2023年，地产市场机遇和挑战并存——关于一线城市供需矛盾的探讨
2022年，宏观经济进入下行周期，地产市场在2021年调控以后，更是深度下挫。同时叠加疫情反复对销售场景的致命性影响，保交楼时间对市场情绪的打击，整个行业遭遇的挑战，为2003年来二十年所未见。
一，回顾2022年和前瞻2023年
从2022年3月份以来，需求端和信贷政策不断优化，但受疫情的阻隔，效果并不明显。在上海疫情后，第三季度地产市场有一个微弱的反弹，旋即随保交楼事件的“发酵”，市场二次探底。进入四季度尤其11月，宏观经济环境更是恶化，观测11和12月PMI数即知，典型的非正常状态。所谓“覆巢之下无完卵”，地产市场四季度数据走弱也是情理之中。以全国楼市最稳健的上海观测，二手房与新房齐降，以致第四轮土拍都草草收兵
但2023年地产市场向好的状态，正所谓“市场底即反弹开始”，最悲观时刻，也就是改变的开始。2022年11月，供给侧“三箭齐发”后，房企的流动性危机基本全部化解。尤其在12.6号，疫情防控优化以后，标志着三年疫情经济开始收官，12.26日卫健委官宣新冠改名，防控全部取消，正式确立这个重大变化。2023年，国内外普遍预测，中国全年经济增长在5～5.5%左右，地产市场将在二季度末，对经济影响由负转正，此为经济增长的必要条件
笔者相关此类分析，已比较系统化的阐述过。今天要谈的是经济学界最近热议的话题，即2023年，房地产市场回暖的节奏和时间表。近日有专家提出，地产市场在2023年一个主要矛盾，其实是远远出乎大家所料，和目前市场悲观情绪大相径庭，即供需矛盾问题。一二线某些重点城市举措偏弱，可能会出现市场回暖后，供给侧不足引发房价上涨
这个命题比较务虚，更偏于深度研究和对资本市场对房企定价。笔者认为，从2022年房企拿地，以及目前库存来看，一二线城市2023年供给不足是存在的
二，从2022年土拍市场来观测
众所周知，房地产某种程度也可以算制造业，原料是土地，开发商只是加工，提供给市场的是现房。俗称的“土地是面粉，房子是面包”，比较贴切形容这种关系
2022年房企拿地，总额同比下降48.9%，全年拿地低迷；TOP100房企拿地金额1.29万亿，TOP300房企拿地1.52万亿；前一百名房企拿地占土地出让金的35.%
考虑到全国土地出让金的65%，其实是各地城投平台所贡献。城投公司去年以来运作模式，基本都是“左手转右手”，即贷款拍地后，出让金过渡给地方财政。这是央行权威人士，今年屡屡提及的“MMT”模式的雏形，即财政赤字货币化
可以预见的是，年绝大部分城投平台，都要把竞拍所得积压在手里的土地，推向市场，以还贷银行，结束这种银行贷款补贴财政的局面。作为一个资深操盘手，笔者熟悉各地城投公司，彼等大多没有独立开发能力，即使民营房企代建，也是不能完成开发销售流程。所以城投只能转让土地给民企，极少数才会联合开发
2023年地产市场回暖，最乐观的预计，也在二季度末期。地方城投大批转让库存宗地，应该从2023年下半年开始，再考量到转让需要时间，所以大批量的城投库存宗地入市，应该在2024年了。
笔者进行这一番论证的结果，是2022年拿地65%的城投平台，库存入市应该在2024年。这种现实状况，就造成了2022年土拍市场，仅有35%的地块可以入市，这个比例还包括国企央企，而国央企由于资金成本低，开发的速度要远远低于民企
三，重点城市的库存不足
引发最近“一线供需矛盾”话题的始作俑者，是安信证券的分析师高博士。当然分析师大部分从理论层面，作为有过实战经验的操盘者，而且目前仍活跃于一线，笔者更多从实际销售市场，以及消费者情绪来观测
短期库存来看，50个重点城市可售面积在相对高位，出清周期为17个月。2022年12月初，50个代表城市商品住宅可售面积月3.7亿平，比2021年下降3.9%。出清周期方面，截止12.6日，按近期月均销售面积算，短期库存出清周期为17个月，三四线出清为2个月
必须考虑到2022年房地产市场的低迷，销售剧挫23%，前一百房企基本都在降幅45%左右。如2023年能够恢复到2021年销售水平，那么全国库存出清周期为8个月。再看重点城市，杭州出清周期目前为4个月，上海为7个月，短期库存不足，如以市场回暖预估，杭州仅为2个月，上海为3.5个月。南京西安库存周期，2023年预估为4～6个月，合肥为2个月
