房产知识分享连载(二)
改善型购房——哪种投资更能改善你的财务状况
注:内容分享自我之前买的徐远老师的房产课程。购买链接:https://t.cn/A6CCi4Jf
正文分享:
“改善型购房”中的“改善”有两层含义,分别是改善居住条件和改善财务状况。
说起改善型购房,很多人会简单地以为就是换个大一点的房子,改善居住条件,或者换到更好的学区。这一点当然是对的,但是只对了一半。改善型购房的另一半意义,也是更重要的,是改善你的财务状况。
房子作为一种非常重要的资产,在家庭财产中占绝对大的比重。所以你若不考虑其保值增值及改善家庭财务状况的特性,那就大错特错了。正如在过去十几年里买了几套房子的人,现在财务状况都得到了大幅改善,甚至实现了财务自由。
现实中,还有些人只看到了买房的负担,看不到房子的资产价值,这也是不对的。买房在初期是有负担,有首付、月供的压力,但是过不了几年,房子就是资产了。例如很多朋友买完房子租出去,没过几年发现租金比月供款要多,完全可以抵掉月供款,房子就变成完完全全的净资产了。
「小蛇备注:过去房价高增长,可以说没过几年就会发现房子变成资产,意思是房产的涨额已经高于房贷负债,现在新房子高总价能做到房租比月供多的并不多,这些都可以在买之前算好账。」
所以,改善不仅是改善居住条件,更重要的是改善财务状况。理解了“改善”的两层含义之后,我们有几个问题需要回答:
第一,现在买房晚不晚,还能改善财务状况吗?
第二,房产和其他投资工具相比,例如股票、债券、理财产品等,哪个更能够改善财务状况?
第三,如果买房的话,首付和贷款应该如何安排?
改善型购房依然可以改善你的财务状况
首先,从改善财务状况的角度看,现在买房子还是划算的。第一个理由是房价的长期趋势是上涨的,这是很多国家的普遍现象。前文说过,从1946年到2016年70年的时间里,全球14个主要发达经济体的房价累计上涨了90多倍,扣除物价因素的影响值,还上涨了4倍多。由此可见,房地产“保值”“增值”的属性,是实至名归的。
在这里,你可能会有疑问,房价上涨这么多,和印象里屡屡发生的房地产泡沫与危机好像有矛盾,这个数字是不是搞错了?
其实,不是这个数字错了,而是我们人类对现象的关注,是有选择性的。例如,很多人都知道2007年的美国房地产泡沫,但是很少人知道现在的美国房价已经超过了2007年房价的最高点。
这是为什么呢?因为泡沫和危机会引起很大的动荡,进而被媒体反复报道,吸引很多关注,最后给大家留下深刻的印象。但是,房价年复一年地上涨,时间久了,会引起大众“审美疲劳”,关注度下降。但在现实中,房价缓慢地上涨才是常态,给大众的心理影响犹如温水煮青蛙,不知不觉中,房价已经涨了很多。
「小蛇备注:请注意,房价缓慢的上涨是常态,如果你在一二线省会城市,有关注房价吗?有没有发现房价是缓慢上涨的?时间周期拉长一点,可以去验证一下。」
第二个理由就是我国的经济发展水平还很低,经济增长和房价上涨还有很大的空间。
目前,我国居民收入水平只有美国的1/7,只相当于日本1970年的水平,或韩国1985年左右的水平,还有很大的发展空间。而且,诚如前文所讲,经济增长是房价上涨的根本原因,世界范围内其他国家的经验已经证明了这一点。
我国目前的情况是,经济增长还在持续,城市化远没有完成,人口基数很大,老龄化才刚刚开始。经济增长、城市化、人口基数这“三大红利”,共同构成了房价上涨潜力的基本面。所以,在可以预见的将来,中国经济增长的巨大潜力是支持资产配置的第二个理由。
第三个理由就是全球范围内的“资产荒”。“二战”以来,全球经历了长期的繁荣与稳定,在战后这70多年的时间里,全球范围内积累了大量的财富,这些财富都需要寻找投资渠道。然而,可投的项目就那么多,可买的资产越来越少,于是,作为安全资产的房子自然受到追逐。未来,只要不发生大规模的战乱,大城市的房子作为安全资产还是会继续看涨。
综上所述,从国际房价上涨的经验、我国的经济发展阶段和全球资产荒这几个方面看,我国的房产仍然是可以配置的优质资产,仍然具有改善家庭财务状况的能力。
「小蛇备注:不是每个房子,是指那些被人需要的优质房产。」
那么,下面的问题是:房子和股票、债券、理财产品相比,怎么样?哪一个更能改善财务状况?
