是缪寿建起家的地方，麦田在这里树大根深，一直雄霸二手房销量榜首。麦田要在大本营，跟幸福里进行一场彻底的业务融合。
但在业务节奏上，双方产生了不同意见。麦田希望先改造福州的直营门店，等“线上+线下”的业务闭环磨合到位后，再考虑开放加盟；但字节希望尽快跑通模式，他们要先做加盟。
2021年10月，福建好房有幸信息技术有限公司（以下简称好房有幸）注册成立，法人是字节系高管、皮皮虾创始人王奉坤，股权穿透后显示，这家公司隶属于字节跳动（香港）有限公司。
紧接着，一个新的中介品牌出现了：小麦。小麦主打加盟模式，对象是福州市场上那些中小型中介公司。小麦的二手房交易签约主体就是好房有幸。“实际上，小麦从一开始就被幸福里主导。”陈可表示。
2021年底，小麦在福州地区开始大规模招商。除了麦田和字节的两大招牌加持，小麦还祭出了大力补贴的杀器。市场传言，幸福里补贴每个门店启动费10万元。“实际上各个店的情况不同，但都有补。”小麦加盟店的经纪人老陈告诉雪豹财经社。
字节在资本层面的动作也相当快。2021年11月，幸福里公开确认，公司将收购麦田20%的股份。根据之后更新的工商登记信息，2022年7月23日，麦田完成了一次股权变更，新股东名为张爱军，持股19.99%，与字节声称的20%股权大体相当。
在幸福里的人看来，麦田有些保守。字节系信奉“大力出奇迹”，必须有充足的资源，才能拿出有说服力的结果。幸福里最缺的是当地靠谱的房源和经纪团队，这意味着要尽快引入更多加盟商。
最终，项目进入了“幸福里节奏”。2022年，小麦门店开始在福州街头井喷式涌现。
2022年5月11日，小麦在福州成交了第一套二手房，幸福里内部还发布了喜报。前述幸福里产品经理陈宇回忆：“幸福里的动作相当快了，用不到五个月的时间完成了加盟商签约、培训、门店装修、系统并网等一系列的关键事项，而且中间还隔着个春节。”
到2022年年底，小麦已经在福州开设了近200家门店。与此同时，一些福州麦田直营门店开始关闭。亲历过此事的麦田经纪人王琳（化名）告诉雪豹财经社：“这次动荡造成了一定的人员流失，那些离开福州麦田的经纪人去了竞争对手。因为麦田不允许离职人员作为加盟商进驻小麦。”
门店的扩张的确带来了数据的提升。2023年2月，好房有幸的二手房交易量为203套，相比2022年12月（2023年1月是春节假期）的83套，上涨了145%。
然而，麦田期待的线上流量并没有想象中那么多，幸福里App自身流量有限，而字节的流量母体抖音也不可能无限制地向幸福里倾斜流量。
王琳当时就职于福州一家麦田直营店，她回忆说，网上客户的成交率并不高。“抖音是个娱乐平台，吸引来的用户购房意愿并不强烈，只是了解了解，经常在手机上聊两句就没音了。”
在她看来，重要的还是双方要见面，现场建立信任。
03. 反转：各奔前程
幸福里主导的“小麦狂飙”让贝壳嗅到了危险。2022年底，贝壳调集了大量资源去福州，力图阻击小麦。同时，看到希望的幸福里也打算再加一把火。
2023年春节后，业内传出消息，幸福里要将福州麦田直营店也收入旗下，幸福里当时并没有正面回应这一消息。
“幸福里的管理团队当时打算快速扩张，他们认为跟麦田合作会影响效率，而字节高层在2022年对房地产又特别热心，所以他们一度跟麦田谈妥了对福州直营店的整体收购。”一位接近幸福里高层的人士向雪豹财经社透露。
“把福州业务都给他们，双方减少业务层面的交集，也是好事。”麦田的罗祥表示，“缪老板心中的麦田模式更像是手工业，不断打磨服务，提升品质，形成与贝壳系的差异化。但幸福里等不了。”
除了经营理念的差异，双方还有工作风格的差异。王琳的感受是，麦田经纪人的会议比较多，影响效率。而字节的业务决策更新比较快，“跟不上他们的节奏”。
幸福里开发的新产品也没有得到麦田的一致认可。当麦田经纪人使用ROOM系统（幸福客App）时，发现每天要投入很多时间去刷服务分，评分规则中包括房源发布数量等指标。在王琳看来，这表明产品经理并不了解一线业务。
