东莞旧改重启，不招前期服务商！专家：加大政府主导成趋势

中国房地产报
01-17 18:13:25
江小亭/发自东莞
停滞许久的东莞旧改终于迎来重磅新政。
1月16日，东莞市自然资源局发布“东莞市人民政府关于印发《关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》的通知”（以下简称“通知”）。

根据通知内容，东莞三旧改造迎来重大程序调整，包括取消过去的招引前期服务商，全部改由采用政府主导的改造和供地模式、制定全市补偿安置成本核算指引、大力推进连片“工改工”等。
新模式最大特点是加大了政府主导，参考已取得初步成效的东莞旧改“头雁计划”，政府主导或将加快推进进程。同时，广东省三旧改造协会原秘书长庾来顺在接受中房君采访时也提到，“加大政府主导力度，规范或取消平台公司（前期服务商）已成为新政趋势”。
多项目停滞，亟须转换新模式
东莞正式开始大规模推进城市更新是在2019年，那一年也被称为东莞旧改爆发的元年。
第一太平戴维斯大湾区策略顾问部高级董事袁嘉隆在采访中曾表示，当时东莞的旧改模式是经过多年探索，结合了深圳和广州经验的东莞特色模式，包括了政府主导、单一主体挂牌招商以及土地权益人自行改造。
其中尤其以单一主体挂牌招商发展最为迅速，通过中标成为单元前期服务商也一度成为2019年-2021年房企布局东莞的一大途径，相关项目遍地开花。
仅公示前期服务商招引及中标情况的东莞市农村（社区）集体资产管理网公布的数据统计，2020年东莞全市确定前期服务商的旧改项目便超140个（2019年全年为61个），总改造面积约3000万平方米。而截至2021年，全市确定前期服务商旧改项目已超过300宗（含协议出让）。从中标房企来看，深企与本土房企占据绝对份额。
虽旧改项目遍地开花，进程轰轰烈烈，但最终产出结果或有较大进展的却鲜少，主要以“工改工”为主，其余大部分并没有过多进程，尤其涉及拆迁补偿主体较多的旧村改造项目，更是推进不易。
一般而言签约的前期服务商服务年限在2-4年，部分单元到期后便直接取消，不再推进。过去的2022年，由于政策持续调整影响，不少旧改项目所在的村委也在同步与前期服务商解除协议。
当然，虽进程缓慢，但大部分也仍在继续推进中。据某房企城市更新部门工作人员表示，集团项目仍在推进，并不受此新政影响。
“博弈空间较大、时间成本过重、补偿预期攀高、项目品质参差……”于最新出台的新政通知中，亦如此介绍着东莞三旧改造面临的现状问题。
但随着城市城镇化率不断提高，推进三旧改造既是现实需要也是未来趋势，探索合适的新模式、新规则也成为相关部门亟需解答的课题。
“头雁计划”初见成效
值得注意的是，本次新政的出台并非毫无征兆。
不同于2020、2021年的大规模旧改项目落地，过去的2022年，全市仅有3宗单元进行了挂网招引前期服务商，意味着东莞旧改进程已从新增模式逐步转换成重点发展核心项目。
基于此，于2021年底，东莞还推出了第一批三旧改造“头雁计划”，用标杆项目做引领。其中，不乏多个政府主导项目。
如洪梅河西的连片改造，便是政府主导的典型实践，从统筹拆迁、统筹规划、统筹开发，全部都由政府深度参与。目前来看，推进迅速，也将为接下来的新模式推行奠定基础。
“希望通过这个项目一是做出亮点，二是作为经验试探，为水乡探索由政府主导、市场助力、产业反哺、村民共利的发展模式，培育新兴产业发展引擎，打造东莞水乡未来产业城。”河西项目负责人对此表示道。

河西片区规划蓝图
加大政府指导力度，成新政趋势
一直以来，三旧改造虽进程慢，时间成本大，但利润空间巨大。从中国奥园过去披露的广州和珠海城市更新案例来看，项目毛利率超过30%，净利率也超过15%，盈利能力显著高于招拍挂获取项目。这也是众多房企纷纷扎堆布局旧改项目的主要原因。
