重新建设我的置顶[馋嘴]经过这段时间有了一些新的认知
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关于房地产的八个认清小知识

时代的不同意味着对待一个行业的认知也会不同

哪怕是很多人觉得司空见怪的道理，也有可能在时代的洪流中改变方向

这是一个个体没办法决定的事情，也是一个个体必须要知道的事情

关于房地产，关于房子本身，现在必须要意识到的事情

1、土地不稀缺，地段才值钱

这是我突然发现的一件事情

也是希望大家预料到的事情

我们这么多年来因为土地不可复制的观念训练出来的土地稀缺房子稀缺，在楼市蓬勃向上的阶段被奉为真理

也因为这样的真理，买房被定义为一件没有难度且绝对没风险的事情

一些真的很缺地的地方，只要愿意都可以制造出土地

一些滞销的房子，一些不涨的房子，一些源源不断新入市的房子，都在告诉我们，本来我们坚定的东西，其实没那么稀缺

那真正稀缺的是什么

土地不稀缺，稀缺的是地段

房子不稀缺，稀缺的是品质

好的地段+好品质的房子才是未来周期内的硬通货

2、银行非同盟，仅是服务商

这也是曾经行业内很诡异但是大家大量认同且探讨的话题

买房有什么好担心的，你只付出30%的资金，银行投了70%在里面，银行才是最大的买家，后面30年你只是一点点在赎回资产而已

所以基于此，任何一个城市都不会让房价跌啊

是不是这么一个道理，听上去无懈可击

并且越来越多的城市开始降低首付，让购买者可以更低比例的买房，银行在支撑楼市

但是各位只要认真的研究过逻辑你就会发现，当房价跌了之后，你真的可以直接把房子扔给银行自己不要么

不能

还贷的行为可不是简单的商业行为，甚至个体都没办法像开发商一样躺平

并且从现在开始，银行对待房产的态度也开始转变

你提前还贷会有门槛，拿房产抵押也不再是进入资产担保类目

换句话来说，银行已经比个人更快的调整对于房地产的态度，银行围绕着房产或许有收入，但是把风险都尽可能的转移

3、行业规则不统一，蛋糕被切成三块

哪怕是我们探讨房价，探讨楼市，你会发现已经也没有一个标准来统一

甚至说一个城市现在你都没办法去预测未来一两年的房价

倒不是其他的原因，因为清晰的看到一手房、二手房，包括土地市场的规则都不一样了

一手房的购买逻辑是积分，本质上就是在产品入市的时候就已经选好了谁可以买

二手房的购买逻辑是购买力，你的一次性付款能力决定了你在市面上买到什么样的产品

4、持有的坏处显现，且叠加了成本

房子在过去还有一个好处让人趋之若鹜，就是房子哪怕你买错了，或者说不满意了，也完全不需要担心

因为持有本身资产就开始增值，不喜欢也不会慌

不仅如此，持有还有现金流收入，大量的房源靠着租金甚至可以覆盖掉房贷

如此以来，买房真的不需要负担，只要足够的勇气，就不会有问题

甚至很多人明明日常收入没办法覆盖房贷的也敢去买房了，觉得买了之后租出去就好了

是不是很没有道理，但是过去这些都是存在的

对于房产而言，买卖本质上是一次性的交易行为，但是租赁本身是一个长期的资产运营的逻辑

所以空置的就会带来资产运营的变现乏力且会长期存在

5、卖房焦虑时代正式开始

这件事，我觉得快了

就是关于卖房焦虑这件事

各位认为为什么买房有人愿意给到1-2个点的佣金

因为买房对于购买者来说本质上是完成了一次资产配置，这个佣金是给到这样一次服务的

而对于卖房的房东来说，过去提供了优质资产给到买家，那么理所当然不需要支付佣金

但是这件事从现在开始也发生了变化

变化的源头也是一个道理

当不是所有房产都是优质资产的时候，自然处理一些普通资产或者劣质资产的时候

难度会提升，而且寻找的过程也会被拉长

这也是所有问题的源头

6、房子折旧的比我们想象的要快

有人关心过房子折旧的问题吗

过去好像没有，但是现在需要了

过去很多人都相信房子不太会变化的，一来房价的涨幅让我们忽略了房子本身的折旧，二来大家在一套房子的居住时间不长