而在字节内部，产品、运营、BD（城市商务推广）之间不断相互挑战，谁也说服不了谁。“运营和BD认为产品难用，所以经纪人不爱用，产品认为是BD不够贴近业务。”陈宇告诉雪豹财经社，“再加上内部‘贝壳系’‘字节系’的争斗，人心开始不稳。”
幸福里要接手麦田在福州的门店，这个消息年初就在幸福里内部流传，但最终结果令人大吃一惊。
4月底，小麦房产运营主体福建好房有幸信息技术有限公司发生工商变更，原全资股东、抖音旗下北京好房有幸信息技术有限公司退出，新增麦田控股（北京）有限公司子公司福清戊麦企业管理有限公司为全资股东；法定代表人由字节的王奉坤变更为刘成林，后者是麦田的福州城市总经理。
这意味着幸福里将小麦房产交给麦田，退出线下交易业务。幸福里相关负责人表示，福州小麦房产被整体转让给麦田，与公司“聚焦主业”的要求一致。
6月，有媒体报道称，幸福里一号位王潇已离开，前往抖音集团中国区电商业务线任职。
“听说字节内部是经过一番讨论才作出了这个决定。幸福里最近一年的狂飙，并没有让高层看到打败贝壳的希望，也有高层对地产行业周期的判断。”陈宇在这一轮优化中离开了幸福里，“其实大家对这个结果都有预感：先大力测试，苗头不对，及时止损——这也是字节的特色。”
成立5年的幸福里被重新定位为“抖音房产中台”，未来与麦田将会侧重各自优势，幸福里负责线上、麦田负责线下，继续合作。
陈宇认为，字节也许从这场“麦田风暴”里发现了自己的边界，“线上和线下真的不一样”。最近，他在微信群看到一位前同事的留言：“当初赶超贝壳的野心去哪了？为什么就不再试一下呢？只剩一声叹息。”
雪豹财经社此前曾撰文指出，房产是典型的非标品，不仅价格昂贵，且地域差异、用途差异、价格差异，乃至公共管理差异巨大，仅有少量消费者愿意通过线上渠道推进交易，很难实现其他零售消费品的“流量+用户裂变”效应。
幸福里的撤出对麦田经纪人王琳倒没什么影响。“房子照常卖，就是福利少了很多。”https://t.cn/A6OfTXlq
北京二手房业主，连夜变脸
摘自财经十一人 ，作者不止十一人
二手房成交量激增，新房原来卖得好的盘更加火热，原来就不行的盘还是半死不活。本文来自微信公众号：财经十一人 （ID：caijingEleven），作者：王文彤，编辑：余乐，头图来自：视觉中国
9月2日上午，朝阳区“中冶德贤御府”的售楼处内，装修精美的售楼处空空荡荡，大厅的沙盘旁边偶尔有人驻足，销售人员在旁边小声讲解。坐在沙发区域休息的客人非常安静，为客户提供的小蛋糕也鲜少人问津。
2023年9月1日晚，北京“认房不认贷”新政一出，市场上传来了“多个新房楼盘售楼处连夜涨价、客户连夜排队买房”的消息。9月2、3日是新政出台后的第一个周末，《财经十一人》在朝阳区多个新房售楼处走访发现，看房人数和成交量确实有所提升，但不是每个楼盘都很“抢手”。
“连夜排队、连夜涨价不是全市普遍现象。”一位中原地产中介对《财经十一人》说。
另一方面，不少二手房房主的心态也发生了变化，有些人甚至连夜打电话给中介毁约。
多位中介均表示，二手房市场预计会陷入一个波动期，买卖双方在进行博弈，这是一场心理战。这场战争可能要持续到9月份五年期以上LPR利率公布（贷款市场报价利率，房贷利率以此为锚定），或更多利好政策出台。
原来不火的盘，现在还是不火
中冶德贤御府位于朝阳区诚源三路、第四使馆区附近。该精装修楼盘开盘于2021年10月，将于2024年5月交房。它一共有不到400套房子，目前还剩70套左右没有售出，且一部分房子已经完工，可随时供客户看房。
但出人意料的是，新政后的首日，这里的人流量并不大。一位来看房的女士对《财经十一人》表示，她还要再考虑一下：“我觉得这里的得房率太低了，只有75%，性价比不高。虽然政策出台了，但是咱们买房也得理性啊。”