不过，正如IPG中国区首席经济学家柏文喜在接受媒体采访时曾表示的，城市更新项目涉及因素和环节较多，不确定性强，项目周期长，对公司的经验和资金都是一个重要考验。
于是于市场，也不乏出现房企被难啃的旧改项目拖累案例。
换句话说，房企本身的能力对于旧改单元的推进同样起到关键决定作用。在庾来顺看来，单一主体改造模式下，有些前期服务商实则是不专业的平台公司，会有点乱来。“东莞本次的加大政府主导力度，取消平台公司（前期服务商）成为新政趋势。”
不过庾来顺也同样提到，专业的前期服务商同样是需要的。
纵观多城经验，三旧改造一直都是难点重重，各城实行方式也各异，不躺平积极探索适合城市特性的改造模式，始终是关键出路。全新的旧改新规未来将给东莞带来何种成效，我们也持续保持关注。 https://t.cn/Ryh9LpX

中国房地产报
01-17 18:13:25
江小亭/发自东莞
停滞许久的东莞旧改终于迎来重磅新政。
1月16日，东莞市自然资源局发布“东莞市人民政府关于印发《关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》的通知”（以下简称“通知”）。

根据通知内容，东莞三旧改造迎来重大程序调整，包括取消过去的招引前期服务商，全部改由采用政府主导的改造和供地模式、制定全市补偿安置成本核算指引、大力推进连片“工改工”等。
新模式最大特点是加大了政府主导，参考已取得初步成效的东莞旧改“头雁计划”，政府主导或将加快推进进程。同时，广东省三旧改造协会原秘书长庾来顺在接受中房君采访时也提到，“加大政府主导力度，规范或取消平台公司（前期服务商）已成为新政趋势”。
多项目停滞，亟须转换新模式
东莞正式开始大规模推进城市更新是在2019年，那一年也被称为东莞旧改爆发的元年。
第一太平戴维斯大湾区策略顾问部高级董事袁嘉隆在采访中曾表示，当时东莞的旧改模式是经过多年探索，结合了深圳和广州经验的东莞特色模式，包括了政府主导、单一主体挂牌招商以及土地权益人自行改造。
其中尤其以单一主体挂牌招商发展最为迅速，通过中标成为单元前期服务商也一度成为2019年-2021年房企布局东莞的一大途径，相关项目遍地开花。
仅公示前期服务商招引及中标情况的东莞市农村（社区）集体资产管理网公布的数据统计，2020年东莞全市确定前期服务商的旧改项目便超140个（2019年全年为61个），总改造面积约3000万平方米。而截至2021年，全市确定前期服务商旧改项目已超过300宗（含协议出让）。从中标房企来看，深企与本土房企占据绝对份额。
虽旧改项目遍地开花，进程轰轰烈烈，但最终产出结果或有较大进展的却鲜少，主要以“工改工”为主，其余大部分并没有过多进程，尤其涉及拆迁补偿主体较多的旧村改造项目，更是推进不易。
一般而言签约的前期服务商服务年限在2-4年，部分单元到期后便直接取消，不再推进。过去的2022年，由于政策持续调整影响，不少旧改项目所在的村委也在同步与前期服务商解除协议。
当然，虽进程缓慢，但大部分也仍在继续推进中。据某房企城市更新部门工作人员表示，集团项目仍在推进，并不受此新政影响。
“博弈空间较大、时间成本过重、补偿预期攀高、项目品质参差……”于最新出台的新政通知中，亦如此介绍着东莞三旧改造面临的现状问题。
但随着城市城镇化率不断提高，推进三旧改造既是现实需要也是未来趋势，探索合适的新模式、新规则也成为相关部门亟需解答的课题。
“头雁计划”初见成效
值得注意的是，本次新政的出台并非毫无征兆。
不同于2020、2021年的大规模旧改项目落地，过去的2022年，全市仅有3宗单元进行了挂网招引前期服务商，意味着东莞旧改进程已从新增模式逐步转换成重点发展核心项目。
基于此，于2021年底，东莞还推出了第一批三旧改造“头雁计划”，用标杆项目做引领。其中，不乏多个政府主导项目。