整体来看，上海北京广州杭州成都合肥，2023年库存周期均小于四个月
2022年，是2003年以来，房地产下行幅度最大，销售同比涨幅最为惨烈的一年。但凡事都有两面性，也应该看到，作为经济占比30%的地产行业（包涵上下游，从铁矿螺纹钢到家用电器），在2022年多重超预期因素冲击下，并没有雪崩，产生1995年日本楼市崩盘，以及2008年美国地产市场断供引起金融危机，已经算是“韧性十足”了
笔者通过分析2022年土拍市场，以及重点城市库存情况，得出的结论是：2023年，部分热点城市，主要是京沪深蓉广杭，确实存在土地供应不足和库存偏低的情况。所以市场回暖后，这些城市产生供需矛盾，但笔者并未妄言，以上城市会发生房价强烈上涨，因库存不足只是必要条件，而非充分条件。目前市场信心偏弱，所谓“病来如山倒病去如抽丝”，首先政策面要能够加力增效，迅速扭转消费者预期，否则一切都是空中楼阁
2022年地产下行，与2008/2014/2018年三次下行不同的是，本次并非产品高库存所致。笔者以为，本次地产下行幅度空前绝后，一则是房企在市场下行中，传统的“高负债、高周转，高利润”模式，被三条红线“掐死”而产生的流动性危机，二是经济周期下行，底价疫情，对市场预期和消费者信心的致命打击
今天纯属务虚，可能对判断房地产企业，在2023年资本市场定价有所帮助，不构成具体买房投资建议
对于2023年全国楼市，笔者认为有确定性的只有三个半城市，上海北京，另外杭州成都广州，各算0.5个，深圳有待观察
2022年，宏观经济进入下行周期，地产市场在2021年调控以后，更是深度下挫。同时叠加疫情反复对销售场景的致命性影响，保交楼时间对市场情绪的打击，整个行业遭遇的挑战，为2003年来二十年所未见。
一，回顾2022年和前瞻2023年
从2022年3月份以来，需求端和信贷政策不断优化，但受疫情的阻隔，效果并不明显。在上海疫情后，第三季度地产市场有一个微弱的反弹，旋即随保交楼事件的“发酵”，市场二次探底。进入四季度尤其11月，宏观经济环境更是恶化，观测11和12月PMI数即知，典型的非正常状态。所谓“覆巢之下无完卵”，地产市场四季度数据走弱也是情理之中。以全国楼市最稳健的上海观测，二手房与新房齐降，以致第四轮土拍都草草收兵
但2023年地产市场向好的状态，正所谓“市场底即反弹开始”，最悲观时刻，也就是改变的开始。2022年11月，供给侧“三箭齐发”后，房企的流动性危机基本全部化解。尤其在12.6号，疫情防控优化以后，标志着三年疫情经济开始收官，12.26日卫健委官宣新冠改名，防控全部取消，正式确立这个重大变化。2023年，国内外普遍预测，中国全年经济增长在5～5.5%左右，地产市场将在二季度末，对经济影响由负转正，此为经济增长的必要条件
笔者相关此类分析，已比较系统化的阐述过。今天要谈的是经济学界最近热议的话题，即2023年，房地产市场回暖的节奏和时间表。近日有专家提出，地产市场在2023年一个主要矛盾，其实是远远出乎大家所料，和目前市场悲观情绪大相径庭，即供需矛盾问题。一二线某些重点城市举措偏弱，可能会出现市场回暖后，供给侧不足引发房价上涨
这个命题比较务虚，更偏于深度研究和对资本市场对房企定价。笔者认为，从2022年房企拿地，以及目前库存来看，一二线城市2023年供给不足是存在的
二，从2022年土拍市场来观测
众所周知，房地产某种程度也可以算制造业，原料是土地，开发商只是加工，提供给市场的是现房。俗称的“土地是面粉，房子是面包”，比较贴切形容这种关系
2022年房企拿地，总额同比下降48.9%，全年拿地低迷；TOP100房企拿地金额1.29万亿，TOP300房企拿地1.52万亿；前一百名房企拿地占土地出让金的35.%
考虑到全国土地出让金的65%，其实是各地城投平台所贡献。城投公司去年以来运作模式，基本都是“左手转右手”，即贷款拍地后，出让金过渡给地方财政。这是央行权威人士，今年屡屡提及的“MMT”模式的雏形，即财政赤字货币化
