前海，二次上车的机会来了
一般而言，买入一个新崛起、又有远大前途片区的资产，有两个好的买点。
1、规划落定，大规模建设之时。
彼时市场共识尚未形成，但后续城市界面的日新月异，共识会形成和强化，进而推动资产价格迅速走高。
比如1992年左右的浦东，和2012年左右的前海。
2、基础设施基本建设完成，区域内生产、生活全面崛起之时。
此时，旧驱动趋弱、新驱动尚未成熟，彼时市场共识出现分歧，市场热度有所下降，乃至振荡调整，是难得的二次买入机会。
比如2003年左右的浦东，以及现在的前海。
为什么说现在是买入前海的极好时点？
因为前海大的趋势逻辑，并未改变，新的发展驱动只是需要更多时间兑现。
拉长时间看，当前恰好是前海第二次爆发式增长的起跳点。
01
一个无法忽视的板块
对于想在下半年打新的朋友来说，前海绝对是一个无法忽视的板块。
给大家看几个项目就知道了
1、深业云海湾，约1000套房源，户型为从120-190平的3-5房，毛坯限价9.2万元，预计11月左右入市。
2、深铁·前海时代三期，约809套房源，户型为从112-196平的3-5房，精装修均价约11万元，预计四季度入市。
3、万科臻悦湾，约639套房源，面积为110-170平的3-4房，精装修参考价10.2万元，预计9月入市。
4、深国际·颐城栖湾里，约352套房源，户型为117-262平的3-5房，精装修参考价约10.7万，预计9月份入市。
5、天健悦湾府，约560套，毛坯限价9.2万元，预计11月入市。
在刚结束的深圳第二轮土拍中，成交的最贵的一块地，恰来自前海。
该地块与前两年的前海网红盘前海天境花园，仅一路之隔。
项目建筑体量11.9万方，最终被招商蛇口以51.29亿的总价拿下，成交楼面价4.79万元/平，销售限价10.7万元/平，地价和售价均为最高，是此次土拍中的单价地王。
高地价，所以高房价。
这是我们一般人房价认知的浅层逻辑。但高地价、高房价又都是城市板块价值的直接体现。
So，导致前海高地价、高房价的底层逻辑是什么？
在村长看来，前海发展的底层逻辑由三个齿轮组成，一是规划定位；二是开发投入强度；三是产业和环境友好度。
1、一个城市、或板块的高度，取决于其规划定位的高度。
关于前海的定位，大家还是自行度娘吧。
只是多啰嗦一句，中国未来有四大顶流的区域：前海、雄安、海南和上海自贸区。
2、一个城市或板块界面能否沧海桑田式巨变，取决于资源投入和开发力度。
顶层设计很重要，但若仅凭规划就盲目买入，无异于靠概念炒股，最后大概率一地鸡毛。
关键还要看落地兑现。
至前海十周年（2020年）时，前海累计完成固定投资2122亿元，年均增速56%，是深圳全市的3倍。
算来下，相当于每平方公里投入141.5亿元，投资强度之大，全国无出其右者。
而政府批复的总投资达3839亿元，这意味着未来其投资强度还将翻倍。
累计实现213栋建筑主体封顶，其中100米以上高楼77栋，成为深圳城市的一张新名片。
累计开通79条市政道路，轨道交通建成4条线、9站点；
……
3、基建拉开了前海的骨架和提升了界面，产业和制度创新则为前海注入了血液和灵魂，进一步拔高了前海的天花板。
截止2020年上半年，前海累计有世界500强投资企业324家，内地上市公司投资企业934家，持牌金融机构243家。
2020年，前海经济密度172.8亿元、税收密度32.3亿元，均位于全国同类新兴区域之首。同年实际使用外资约占深圳的50%。
02
前海到了什么阶段
上述这套底层逻辑，支撑了前海过去十年的发展，未来十年的也依然成立，只是不同阶段的侧重点有所不同。
当前，前海正处于软硬动能转换的关键期。
具体来说：
上一个10年，前海发展的驱动特点是：大跨步的基础设施建设，小碎步的产业和制度创新。
彼时，推动板块价值提升的关键，是高强度的硬基建开发带来的城市界面和区域风貌的巨变。
而这些在前海的房价中也已得到了充分体现。
但现在前海基本结束打硬件基础的阶段，大规模基础设施建设已进入尾声。