销售人员表示，他们已经收到消息，从周一开始涨价3%左右。他解释道，因为拿地较早，与周边价格相比他们的价格较低，为8.2万/平方米左右，每平方米比周围便宜4000元左右，还有一些涨价的空间。
“我们毕竟是改善型新房，总价比较高，没有疯狂抢购的情况。昨晚大概卖了四五套，跟平时情况差不多。”他说。
在一位资深链家中介看来，这种开盘时间久、去化速度慢的楼盘，涨价恰恰是因为卖得不好，开发商没自信。
“因为现在的客户偏向于买涨不买跌，开发商想着反正所剩不多，索性涨价，或者缩短付款周期，能收回一些资金。而且涨的价格可以通过其他方式补贴回来，比如物业费或者车位费。”他说。
新盘回暖，但数值有虚高
相对于中冶德贤御府这样的准现房，纯新盘的热度更高一点。
下午一点左右，《财经十一人》来到位于三元桥地铁站附近的中建璞园售楼处。沙盘旁、样板间、大厅沙发随处可见客户和销售人员在沟通，整个售楼处人声鼎沸，不得不提高声量才能听清对方的话语。
该楼盘上午刚刚举行完开盘仪式，将在2026年10月交房。据销售人员透露，在总计506套房子中，仅一个上午就有两百多套被定下。
销售人员告诉《财经十一人》，因为利好政策的影响，他们下周一打算收回原定的开盘折扣，大约是2%。“如果政策早落实，我们肯定会卖得更好。”
不止中建璞园，《财经十一人》随机走访的几个今年下半年刚刚开盘、原本卖得就不错的新房楼盘周末的情况都更加火爆。
位于朝阳区东五环自贸CBD区的京投发展北熙区楼盘销售人员向《财经十一人》展示了新政出台当晚的转账记录，记录铺满了好几屏手机屏幕，钱数从1万元到20万元不等。
他表示，周五晚上直到1点还有客户来下单，一晚上交齐定金的就有二十多套房子，也有很多客户是先交一点钱来锁房。
“我们应该不会涨价，因为我们完全不愁卖。现在跟客户说我们马上要涨价，制造恐慌，没这个必要。”
但在交谈中，《财经十一人》了解到，新政出台的这个周末官方销售数据还没有统计出来，因此在具体卖了多少套的数值上，可能存在虚高。
一位售楼处的销售人员对《财经十一人》举例道，某个项目声称自己开盘的几小时内卖了200多套，但其中有四分之一客户只交了一点钱，没有交足定金。
“如果客户后面反悔，这部分钱也是能退的，但是销售会把这部分数字算进业绩里。真实的成交量还是要看住建委网页上的网签数据，至少是看三个月之内的变化。”他说。
前述链家中介对《财经十一人》分析，客户如果交少于十万的定金，基本就是还在犹豫。“因为这批新房的客户基本是想要换房的，手里有二手房想要卖掉，并且对二手房的价格有较高的预期。如果新房符合他的预期就先交一点钱定下，反正之后还可以退掉。”
二手房业主连夜变脸
“业主就直接跟我说，我觉得政策还是要继续放开，这房子我原价卖都已经不错了，你还想让我降价？”一位深耕龙湖天街区域的二手房中介对《财经十一人》说。
周五晚上新政刚出来，他就忙着给业主打电话，确认还能不能按照之前谈好的低价签合同，结果被一些业主以没时间来搪塞，“这就是变相想涨价。”他说。
另一位链家中介也告诉《财经十一人》，新政出台当晚，就有业主打了2万元违约金给经纪人，直接说不卖了。买家找到门店，要求给个说法。“我们也没办法，他当初定金交得也少，就1万，按合同规定，只要没正式签约，业主给了双倍违约金就可解约。”
多位中介均表示，现在大部分的新房购房者是改善型客户，他们需要卖掉手中的二手房来获取资金，而他们的买家有可能是首次购房的刚需型客户。因此，如果刚需客户不出手，整个循环就无法运作起来。
根据北京链家中介数据，以往二手房的挂牌价和成交价之间的差额在3%~5%，预计这个数值不会有太大变动。但成交量确实有大幅提升。
新政出台前，根据北京链家数据，周末全市成交量最多达到350单，而9月2日单天的成交量就在600单左右。上一次如此高的成交量还要追溯到2023年2月份的“小阳春”期间，那时周末两天的成交量在1400单左右。
上述二手房中介也提到，昨天一天就有八个客户来看同一户房子。为了方便客户看房，业主还把原来的租户退租了.
