与众巨头会师同城零售战场 阿里新1号项目胜算几何？
为了吃下同城零售这块“肉”，阿里铆足了劲。
11月5日，阿里巴巴发布了2021财年二季度财报。数据显示，以天猫超市、盒马、银泰为主的新零售及直营业务收入达到了261.32亿元，同比增长44%，占集团总收入的17%。
近一年来，这部分收入稳坐阿里第二大收入来源。去年第三季度，新零售及直营业务业务收入占比为15%，首次超过“佣金收入”，排名位列“客户管理”之后（自2021财年二季度财报起，佣金收入纳入“客户管理”）。
图源：阿里2021财年二季度财报截图
据《晚点LatePost》报道，同城零售在阿里内部已成为CEO张勇重点关注的1号项目之一。为了获取足够大的市场份额，阿里正试图“吞噬”更多的线下商超，为供给侧提供支持。
据亿邦不完全统计，2014年至2020年，阿里巴巴及其子公司已经投资了高鑫零售（大润发、欧尚母公司）、三江购物、联华超市、易果生鲜等传统零售企业，总投资金额已突破1087亿元。
协同效应与线下新增量
从投资到收购，是阿里一贯的做法。
在线下传统零售企业的投资事件中，银泰商业、高鑫零售都是这样的例子，它们都经历了先少数股权投资，而后被阿里控股的过程。
比如，今年10月19日，阿里巴巴宣布拟投入280亿港元（约36亿美元），直接和间接共持有高鑫零售71.98%股份，成为控股股东。这是继2017年阿里巴巴以224亿港元持股36.16%后的再次加持。
再比如，2014年阿里以53.7亿港元投资银泰商业，持股28%；3年后银泰启动私有化，阿里出资198亿港元，持有股权增至74%，成为控股股东；2018年2月，阿里再用67亿港元从银泰的若干少数股东收购额外股权，持股增至98％。
早在阿里巴巴2018投资者日上，阿里战略投资负责人蔡崇信就明确表示：“投资并购并不是完成交易就结束了，而是一个发展的过程，阿里能从中获得多少价值，取决于在此过程中的创新及协同效应。”
在2021财年二季财报后的电话会上，阿里巴巴CEO张勇也坦言，控股高鑫零售最终目标是发挥其供应链的能力，与阿里其它部分业务产生协同作用。
据iFeng科技报道，阿里战投部从最初设立时的财务投资者逐渐进化成典型的战略投资者，2018年阿里内部对战投部的定位就是通过投资的手段配合集团战略，讲求中心化投资，往往追求三样东西——流量、用户和技术。
从流量和用户来看，一方面，中国网购用户规模即将触顶。《中国互联网络发展状况统计报告》显示，中国网购用户规模已从2017年6月的5.14亿增长至2020年6月的7.49亿，网购用户占网络用户的比例已接近80%。
另一方面则体现在在电商渗透率上。国家统计局数据显示，2018年网上零售额约占社会消费品零售总额的22.47%，2019年占比为25.07%，2020年第二季度占比达到了29%，创历史新高。
泰合资本管理合伙人胡文钦曾在2019雪球中概峰会上坦言，在2018年社会消费品零售总额的38万亿中，有部分品类是不容易实现纯互联网销售的，比如规模约为4万亿的餐饮、4万亿的新车、2万亿的石油产品、1万多亿的建材装修等，“这些加起来大概有十几万亿的规模，把这些不容易线上化的品类刨掉，中国线上零售在社零的渗透率已经超过了1/3。”
他得出的结论是，中国的纯电商增长在逐步接近天花板，线上的零售企业有足够大的动力去往线下进行蚕食和进攻。
与流量、用户紧密相关的是，线上零售的获客成本正在逐年增加。阿里巴巴的获客成本由2014财年的55元/人上涨至2017财年526元/人，随后两年虽有所下降，但在2020财年再次上升至704元。
投资、收购传统零售企业成为阿里巴巴获取新增量的方式之一。
以高鑫零售为例，凯度发布的数据显示，高鑫零售和淘宝、天猫在快消品领域用户重叠率仅为10%。也就是说，大润发、欧尚的消费顾客在纳入了阿里生态体系之后，带来了新的用户。
高鑫零售今年上半年的财报显示，其门店有7.6%位于一线城市、16.1%在二线城市，位于三、四线城市的门店占比分别为56.5%和21.7%。这意味着，高鑫零售为阿里输入的新用户大部分来自于下沉市场，能够与阿里的用户结构形成一定程度的补充。
阿里的1号项目
频繁投资、收购“超市、大卖场”背后，是阿里在同城零售方面的加速布局。