下一个10年，前海将迈入产业和制度创新大跨步的新阶段，硬基建则进入了小碎步阶段。
在软基建的基础上衍生出更强大的经济动能，正是下阶段前海实现飞跃式发展的关键。
为什么这么说呢？
一是如前述所言，大规模硬基建已进入尾声，前海亟需新的发展主驱动；
二是因为目前前海的经济密度主要得益于企业注册量，而企业选择注册前海及入驻前海则因其财税优惠。
这也就引出了当前前海面临的一个现实问题。
即优惠政策是能吸引大量企业注册，但也因为大量注册企业不在前海办公，导致前海存在人气相对不足、当地写字楼空置率过高的问题。
前海要想摆脱优惠政策吸虹力，依靠市场力量形成良性的发展循环，关键就在于体系化的制度性突破。
制度创新对一个地方发展的意义，深圳是最有发言权的。
深圳之所以能成为深圳，中国最具创新活力的地方，很大程度上得益于制度创新、政策红利造就的宽松、友好的市场环境。
而当下制度创新正是“前海模式”的内核所在，这也正是“前海是特区中的特区”这句话的精髓所在。
而从个体置业角度来看，前海恰处于难得的二次买入点。
03
前海该怎么买
在回答这个问题之前，首先我们要先明白一点，即该怎么定义前海。
在我看来，前海有两个：
1、狭义上的前海，即扩容前的前海，仅包括前湾、桂湾、妈湾3个区域，面积约14.9平方公里。
2、广义上的前海，即扩容后的前海，以“三湾”为基础，向南延展到毗邻的蛇口及大小南山片区；
向北从宝安中心及大铲湾片区，一路延伸到会展新城及海洋新城片区。
扩容后的面积约120.56平方公里。
站在前海及被扩容区域的角度，前海扩容无异是好事，因为有了更多的可能和空间。
但站在买房置业的角度，却并非是什么好事。
虽然范围大了、选择多了，但内部的不平衡性也大了，被“前海”概念迷惑而买错的概率反而高了。
怎么办呢？
一句话，不管前海怎么变，紧盯着“三湾”就对了。
因为不管前海怎么扩容，前湾、桂湾、妈湾的核心地位都是不会动摇的，永远都是前海的价值高地。
作为前海的核心区，“三湾”除了地缘优势外，住宅长期性的供需矛盾，也是有利于房产持有者的。
统计显示，国际大都市存量建设用地中，住宅用地占比普遍超过了30%，很多在30%~40%。而“三湾”离这一标准还有相当大的距离。
前海片区开发单元规划显示：
桂湾，规划就业人口规模约为22.8万人，居住规划用地约为61.79公顷，约占区域城市建设用地的18.81%，相当于国际标准的50%左右。
下图中的黄色地块，即为桂湾的居住和商业用地。
前海，规划就业人口规模约为9.5万人，而居住规划用地约为24.59公顷，约占区域城市建设用地的6.37%，仅相当于国际标准的18%。供给属于高度短缺。
下图中的黄色地块，即为前湾的居住和商业用地。
妈湾，规划就业人口规模约为22.3万人，居住规划用地约为59公顷，约占区域城市建设用地的9.11%，仅相当于国际标准的26%。
下图中的黄色地块，即为妈湾的居住和商业用地。
考虑到深圳尖锐的人地矛盾，在寸土寸金的前海核心区，住宅供给层面的结构性短缺，更是一个无解的难题。
而这又进一步凸显了前海“三湾”内住宅的长期价值。
如果您觉得文章精彩，请您点个关注，我们会持续给您推送更多精彩的楼市文章，让您掌握更多的投资一线信息，我们是知名房产影响力大V“渔村鬼谷生”团队，您加一下GGSZL2\GGSZL3\GGSZL4，我们送您一份购房前，整套购房融资资质的打造文档，您了解我们鬼谷生老师，在深圳实操投资了两千多平方物业，这份文档会教您怎么注册公司，注册适合经营贷的公司，怎么纳税，如何做到经营痕迹，经营范围........另外赠送老师从0买到2000平方物业的每一套买房故事电子书《小曾投资风云录》，#房地产，#渔村鬼谷生#地产
一般而言，买入一个新崛起、又有远大前途片区的资产，有两个好的买点。
1、规划落定，大规模建设之时。
彼时市场共识尚未形成，但后续城市界面的日新月异，共识会形成和强化，进而推动资产价格迅速走高。
比如1992年左右的浦东，和2012年左右的前海。