“现在就是在拼心态。如果有些业主着急用钱，就可能接受降价。但是，如果业主想涨价，客户不一定能出得起更高的价格，现在的月供压力很大。”他说。
为更好的品质买单
交谈中，多位中介均表示，未来的房价会更加分化，客户会为更好的品质买单。他们普遍认为，老、破、小的房子会逐渐贬值，客户会更加青睐品质高、周边设施齐全的房子，这类房子涨价的空间也更大。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，一线城市中，分化体现在两方面：一是区域的分化，市场总体成交量提升；二是北京、上海效果会体现得更为明显，他们的潜在改善购房群体量更大。但这类群体可能会因为心态变化，提高卖房价格、降低成交速度。
清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟教授指出，未来住房的消费品属性将持续增强，即必须满足居民家庭对高质量居住生活的需要，甚至是差异性、个性化的需要。
他同时指出，还需要尽快将贷款利率下调等政策落到实处，甚至进一步强化针对首次购房家庭的贷款、税费等优惠政策，打通整个住房梯级消费链条。
空白研究院创始人杨现领也认为，一线城市已经进入二手房为主导的发展阶段，对价格信号更加敏感。未来还需要通过一系列组合政策措施降低新房市场风险，如降低房贷利率、延长住房产权、房贷利息抵税等等。
摘自财经十一人 ，作者不止十一人
二手房成交量激增，新房原来卖得好的盘更加火热，原来就不行的盘还是半死不活。本文来自微信公众号：财经十一人 （ID：caijingEleven），作者：王文彤，编辑：余乐，头图来自：视觉中国
9月2日上午，朝阳区“中冶德贤御府”的售楼处内，装修精美的售楼处空空荡荡，大厅的沙盘旁边偶尔有人驻足，销售人员在旁边小声讲解。坐在沙发区域休息的客人非常安静，为客户提供的小蛋糕也鲜少人问津。
2023年9月1日晚，北京“认房不认贷”新政一出，市场上传来了“多个新房楼盘售楼处连夜涨价、客户连夜排队买房”的消息。9月2、3日是新政出台后的第一个周末，《财经十一人》在朝阳区多个新房售楼处走访发现，看房人数和成交量确实有所提升，但不是每个楼盘都很“抢手”。
“连夜排队、连夜涨价不是全市普遍现象。”一位中原地产中介对《财经十一人》说。
另一方面，不少二手房房主的心态也发生了变化，有些人甚至连夜打电话给中介毁约。
多位中介均表示，二手房市场预计会陷入一个波动期，买卖双方在进行博弈，这是一场心理战。这场战争可能要持续到9月份五年期以上LPR利率公布（贷款市场报价利率，房贷利率以此为锚定），或更多利好政策出台。
原来不火的盘，现在还是不火
中冶德贤御府位于朝阳区诚源三路、第四使馆区附近。该精装修楼盘开盘于2021年10月，将于2024年5月交房。它一共有不到400套房子，目前还剩70套左右没有售出，且一部分房子已经完工，可随时供客户看房。
但出人意料的是，新政后的首日，这里的人流量并不大。一位来看房的女士对《财经十一人》表示，她还要再考虑一下：“我觉得这里的得房率太低了，只有75%，性价比不高。虽然政策出台了，但是咱们买房也得理性啊。”
销售人员表示，他们已经收到消息，从周一开始涨价3%左右。他解释道，因为拿地较早，与周边价格相比他们的价格较低，为8.2万/平方米左右，每平方米比周围便宜4000元左右，还有一些涨价的空间。
“我们毕竟是改善型新房，总价比较高，没有疯狂抢购的情况。昨晚大概卖了四五套，跟平时情况差不多。”他说。
在一位资深链家中介看来，这种开盘时间久、去化速度慢的楼盘，涨价恰恰是因为卖得不好，开发商没自信。