今年4月，天猫超市事业群升级为同城零售事业群。
“天猫超市+淘鲜达+盒马”是阿里在同城零售战场的主要布局，被投资和收购的传统零售商超则朝着“大卖场版的盒马”方向发展，在渠道上与天猫超市、淘鲜达合作。
以大润发为例，根据高鑫零售财报披露的情况，阿里与大润发的合作主要有两方面：
一是与菜鸟合作社区团购业务，消费者当日下单购买大润发的商品，次日可前往菜鸟驿站自提。2020年上半年财报显示，大润发该业务已在全国16个城市、3000余家菜鸟驿站开通。
二是与天猫超市、饿了么、淘鲜达共享库存，比如消费者在超市5公里范围内，通过天猫超市下单，所有大润发门店均可实现1小时配送订单；在超市5-20公里范围内，则为天猫超市半日达，目前有180家大润发门店提供该服务。
同时，天猫超市商品也在大润发门店上架，淘宝心选、盒马自有品牌“日日鲜”也被部分大润发门店引入，曾经是盒马鲜生独有的悬挂链也安在了大润发的门店，线上下单的商品通过悬挂链传送到打包处。
大润发COO袁彬曾对外表示：“阿里和旗下盒马把试错都做完了，现在铺好了高速公路，大润发直接跑就好。”大润发新零售事业部总经理吴春相将两者的关系形容为，“盒马负责研发，大润发负责复制”。
阿里持股的三江购物则直接运营起了盒马鲜生门店。
2016年12月，三江购物通过全资子公司浙江浙海华地网络科技有限公司（以下简称“浙江浙海华地”）运营宁波地区盒马门店。三江购物2018年年报也显示，浙江浙海华地已开业盒马鲜生门店4家，其中宁波、杭州各两家。
在经营类目上，这些被收购的超市不约而同地倾向于生鲜。
三江购物财报显示，2016年至2019年，其收入结构中生鲜品类营收占比由22.8%逐步提升至32.04%，2019年公司生鲜的营业收入达到12.14亿元，较上年同期增加1.95%，而食品、日用百货及针纺营业收入较上年同期减少6.29%、8.08%及22.54%。财报中给出的原因是三江购物更加聚焦以满足“一日三餐”所需，对商品结构进行了调整。
2017年被阿里投资3亿美元的易果生鲜则直接担负起了天猫超市生鲜运营（2018年12月以前），即利用其安鲜达冷链物流，加强天猫超市的生鲜物流配送效率和质量。
高鑫零售也在2020年上半年财报中表示，今年预计开出10家大卖场、2-3家中型超市以及30家小型超市。其中，中小型超市将聚焦生鲜和快速消费品品类，减少或剔除家电、服饰等品类。
生鲜作为商超最主要的获客品类，是一个具有刚需高频、高粘性特点的线下流量入口，且线上市场增速大。这也是上述被收购的超市在经营类目上选择生鲜的原因之一。
根据Euromonitor数据，2010年到2019年，中国生鲜购买渠道的市场份额排名中，增速最快的是线上渠道，从0.5%增至6.3%，而分散经营的菜市场所占份额从52.6%降到47.9%，超市份额则由34.4%上升为36%。
整体来看，在阿里同城零售的布局中，线上的手机淘宝“淘鲜达”、天猫超市、饿了么等各大app为流量入口，以生鲜、快消品等为主要切口承接消费者需求；由饿了么（蜂鸟）完成商品的配送到家；蚂蚁金服实现支付服务；盒马、银泰、大润发、欧尚、三江购物等门店则提供了商品售卖和仓储等服务。
诸侯割据的同城零售
不过，在同城零售战场上，阿里同样要与其他互联网巨头进行激烈的竞争。
目前，国内线下商超前十名已经被阿里、腾讯“分割”完毕。
中国连锁经营协会今年6月发布的《2019年中国超市百强》榜单上，排名前10的企业中，8家企业已经归属不同阵营，3家商超站队阿里巴巴：大润发、联华、盒马鲜生；5家选择了腾讯：华润、沃尔玛、家乐福（中国）、永辉超市、步步高集团。
此外，京东也已经和数百家商超企业达成合作，发力同城零售，其目标是在2023年实现销售额超8000亿元。今年以来，美团、拼多多、滴滴则以社区团购为切入点加入到这场混战中来。
多巨头加入的同城零售激战之中，最主要的竞争力体现在对物流履约的掌控，以及对商品的把控上。具体来说就是，平台上参与同城零售的商家、商品数量够不够多，以及商品从商家到消费者手中的配送、服务效率高不高。
阿里巴巴集团副总裁、零售通事业部总经理林小海在接受《中国企业家》采访时表示：“同城零售的核心供给主要还是以大润发为主。”这或为阿里时隔三年之后再次增持高鑫零售的重要原因——增加参与同城零售竞争的筹码。
