预期调控
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在本轮楼市调控到达2周年之际，6月28日，住建部等七部委联合印发《通知》，决定自7月初至12月底，在北京、上海等30个城市治理房地产市场乱象。
近半年来，楼市调控的效力正在急剧减弱，楼市调控正遭遇全面失控的风险：
在成都，7万人抢购千套房；
在深圳，要选房先交500万诚意金；
在西安，摇号摇出一群关系户；
在杭州，排队买房累到人晕倒住院……
在近日召开的“2018年长沙市房地产市场调控工作新闻通报会”上，甚至提出“当前长沙房地产市场调控的症结不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争”。
本轮楼市调控至今，为何没熄灭买房、炒房的热情？
因为在限价调控下，一手房价低于周边二手房20%以上，买到就是赚到啊！是的，摇号买房就像打新股中签，杠杠的套利机会。
当人为完全扭曲市场价格、调控压制需求却激发了新需求，局面会否失控呢？
楼市调控就是预期调控，本质就是一个博弈的过程：上有政策，放空炮；根据下面的对策，上面再发布新的政策；由于上面新发布了政策，下面会再做出新的对策……如此往复。
2016年，全国一二线城市万马齐喑的暴涨，中央一盘棋调控——限购/限贷/限（地产商）融（资）/限地王……离婚/法拍/补缴社保破限购、做首套，那就出台政策“离婚一年内算二套、购买法拍房同样得有购房资格、补缴社保不起作用”。
通过房抵贷/消费贷/以贷养贷等购买房产，紧接着就是“严禁信贷资金流入楼市、房抵贷最久10年/金额不超100万”……
见招拆招、新招不断、招招命中。
目的是什么？就是发出一个信号——房住不炒，这次来真的。借以改变人的预期。
我们看下面这张图：
这是一张深圳2016年10月楼市调控以来新房价格线图。猛一看，估计很多人都吓尿了：这么陡的下跌走势，楼市要崩盘。
于是，结论出来了：
深圳楼价暴跌。
楼市调控圆满成功。
炒房客要跳楼，刚需族能抄底了。
如果你再看价格，并计算一下，会跌破眼镜：（55611元-54185元）/55611元*100%=2.56%。
什么？楼市严控一年半，就跌了2.56%！这哪里是下跌，分明是无足轻重的小振幅么！
但是目的达到了——房价跌了！
新房限价就是这个套路的运用：新房价格要备案，价格太高就不给你备案，备不了案就拿不到预售证、就无法售卖、更无法抵押办按揭、地产商也就回不了款啊，随后就是现金流断裂、然后……地产商被逼就范。
ZF的目的超越了：从统计数据上看，房价降了啊。
房！价！降！了！
这一消息传出去，会在人群中产生焦虑效应——炒房客不再买、甚至要抛售了，刚改客户也得延后了，可买可不买的刚需也决定再等等了……恩，这是政府期望达到的效果。
然并卵。
楼市是一个重复博弈、循环博弈的市场，有时“偷米不认舍把米”——你限制新房价格，就产生了一二手房价倒挂，20%以上的套利空间，傻子都知道咋做。
本想遏制需求，没承想却激发了新需求，也就出现了本文开头的一幕。
反馈链条
我一直强调，世界是古怪纷乱的、事物是变幻难测的。反应会产生新的反应、应对会产生新的应对，往复循环。
为什么专家/学者预测楼市多不精确？因为在用静止的视角去看变化、博弈的楼市，无法跳出自己的格局——绝大多数人都这样，最简单的例子就是：没房的人只看利空信息，觉得房价肯定要崩；有房的只看利多信息，觉得房价铁定要涨。
那我们再来到楼市调控，它会产生哪些反馈链条呢？
楼市调控的确可以抑制投资需求、延缓刚改需求、一定程度上也能缩减刚性需求，但它改变不了需求——需求仍然存在，只是被压抑了。
最美妙的结果就是达到“房住不炒”的效果——买房都是用来居住。那其他影响呢？
限制地产商融资，会减缓开发速度。
减少廉租房/限价房/共有产权房供应，会挤占商品房供应。
土地限价，会打击地方政府供地的积极性。
……
楼市调控稳固了预期、打击了投机，但也限制了房屋的供给。当供不应求时，结果只能是一个字——涨。
解决高房价看似一个恰当供需问题，实则是一个系统工程。
为什么人们都爱去大城市？因为机会多啊；为什么机会多呢？因为陌生人协作社会，法制改进、契约精神、能力优先……
各阶层的四五线、十八线小城为什么就不具备呢？因为人群受教育程度低、人少无法产生规模、熟人社会凭靠关系……
这些问题不摆平，有志青年还会一波波流入城市，产生房屋需求。
为什么大城市不多盖房子呢？所以土地有限；土地有限可以向外扩展啊？可一天只有24小时，不能都在路上吧；那修地铁啊！修地铁的钱来自哪里？国家多印钱去修啊！