2、基础设施基本建设完成，区域内生产、生活全面崛起之时。
此时，旧驱动趋弱、新驱动尚未成熟，彼时市场共识出现分歧，市场热度有所下降，乃至振荡调整，是难得的二次买入机会。
比如2003年左右的浦东，以及现在的前海。
为什么说现在是买入前海的极好时点？
因为前海大的趋势逻辑，并未改变，新的发展驱动只是需要更多时间兑现。
拉长时间看，当前恰好是前海第二次爆发式增长的起跳点。
01
一个无法忽视的板块
对于想在下半年打新的朋友来说，前海绝对是一个无法忽视的板块。
给大家看几个项目就知道了
1、深业云海湾，约1000套房源，户型为从120-190平的3-5房，毛坯限价9.2万元，预计11月左右入市。
2、深铁·前海时代三期，约809套房源，户型为从112-196平的3-5房，精装修均价约11万元，预计四季度入市。
3、万科臻悦湾，约639套房源，面积为110-170平的3-4房，精装修参考价10.2万元，预计9月入市。
4、深国际·颐城栖湾里，约352套房源，户型为117-262平的3-5房，精装修参考价约10.7万，预计9月份入市。
5、天健悦湾府，约560套，毛坯限价9.2万元，预计11月入市。
在刚结束的深圳第二轮土拍中，成交的最贵的一块地，恰来自前海。
该地块与前两年的前海网红盘前海天境花园，仅一路之隔。
项目建筑体量11.9万方，最终被招商蛇口以51.29亿的总价拿下，成交楼面价4.79万元/平，销售限价10.7万元/平，地价和售价均为最高，是此次土拍中的单价地王。
高地价，所以高房价。
这是我们一般人房价认知的浅层逻辑。但高地价、高房价又都是城市板块价值的直接体现。
So，导致前海高地价、高房价的底层逻辑是什么？
在村长看来，前海发展的底层逻辑由三个齿轮组成，一是规划定位；二是开发投入强度；三是产业和环境友好度。
1、一个城市、或板块的高度，取决于其规划定位的高度。
关于前海的定位，大家还是自行度娘吧。
只是多啰嗦一句，中国未来有四大顶流的区域：前海、雄安、海南和上海自贸区。
2、一个城市或板块界面能否沧海桑田式巨变，取决于资源投入和开发力度。
顶层设计很重要，但若仅凭规划就盲目买入，无异于靠概念炒股，最后大概率一地鸡毛。
关键还要看落地兑现。
至前海十周年（2020年）时，前海累计完成固定投资2122亿元，年均增速56%，是深圳全市的3倍。
算来下，相当于每平方公里投入141.5亿元，投资强度之大，全国无出其右者。
而政府批复的总投资达3839亿元，这意味着未来其投资强度还将翻倍。
累计实现213栋建筑主体封顶，其中100米以上高楼77栋，成为深圳城市的一张新名片。
累计开通79条市政道路，轨道交通建成4条线、9站点；
……
3、基建拉开了前海的骨架和提升了界面，产业和制度创新则为前海注入了血液和灵魂，进一步拔高了前海的天花板。
截止2020年上半年，前海累计有世界500强投资企业324家，内地上市公司投资企业934家，持牌金融机构243家。
2020年，前海经济密度172.8亿元、税收密度32.3亿元，均位于全国同类新兴区域之首。同年实际使用外资约占深圳的50%。
02
前海到了什么阶段
上述这套底层逻辑，支撑了前海过去十年的发展，未来十年的也依然成立，只是不同阶段的侧重点有所不同。
当前，前海正处于软硬动能转换的关键期。
具体来说：
上一个10年，前海发展的驱动特点是：大跨步的基础设施建设，小碎步的产业和制度创新。
彼时，推动板块价值提升的关键，是高强度的硬基建开发带来的城市界面和区域风貌的巨变。
而这些在前海的房价中也已得到了充分体现。
但现在前海基本结束打硬件基础的阶段，大规模基础设施建设已进入尾声。
下一个10年，前海将迈入产业和制度创新大跨步的新阶段，硬基建则进入了小碎步阶段。
在软基建的基础上衍生出更强大的经济动能，正是下阶段前海实现飞跃式发展的关键。
为什么这么说呢？
一是如前述所言，大规模硬基建已进入尾声，前海亟需新的发展主驱动；
