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经济失速，通缩来袭，楼市转换节奏最过硬理由
节气到了六月精阳，而地产市场的悲观情绪，也到了极至。源于一季度红火的“小阳春”，到二季度楼市全面下滑，其中几乎并无过渡缓冲，比对之鲜明让市场情绪难以接受。四月份宏观经济的下行，又给了市场参与者当头一棒。在五月份保持政策定力的观察期，楼市伴随宏观经济一起下潜。如今半年已过，目前经济形势，也到了非改变不可的局面
纵观半年来宏观经济的修复，浅探其中的指导方向。即一季度逆周期政策发力（地产基建+货币宽松），而二季度出于“防风险”考虑放缓货币宽松，仰仗经济疫情后的反弹来维持增长。这种战略无可厚非，也是个可持续发展的路子。长久以来，“货币放水+地产拉升+土地财政大基建”的经济增长方式，已形成路径依赖，而副作用也相继而生——少子化资产泡沫俱来。但半年来由于错综复杂的内外形势，目前来看新旧发展方式转变，还应放到下一阶段考虑，目前不是时机。因为经济最重要指标——GDP已经亮了红灯，当务之急是“不惜一切代价”，扭转经济下行的势头
最近舆论方面意见很多，客观中肯的也不少，基本是重合的。正如笔者前述，经济失速归纳起来无非几点：二季度地产下行，带动整个经济基本面转弱；消费短暂复苏后，仍显孱弱，以往源于中等收入群体的“换车，换手机，旅游”，如今随着疫情中风险偏好增强，传统路径已失效；基建也在下滑，源于地产下行后，地方政府的债务压力；出口继续缩减规模。目前来看，扭转下行，能够立竿见影的抓手只有两个：一是地产，二是出口
地产是经济周期之母，地产必须强力遏止下行，才能扭转经济失速。否则按目前态势，GDP不能“保5”，后果是不能承受的。近期一线城市，处于压力，已部分开始自救。如广州《金融支持经济若干条》明确指出，房企可以和银行商量贷款延期，房企可以从资本市场股权融资。上海据传，也在征询开发商意见。但地方毕竟掣肘于权限，有分量有作用的政策，还是要中枢层面统一布局。目前地产市场逆转，具体有那些方面举措？能否奏效呢？
①一线城市放开限购限贷，带动全国市场预期好转
关于一线放开，几乎社会面所有意见都提及，所谓众矢之的。目前一线执行的，仍然是2021年的紧缩政策，购房资格和涉房信贷，有诸多禁锢
笔者同意爱观点。一线放开限购限贷，最大的作用，并非一线楼市稳固，而是提升预期，作用于二三线，此处才是楼市主战场
笔者身处一线，切实能感受到一线市场的脉动。上海这样的一线之王，并不缺乏汹涌的购买力。目前市场，买家都在持币观望。一旦政策上放开闸门，短则一月，长则两月，市场立即量价齐升
. ❷二线扩大棚改，同时继续保持政策宽松
二三线是地产市场最重要的部分，所谓主体。只要二三线企稳上行，一线和四五线城市，其实都无碍大局了。所谓“得二线者得天下”，主要是从体量来评估的
目前主流观点，认为二线楼市去年以来，数次政策宽松，目前政策已势尽力竭，工具箱清仓。这句话也对也不对，合理处在于目前二线政策“应出尽出”，只能在公积金方面上下踅摸，观者为之发愁；不合理之处，在于二线的楼市，起决定作用的因素，不在二线在中枢
目前能扭转二线楼市的，只有PLS(抵押补充贷款），即所谓的棚改资金的释放，促进强力度棚改货币化安置
这部分也是去年疫情赖以脱困，三番两次强调的政策性开发性金融工具的一部分。而央行去年下拨后，今年再无下文。一般来说，八千亿的下拨资金，加以乘数可以达到四万亿，足够帮二线解困的。
单单依赖捉襟见肘的地方财政，显然不能承担棚改功能
③必须一二线联动，才能收效
这里必须指出，必须一二线协同发力，缺一不可
一线放开限购限贷，是提振全国市场预期。因一线资金面充裕，一旦有政策信号，市场会迅速拉升。当然对于一线回调的房价，称之为反弹更合适
一线市场上行，再启动二线棚改。在预期扭转的前提前，二线棚改后涌入天量资金，很容易房价上行。而房价一旦上行，则新房的供需规律，二手房的惜售情绪。风助火威，火借风势，市场自然高库存迎刃而解
④银行贷款方面
这里指狭义的银行贷款，针对开发商和个人消费者那种
