曹德明: 2023年樓按市場預測（上，下）
2022年香港充滿不少艱難及考驗，年初爆發第五波疫情及嚴謹的防疫措施影響本港經濟，首三季GDP按年下降3.3%。樓市亦陷入冰封狀態，首11個月一二手住宅註冊宗數按年大跌38%，私人住宅售價指數更連跌5個月，重返2017年底水平，樓市可謂「價量齊跌」。因樓價下調，第3季負資產個案按季急增近9倍。另外，全球加息周期開始，美聯儲年內連續7次加息，本港亦3度上調最優惠利率P。展望2023年樓按市場，筆者作出了4大預測。
加息步伐最快下半年見頂 利率步入正常化
美聯儲於今年3月展開加息周期，年內已連續7次加息達4.25厘，香港銀行亦於9月開始加息，年內已3度上調最優惠利率P達0.625厘。是次聯儲局加息速度及幅度比以往更快更急，美國消費者物價指數（CPI）亦已連跌5個月至7.1%，但與目標2%仍有一段距離，而失業率偏低及工資仍處於較高水平，加上中美貿易，俄烏問題及疫情等打擊全球經濟活動，通脹預期仍充滿不確定性，料明年美國加息仍會持續，並以降低通脹為主。料明年聯邦基金利率或會升至5厘半或以上水平，聯繫匯率制度下，港美息口差距進一步擴寬，加上拆息如繼續維持高水平，銀行資金成本將驟增，本港最優惠利率P或於2023年增至6厘水平，實際按息將挑戰4厘，加息步伐最快於下半年便會見頂。按息雖或升至4厘，對比經絡客戶逾30年的平均按息4.89厘，現時的按息水平只是步入正常化，仍屬正常水平。
寄望樓市谷底反彈 現樓及樓花按揭恢復正增長 宗數有望升一成
今年本港經濟受新冠疫情影響而持續下行，加上加息陰霾下，樓市跌勢不斷，發展商推盤步伐亦受阻，下半年多個新盤銷售未如理想，二手交投同樣疲弱，從而影響按揭市場。今年首11個月現樓及樓花按揭宗數為77,450宗及3,895宗，預計整年現樓及樓花宗數達82,450宗及4,145宗水平，按年跌19.6%及30.6%。防疫政策放寬後，明年經濟能進一步改善，加上通關在望等因素刺激樓市，有助發展商加快推盤步伐，樓市有望「疫後重生」，料明年現樓及樓花按揭宗數先見平穩後恢復正增長，全年有望按年升約一成至91,000宗及4,600宗水平。
新取用按揭數字有望升一成
2022年一二手市場交投回落，加上加息陰霾下，影響買家入市意慾，市場氣氛持觀望態度，按揭數字亦全線下跌。根據金管局住宅按揭調查數據顯示，2022年首10個月的新取用按揭貨款金額及宗數為2,610.07億元及53,912宗。預計整年的新取用按揭貸款金額及宗數達3,040億元及62,900宗水平，即按年分別跌23.9%及24.3%。而現時防疫措施大幅放寬，多家發展商及地產代理表示將有利本港經濟及樓市，料離經濟復甦不遠矣，樓市出現曙光，按揭市場亦有望回升，預計2023年新取用按揭貨款金額及宗數有望按年升約一成，即達到3,400億元及70,000宗水平。
低息環境不再 轉按引因驟減 料轉按宗數按年回落
2022年上半年拆息低企，銀行提供的現金回贈優惠亦不俗，加上「波叔PLAN」的支持下，誘發部分客戶的轉按意欲，使轉按宗數一度上升，2022年首10個月轉按金額及宗數達1,034.77億元及22,967宗，預計整年的轉按金額及宗數達1,200億元及26,600宗水平，按年升11.7%及5.6%。然而2022年下半年香港開始加息周期，拆息更一度升至15年高位，料2023年低息環境不再，此外銀行亦陸續調升按揭計劃的息率，轉按引因驟減，預料2023年的轉按金額及宗數將按年回落。
總括而言，筆者對2023年樓按市場持樂觀態度。隨著本港取消疫苗通行證和限聚令等各項社交距離措施，市場氣氛開始轉佳，料經濟及社會活動將逐步復常，加上內地逐步恢復通關，再配合施政報告吸納人才的新措施誘，導更多優質及專業人士來港發展，帶動樓宇需求，相信多個利好因素會對樓按市場起正面支持作用，憧憬樓市「疫後重生」，交投及樓價將見底反彈。
2022年香港充滿不少艱難及考驗，年初爆發第五波疫情及嚴謹的防疫措施影響本港經濟，首三季GDP按年下降3.3%。樓市亦陷入冰封狀態，首11個月一二手住宅註冊宗數按年大跌38%，私人住宅售價指數更連跌5個月，重返2017年底水平，樓市可謂「價量齊跌」。因樓價下調，第3季負資產個案按季急增近9倍。另外，全球加息周期開始，美聯儲年內連續7次加息，本港亦3度上調最優惠利率P。展望2023年樓按市場，筆者作出了4大預測。
加息步伐最快下半年見頂 利率步入正常化