买房收益率高于股票和理财的收益率
从历史数据看,买房的收益率比买股票、债券的收益率更高,同时也更稳定。
从2003年到2017年这14年时间里,房子涨了近10倍,一线城市的房价从每平方米5 000元左右涨到50 000元左右,二线城市的房价从每平方米两三千元涨到两三万元。如果考虑按揭,过去购房的首付平均为全款的30%,也就是加了3倍多的杠杆——这样计算下来就是30多倍的收益率。
这样的投资收益率,是远远超过股票收益率的。做个比较,如果你买了股票,同一时间段内,上证指数涨了4.5倍,深证指数涨了4.7倍,中小板指数涨了6倍,港股的恒生指数涨了4倍,不管与哪种相比,买房的收益率都要比股票收益率高5倍以上;如果你买了理财产品,收益率就更低——也就涨了1倍左右;如果你买了国债,收益率比理财还要低。
更重要的是,我国经济增长的空间和城市化的空间还很大,只要国家继续稳定发展,城市房价的长期上涨趋势还会保持。
实际上,在过去十几年里,买了房子的人,都改善了财务状况;买了股票的人,除了极少数眼光独到的人挣了钱,大部分人没怎么挣到钱——买了腾讯股票的挣了钱,买了中石油股票的赔了钱——买股票的风险是相对较大的。
「小蛇备注:这块要提醒大家,这本书写的时候是2018年,后面房价已经又上涨了一波,书中举的这个例子是房价高速增长时期+用杠杆,但是接下来我们要面对的房价低增长+限购限贷,所以历史数据不代表未来,必须注意,房产用杠杆和不用杠杆是两个概念,天差地别。接下来即使房产低增长,如果用3.3倍杠杆买入优质资产也是会放大收益率的,但不会像过去那样短期内30多倍。所以,这个要辩证看待。」
改善型购房,应该如何安排首付和贷款
上文说了改善型购房的好处,包括改善居住条件、改善财务状况,得到比股票、债券更高更稳定的收益率,那么,应该怎么买呢?这就有一个合理安排首付和贷款的问题。这方面有几个基本的原则是需要注意的。
第一,要尽量少付首付,多用贷款。一般来说,购房应该付一个在允许范围内最低的首付。这样的安排,不仅可以减轻早期的支付压力,还可以对抗未来的通货膨胀(简称“通胀”)。如果通胀水平高的话,10年后要还的100万元,可能只相当于今天的50万元,这样就相当于又省了50万元。
第二,不仅要多用贷款,还要将贷款的期限尽量延长。这样既可以减少首付的支付压力,又可以对抗未来的通胀。总之,是把支付时间延长。
第三,贷款的时候尽量选择公积金贷款,因为公积金贷款利率低,这样可以省很多月供。按照目前的利率水平,20年期100万元的贷款可以节省1 000元左右的月供。如果你住房公积金账户中还有钱,一定不要忘了取出来使用,不然这个钱只能白白地放在账户里,变成名副其实的“纸面财富”。
「小蛇备注:首付是存量,月收入是增量,增量决定了负债上限,所以不是让盲目买大,要根据自身去决定房产在你资产配置中的比例,每个人的情况不同,这块不敢遵循单一标准原则。具体可看:https://t.cn/A6CN5TXI 至于公积金什么的话,因为额度太小,适用的人比较少,别因为为了利率便宜而放弃了更高的额度。」
————
分享完毕,如果大家感兴趣记得给我评论转发点赞,我每天更新一篇。
#小蛇说#
改善型购房——哪种投资更能改善你的财务状况
注:内容分享自我之前买的徐远老师的房产课程。购买链接:https://t.cn/A6CCi4Jf
正文分享:
“改善型购房”中的“改善”有两层含义,分别是改善居住条件和改善财务状况。
说起改善型购房,很多人会简单地以为就是换个大一点的房子,改善居住条件,或者换到更好的学区。这一点当然是对的,但是只对了一半。改善型购房的另一半意义,也是更重要的,是改善你的财务状况。