但阿里此前投资、收购的其他商超企业在同城零售中的作用并不明显。
2020年上半年财报显示，阿里2016年入股的三江购物仅有52家门店上线了“淘鲜达”业务，不到总门店数量（214家）的25%。而联华超市（百联集团）财报中，并未披露与阿里业务的具体合作进展。
据澎湃新闻报道，曾接受阿里投资的易果生鲜于今年10月进入破产重组程序，上海易果电子商务有限公司也在2019年12月被上海长宁区人民法院列为被执行人。
华创证券的研报显示，随着电商平台新增活跃买家数见顶，GMV的提升驱动点逐步从新增活跃买家数切换为买家购买频次。传统电商平台上服装、3C、快消等品类多以月频消费为主，作为周频消费的同城零售，对于传统电商平台提升消费频次至关重要。
对阿里来说，想要“成为一家活102年的企业”，就需要不断寻找新的增长引擎，同城零售被押注为内部1号项目，是阿里巴巴必须要做的战略选择。只不过，从目前激烈的市场竞争环境和内部风险来看，阿里巴巴还需要投入更多时间和精力，应对目前及未来可能遇到的挑战。#阿里巴巴# #生鲜# #滴滴# #饿了么#
为了吃下同城零售这块“肉”，阿里铆足了劲。
11月5日，阿里巴巴发布了2021财年二季度财报。数据显示，以天猫超市、盒马、银泰为主的新零售及直营业务收入达到了261.32亿元，同比增长44%，占集团总收入的17%。
近一年来，这部分收入稳坐阿里第二大收入来源。去年第三季度，新零售及直营业务业务收入占比为15%，首次超过“佣金收入”，排名位列“客户管理”之后（自2021财年二季度财报起，佣金收入纳入“客户管理”）。
图源：阿里2021财年二季度财报截图
据《晚点LatePost》报道，同城零售在阿里内部已成为CEO张勇重点关注的1号项目之一。为了获取足够大的市场份额，阿里正试图“吞噬”更多的线下商超，为供给侧提供支持。
据亿邦不完全统计，2014年至2020年，阿里巴巴及其子公司已经投资了高鑫零售（大润发、欧尚母公司）、三江购物、联华超市、易果生鲜等传统零售企业，总投资金额已突破1087亿元。
协同效应与线下新增量
从投资到收购，是阿里一贯的做法。
在线下传统零售企业的投资事件中，银泰商业、高鑫零售都是这样的例子，它们都经历了先少数股权投资，而后被阿里控股的过程。
比如，今年10月19日，阿里巴巴宣布拟投入280亿港元（约36亿美元），直接和间接共持有高鑫零售71.98%股份，成为控股股东。这是继2017年阿里巴巴以224亿港元持股36.16%后的再次加持。
再比如，2014年阿里以53.7亿港元投资银泰商业，持股28%；3年后银泰启动私有化，阿里出资198亿港元，持有股权增至74%，成为控股股东；2018年2月，阿里再用67亿港元从银泰的若干少数股东收购额外股权，持股增至98％。
早在阿里巴巴2018投资者日上，阿里战略投资负责人蔡崇信就明确表示：“投资并购并不是完成交易就结束了，而是一个发展的过程，阿里能从中获得多少价值，取决于在此过程中的创新及协同效应。”
在2021财年二季财报后的电话会上，阿里巴巴CEO张勇也坦言，控股高鑫零售最终目标是发挥其供应链的能力，与阿里其它部分业务产生协同作用。
据iFeng科技报道，阿里战投部从最初设立时的财务投资者逐渐进化成典型的战略投资者，2018年阿里内部对战投部的定位就是通过投资的手段配合集团战略，讲求中心化投资，往往追求三样东西——流量、用户和技术。
从流量和用户来看，一方面，中国网购用户规模即将触顶。《中国互联网络发展状况统计报告》显示，中国网购用户规模已从2017年6月的5.14亿增长至2020年6月的7.49亿，网购用户占网络用户的比例已接近80%。
另一方面则体现在在电商渗透率上。国家统计局数据显示，2018年网上零售额约占社会消费品零售总额的22.47%，2019年占比为25.07%，2020年第二季度占比达到了29%，创历史新高。
泰合资本管理合伙人胡文钦曾在2019雪球中概峰会上坦言，在2018年社会消费品零售总额的38万亿中，有部分品类是不容易实现纯互联网销售的，比如规模约为4万亿的餐饮、4万亿的新车、2万亿的石油产品、1万多亿的建材装修等，“这些加起来大概有十几万亿的规模，把这些不容易线上化的品类刨掉，中国线上零售在社零的渗透率已经超过了1/3。”