如洪梅河西的连片改造，便是政府主导的典型实践，从统筹拆迁、统筹规划、统筹开发，全部都由政府深度参与。目前来看，推进迅速，也将为接下来的新模式推行奠定基础。
“希望通过这个项目一是做出亮点，二是作为经验试探，为水乡探索由政府主导、市场助力、产业反哺、村民共利的发展模式，培育新兴产业发展引擎，打造东莞水乡未来产业城。”河西项目负责人对此表示道。

河西片区规划蓝图
加大政府指导力度，成新政趋势
一直以来，三旧改造虽进程慢，时间成本大，但利润空间巨大。从中国奥园过去披露的广州和珠海城市更新案例来看，项目毛利率超过30%，净利率也超过15%，盈利能力显著高于招拍挂获取项目。这也是众多房企纷纷扎堆布局旧改项目的主要原因。
不过，正如IPG中国区首席经济学家柏文喜在接受媒体采访时曾表示的，城市更新项目涉及因素和环节较多，不确定性强，项目周期长，对公司的经验和资金都是一个重要考验。
于是于市场，也不乏出现房企被难啃的旧改项目拖累案例。
换句话说，房企本身的能力对于旧改单元的推进同样起到关键决定作用。在庾来顺看来，单一主体改造模式下，有些前期服务商实则是不专业的平台公司，会有点乱来。“东莞本次的加大政府主导力度，取消平台公司（前期服务商）成为新政趋势。”
不过庾来顺也同样提到，专业的前期服务商同样是需要的。
纵观多城经验，三旧改造一直都是难点重重，各城实行方式也各异，不躺平积极探索适合城市特性的改造模式，始终是关键出路。全新的旧改新规未来将给东莞带来何种成效，我们也持续保持关注。 https://t.cn/Ryh9LpX
#媒体称专家不如劝地产商降价#【媒体：专家与其劝百姓买房，不如劝地产商降价】1月8日，中房集团原董事长、知名学者、企业家孟晓苏在第三届南方财富峰会上接受采访时表示，“2022年中国老百姓存款增加了15万亿，如果拿出三分之一的存款，恢复对房子的购买、装修和其他的购买，中国经济就能恢复。”
2022年我国房屋销售额从2021年的18.2万亿元急跌到13.4万亿元，减少了将近5万亿元。这犹如釜底抽薪，国民经济发展怎能不受到严重影响呢？我所说“拿出5万亿元购房”，指的就是丢掉的5万亿元住房销售额。
其实，这话本身不能算错。
房地产，涉及的产业链长，其对经济的拉动作用体现在多个方面。房地产不但可以拉动建筑业，还能拉动上游的钢材、水泥，下游的家装、家具、家用电器等行业。房地产不但涉及的行业多，引致的消费额也大：房子本身是造价较高的商品，家装、家用电器的消费金额也大于一般日常消费。房地产还能提供大量就业，有助于改善就业形势。
房地产对国家经济的拉动作用也直接体现在政府收入方面，房地产能提供土地出让金，还有相关的税收，都能直接增加政府的收入，使政府更有能力去投资社会基础设施建设，促进经济的发展。总之，房地产的发展对经济的拉动作用是巨大的。
另一方面，房子也是人幸福感的很重要的一个来源。人的幸福生活，说白了，衣食住行玩。在这当中，住是最影响生活品质的，也是耗费最多的。这很正常，买地、建房子、装修、都需要消耗大量的资源，自然要花大量的钱，会消耗掉一个家庭几年的收入。这在全球各国都差不多。既然房地产对家庭来说如此重要，自然是幸福感的重要来源。
当然，老百姓买房子，还要考虑到一系列问题：对未来收入有没有信心；未来收入预期，是否能承担房贷；未来房价是上涨还是下跌等。
孟晓苏这种说法，引来很多批判，最直接的原因，是因为没有考虑到当下老百姓对未来收入、房价的预期都不高，站着说话不腰疼，自然会引发反感。
另外，居民杠杆率已经比较高，再加杠杆，也未必是好事。
除此之外，还有更深层次的原因。
针对孟晓苏的言论，有人反驳说，老百姓的钱是要留着“过日子的”，似乎“买房子”不是过日子。住更好的房子，难道不是“过上幸福生活”最重要的象征吗？
其实，人们都讨厌房地产。一个很重要的原因是“房子贵”，房价过高是百姓最在意的。试想，你在2017年房价高的时候掏空了多个钱包在燕郊买了房，现在价格掉了一半，你会高兴吗？虽然房子贵，并不是房地产发展的必然结果，但人们如果预期房价仍会跌，自然就不会出手买房。