房子作为一种非常重要的资产,在家庭财产中占绝对大的比重。所以你若不考虑其保值增值及改善家庭财务状况的特性,那就大错特错了。正如在过去十几年里买了几套房子的人,现在财务状况都得到了大幅改善,甚至实现了财务自由。
现实中,还有些人只看到了买房的负担,看不到房子的资产价值,这也是不对的。买房在初期是有负担,有首付、月供的压力,但是过不了几年,房子就是资产了。例如很多朋友买完房子租出去,没过几年发现租金比月供款要多,完全可以抵掉月供款,房子就变成完完全全的净资产了。
「小蛇备注:过去房价高增长,可以说没过几年就会发现房子变成资产,意思是房产的涨额已经高于房贷负债,现在新房子高总价能做到房租比月供多的并不多,这些都可以在买之前算好账。」
所以,改善不仅是改善居住条件,更重要的是改善财务状况。理解了“改善”的两层含义之后,我们有几个问题需要回答:
第一,现在买房晚不晚,还能改善财务状况吗?
第二,房产和其他投资工具相比,例如股票、债券、理财产品等,哪个更能够改善财务状况?
第三,如果买房的话,首付和贷款应该如何安排?
改善型购房依然可以改善你的财务状况
首先,从改善财务状况的角度看,现在买房子还是划算的。第一个理由是房价的长期趋势是上涨的,这是很多国家的普遍现象。前文说过,从1946年到2016年70年的时间里,全球14个主要发达经济体的房价累计上涨了90多倍,扣除物价因素的影响值,还上涨了4倍多。由此可见,房地产“保值”“增值”的属性,是实至名归的。
在这里,你可能会有疑问,房价上涨这么多,和印象里屡屡发生的房地产泡沫与危机好像有矛盾,这个数字是不是搞错了?
其实,不是这个数字错了,而是我们人类对现象的关注,是有选择性的。例如,很多人都知道2007年的美国房地产泡沫,但是很少人知道现在的美国房价已经超过了2007年房价的最高点。
这是为什么呢?因为泡沫和危机会引起很大的动荡,进而被媒体反复报道,吸引很多关注,最后给大家留下深刻的印象。但是,房价年复一年地上涨,时间久了,会引起大众“审美疲劳”,关注度下降。但在现实中,房价缓慢地上涨才是常态,给大众的心理影响犹如温水煮青蛙,不知不觉中,房价已经涨了很多。
「小蛇备注:请注意,房价缓慢的上涨是常态,如果你在一二线省会城市,有关注房价吗?有没有发现房价是缓慢上涨的?时间周期拉长一点,可以去验证一下。」
第二个理由就是我国的经济发展水平还很低,经济增长和房价上涨还有很大的空间。
目前,我国居民收入水平只有美国的1/7,只相当于日本1970年的水平,或韩国1985年左右的水平,还有很大的发展空间。而且,诚如前文所讲,经济增长是房价上涨的根本原因,世界范围内其他国家的经验已经证明了这一点。
我国目前的情况是,经济增长还在持续,城市化远没有完成,人口基数很大,老龄化才刚刚开始。经济增长、城市化、人口基数这“三大红利”,共同构成了房价上涨潜力的基本面。所以,在可以预见的将来,中国经济增长的巨大潜力是支持资产配置的第二个理由。
第三个理由就是全球范围内的“资产荒”。“二战”以来,全球经历了长期的繁荣与稳定,在战后这70多年的时间里,全球范围内积累了大量的财富,这些财富都需要寻找投资渠道。然而,可投的项目就那么多,可买的资产越来越少,于是,作为安全资产的房子自然受到追逐。未来,只要不发生大规模的战乱,大城市的房子作为安全资产还是会继续看涨。
综上所述,从国际房价上涨的经验、我国的经济发展阶段和全球资产荒这几个方面看,我国的房产仍然是可以配置的优质资产,仍然具有改善家庭财务状况的能力。
「小蛇备注:不是每个房子,是指那些被人需要的优质房产。」
那么,下面的问题是:房子和股票、债券、理财产品相比,怎么样?哪一个更能改善财务状况?