“因为现在的客户偏向于买涨不买跌，开发商想着反正所剩不多，索性涨价，或者缩短付款周期，能收回一些资金。而且涨的价格可以通过其他方式补贴回来，比如物业费或者车位费。”他说。
新盘回暖，但数值有虚高
相对于中冶德贤御府这样的准现房，纯新盘的热度更高一点。
下午一点左右，《财经十一人》来到位于三元桥地铁站附近的中建璞园售楼处。沙盘旁、样板间、大厅沙发随处可见客户和销售人员在沟通，整个售楼处人声鼎沸，不得不提高声量才能听清对方的话语。
该楼盘上午刚刚举行完开盘仪式，将在2026年10月交房。据销售人员透露，在总计506套房子中，仅一个上午就有两百多套被定下。
销售人员告诉《财经十一人》，因为利好政策的影响，他们下周一打算收回原定的开盘折扣，大约是2%。“如果政策早落实，我们肯定会卖得更好。”
不止中建璞园，《财经十一人》随机走访的几个今年下半年刚刚开盘、原本卖得就不错的新房楼盘周末的情况都更加火爆。
位于朝阳区东五环自贸CBD区的京投发展北熙区楼盘销售人员向《财经十一人》展示了新政出台当晚的转账记录，记录铺满了好几屏手机屏幕，钱数从1万元到20万元不等。
他表示，周五晚上直到1点还有客户来下单，一晚上交齐定金的就有二十多套房子，也有很多客户是先交一点钱来锁房。
“我们应该不会涨价，因为我们完全不愁卖。现在跟客户说我们马上要涨价，制造恐慌，没这个必要。”
但在交谈中，《财经十一人》了解到，新政出台的这个周末官方销售数据还没有统计出来，因此在具体卖了多少套的数值上，可能存在虚高。
一位售楼处的销售人员对《财经十一人》举例道，某个项目声称自己开盘的几小时内卖了200多套，但其中有四分之一客户只交了一点钱，没有交足定金。
“如果客户后面反悔，这部分钱也是能退的，但是销售会把这部分数字算进业绩里。真实的成交量还是要看住建委网页上的网签数据，至少是看三个月之内的变化。”他说。
前述链家中介对《财经十一人》分析，客户如果交少于十万的定金，基本就是还在犹豫。“因为这批新房的客户基本是想要换房的，手里有二手房想要卖掉，并且对二手房的价格有较高的预期。如果新房符合他的预期就先交一点钱定下，反正之后还可以退掉。”
二手房业主连夜变脸
“业主就直接跟我说，我觉得政策还是要继续放开，这房子我原价卖都已经不错了，你还想让我降价？”一位深耕龙湖天街区域的二手房中介对《财经十一人》说。
周五晚上新政刚出来，他就忙着给业主打电话，确认还能不能按照之前谈好的低价签合同，结果被一些业主以没时间来搪塞，“这就是变相想涨价。”他说。
另一位链家中介也告诉《财经十一人》，新政出台当晚，就有业主打了2万元违约金给经纪人，直接说不卖了。买家找到门店，要求给个说法。“我们也没办法，他当初定金交得也少，就1万，按合同规定，只要没正式签约，业主给了双倍违约金就可解约。”
多位中介均表示，现在大部分的新房购房者是改善型客户，他们需要卖掉手中的二手房来获取资金，而他们的买家有可能是首次购房的刚需型客户。因此，如果刚需客户不出手，整个循环就无法运作起来。
根据北京链家中介数据，以往二手房的挂牌价和成交价之间的差额在3%~5%，预计这个数值不会有太大变动。但成交量确实有大幅提升。
新政出台前，根据北京链家数据，周末全市成交量最多达到350单，而9月2日单天的成交量就在600单左右。上一次如此高的成交量还要追溯到2023年2月份的“小阳春”期间，那时周末两天的成交量在1400单左右。
上述二手房中介也提到，昨天一天就有八个客户来看同一户房子。为了方便客户看房，业主还把原来的租户退租了.