二是因为目前前海的经济密度主要得益于企业注册量，而企业选择注册前海及入驻前海则因其财税优惠。
这也就引出了当前前海面临的一个现实问题。
即优惠政策是能吸引大量企业注册，但也因为大量注册企业不在前海办公，导致前海存在人气相对不足、当地写字楼空置率过高的问题。
前海要想摆脱优惠政策吸虹力，依靠市场力量形成良性的发展循环，关键就在于体系化的制度性突破。
制度创新对一个地方发展的意义，深圳是最有发言权的。
深圳之所以能成为深圳，中国最具创新活力的地方，很大程度上得益于制度创新、政策红利造就的宽松、友好的市场环境。
而当下制度创新正是“前海模式”的内核所在，这也正是“前海是特区中的特区”这句话的精髓所在。
而从个体置业角度来看，前海恰处于难得的二次买入点。
03
前海该怎么买
在回答这个问题之前，首先我们要先明白一点，即该怎么定义前海。
在我看来，前海有两个：
1、狭义上的前海，即扩容前的前海，仅包括前湾、桂湾、妈湾3个区域，面积约14.9平方公里。
2、广义上的前海，即扩容后的前海，以“三湾”为基础，向南延展到毗邻的蛇口及大小南山片区；
向北从宝安中心及大铲湾片区，一路延伸到会展新城及海洋新城片区。
扩容后的面积约120.56平方公里。
站在前海及被扩容区域的角度，前海扩容无异是好事，因为有了更多的可能和空间。
但站在买房置业的角度，却并非是什么好事。
虽然范围大了、选择多了，但内部的不平衡性也大了，被“前海”概念迷惑而买错的概率反而高了。
怎么办呢？
一句话，不管前海怎么变，紧盯着“三湾”就对了。
因为不管前海怎么扩容，前湾、桂湾、妈湾的核心地位都是不会动摇的，永远都是前海的价值高地。
作为前海的核心区，“三湾”除了地缘优势外，住宅长期性的供需矛盾，也是有利于房产持有者的。
统计显示，国际大都市存量建设用地中，住宅用地占比普遍超过了30%，很多在30%~40%。而“三湾”离这一标准还有相当大的距离。
前海片区开发单元规划显示：
桂湾，规划就业人口规模约为22.8万人，居住规划用地约为61.79公顷，约占区域城市建设用地的18.81%，相当于国际标准的50%左右。
下图中的黄色地块，即为桂湾的居住和商业用地。
前海，规划就业人口规模约为9.5万人，而居住规划用地约为24.59公顷，约占区域城市建设用地的6.37%，仅相当于国际标准的18%。供给属于高度短缺。
下图中的黄色地块，即为前湾的居住和商业用地。
妈湾，规划就业人口规模约为22.3万人，居住规划用地约为59公顷，约占区域城市建设用地的9.11%，仅相当于国际标准的26%。
下图中的黄色地块，即为妈湾的居住和商业用地。
考虑到深圳尖锐的人地矛盾，在寸土寸金的前海核心区，住宅供给层面的结构性短缺，更是一个无解的难题。
而这又进一步凸显了前海“三湾”内住宅的长期价值。
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#湖北新闻#【湖北巴东巫峡口迎八方客】3月12日，游客在湖北巴东县长江巫峡口景区玻璃观景平台上俯瞰“长江第一拐”，饱览峡江美景。当天，该景区迎来了200多名来自广东等地的游客。巴东县围绕“大抓旅游、抓大旅游”的发展战略，旅游产品不断丰富，把山水资源变成网红旅游地。目前，覆盖12个乡镇、90个行政村的生态文化旅游廊道正在加速构建。（巴东台记者 邓雅君）
【奋楫扬帆 向海图强：全国人大代表、浙江省宁波舟山港股份有限公司北仑矿石码头分公司卸船机司机郑国：构建高效集疏运体系 加快打造世界一流强港】“能在港口一线成长为一名技术能手，同时见证脚下这片深水良港的跨越式发展，我深感荣耀。”全国人大代表、浙江省宁波舟山港股份有限公司北仑矿石码头分公司卸船机司机郑国，在码头开了18年卸船机，每天在近40米高空操控抓斗，曾经装卸30万吨级巨轮。此次当选为新一届全国人大代表，他深感责任重大。
港口，是浙江开放发展的“金名片”。多年来，浙江推进海洋港口一体化，宁波舟山港也收获了“世界第一大港”的美誉，货物吞吐量连续14年荣居全球榜首。郑国代表所在的宁波舟山港北仑矿石码头，去年吞吐量首超1.2亿吨，同样创下历史新高。