买房收益率高于股票和理财的收益率
从历史数据看,买房的收益率比买股票、债券的收益率更高,同时也更稳定。
从2003年到2017年这14年时间里,房子涨了近10倍,一线城市的房价从每平方米5 000元左右涨到50 000元左右,二线城市的房价从每平方米两三千元涨到两三万元。如果考虑按揭,过去购房的首付平均为全款的30%,也就是加了3倍多的杠杆——这样计算下来就是30多倍的收益率。
这样的投资收益率,是远远超过股票收益率的。做个比较,如果你买了股票,同一时间段内,上证指数涨了4.5倍,深证指数涨了4.7倍,中小板指数涨了6倍,港股的恒生指数涨了4倍,不管与哪种相比,买房的收益率都要比股票收益率高5倍以上;如果你买了理财产品,收益率就更低——也就涨了1倍左右;如果你买了国债,收益率比理财还要低。
更重要的是,我国经济增长的空间和城市化的空间还很大,只要国家继续稳定发展,城市房价的长期上涨趋势还会保持。
实际上,在过去十几年里,买了房子的人,都改善了财务状况;买了股票的人,除了极少数眼光独到的人挣了钱,大部分人没怎么挣到钱——买了腾讯股票的挣了钱,买了中石油股票的赔了钱——买股票的风险是相对较大的。
「小蛇备注:这块要提醒大家,这本书写的时候是2018年,后面房价已经又上涨了一波,书中举的这个例子是房价高速增长时期+用杠杆,但是接下来我们要面对的房价低增长+限购限贷,所以历史数据不代表未来,必须注意,房产用杠杆和不用杠杆是两个概念,天差地别。接下来即使房产低增长,如果用3.3倍杠杆买入优质资产也是会放大收益率的,但不会像过去那样短期内30多倍。所以,这个要辩证看待。」
改善型购房,应该如何安排首付和贷款
上文说了改善型购房的好处,包括改善居住条件、改善财务状况,得到比股票、债券更高更稳定的收益率,那么,应该怎么买呢?这就有一个合理安排首付和贷款的问题。这方面有几个基本的原则是需要注意的。
第一,要尽量少付首付,多用贷款。一般来说,购房应该付一个在允许范围内最低的首付。这样的安排,不仅可以减轻早期的支付压力,还可以对抗未来的通货膨胀(简称“通胀”)。如果通胀水平高的话,10年后要还的100万元,可能只相当于今天的50万元,这样就相当于又省了50万元。
第二,不仅要多用贷款,还要将贷款的期限尽量延长。这样既可以减少首付的支付压力,又可以对抗未来的通胀。总之,是把支付时间延长。
第三,贷款的时候尽量选择公积金贷款,因为公积金贷款利率低,这样可以省很多月供。按照目前的利率水平,20年期100万元的贷款可以节省1 000元左右的月供。如果你住房公积金账户中还有钱,一定不要忘了取出来使用,不然这个钱只能白白地放在账户里,变成名副其实的“纸面财富”。
「小蛇备注:首付是存量,月收入是增量,增量决定了负债上限,所以不是让盲目买大,要根据自身去决定房产在你资产配置中的比例,每个人的情况不同,这块不敢遵循单一标准原则。具体可看:https://t.cn/A6CN5TXI 至于公积金什么的话,因为额度太小,适用的人比较少,别因为为了利率便宜而放弃了更高的额度。」
————
分享完毕,如果大家感兴趣记得给我评论转发点赞,我每天更新一篇。
#小蛇说#
#三亚榴莲6月将大规模上市#【#水果在海南经历了什么#?】海南水果丰富,但这水果多了,自然就不稀罕,别人拿水果吃,海南人拿水果玩。水果炒菜、水果和着辣椒吃、把水果当碗,你永远不知道海南人+水果等于什么?