钱变毛，老百姓同意否暂且不说，地铁也有通勤时间啊。因为，大城市的房屋供应是有上限的。
看似恰当的供需，却可以延伸出两个长长的链条，并在每一个节点上产生反馈。
因此要建立房地产的长效机制——控制大城市人口流入、增加租赁住房/共有产权房供应。
但能成功么？
路径依赖
对政府管控经济的能力，有两个极端观点。
一种观点认为，由于宏观调控、所以房价飞涨，房价永远涨、越调控越涨。
十余年的楼市调控史就是一部楼市涨价史，哪一次调控把房价打压下去了？现在一二线城市的房价大多数是十年前的3倍以上啊。
另一张观点则认为，我国政府有非常强的经济管控能力，买房买股做投资，就听政府的好了——让你买房就买房，如2008年四万亿刺激、2015年去库存。
让你买股就买股，如2005年股权分置改革、2015年万众创业大众创新。2016年大家还在讨论保汇率却是保房价，现在看不是全保住了么？
两种观点都是摆事实、讲道理，谁对对错呢？
都是站在某个角度看问题、并把事物的前后顺序当成了因果关系，并借以形成了自己的路径依赖。
过去二十年房价飞涨，并非是因为楼市调控（调不调控它都会涨），而是经济发展财富积累、农村人口大量聚集于大城市的结果。
2009年和2016年房价暴涨，是房产的需求本身就在，信贷松垮只是起到了一个催化剂作用；
2007年和2015年的牛市，也非是政府有意为之，而是正常的股市涨跌周期循环到了——2007距1999年的牛市相隔8年，2015相隔2006年的牛市相隔9年。
每一个结果的发生，都有当时特定的外部环境，因素众多、关系微妙，而我们在解释时，总喜欢找最易理解的、最简单粗暴的、有时间先后顺序的原因，而这些原因并不就是真的原因。
那又如何？反正能解释这种结果，大家伙要的是一个解释，路径依赖由此守旧。
读到这，或许有人已经不悦了：A先生，你啰嗦了半天、东牵西扯的一大圈，倒是给个准信啊——本轮楼市调控到底能否成功？我究竟什么时候可以入手？
我的回答是：适时应变，相机而动。
相机而动
前文已经说过，楼市调控也是压制了投资需求、延缓了刚性需求（首套刚需/改善刚需），并没有满足需求、更没有消灭需求——需求一直就在那里。
楼市调控能否顺利，取决于长效机制能否建立——一线城市限制人口流入、二线城市增加土地/房屋供应、房价高的城市加大租赁住房/共有产权房的供应，当然还要出现能替代房产的其他靠谱理财品种。
长效机制能建立吗？建立需多长时间呢？抑制需求腾挪出的时间够用吗？
这就是楼市调控，面临局面失控的关键所在：
人为扭曲市场价格继续、一二手房价倒挂继续、人们买房热情继续、楼盘开盘秒光继续，当源源不断的新房被波涛汹涌的买家抢购完，新房消耗殆尽时，会给人造成房源严重不足、供应紧张的心理预期。
房源没有了，供应没有了。其后果是什么呢？房价该涨啊！赶紧抢房啊！
如此这般，本轮调控也就适得其反了——本来预期是神调控，谁承想竟演变成了神马调控！
本想是通过压低新房备案价，给人造成房价下跌的心理预期，让人敬而远之。老百姓却发现了因价差而出现的套利空间，反而加速入场、买光了房子。
本轮调控的吊诡就再次出现在这：本想调控扭转人的房价上涨预期，现实操作却是加强深化了人的房价上涨预期！
屡屡失策的政府总有失败的案例，一向强势的政府也有失手的时候。
不相信政府一定能、也不相信政府一定不能够，看环境变化、看实际情况、看成果疗效，摒弃自己由过往经验而陷入的路径依赖——同一河流不会踏入两次，过去的并不适用未来。
刚需能否入手、刚改能否入手、投资能否入手，多去楼市一线逛逛、多去售楼部看看、多去二手房中介观察观察，伺机而动、捕捉机会。
刺猬对所有变化的现实，都倾向于用一种观点来解释。而狐狸却很敏捷，会根据当前情况的变化而不断做出改变。
你是做一意孤行的刺猬，还是随机应变的狐狸？
END
近半年来，楼市调控的效力正在急剧衰减，楼市调控正遭遇全面失控的风险：在成都，7万人抢购千套房；在深圳，要选房先交500万诚意金；在西安，摇号摇出一群关系户；在杭州，排队买房累到人晕倒住院……，在近日召开的“2018年长沙市房地产市场调控工作新闻通报会”上，甚至提出“当前长沙房地产市场调控的次要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争”。1预期调控，楼市调控就是预期调控，本质就是一个博弈的过程：上有政策，放空炮；根据下面的对策，上面再发布新的政策；由于上面新发布了政策，下面会再做出新的对策……如此往复。
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