新房方面，可以对资不抵债的房企，针对优质限购，给与最充分的信贷支持。开发商手里有粮，心里不惶，就不会降价急速回款。房企降价。对楼市是很大的上海之一，直接破坏市场预期。有多少人会去买一个下跌的预期？专款专用即可，扼杀开发商挪用资金的可能性
二手房方面。允许对个人贷款，有一定的信贷资质宽松。所谓“水至清无鱼”，向华为老板借鉴，可以有一定灰度空间。一方面是，三年疫情，对个人负债损伤太重了
当然，类似的有利于楼市交投情绪的，还有一些次要方面。这里不赘述，有些不影响大局
目前形势很明朗。宏观经济失速，以致“保5”岌岌可危。2023年疫情后经济，给所有人都上了一课。一季度反弹超预期，二季度下行破底线。其中很大一个变量，源于对人们疫情后“疤痕效应”
的低估
笔者毫不怀疑，即将来临的政策加码，以及地产市场的扭转。但2023年是一个各种因素，反复纠结的时刻，宏观方面影响因素太过纠结。尤其是中美地缘关系，导致的出口问题。出口是不亚于地产的，对GDP的拉动因素
地产上行，经济修复后GDP恢复增长，增加可能和确定性。但即使地产上行，也不能确保经济修复稳健。所谓过河搭桥，只能走一步看一步了
节气到了六月精阳，而地产市场的悲观情绪，也到了极至。源于一季度红火的“小阳春”，到二季度楼市全面下滑，其中几乎并无过渡缓冲，比对之鲜明让市场情绪难以接受。四月份宏观经济的下行，又给了市场参与者当头一棒。在五月份保持政策定力的观察期，楼市伴随宏观经济一起下潜。如今半年已过，目前经济形势，也到了非改变不可的局面
纵观半年来宏观经济的修复，浅探其中的指导方向。即一季度逆周期政策发力（地产基建+货币宽松），而二季度出于“防风险”考虑放缓货币宽松，仰仗经济疫情后的反弹来维持增长。这种战略无可厚非，也是个可持续发展的路子。长久以来，“货币放水+地产拉升+土地财政大基建”的经济增长方式，已形成路径依赖，而副作用也相继而生——少子化资产泡沫俱来。但半年来由于错综复杂的内外形势，目前来看新旧发展方式转变，还应放到下一阶段考虑，目前不是时机。因为经济最重要指标——GDP已经亮了红灯，当务之急是“不惜一切代价”，扭转经济下行的势头
最近舆论方面意见很多，客观中肯的也不少，基本是重合的。正如笔者前述，经济失速归纳起来无非几点：二季度地产下行，带动整个经济基本面转弱；消费短暂复苏后，仍显孱弱，以往源于中等收入群体的“换车，换手机，旅游”，如今随着疫情中风险偏好增强，传统路径已失效；基建也在下滑，源于地产下行后，地方政府的债务压力；出口继续缩减规模。目前来看，扭转下行，能够立竿见影的抓手只有两个：一是地产，二是出口
地产是经济周期之母，地产必须强力遏止下行，才能扭转经济失速。否则按目前态势，GDP不能“保5”，后果是不能承受的。近期一线城市，处于压力，已部分开始自救。如广州《金融支持经济若干条》明确指出，房企可以和银行商量贷款延期，房企可以从资本市场股权融资。上海据传，也在征询开发商意见。但地方毕竟掣肘于权限，有分量有作用的政策，还是要中枢层面统一布局。目前地产市场逆转，具体有那些方面举措？能否奏效呢？
①一线城市放开限购限贷，带动全国市场预期好转
关于一线放开，几乎社会面所有意见都提及，所谓众矢之的。目前一线执行的，仍然是2021年的紧缩政策，购房资格和涉房信贷，有诸多禁锢
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笔者身处一线，切实能感受到一线市场的脉动。上海这样的一线之王，并不缺乏汹涌的购买力。目前市场，买家都在持币观望。一旦政策上放开闸门，短则一月，长则两月，市场立即量价齐升
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二三线是地产市场最重要的部分，所谓主体。只要二三线企稳上行，一线和四五线城市，其实都无碍大局了。所谓“得二线者得天下”，主要是从体量来评估的
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