所以，在人们对房地产未来价格预期不乐观的时候，与其劝百姓买房，不如劝房地产商降房价。如果价格合适，也能买得起，刚需自然会考虑买房。（新京报）
2022年我国房屋销售额从2021年的18.2万亿元急跌到13.4万亿元，减少了将近5万亿元。这犹如釜底抽薪，国民经济发展怎能不受到严重影响呢？我所说“拿出5万亿元购房”，指的就是丢掉的5万亿元住房销售额。
其实，这话本身不能算错。
房地产，涉及的产业链长，其对经济的拉动作用体现在多个方面。房地产不但可以拉动建筑业，还能拉动上游的钢材、水泥，下游的家装、家具、家用电器等行业。房地产不但涉及的行业多，引致的消费额也大：房子本身是造价较高的商品，家装、家用电器的消费金额也大于一般日常消费。房地产还能提供大量就业，有助于改善就业形势。
房地产对国家经济的拉动作用也直接体现在政府收入方面，房地产能提供土地出让金，还有相关的税收，都能直接增加政府的收入，使政府更有能力去投资社会基础设施建设，促进经济的发展。总之，房地产的发展对经济的拉动作用是巨大的。
另一方面，房子也是人幸福感的很重要的一个来源。人的幸福生活，说白了，衣食住行玩。在这当中，住是最影响生活品质的，也是耗费最多的。这很正常，买地、建房子、装修、都需要消耗大量的资源，自然要花大量的钱，会消耗掉一个家庭几年的收入。这在全球各国都差不多。既然房地产对家庭来说如此重要，自然是幸福感的重要来源。
当然，老百姓买房子，还要考虑到一系列问题：对未来收入有没有信心；未来收入预期，是否能承担房贷；未来房价是上涨还是下跌等。
孟晓苏这种说法，引来很多批判，最直接的原因，是因为没有考虑到当下老百姓对未来收入、房价的预期都不高，站着说话不腰疼，自然会引发反感。
另外，居民杠杆率已经比较高，再加杠杆，也未必是好事。
除此之外，还有更深层次的原因。
针对孟晓苏的言论，有人反驳说，老百姓的钱是要留着“过日子的”，似乎“买房子”不是过日子。住更好的房子，难道不是“过上幸福生活”最重要的象征吗？
其实，人们都讨厌房地产。一个很重要的原因是“房子贵”，房价过高是百姓最在意的。试想，你在2017年房价高的时候掏空了多个钱包在燕郊买了房，现在价格掉了一半，你会高兴吗？虽然房子贵，并不是房地产发展的必然结果，但人们如果预期房价仍会跌，自然就不会出手买房。
所以，在人们对房地产未来价格预期不乐观的时候，与其劝百姓买房，不如劝房地产商降房价。如果价格合适，也能买得起，刚需自然会考虑买房。（新京报）
#媒体称专家不如劝地产商降价#【媒体：专家与其劝百姓买房，不如劝地产商降价】1月8日，中房集团原董事长、知名学者、企业家孟晓苏在第三届南方财富峰会上接受采访时表示，“2022年中国老百姓存款增加了15万亿，如果拿出三分之一的存款，恢复对房子的购买、装修和其他的购买，中国经济就能恢复。”
2022年我国房屋销售额从2021年的18.2万亿元急跌到13.4万亿元，减少了将近5万亿元。这犹如釜底抽薪，国民经济发展怎能不受到严重影响呢？我所说“拿出5万亿元购房”，指的就是丢掉的5万亿元住房销售额。
其实，这话本身不能算错。
房地产，涉及的产业链长，其对经济的拉动作用体现在多个方面。房地产不但可以拉动建筑业，还能拉动上游的钢材、水泥，下游的家装、家具、家用电器等行业。房地产不但涉及的行业多，引致的消费额也大：房子本身是造价较高的商品，家装、家用电器的消费金额也大于一般日常消费。房地产还能提供大量就业，有助于改善就业形势。
房地产对国家经济的拉动作用也直接体现在政府收入方面，房地产能提供土地出让金，还有相关的税收，都能直接增加政府的收入，使政府更有能力去投资社会基础设施建设，促进经济的发展。总之，房地产的发展对经济的拉动作用是巨大的。