他得出的结论是，中国的纯电商增长在逐步接近天花板，线上的零售企业有足够大的动力去往线下进行蚕食和进攻。
与流量、用户紧密相关的是，线上零售的获客成本正在逐年增加。阿里巴巴的获客成本由2014财年的55元/人上涨至2017财年526元/人，随后两年虽有所下降，但在2020财年再次上升至704元。
投资、收购传统零售企业成为阿里巴巴获取新增量的方式之一。
以高鑫零售为例，凯度发布的数据显示，高鑫零售和淘宝、天猫在快消品领域用户重叠率仅为10%。也就是说，大润发、欧尚的消费顾客在纳入了阿里生态体系之后，带来了新的用户。
高鑫零售今年上半年的财报显示，其门店有7.6%位于一线城市、16.1%在二线城市，位于三、四线城市的门店占比分别为56.5%和21.7%。这意味着，高鑫零售为阿里输入的新用户大部分来自于下沉市场，能够与阿里的用户结构形成一定程度的补充。
阿里的1号项目
频繁投资、收购“超市、大卖场”背后，是阿里在同城零售方面的加速布局。
今年4月，天猫超市事业群升级为同城零售事业群。
“天猫超市+淘鲜达+盒马”是阿里在同城零售战场的主要布局，被投资和收购的传统零售商超则朝着“大卖场版的盒马”方向发展，在渠道上与天猫超市、淘鲜达合作。
以大润发为例，根据高鑫零售财报披露的情况，阿里与大润发的合作主要有两方面：
一是与菜鸟合作社区团购业务，消费者当日下单购买大润发的商品，次日可前往菜鸟驿站自提。2020年上半年财报显示，大润发该业务已在全国16个城市、3000余家菜鸟驿站开通。
二是与天猫超市、饿了么、淘鲜达共享库存，比如消费者在超市5公里范围内，通过天猫超市下单，所有大润发门店均可实现1小时配送订单；在超市5-20公里范围内，则为天猫超市半日达，目前有180家大润发门店提供该服务。
同时，天猫超市商品也在大润发门店上架，淘宝心选、盒马自有品牌“日日鲜”也被部分大润发门店引入，曾经是盒马鲜生独有的悬挂链也安在了大润发的门店，线上下单的商品通过悬挂链传送到打包处。
大润发COO袁彬曾对外表示：“阿里和旗下盒马把试错都做完了，现在铺好了高速公路，大润发直接跑就好。”大润发新零售事业部总经理吴春相将两者的关系形容为，“盒马负责研发，大润发负责复制”。
阿里持股的三江购物则直接运营起了盒马鲜生门店。
2016年12月，三江购物通过全资子公司浙江浙海华地网络科技有限公司（以下简称“浙江浙海华地”）运营宁波地区盒马门店。三江购物2018年年报也显示，浙江浙海华地已开业盒马鲜生门店4家，其中宁波、杭州各两家。
在经营类目上，这些被收购的超市不约而同地倾向于生鲜。
三江购物财报显示，2016年至2019年，其收入结构中生鲜品类营收占比由22.8%逐步提升至32.04%，2019年公司生鲜的营业收入达到12.14亿元，较上年同期增加1.95%，而食品、日用百货及针纺营业收入较上年同期减少6.29%、8.08%及22.54%。财报中给出的原因是三江购物更加聚焦以满足“一日三餐”所需，对商品结构进行了调整。
2017年被阿里投资3亿美元的易果生鲜则直接担负起了天猫超市生鲜运营（2018年12月以前），即利用其安鲜达冷链物流，加强天猫超市的生鲜物流配送效率和质量。
高鑫零售也在2020年上半年财报中表示，今年预计开出10家大卖场、2-3家中型超市以及30家小型超市。其中，中小型超市将聚焦生鲜和快速消费品品类，减少或剔除家电、服饰等品类。
生鲜作为商超最主要的获客品类，是一个具有刚需高频、高粘性特点的线下流量入口，且线上市场增速大。这也是上述被收购的超市在经营类目上选择生鲜的原因之一。
根据Euromonitor数据，2010年到2019年，中国生鲜购买渠道的市场份额排名中，增速最快的是线上渠道，从0.5%增至6.3%，而分散经营的菜市场所占份额从52.6%降到47.9%，超市份额则由34.4%上升为36%。
整体来看，在阿里同城零售的布局中，线上的手机淘宝“淘鲜达”、天猫超市、饿了么等各大app为流量入口，以生鲜、快消品等为主要切口承接消费者需求；由饿了么（蜂鸟）完成商品的配送到家；蚂蚁金服实现支付服务；盒马、银泰、大润发、欧尚、三江购物等门店则提供了商品售卖和仓储等服务。