可以预见的是，年绝大部分城投平台，都要把竞拍所得积压在手里的土地，推向市场，以还贷银行，结束这种银行贷款补贴财政的局面。作为一个资深操盘手，笔者熟悉各地城投公司，彼等大多没有独立开发能力，即使民营房企代建，也是不能完成开发销售流程。所以城投只能转让土地给民企，极少数才会联合开发
2023年地产市场回暖，最乐观的预计，也在二季度末期。地方城投大批转让库存宗地，应该从2023年下半年开始，再考量到转让需要时间，所以大批量的城投库存宗地入市，应该在2024年了。
笔者进行这一番论证的结果，是2022年拿地65%的城投平台，库存入市应该在2024年。这种现实状况，就造成了2022年土拍市场，仅有35%的地块可以入市，这个比例还包括国企央企，而国央企由于资金成本低，开发的速度要远远低于民企
三，重点城市的库存不足
引发最近“一线供需矛盾”话题的始作俑者，是安信证券的分析师高博士。当然分析师大部分从理论层面，作为有过实战经验的操盘者，而且目前仍活跃于一线，笔者更多从实际销售市场，以及消费者情绪来观测
短期库存来看，50个重点城市可售面积在相对高位，出清周期为17个月。2022年12月初，50个代表城市商品住宅可售面积月3.7亿平，比2021年下降3.9%。出清周期方面，截止12.6日，按近期月均销售面积算，短期库存出清周期为17个月，三四线出清为2个月
必须考虑到2022年房地产市场的低迷，销售剧挫23%，前一百房企基本都在降幅45%左右。如2023年能够恢复到2021年销售水平，那么全国库存出清周期为8个月。再看重点城市，杭州出清周期目前为4个月，上海为7个月，短期库存不足，如以市场回暖预估，杭州仅为2个月，上海为3.5个月。南京西安库存周期，2023年预估为4～6个月，合肥为2个月
整体来看，上海北京广州杭州成都合肥，2023年库存周期均小于四个月
2022年，是2003年以来，房地产下行幅度最大，销售同比涨幅最为惨烈的一年。但凡事都有两面性，也应该看到，作为经济占比30%的地产行业（包涵上下游，从铁矿螺纹钢到家用电器），在2022年多重超预期因素冲击下，并没有雪崩，产生1995年日本楼市崩盘，以及2008年美国地产市场断供引起金融危机，已经算是“韧性十足”了
笔者通过分析2022年土拍市场，以及重点城市库存情况，得出的结论是：2023年，部分热点城市，主要是京沪深蓉广杭，确实存在土地供应不足和库存偏低的情况。所以市场回暖后，这些城市产生供需矛盾，但笔者并未妄言，以上城市会发生房价强烈上涨，因库存不足只是必要条件，而非充分条件。目前市场信心偏弱，所谓“病来如山倒病去如抽丝”，首先政策面要能够加力增效，迅速扭转消费者预期，否则一切都是空中楼阁
2022年地产下行，与2008/2014/2018年三次下行不同的是，本次并非产品高库存所致。笔者以为，本次地产下行幅度空前绝后，一则是房企在市场下行中，传统的“高负债、高周转，高利润”模式，被三条红线“掐死”而产生的流动性危机，二是经济周期下行，底价疫情，对市场预期和消费者信心的致命打击
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关于佳拼你了解多少？
经常关注社交电商资讯的朋友应该就会知道，最近有一个“佳拼”的社交电商平台特别火爆。接下来，小编就来带大家了解一下关于佳拼的相关内容，希望能够对你有所帮助。
一、佳拼是什么？
佳拼是一个通过整合供应链资源和私域流量资源打造成的一个有趣好玩的社交购物平台，平台对接的都是国内外各大品牌好货和高性价比产品，旨在为广大消费者拼出超级优惠。
二、商家入驻条件/费用
申请入驻佳拼需要满足以下三个条件：①必须年满18周岁以上；②注册成为佳拼会员；③具备一定数量的优质货源。只要具备以上三个条件之后就可以申请入驻佳拼，然后根据页面指引填写提交相应的入驻资料即可。此外，目前平台是支持0元入驻的，商家只需要缴纳店铺保证金之后即可完成开店，店铺保证金是冻结在店铺里的，退店可退还保证金。另外，平台还会对于每一笔订单抽取8%的佣金费用，其中的5%是归销售团长所有的，相当于商家让出一部分利润做推广，剩下的3%就是归平台的运营服务费用。
三、平台的优势有哪些
1）解决私域流量变现难。