亮丽的成绩单，来自攻坚拓市、提质增效、革旧创新的合力。“得益于全港一体化的统筹布局，北仑与中宅、鼠浪湖等矿石码头之间的资源调配持续优化。”郑国代表说，近年来宁波舟山港紧贴长三角、长江沿线等内陆腹地的客户需求，积极发挥海河、海铁等多式联运的比较优势，同步推广“全程物流”新模式，实现了港口联动作业效能的大幅提升。
当前，宁波舟山港正在奋力打造世界一流强港，通过构建顺畅高效的现代化港口集疏运体系，进一步强化港口集聚辐射力、增强核心竞争力。在郑国代表看来，宁波舟山港在挖掘对外出海通道、拓展省外腹地市场方面潜力依然巨大。
“杭甬运河宁波段是国家高等级航道网的重要组成，去年，经宁波反复论证，已明确杭甬运河宁波段复线方案，并纳入《浙江省内河航道与港口布局规划》。”对此，他建议国家有关部委将杭甬运河宁波段复线纳入《全国港口与航道布局规划》，加快打通这一省内河海联运的主通道，进一步开发内河“通江达海”的能力。
对标世界一流强港，技术是永恒的追求。作为一枚“技术咖”，郑国代表对装卸作业始终“分秒必争、精益求精”。“以卸船机为例，这些年我们抓一斗矿砂的时间从55秒缩至如今的53秒，全靠一次次技术操作的‘死磕’和对港口生产效益的持续追求。”郑国代表说。
如今，宁波舟山港正在创新打造智慧港口的“全国样板”。随着远程自动化设备的陆续换代投用，传统的作业模式也面临着全新的技术挑战。
“老码头的智慧化改造，难度远大于新建码头，宁波舟山港走的是完全自主创新的路线，多项操作系统的研发打破了国外垄断。”郑国代表告诉记者，为顺应远控自动化的趋势，年内北仑矿石码头还将新设“郑国创新工作室”，便于技术骨干带新人共同探讨多项技术创新，加快编制出台新版的卸船机操作指南。（河北日报客户端）
港口，是浙江开放发展的“金名片”。多年来，浙江推进海洋港口一体化，宁波舟山港也收获了“世界第一大港”的美誉，货物吞吐量连续14年荣居全球榜首。郑国代表所在的宁波舟山港北仑矿石码头，去年吞吐量首超1.2亿吨，同样创下历史新高。
亮丽的成绩单，来自攻坚拓市、提质增效、革旧创新的合力。“得益于全港一体化的统筹布局，北仑与中宅、鼠浪湖等矿石码头之间的资源调配持续优化。”郑国代表说，近年来宁波舟山港紧贴长三角、长江沿线等内陆腹地的客户需求，积极发挥海河、海铁等多式联运的比较优势，同步推广“全程物流”新模式，实现了港口联动作业效能的大幅提升。
当前，宁波舟山港正在奋力打造世界一流强港，通过构建顺畅高效的现代化港口集疏运体系，进一步强化港口集聚辐射力、增强核心竞争力。在郑国代表看来，宁波舟山港在挖掘对外出海通道、拓展省外腹地市场方面潜力依然巨大。
“杭甬运河宁波段是国家高等级航道网的重要组成，去年，经宁波反复论证，已明确杭甬运河宁波段复线方案，并纳入《浙江省内河航道与港口布局规划》。”对此，他建议国家有关部委将杭甬运河宁波段复线纳入《全国港口与航道布局规划》，加快打通这一省内河海联运的主通道，进一步开发内河“通江达海”的能力。
对标世界一流强港，技术是永恒的追求。作为一枚“技术咖”，郑国代表对装卸作业始终“分秒必争、精益求精”。“以卸船机为例，这些年我们抓一斗矿砂的时间从55秒缩至如今的53秒，全靠一次次技术操作的‘死磕’和对港口生产效益的持续追求。”郑国代表说。
如今，宁波舟山港正在创新打造智慧港口的“全国样板”。随着远程自动化设备的陆续换代投用，传统的作业模式也面临着全新的技术挑战。
“老码头的智慧化改造，难度远大于新建码头，宁波舟山港走的是完全自主创新的路线，多项操作系统的研发打破了国外垄断。”郑国代表告诉记者，为顺应远控自动化的趋势，年内北仑矿石码头还将新设“郑国创新工作室”，便于技术骨干带新人共同探讨多项技术创新，加快编制出台新版的卸船机操作指南。（河北日报客户端）
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