/基础等级/
炸香蕉
香蕉在全世界都不是什么新鲜水果,在海南就更不稀罕,品种就有五六种。海南人只能用油炸来探索它美味的天花板。香蕉整个都剥下来,不切,不做其他处理,裹上面浆及面包糠,直接丢进热辣的油锅,炸到金黄酥脆。
烤甘蔗
烤甘蔗和炸香蕉一样,讲的就是一个原生态。炉火烧得生猛,不削皮的甘蔗放上去,不断翻转。大火提供的热量让水气往直往外蹿,糖也跟着析出,不到一会儿工夫,甘蔗外皮便蒙上了一层薄薄的糖汁。连周围的空气,都带着甜香的味道。
烤榴莲
海南人才不管烈火会不会让榴莲的味道灌满整个街道,只管烤。不过,烤完的榴莲暗黑值反而有所回落,臭味收敛了一些,质地更软,味道也更甜。爱榴人士吃得过瘾,“榴黑”也找到了与它和解的机会。
/妙用等级/
椰子船
取刚结满白瓤的嫩椰子,剥除外面的硬壳,留下内壳,在顶端切开小口留盖,倒掉椰子水。把浸泡好的糯米填入椰盅,再灌入白糖、鲜椰汁、鲜奶,最后用椰盖封口缚紧,放进盛有清水的锅中小火慢炖,就能得到一盅晶莹透亮、状如珍珠的椰子船。椰肉和糯米饭紧贴在一起,色泽白净,米饭变成了半透明,嚼起来既软糯又弹牙,透着椰香,清甜爽口。
菠萝饭
肉丁、虾仁、青豆和米饭装进掏成空心的菠萝,一起煮,这一口菠萝饭,就是要把水果的清爽和水产的鲜一起吞下。
海南椰子鸡火锅
选择上好的新鲜老椰,做成椰子船一般的小盅。海南本地“网红”文昌鸡自然是主角,陪跑的是党参、枸杞、莲子、红枣、淮山五味药材,之前取出的椰子汁再倒回去,盖好盖子盛瓷碗内入笼。
/脑洞等级/
西瓜煲
水果入菜,在海南首推西瓜。海南西瓜煲,是所有人都放不下的清甜美味。而且还不能用西瓜瓤,用的是带一点红瓤的西瓜皮。西瓜皮加上海白螺同煮,西瓜染了海白的鲜,清爽甘甜再添丰富滋味。
炒西瓜皮
西瓜皮切片,然后加点蚝油快炒。虽然简单,但是西瓜皮本身的甜加上蒜头油的香、蚝油的咸鲜,口感脆爽,超下饭。
菠萝鸭
菠萝鸭可不是什么大学食堂师傅探索自我的菜式,而是海南人真正的家常菜。菠萝的甜浸入鸭肉里,满足嗜肉族的口腹之欲,而菠萝的脆爽又中和了肉的油腻,妥妥天作之合。(来源:地道风物)
/基础等级/
炸香蕉
香蕉在全世界都不是什么新鲜水果,在海南就更不稀罕,品种就有五六种。海南人只能用油炸来探索它美味的天花板。香蕉整个都剥下来,不切,不做其他处理,裹上面浆及面包糠,直接丢进热辣的油锅,炸到金黄酥脆。
烤甘蔗
烤甘蔗和炸香蕉一样,讲的就是一个原生态。炉火烧得生猛,不削皮的甘蔗放上去,不断翻转。大火提供的热量让水气往直往外蹿,糖也跟着析出,不到一会儿工夫,甘蔗外皮便蒙上了一层薄薄的糖汁。连周围的空气,都带着甜香的味道。
烤榴莲
海南人才不管烈火会不会让榴莲的味道灌满整个街道,只管烤。不过,烤完的榴莲暗黑值反而有所回落,臭味收敛了一些,质地更软,味道也更甜。爱榴人士吃得过瘾,“榴黑”也找到了与它和解的机会。
/妙用等级/
椰子船
取刚结满白瓤的嫩椰子,剥除外面的硬壳,留下内壳,在顶端切开小口留盖,倒掉椰子水。把浸泡好的糯米填入椰盅,再灌入白糖、鲜椰汁、鲜奶,最后用椰盖封口缚紧,放进盛有清水的锅中小火慢炖,就能得到一盅晶莹透亮、状如珍珠的椰子船。椰肉和糯米饭紧贴在一起,色泽白净,米饭变成了半透明,嚼起来既软糯又弹牙,透着椰香,清甜爽口。