现在很多商家手上都有一定数量的私域流量，可偏偏就是觉得想要变现很难。其中的根本原因就在于微信的监管，要知道微信对于第三方链接的打击力度是很大的，第三方平台的商品链接分享到微信的时候常常会出现“页面无法访问”甚至是链接被和谐的情况，这就会影响到消费者的购物体验。而在佳拼是不会出现这一种情况的，因为佳拼是植根于微信生态圈中，属于微信小程序。
2）商家无需运营
平台为广大商家朋友提供一站式运营服务，商家只需要将商品打包发货即可，其他的售前售后服务都是由平台负责的，商品的推广也是由平台负责的，这样一来就大大减少了商家的经营成本。
3）满足消费者特价购物需求
每一个消费者肯定都希望自己能够买到高性价比的商品，而佳拼对接的都是国内外各大品牌好货，平台和品牌方直接对接，在一定程度上避免了中间商赚差价，为消费者提供更多高性价比的产品，满足消费者特价购物的需求。
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一、佳拼是什么？
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二、商家入驻条件/费用
申请入驻佳拼需要满足以下三个条件：①必须年满18周岁以上；②注册成为佳拼会员；③具备一定数量的优质货源。只要具备以上三个条件之后就可以申请入驻佳拼，然后根据页面指引填写提交相应的入驻资料即可。此外，目前平台是支持0元入驻的，商家只需要缴纳店铺保证金之后即可完成开店，店铺保证金是冻结在店铺里的，退店可退还保证金。另外，平台还会对于每一笔订单抽取8%的佣金费用，其中的5%是归销售团长所有的，相当于商家让出一部分利润做推广，剩下的3%就是归平台的运营服务费用。
三、平台的优势有哪些
1）解决私域流量变现难。
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2）商家无需运营
平台为广大商家朋友提供一站式运营服务，商家只需要将商品打包发货即可，其他的售前售后服务都是由平台负责的，商品的推广也是由平台负责的，这样一来就大大减少了商家的经营成本。
3）满足消费者特价购物需求
每一个消费者肯定都希望自己能够买到高性价比的商品，而佳拼对接的都是国内外各大品牌好货，平台和品牌方直接对接，在一定程度上避免了中间商赚差价，为消费者提供更多高性价比的产品，满足消费者特价购物的需求。
最近很火的“佳拼”你听说过吗？
在私域流量这一个领域里，最近有一个叫做“佳拼”的社交电商平台特别火爆，但是可能有些朋友对此还不知情，但是也没有关系，因为你很幸运的看到了这一篇文章。接下来，小编就来带大家了解一下佳拼的相关内容，希望能够对你有所帮助。
佳拼是一个通过整合供应链资源和私域流量资源打造而成的有趣、省钱的社交购物平台。佳拼云集了国内外各大商品专柜品牌好货，在这里你能够花最少的钱买到超高性价比的商品，因为平台是和品牌方对接的，这样就能尽量避免了中间商赚差价，为广大消费者提供超值好货。
此外，如果你是商家选择了入驻佳拼的话，那么也就意味着你将会获得平台的3大优势。1）解决商家销售渠道扩张。销售渠道对于一个商家的重要性，相信也无需我多言，各位商家朋友也都清楚。入驻了佳拼也就相当于为自己拓张了一条新的销售渠道，这对于商家来说就是百利无一害的。
2）解决商家私域流量变现。一些坐私域流量的商家朋友总是在抱怨变现难，其实根本原因就在于平台，第三方的商品链接分享到微信的时候，最常见的一种情况就是“页面无法访问”，这就是因为微信官方对于第三方链接的打击。就需要消费者负责商品链接到浏览器中打开，对于消费者来说就是比较繁琐，自然就不想弄了，这就导致了商家抱怨变现难。而佳拼是能够避免这一种情况发生的，因为佳拼只是一款微信小程序，能够灵活游走在微信生态圈中。
3）解决消费者特价购物需求。对于任何一位消费者来说，都是希望自己能够买到一件高性价比的商品，通常情况下，在下单之前都是会货比三家，看一看哪家更加便宜一点。佳拼是和品牌方对接的，避免中间商赚差价，除此之外平台还为广大商家朋友提供一站式运营服务，商家只需要做好商品的打包发货就可以了，这就大大降低了商家的运营成本，也就愿意降低商品的价格出售商品了，平台也因此满足了消费者特价购物需求。
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