诸侯割据的同城零售
不过，在同城零售战场上，阿里同样要与其他互联网巨头进行激烈的竞争。
目前，国内线下商超前十名已经被阿里、腾讯“分割”完毕。
中国连锁经营协会今年6月发布的《2019年中国超市百强》榜单上，排名前10的企业中，8家企业已经归属不同阵营，3家商超站队阿里巴巴：大润发、联华、盒马鲜生；5家选择了腾讯：华润、沃尔玛、家乐福（中国）、永辉超市、步步高集团。
此外，京东也已经和数百家商超企业达成合作，发力同城零售，其目标是在2023年实现销售额超8000亿元。今年以来，美团、拼多多、滴滴则以社区团购为切入点加入到这场混战中来。
多巨头加入的同城零售激战之中，最主要的竞争力体现在对物流履约的掌控，以及对商品的把控上。具体来说就是，平台上参与同城零售的商家、商品数量够不够多，以及商品从商家到消费者手中的配送、服务效率高不高。
阿里巴巴集团副总裁、零售通事业部总经理林小海在接受《中国企业家》采访时表示：“同城零售的核心供给主要还是以大润发为主。”这或为阿里时隔三年之后再次增持高鑫零售的重要原因——增加参与同城零售竞争的筹码。
但阿里此前投资、收购的其他商超企业在同城零售中的作用并不明显。
2020年上半年财报显示，阿里2016年入股的三江购物仅有52家门店上线了“淘鲜达”业务，不到总门店数量（214家）的25%。而联华超市（百联集团）财报中，并未披露与阿里业务的具体合作进展。
据澎湃新闻报道，曾接受阿里投资的易果生鲜于今年10月进入破产重组程序，上海易果电子商务有限公司也在2019年12月被上海长宁区人民法院列为被执行人。
华创证券的研报显示，随着电商平台新增活跃买家数见顶，GMV的提升驱动点逐步从新增活跃买家数切换为买家购买频次。传统电商平台上服装、3C、快消等品类多以月频消费为主，作为周频消费的同城零售，对于传统电商平台提升消费频次至关重要。
对阿里来说，想要“成为一家活102年的企业”，就需要不断寻找新的增长引擎，同城零售被押注为内部1号项目，是阿里巴巴必须要做的战略选择。只不过，从目前激烈的市场竞争环境和内部风险来看，阿里巴巴还需要投入更多时间和精力，应对目前及未来可能遇到的挑战。#阿里巴巴# #生鲜# #滴滴# #饿了么#
【高新区打造“万亩千亿”新产业平台】#微新闻#近日，浙江省发展改革委发文公布第三批浙江省“万亩千亿”新产业平台培育名单，高新区申报的“宁波国家高新区工业互联网产业平台”成功入选，为我区经济高质量发展增添新引擎新动力。宁波国家高新区工业互联网产业平台以工业软件为引领，依托软件园、鲲鹏产业园等功能区块，以智能制造、智慧城市、智慧金融、智慧物流、电子商务等为应用领域，构建本地化配套供给程度较高、产业集聚效应明显的工业互联网产业链，打造行业领先的工业软件战略产品。
#来源宁波楼市情报# #房地产行业新闻# 9月新房、二手房价格上涨最快的竟同是这座城市！
9月份，徐州分别以1.4%、1.3%的环比涨幅，成为70个大中城市中新房、二手房价格上涨最快的城市。
10月20日，国家统计局发布《2020年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，国家统计局城市司高级统计师绳国庆表示，各线城市新房和二手房销售价格环比涨幅回落或与上月相同，二三线城市新房和二手房销售价格同比涨幅延续回落态势。
01 环比涨幅：北京处于一线城市最低位
9月份新房价格方面，一线城市中广州环比涨幅最高，为0.6%；其次是上海的0.5%、深圳的0.4%、北京的0.3%。绳国庆表示，4个一线城市新房销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点。二手住宅销售价格方面，一线城市中深圳环比涨幅最高，为1.1%；其次是上海的1.0%、广州的0.7%、北京的0.4%。绳国庆表示，4个一线城市二手房销售价格环比上涨0.9%，涨幅比上月回落0.1个百分点。
由此可见，一线城市无论是新房价格还是二手房价格环比涨幅均出现回落，此外，北京新房、二手房价格，环比涨幅在一线城市中都处于最低位。