菠萝饭
肉丁、虾仁、青豆和米饭装进掏成空心的菠萝,一起煮,这一口菠萝饭,就是要把水果的清爽和水产的鲜一起吞下。
海南椰子鸡火锅
选择上好的新鲜老椰,做成椰子船一般的小盅。海南本地“网红”文昌鸡自然是主角,陪跑的是党参、枸杞、莲子、红枣、淮山五味药材,之前取出的椰子汁再倒回去,盖好盖子盛瓷碗内入笼。
/脑洞等级/
西瓜煲
水果入菜,在海南首推西瓜。海南西瓜煲,是所有人都放不下的清甜美味。而且还不能用西瓜瓤,用的是带一点红瓤的西瓜皮。西瓜皮加上海白螺同煮,西瓜染了海白的鲜,清爽甘甜再添丰富滋味。
炒西瓜皮
西瓜皮切片,然后加点蚝油快炒。虽然简单,但是西瓜皮本身的甜加上蒜头油的香、蚝油的咸鲜,口感脆爽,超下饭。
菠萝鸭
菠萝鸭可不是什么大学食堂师傅探索自我的菜式,而是海南人真正的家常菜。菠萝的甜浸入鸭肉里,满足嗜肉族的口腹之欲,而菠萝的脆爽又中和了肉的油腻,妥妥天作之合。(来源:地道风物)
#露露黄了[超话]##露露盒子##露露秒杀#
原谅我现在才发使用感受,我是大油皮男生
因为一直在用糙米水,果壳的这个水我近几日才开始用。它基本没有什么味道,在瓶子里的看起来是比较滋润的、有种稠稠的感觉。但是上脸的肤感就是有一点点点滋润度的水,很快吸收而且没有黏腻的感觉,总体来说感受是很不错滴!摇晃瓶子里面会有很多小气泡,所以叫气泡水还挺好玩。
这个简单叶子的卸妆棉片,因为我是老爷们,没有化妆的需求,到湖南来上学才开始涂防晒。对了!我平常是用露露播过的大宝的防晒。这个防晒我的感受是:刚刚好但又美中不足,肤感刚刚好、成膜时间刚刚好、防晒力刚刚好、滋润度也刚刚好。唯独香味确实是比较浓,但过两个小时左右香味就淡很多。
所以这个卸妆面片,我是在感觉洁面洗完脸,脸上还有防晒的那种一点隔水的感觉,这时候我就用一片。用起来非常方便,使用感受非常好,没有油膜感,灰常好用滴!
最后是一叶子的面膜,很早就用完了。面膜嘛,就是及时的补水,主要是在于它的使用感受。这个面膜是那个奶皮膜,好像叫这个。非常非常服帖,特别特别好敷。
原谅我现在才发使用感受,我是大油皮男生
因为一直在用糙米水,果壳的这个水我近几日才开始用。它基本没有什么味道,在瓶子里的看起来是比较滋润的、有种稠稠的感觉。但是上脸的肤感就是有一点点点滋润度的水,很快吸收而且没有黏腻的感觉,总体来说感受是很不错滴!摇晃瓶子里面会有很多小气泡,所以叫气泡水还挺好玩。
这个简单叶子的卸妆棉片,因为我是老爷们,没有化妆的需求,到湖南来上学才开始涂防晒。对了!我平常是用露露播过的大宝的防晒。这个防晒我的感受是:刚刚好但又美中不足,肤感刚刚好、成膜时间刚刚好、防晒力刚刚好、滋润度也刚刚好。唯独香味确实是比较浓,但过两个小时左右香味就淡很多。
所以这个卸妆面片,我是在感觉洁面洗完脸,脸上还有防晒的那种一点隔水的感觉,这时候我就用一片。用起来非常方便,使用感受非常好,没有油膜感,灰常好用滴!
最后是一叶子的面膜,很早就用完了。面膜嘛,就是及时的补水,主要是在于它的使用感受。这个面膜是那个奶皮膜,好像叫这个。非常非常服帖,特别特别好敷。
✋热门推荐