另一方面，房子也是人幸福感的很重要的一个来源。人的幸福生活，说白了，衣食住行玩。在这当中，住是最影响生活品质的，也是耗费最多的。这很正常，买地、建房子、装修、都需要消耗大量的资源，自然要花大量的钱，会消耗掉一个家庭几年的收入。这在全球各国都差不多。既然房地产对家庭来说如此重要，自然是幸福感的重要来源。
当然，老百姓买房子，还要考虑到一系列问题：对未来收入有没有信心；未来收入预期，是否能承担房贷；未来房价是上涨还是下跌等。
孟晓苏这种说法，引来很多批判，最直接的原因，是因为没有考虑到当下老百姓对未来收入、房价的预期都不高，站着说话不腰疼，自然会引发反感。
另外，居民杠杆率已经比较高，再加杠杆，也未必是好事。
除此之外，还有更深层次的原因。
针对孟晓苏的言论，有人反驳说，老百姓的钱是要留着“过日子的”，似乎“买房子”不是过日子。住更好的房子，难道不是“过上幸福生活”最重要的象征吗？
其实，人们都讨厌房地产。一个很重要的原因是“房子贵”，房价过高是百姓最在意的。试想，你在2017年房价高的时候掏空了多个钱包在燕郊买了房，现在价格掉了一半，你会高兴吗？虽然房子贵，并不是房地产发展的必然结果，但人们如果预期房价仍会跌，自然就不会出手买房。
所以，在人们对房地产未来价格预期不乐观的时候，与其劝百姓买房，不如劝房地产商降房价。如果价格合适，也能买得起，刚需自然会考虑买房。（新京报）
2022年我国房屋销售额从2021年的18.2万亿元急跌到13.4万亿元，减少了将近5万亿元。这犹如釜底抽薪，国民经济发展怎能不受到严重影响呢？我所说“拿出5万亿元购房”，指的就是丢掉的5万亿元住房销售额。
其实，这话本身不能算错。
房地产，涉及的产业链长，其对经济的拉动作用体现在多个方面。房地产不但可以拉动建筑业，还能拉动上游的钢材、水泥，下游的家装、家具、家用电器等行业。房地产不但涉及的行业多，引致的消费额也大：房子本身是造价较高的商品，家装、家用电器的消费金额也大于一般日常消费。房地产还能提供大量就业，有助于改善就业形势。
房地产对国家经济的拉动作用也直接体现在政府收入方面，房地产能提供土地出让金，还有相关的税收，都能直接增加政府的收入，使政府更有能力去投资社会基础设施建设，促进经济的发展。总之，房地产的发展对经济的拉动作用是巨大的。
另一方面，房子也是人幸福感的很重要的一个来源。人的幸福生活，说白了，衣食住行玩。在这当中，住是最影响生活品质的，也是耗费最多的。这很正常，买地、建房子、装修、都需要消耗大量的资源，自然要花大量的钱，会消耗掉一个家庭几年的收入。这在全球各国都差不多。既然房地产对家庭来说如此重要，自然是幸福感的重要来源。
当然，老百姓买房子，还要考虑到一系列问题：对未来收入有没有信心；未来收入预期，是否能承担房贷；未来房价是上涨还是下跌等。
孟晓苏这种说法，引来很多批判，最直接的原因，是因为没有考虑到当下老百姓对未来收入、房价的预期都不高，站着说话不腰疼，自然会引发反感。
另外，居民杠杆率已经比较高，再加杠杆，也未必是好事。
除此之外，还有更深层次的原因。
针对孟晓苏的言论，有人反驳说，老百姓的钱是要留着“过日子的”，似乎“买房子”不是过日子。住更好的房子，难道不是“过上幸福生活”最重要的象征吗？
其实，人们都讨厌房地产。一个很重要的原因是“房子贵”，房价过高是百姓最在意的。试想，你在2017年房价高的时候掏空了多个钱包在燕郊买了房，现在价格掉了一半，你会高兴吗？虽然房子贵，并不是房地产发展的必然结果，但人们如果预期房价仍会跌，自然就不会出手买房。
所以，在人们对房地产未来价格预期不乐观的时候，与其劝百姓买房，不如劝房地产商降房价。如果价格合适，也能买得起，刚需自然会考虑买房。（新京报）
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