二线城市中，宁夏回族自治区首府银川以环比上涨1%、西安以环比上涨0.8%，成为新房价格涨幅最快的两座城市；新疆维吾尔自治区首府乌鲁木齐以环比涨幅0.9%、副省级城市宁波以环比涨幅0.8%，成为二手房价格涨幅最快的两座城市。绳国庆表示，31个二线城市新房和二手房销售价格环比分别上涨0.3%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点。
三线城市中，徐州以1.4%的环比涨幅、吉林以0.9%的环比涨幅、济宁以0.9%的环比涨幅成为新房价格涨幅最快的三座城市；徐州以1.3%的环比涨幅、无锡以0.9%的环比涨幅，成为二手房价格涨幅最快的两座城市。绳国庆表示，35个三线城市新房销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.5个百分点；二手房销售价格环比上涨0.6%，涨幅与上月相同。
02 同比涨幅：二三线城市表现抢眼
相比去年，9月份新房价格方面，一线城市中深圳同比涨幅最高，为5.3%，其次是上海4.5%、北京3.8%、广州2.1%。绳国庆表示，9月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，涨幅与上月相同。二手住宅价格方面，一线城市中深圳同比涨幅最高，为15.7%；其次是广州4.9%、上海4.6%、北京4.5%。绳国庆表示，4个一线城市二手住宅销售价格同比上涨7.4%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。
二线城市中，银川以同比上涨16.8%、青海省省会西宁以同比上涨12.7%，成为新房价格涨幅最快的两座城市；银川以同比上涨8.9%、沈阳以同比上涨8.8%成为二手房价格涨幅最快的两座城市。
绳国庆表示，新房销售价格同比上涨4.8%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手房销售价格同比上涨2.0%，涨幅与上月相同。二线城市新房和二手房销售价格同比涨幅均连续17个月相同或回落。
三线城市中，唐山以同比上涨15.4%、徐州以同比上涨11.9%，成为新房价格涨幅最快的两座城市；唐山以同比上涨12.2%、无锡以同比上涨8.9%成为二手房价格涨幅最快的两座城市。绳国庆表示，新房和二手房销售价格同比分别上涨4.4%和1.7%，涨幅比上月均回落0.1个百分点，均连续18个月相同或回落。
03 城市分化，后市或趋稳定
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，从9月份70城新建商品住宅房价指数来看，新建商品住宅上涨城市数量55个，较上月减少4个；持平城市7个，较上月增加5个；下跌城市8个，较上月减少1个。上涨城市数量自3月份开始持续增长，7月份止涨转跌，本月继续下降。这主要是因为9月份多数房企采取以价换量的形式来加速营销。二手房价格方面，上涨城市数量为50个，比上月增加3个；持平城市3个，较上月减少2个；下跌城市17个，比上月减少1个。
整体来看，一二线城市二手住宅销售价格涨幅均有所回落，其中一线城市涨幅居首，热度仍然领衔各等级城市。分具体城市来看，徐州新房、二手房价格涨幅双双领先，深圳位居二手住宅价格涨幅第二，涨幅与上月持平。徐州在此前已经出台了楼市调控新政，本次表现仍较为突出，预计接下来随着政策的效应逐渐显现，市场热度或有所回落。
58安居客房产研究院分院院长张波认为，从二手房市场来看，房价出现环比下跌的城市明显多于新房，包括济南、青岛、郑州、哈尔滨、吉林、太原等，从区域来看东北区域和山东区域下跌占比较大。这些区域今年大都处于房价的一个盘整期，预计四季度不会有太明显房价波动，市场的待售量消化需要一定时间，投机性需求已经被完全挤压，市场总体会持续保持一个相对稳定状态。