“现在就是在拼心态。如果有些业主着急用钱，就可能接受降价。但是，如果业主想涨价，客户不一定能出得起更高的价格，现在的月供压力很大。”他说。
为更好的品质买单
交谈中，多位中介均表示，未来的房价会更加分化，客户会为更好的品质买单。他们普遍认为，老、破、小的房子会逐渐贬值，客户会更加青睐品质高、周边设施齐全的房子，这类房子涨价的空间也更大。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，一线城市中，分化体现在两方面：一是区域的分化，市场总体成交量提升；二是北京、上海效果会体现得更为明显，他们的潜在改善购房群体量更大。但这类群体可能会因为心态变化，提高卖房价格、降低成交速度。
清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟教授指出，未来住房的消费品属性将持续增强，即必须满足居民家庭对高质量居住生活的需要，甚至是差异性、个性化的需要。
他同时指出，还需要尽快将贷款利率下调等政策落到实处，甚至进一步强化针对首次购房家庭的贷款、税费等优惠政策，打通整个住房梯级消费链条。
空白研究院创始人杨现领也认为，一线城市已经进入二手房为主导的发展阶段，对价格信号更加敏感。未来还需要通过一系列组合政策措施降低新房市场风险，如降低房贷利率、延长住房产权、房贷利息抵税等等。
#天然气壁挂炉的采买诀窍，你知道吗？
很多用户在新房装修时会考虑到家庭供暖怎么解决，是否要选择壁挂炉，意特尔曼壁挂炉怎么样？了解下来，其实他们对风格的选择并不高，普遍都偏向于简单、舒适即可，反而在家用电器的选择上会追求更高的品质，把日子过得越来越精细，越来越享受，今天小编就来说说大家都关心的夏季热水洗澡，冬季供暖，教你找到适合你家的天然气壁挂炉，以及带你了解意特尔曼壁挂炉怎么样。
【选购天然气壁挂炉，需要考虑哪些因素？】
考虑一：天然气壁挂炉在选择时，一定要找对品牌。现在市场上的供暖锅炉品牌琳琅满目，但无论你最终选择国产天然气壁挂炉，还是进口天然气壁挂炉，找到一款放心的、质量有保障的供暖锅炉品牌，这是前提条件。比如，来自意大利的意特尔曼壁挂炉，就在整个供暖行业里拥有名列前茅的好口碑。
考虑二：家庭面积不同，选择的壁挂炉规格也不同。建议提前和设计师或装修师傅一起沟通，根据自己家实际的住房面积去选择合适的功率。插一句，意大利意特尔曼壁挂炉，在它的官网上就提供了方便的供暖解决方案，点击”住房面积选择合适的壁挂炉功率”就能知道哪款天然气壁挂炉最适合你家。
考虑三：天然气壁挂炉的稳定性。大多数家庭在选购天然气壁挂炉时，都会偏向于购买功能更丰富的两用炉，但这就会十分考验天然气壁挂炉的稳定性是否好，毕竟，同一时间，要照顾到家中的地暖、厨房用水、洗澡用水…如果不能恒定控制好温度，那么你的享受绝对会大打折扣。
【众多的供暖锅炉品牌，谁更值得信赖？】
家用壁挂炉在欧洲盛行了几十年，从技术上来说自然也更先进成熟，因此在预算ok的前提下，欧洲进口的供暖锅炉品牌是首推，而在众多欧洲供暖锅炉品牌里，意大利意特尔曼壁挂炉的占有率一直居高不下，可以称得上是非常被市场认可的供暖锅炉品牌了。
【意大利意特尔曼壁挂炉怎么样？】
优势一：意特尔曼有着超过50年的家用采暖设备生产经验，是一家创新型的、充满活力的公司，公司有着丰富的研究、开发、设计、生产和销售管理经验。能够为国内外的客户提供完善的技术和商务支持。
