对赤沙旧改的观察

1，琶洲旁的“巨无霸”旧改——赤沙村旧改，最近以98.75%同意率表决通过

富力地产作为这次旧改的合作开发商

按集体物业临迁费不低于60元/平/月，私人房屋不低于40元/平/月的标准发放

合作协议承诺首次临迁费一次性发放三年

也就是如果村民记载面积100平，光是临迁费一次性就能至少到账14.4万元（按40元/平计）

2，整个赤沙旧改中，融资住宅（即商品房）的占比不大

总建筑面积14.42万平，如果按套均面积140平计算，144200/140=1030

大概1000套房子，一个中等规模小区（在新滘快速路沿线）

而复建房的体量非常大，总建筑面积足足有80万平，同样按套均140平测算，800000/140=5714

预计可以提供5000套+以上的回迁供应（至于回迁产品能不能在二手市场交易，这是另一个话题）

3，核心区旧改是一件很难的时间，而且随着M2（广义货币）逐年发酵，会越来越难

因为开发商的资金是有成本的（国字辈的开发商，资金成本2%左右，民企开发商，资金成本7%以上）

因为旧改涉及村委村民核心利益，讨价还价的时间，解决钉子户的时间，往往都很漫长且不可控

各种狗血的情况出现下，旧改甚至拖上十来年的案例也出现过（保利冼村）

一不小心，开发商的资金链可能会被旧改进程给勒死

所以当前有实力的开发商，应对旧改往往是“走一步看三步”，非常小心翼翼，生怕把自己给拖下水

宁肯做做样子甚至受罚，也不太敢把旧改推进得太猛，“步子迈得大容易扯蛋”

4，这次富力赤沙旧改，表面上增加了0.5环核心区新房供应，但细看似乎有些不太合理的地方，容易造成日后的风险和纠纷

1）富力这几年的经营状况并不乐观，公开数据显示

2022年，富力地产共亏损157.4亿，2021年，净亏164.7亿，合计亏损322亿

让一个经营状况不太好的开发商扛起大旗，而且把赚钱的融资房面积比例压缩到11%，这种情况多少让人感觉有点怪

2）这次赤沙旧改的新闻，主导单位似乎很有信心按既定时间表推进，没有留有太多的时间裕度

预留了三年的安置补偿费，那三年过后，若还没能回迁怎么办

刚刚说了旧改完成时间往往高度不可控，（因为钉子户，因为开发商资金链），也许这次保利没掺合进来反而是好事

#窦骁何超莲的婚房八个亿#
假设一个人从18岁开始赚钱赚到80岁，平均每年需赚1290多万，这辈子才能赚够8个亿

如果我要像何超莲一样32岁就买下8个亿的房，假设我18岁开始赚钱，我平均每年得赚5714多万，才能在32岁买下8个亿的房子

假设我每年赚500万，那么我需要160年才能赚够8个亿

之前我觉得富豪可能有几个亿存款吧，现在看来远远不止，几个亿只是他们存款中的一套房子而已

所以，他们得有多少存款啊？我反正想象不到，也不敢想象

我再想了想我本人跟人家的贫富差距…emm…emm…不知道说什么好[跪了][跪了][跪了]

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