值得关注的是，二手房环比涨幅明显的城市是上海和深圳，这两个城市房价水平本身并不能说明市场处于过热状态。深圳自7月15日发布调控新政之后，9月二手房的成交量已经开始出现明显下滑，房价的上涨只能体现出实际成交房源量多集中在中高端项目，成交结构的变化对房价的影响较大。上海从成交的面积段来看，90-144平方米价格段涨幅最为明显，这也是城市改善型需求的主要集中区域，加之9月上海二手房成交量创出新高，带动了整体成交价格出现上涨，但上海目前自住型需求占绝对主力，随着改善需求的逐步释放，市场热度会逐步下降。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，9月商品住宅销售价格涨幅收窄。9月70城中新房及二手房价格环比涨幅在1%以上的城市数量由8月的10个及以上降至3个及以下。需求释放叠加预期回落导致价格涨幅收窄。贝壳研究院数据显示9月重点18城二手房市场实际成交量环比下降14%， 9月重点18城中14城业主涨价占比环比下降。
银川、唐山等城在经历房地产调控加码后房价涨幅收窄至1%及以下。广州房价随着需求的回落逐步趋向平稳，9月广州二手房实际成交量环比下滑28%，降幅排在重点18城首位。徐州房价涨幅居前一是由于近期城市建设利好不断，同时房企拿地热情高，如今年5月及7月徐州住宅用地成交溢价率在25%左右，市场预期走高，带动市场量价上行，今年3月以来徐州新房成交逐月走高。
总体来看，2020年疫后需求集中释放以及货币宽松一定程度上带动部分城市房价上涨。但从9月同比看，价格同比涨幅普遍在10%以下，是相对温和的上涨。随着密集调控引致的市场预期回落以及需求释放疲软，预计四季度重点城市房价变动将以平稳或小幅下跌为主。
9月份，徐州分别以1.4%、1.3%的环比涨幅，成为70个大中城市中新房、二手房价格上涨最快的城市。
10月20日，国家统计局发布《2020年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，国家统计局城市司高级统计师绳国庆表示，各线城市新房和二手房销售价格环比涨幅回落或与上月相同，二三线城市新房和二手房销售价格同比涨幅延续回落态势。
01 环比涨幅：北京处于一线城市最低位
9月份新房价格方面，一线城市中广州环比涨幅最高，为0.6%；其次是上海的0.5%、深圳的0.4%、北京的0.3%。绳国庆表示，4个一线城市新房销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点。二手住宅销售价格方面，一线城市中深圳环比涨幅最高，为1.1%；其次是上海的1.0%、广州的0.7%、北京的0.4%。绳国庆表示，4个一线城市二手房销售价格环比上涨0.9%，涨幅比上月回落0.1个百分点。
由此可见，一线城市无论是新房价格还是二手房价格环比涨幅均出现回落，此外，北京新房、二手房价格，环比涨幅在一线城市中都处于最低位。
二线城市中，宁夏回族自治区首府银川以环比上涨1%、西安以环比上涨0.8%，成为新房价格涨幅最快的两座城市；新疆维吾尔自治区首府乌鲁木齐以环比涨幅0.9%、副省级城市宁波以环比涨幅0.8%，成为二手房价格涨幅最快的两座城市。绳国庆表示，31个二线城市新房和二手房销售价格环比分别上涨0.3%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点。
三线城市中，徐州以1.4%的环比涨幅、吉林以0.9%的环比涨幅、济宁以0.9%的环比涨幅成为新房价格涨幅最快的三座城市；徐州以1.3%的环比涨幅、无锡以0.9%的环比涨幅，成为二手房价格涨幅最快的两座城市。绳国庆表示，35个三线城市新房销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.5个百分点；二手房销售价格环比上涨0.6%，涨幅与上月相同。
02 同比涨幅：二三线城市表现抢眼
相比去年，9月份新房价格方面，一线城市中深圳同比涨幅最高，为5.3%，其次是上海4.5%、北京3.8%、广州2.1%。绳国庆表示，9月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，涨幅与上月相同。二手住宅价格方面，一线城市中深圳同比涨幅最高，为15.7%；其次是广州4.9%、上海4.6%、北京4.5%。绳国庆表示，4个一线城市二手住宅销售价格同比上涨7.4%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。