优势二：意特尔曼研发中心对于每一个项目都使用现代化的CAD及3D计算机技术，实现了从研发初期的建模到与供应商共同研发协作的全面计算机管理。每一个零件都在研发中心生产和组装，并最终进行产品定型。意特尔曼使用最先进的技术，对于原型机在实验室进行效率和可靠性等一系列测试，以保证各种锅炉均能达到顶级的质量标准。
优势三：意特尔曼一直秉承最大柔性和最高效率进行生产的原则，满负荷生产能力约40万台，每条生产线都能以最短的组装时间和最大的柔性生产特定型号的锅炉。为保证最佳的产品质量，每个生产阶段均有最专业的工程师进行质量监控。
看到这里，是不是对天然气壁挂炉的选购少了很多疑惑呢？总之，无论您最终选择哪个供暖锅炉品牌的产品，都希望你都能在它的温暖守护中，找到一份高品质生活里的贴心慰藉。
很多用户在新房装修时会考虑到家庭供暖怎么解决，是否要选择壁挂炉，意特尔曼壁挂炉怎么样？了解下来，其实他们对风格的选择并不高，普遍都偏向于简单、舒适即可，反而在家用电器的选择上会追求更高的品质，把日子过得越来越精细，越来越享受，今天小编就来说说大家都关心的夏季热水洗澡，冬季供暖，教你找到适合你家的天然气壁挂炉，以及带你了解意特尔曼壁挂炉怎么样。
【选购天然气壁挂炉，需要考虑哪些因素？】
考虑一：天然气壁挂炉在选择时，一定要找对品牌。现在市场上的供暖锅炉品牌琳琅满目，但无论你最终选择国产天然气壁挂炉，还是进口天然气壁挂炉，找到一款放心的、质量有保障的供暖锅炉品牌，这是前提条件。比如，来自意大利的意特尔曼壁挂炉，就在整个供暖行业里拥有名列前茅的好口碑。
考虑二：家庭面积不同，选择的壁挂炉规格也不同。建议提前和设计师或装修师傅一起沟通，根据自己家实际的住房面积去选择合适的功率。插一句，意大利意特尔曼壁挂炉，在它的官网上就提供了方便的供暖解决方案，点击”住房面积选择合适的壁挂炉功率”就能知道哪款天然气壁挂炉最适合你家。
考虑三：天然气壁挂炉的稳定性。大多数家庭在选购天然气壁挂炉时，都会偏向于购买功能更丰富的两用炉，但这就会十分考验天然气壁挂炉的稳定性是否好，毕竟，同一时间，要照顾到家中的地暖、厨房用水、洗澡用水…如果不能恒定控制好温度，那么你的享受绝对会大打折扣。
【众多的供暖锅炉品牌，谁更值得信赖？】
家用壁挂炉在欧洲盛行了几十年，从技术上来说自然也更先进成熟，因此在预算ok的前提下，欧洲进口的供暖锅炉品牌是首推，而在众多欧洲供暖锅炉品牌里，意大利意特尔曼壁挂炉的占有率一直居高不下，可以称得上是非常被市场认可的供暖锅炉品牌了。
【意大利意特尔曼壁挂炉怎么样？】
优势一：意特尔曼有着超过50年的家用采暖设备生产经验，是一家创新型的、充满活力的公司，公司有着丰富的研究、开发、设计、生产和销售管理经验。能够为国内外的客户提供完善的技术和商务支持。
优势二：意特尔曼研发中心对于每一个项目都使用现代化的CAD及3D计算机技术，实现了从研发初期的建模到与供应商共同研发协作的全面计算机管理。每一个零件都在研发中心生产和组装，并最终进行产品定型。意特尔曼使用最先进的技术，对于原型机在实验室进行效率和可靠性等一系列测试，以保证各种锅炉均能达到顶级的质量标准。
优势三：意特尔曼一直秉承最大柔性和最高效率进行生产的原则，满负荷生产能力约40万台，每条生产线都能以最短的组装时间和最大的柔性生产特定型号的锅炉。为保证最佳的产品质量，每个生产阶段均有最专业的工程师进行质量监控。
看到这里，是不是对天然气壁挂炉的选购少了很多疑惑呢？总之，无论您最终选择哪个供暖锅炉品牌的产品，都希望你都能在它的温暖守护中，找到一份高品质生活里的贴心慰藉。
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