但是伴随着房价不涨，流通变慢，关于房子本身折旧的问题就开始显现

有两个重要的信号调整

第一对于购房一定要买品牌

所谓的品牌各位记住不是规模的品牌

就是那种有服务有口碑有底线对自己有要求的开发商的品牌，这些品牌的存在可以帮助延缓房子的折旧

第二，各位一定要交物业费

而且尽可能提前交

有物业维系的小区才能够真正让整个社区像一个资产一样完整运营起来

千万不要觉得自己省点物业费就赚到了，这背后损失的只有在未来自己才能感觉的到

7、地段一些因素被抹平，最坚挺的一定是产业

不知道各位有没有意识到，已经很久没有一个楼盘主打自己是地铁盘了

为什么

是因为地铁不重要吗，当然不是

而是伴随着城市的发展，地铁变得越来越普遍，已经不再是什么稀缺资源

同样的，路网、商业、甚至是医疗，教育，这些都伴随着城市的发展，包括政策的调整

这些曾经在地段背后的属性都开始被均衡

而关于地段背后最后剩下的是什么

那毫无疑问就是产业本身

就是那些不虚的，真实的产业构建的区域价值会成为最真实坚挺的园区

产业决定了区域经济能级，决定着区域的购买力，决定着人群特质和素质层面，也影响着配套的供应和提升

所以买房认产业这件事是对的，但是要认真实的产业，不能相信规划的产业

8、分化是一句废话，但却是正确的

几乎所有的大佬为了显示自己的独特观察在分析楼市的时候都会用分化这个词，大概意思表达就是好的会越来越好，坏的会越来越差

这当然是一句废话

所有这些其实都是在废话，但是这句话其实是正确的

所以我们姑且认为这是一句正确的废话

但是为什么这句正确的废话需要独立和各位强调，因为我担心大家听的久了之后就无感了，或者觉得没啥

对于行业本身，未来确实选盘的重要性要千百倍的强过分析行业本身

当大部分人没有意识到这样的变化到来，那么资产分化也就成为了核心主旋律

让好的更好，让差的流通不掉，这会是主要的

所以各位要认真看看现在住的地方，到底会不会分化掉，到底要不要置换掉

让一些房子成为资产，也让一些房子停留在居住

这本身也是一种分化，也是一句正确的废话
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#深海# #深海[超话]# 对于被《深海》打动的自来水，我有一些话想说。

《深海》最近被有心人利用扯到了性别对立上去，对此我只想说原型是原型、灵感是灵感、创作是做电影必须要有的，如果非要杠导演没有拍母救女或女救女，那建议去看歌颂母爱向的电影或者看纪录片。

你们说活该票房低，我们认，《深海》作为一部电影大家喜欢就去看，不喜欢就不要去看，或者看后可以说出自己反感的内容，当然没看也没有权利发表评价。你选择了买票就证明你要去进行一次冒险，喜欢或不喜欢都要为自己的选择买单，不是一切都会服务于你的感受，看过了不喜欢当然可以发表自己的评论。

诚然，电影不完美而且有不少缺陷，导演也很谦逊向大家讨教。但是但凡是看过这部电影的人尽管会疑惑、不喜欢甚至讨厌，第一个想到的喷点也绝不会是为什么是男救女这种本身就本不该属于这电影的属性。每隔一段时间就有见义勇为的新闻出现，你为什么不去喷呢。所以带头挑起性别对立话题的人就司马昭之心路人皆知了。

喜欢《深海》和不喜欢但是愿意理性讨论提建议的朋友千万不要被有心之人利用，记住这部电影带给你的精神力量绝对不是搞什么性别对立，而是有没有满足你的情绪要求。二极管思维不可取，《深海》这电影的本意也不是这个，导演及创作团队的本意也不是这个，南河参宿也不希望他们在电影外被讨论的竟然是男女性别问题。喜欢深海的自来水的宣传需要起正向带头作用，多讨论电影本身，不要参与对电影欲加之罪的争斗，叫不醒装睡的人，他叫任他叫。我们就单纯的喜欢守护《深海》给我们的正能量和它真实的内核吧。

最后，谢谢《深海》让我认识到原来有这么多人和我有一样的情绪，一样的高敏感，高敏感是老天送我们的礼物。