美聯儲於今年3月展開加息周期，年內已連續7次加息達4.25厘，香港銀行亦於9月開始加息，年內已3度上調最優惠利率P達0.625厘。是次聯儲局加息速度及幅度比以往更快更急，美國消費者物價指數（CPI）亦已連跌5個月至7.1%，但與目標2%仍有一段距離，而失業率偏低及工資仍處於較高水平，加上中美貿易，俄烏問題及疫情等打擊全球經濟活動，通脹預期仍充滿不確定性，料明年美國加息仍會持續，並以降低通脹為主。料明年聯邦基金利率或會升至5厘半或以上水平，聯繫匯率制度下，港美息口差距進一步擴寬，加上拆息如繼續維持高水平，銀行資金成本將驟增，本港最優惠利率P或於2023年增至6厘水平，實際按息將挑戰4厘，加息步伐最快於下半年便會見頂。按息雖或升至4厘，對比經絡客戶逾30年的平均按息4.89厘，現時的按息水平只是步入正常化，仍屬正常水平。
寄望樓市谷底反彈 現樓及樓花按揭恢復正增長 宗數有望升一成
今年本港經濟受新冠疫情影響而持續下行，加上加息陰霾下，樓市跌勢不斷，發展商推盤步伐亦受阻，下半年多個新盤銷售未如理想，二手交投同樣疲弱，從而影響按揭市場。今年首11個月現樓及樓花按揭宗數為77,450宗及3,895宗，預計整年現樓及樓花宗數達82,450宗及4,145宗水平，按年跌19.6%及30.6%。防疫政策放寬後，明年經濟能進一步改善，加上通關在望等因素刺激樓市，有助發展商加快推盤步伐，樓市有望「疫後重生」，料明年現樓及樓花按揭宗數先見平穩後恢復正增長，全年有望按年升約一成至91,000宗及4,600宗水平。
新取用按揭數字有望升一成
2022年一二手市場交投回落，加上加息陰霾下，影響買家入市意慾，市場氣氛持觀望態度，按揭數字亦全線下跌。根據金管局住宅按揭調查數據顯示，2022年首10個月的新取用按揭貨款金額及宗數為2,610.07億元及53,912宗。預計整年的新取用按揭貸款金額及宗數達3,040億元及62,900宗水平，即按年分別跌23.9%及24.3%。而現時防疫措施大幅放寬，多家發展商及地產代理表示將有利本港經濟及樓市，料離經濟復甦不遠矣，樓市出現曙光，按揭市場亦有望回升，預計2023年新取用按揭貨款金額及宗數有望按年升約一成，即達到3,400億元及70,000宗水平。
低息環境不再 轉按引因驟減 料轉按宗數按年回落
2022年上半年拆息低企，銀行提供的現金回贈優惠亦不俗，加上「波叔PLAN」的支持下，誘發部分客戶的轉按意欲，使轉按宗數一度上升，2022年首10個月轉按金額及宗數達1,034.77億元及22,967宗，預計整年的轉按金額及宗數達1,200億元及26,600宗水平，按年升11.7%及5.6%。然而2022年下半年香港開始加息周期，拆息更一度升至15年高位，料2023年低息環境不再，此外銀行亦陸續調升按揭計劃的息率，轉按引因驟減，預料2023年的轉按金額及宗數將按年回落。
總括而言，筆者對2023年樓按市場持樂觀態度。隨著本港取消疫苗通行證和限聚令等各項社交距離措施，市場氣氛開始轉佳，料經濟及社會活動將逐步復常，加上內地逐步恢復通關，再配合施政報告吸納人才的新措施誘，導更多優質及專業人士來港發展，帶動樓宇需求，相信多個利好因素會對樓按市場起正面支持作用，憧憬樓市「疫後重生」，交投及樓價將見底反彈。
#美少女战士[超话]#（之前投了两个超话不过发现这个超话没发出去就重发一遍）
♄
2023.01.06 土萌ほたる
お誕生日おめでとうございます!
“不必感到绝望，希望与重生总是伴随着终结而来。”
“这里之所以会集结如此多的力量，一切之所以会朝着毁灭前进，是因为这全是既定的命运”
“感觉我的身体深处还有另一个更庞大的「我」。那个我正在对我说..「就算拼上性命也要救大家！」”
第一次摆谷阵，是昨晚临时摆的，没什么布景也不会打光所以摆的很一般[困]，然后有些谷还没到国内，之前还出了一些手办摆不出来，蛮遗憾的[黑线]。但我现在信心满满，我会一直支持美战和Hotaru酱的[抱一抱]！以后的谷阵会越来越壮观的！
♄
2023.01.06 土萌ほたる
お誕生日おめでとうございます!
“不必感到绝望，希望与重生总是伴随着终结而来。”
“这里之所以会集结如此多的力量，一切之所以会朝着毁灭前进，是因为这全是既定的命运”
“感觉我的身体深处还有另一个更庞大的「我」。那个我正在对我说..「就算拼上性命也要救大家！」”
第一次摆谷阵，是昨晚临时摆的，没什么布景也不会打光所以摆的很一般[困]，然后有些谷还没到国内，之前还出了一些手办摆不出来，蛮遗憾的[黑线]。但我现在信心满满，我会一直支持美战和Hotaru酱的[抱一抱]！以后的谷阵会越来越壮观的！
在一个大小区的迷宫地下车库找到车子好难啊，临走说诶呀呀不用送我下来，电梯出来碰见狗一次，走到有垃圾桶的尽头两次，想返回重生点电梯，上了隔壁单元电梯一次，又看见狗，看见电梯按键贴了囍字，庆幸终于找到了对的电梯！回头一看狗怎么也在，心生惊恐但还要沉稳得问同乘的小学生，这狗是不是刚刚外边那只[苦涩]。
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