二线城市中，银川以同比上涨16.8%、青海省省会西宁以同比上涨12.7%，成为新房价格涨幅最快的两座城市；银川以同比上涨8.9%、沈阳以同比上涨8.8%成为二手房价格涨幅最快的两座城市。
绳国庆表示，新房销售价格同比上涨4.8%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手房销售价格同比上涨2.0%，涨幅与上月相同。二线城市新房和二手房销售价格同比涨幅均连续17个月相同或回落。
三线城市中，唐山以同比上涨15.4%、徐州以同比上涨11.9%，成为新房价格涨幅最快的两座城市；唐山以同比上涨12.2%、无锡以同比上涨8.9%成为二手房价格涨幅最快的两座城市。绳国庆表示，新房和二手房销售价格同比分别上涨4.4%和1.7%，涨幅比上月均回落0.1个百分点，均连续18个月相同或回落。
03 城市分化，后市或趋稳定
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，从9月份70城新建商品住宅房价指数来看，新建商品住宅上涨城市数量55个，较上月减少4个；持平城市7个，较上月增加5个；下跌城市8个，较上月减少1个。上涨城市数量自3月份开始持续增长，7月份止涨转跌，本月继续下降。这主要是因为9月份多数房企采取以价换量的形式来加速营销。二手房价格方面，上涨城市数量为50个，比上月增加3个；持平城市3个，较上月减少2个；下跌城市17个，比上月减少1个。
整体来看，一二线城市二手住宅销售价格涨幅均有所回落，其中一线城市涨幅居首，热度仍然领衔各等级城市。分具体城市来看，徐州新房、二手房价格涨幅双双领先，深圳位居二手住宅价格涨幅第二，涨幅与上月持平。徐州在此前已经出台了楼市调控新政，本次表现仍较为突出，预计接下来随着政策的效应逐渐显现，市场热度或有所回落。
58安居客房产研究院分院院长张波认为，从二手房市场来看，房价出现环比下跌的城市明显多于新房，包括济南、青岛、郑州、哈尔滨、吉林、太原等，从区域来看东北区域和山东区域下跌占比较大。这些区域今年大都处于房价的一个盘整期，预计四季度不会有太明显房价波动，市场的待售量消化需要一定时间，投机性需求已经被完全挤压，市场总体会持续保持一个相对稳定状态。
值得关注的是，二手房环比涨幅明显的城市是上海和深圳，这两个城市房价水平本身并不能说明市场处于过热状态。深圳自7月15日发布调控新政之后，9月二手房的成交量已经开始出现明显下滑，房价的上涨只能体现出实际成交房源量多集中在中高端项目，成交结构的变化对房价的影响较大。上海从成交的面积段来看，90-144平方米价格段涨幅最为明显，这也是城市改善型需求的主要集中区域，加之9月上海二手房成交量创出新高，带动了整体成交价格出现上涨，但上海目前自住型需求占绝对主力，随着改善需求的逐步释放，市场热度会逐步下降。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，9月商品住宅销售价格涨幅收窄。9月70城中新房及二手房价格环比涨幅在1%以上的城市数量由8月的10个及以上降至3个及以下。需求释放叠加预期回落导致价格涨幅收窄。贝壳研究院数据显示9月重点18城二手房市场实际成交量环比下降14%， 9月重点18城中14城业主涨价占比环比下降。
银川、唐山等城在经历房地产调控加码后房价涨幅收窄至1%及以下。广州房价随着需求的回落逐步趋向平稳，9月广州二手房实际成交量环比下滑28%，降幅排在重点18城首位。徐州房价涨幅居前一是由于近期城市建设利好不断，同时房企拿地热情高，如今年5月及7月徐州住宅用地成交溢价率在25%左右，市场预期走高，带动市场量价上行，今年3月以来徐州新房成交逐月走高。
总体来看，2020年疫后需求集中释放以及货币宽松一定程度上带动部分城市房价上涨。但从9月同比看，价格同比涨幅普遍在10%以下，是相对温和的上涨。随着密集调控引致的市场预期回落以及需求释放疲软，预计四季度重点城市房价变动将以平稳或小幅下跌为主。
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