2023年，地产市场机遇和挑战并存——关于一线城市供需矛盾的探讨

2022年，宏观经济进入下行周期，地产市场在2021年调控以后，更是深度下挫。同时叠加疫情反复对销售场景的致命性影响，保交楼时间对市场情绪的打击，整个行业遭遇的挑战，为2003年来二十年所未见。

一，回顾2022年和前瞻2023年

从2022年3月份以来，需求端和信贷政策不断优化，但受疫情的阻隔，效果并不明显。在上海疫情后，第三季度地产市场有一个微弱的反弹，旋即随保交楼事件的“发酵”，市场二次探底。进入四季度尤其11月，宏观经济环境更是恶化，观测11和12月PMI数即知，典型的非正常状态。所谓“覆巢之下无完卵”，地产市场四季度数据走弱也是情理之中。以全国楼市最稳健的上海观测，二手房与新房齐降，以致第四轮土拍都草草收兵

但2023年地产市场向好的状态，正所谓“市场底即反弹开始”，最悲观时刻，也就是改变的开始。2022年11月，供给侧“三箭齐发”后，房企的流动性危机基本全部化解。尤其在12.6号，疫情防控优化以后，标志着三年疫情经济开始收官，12.26日卫健委官宣新冠改名，防控全部取消，正式确立这个重大变化。2023年，国内外普遍预测，中国全年经济增长在5～5.5%左右，地产市场将在二季度末，对经济影响由负转正，此为经济增长的必要条件

笔者相关此类分析，已比较系统化的阐述过。今天要谈的是经济学界最近热议的话题，即2023年，房地产市场回暖的节奏和时间表。近日有专家提出，地产市场在2023年一个主要矛盾，其实是远远出乎大家所料，和目前市场悲观情绪大相径庭，即供需矛盾问题。一二线某些重点城市举措偏弱，可能会出现市场回暖后，供给侧不足引发房价上涨

这个命题比较务虚，更偏于深度研究和对资本市场对房企定价。笔者认为，从2022年房企拿地，以及目前库存来看，一二线城市2023年供给不足是存在的

二，从2022年土拍市场来观测

众所周知，房地产某种程度也可以算制造业，原料是土地，开发商只是加工，提供给市场的是现房。俗称的“土地是面粉，房子是面包”，比较贴切形容这种关系

2022年房企拿地，总额同比下降48.9%，全年拿地低迷；TOP100房企拿地金额1.29万亿，TOP300房企拿地1.52万亿；前一百名房企拿地占土地出让金的35.%

考虑到全国土地出让金的65%，其实是各地城投平台所贡献。城投公司去年以来运作模式，基本都是“左手转右手”，即贷款拍地后，出让金过渡给地方财政。这是央行权威人士，今年屡屡提及的“MMT”模式的雏形，即财政赤字货币化

可以预见的是，年绝大部分城投平台，都要把竞拍所得积压在手里的土地，推向市场，以还贷银行，结束这种银行贷款补贴财政的局面。作为一个资深操盘手，笔者熟悉各地城投公司，彼等大多没有独立开发能力，即使民营房企代建，也是不能完成开发销售流程。所以城投只能转让土地给民企，极少数才会联合开发

2023年地产市场回暖，最乐观的预计，也在二季度末期。地方城投大批转让库存宗地，应该从2023年下半年开始，再考量到转让需要时间，所以大批量的城投库存宗地入市，应该在2024年了。

笔者进行这一番论证的结果，是2022年拿地65%的城投平台，库存入市应该在2024年。这种现实状况，就造成了2022年土拍市场，仅有35%的地块可以入市，这个比例还包括国企央企，而国央企由于资金成本低，开发的速度要远远低于民企

三，重点城市的库存不足

引发最近“一线供需矛盾”话题的始作俑者，是安信证券的分析师高博士。当然分析师大部分从理论层面，作为有过实战经验的操盘者，而且目前仍活跃于一线，笔者更多从实际销售市场，以及消费者情绪来观测

短期库存来看，50个重点城市可售面积在相对高位，出清周期为17个月。2022年12月初，50个代表城市商品住宅可售面积月3.7亿平，比2021年下降3.9%。出清周期方面，截止12.6日，按近期月均销售面积算，短期库存出清周期为17个月，三四线出清为2个月

必须考虑到2022年房地产市场的低迷，销售剧挫23%，前一百房企基本都在降幅45%左右。如2023年能够恢复到2021年销售水平，那么全国库存出清周期为8个月。再看重点城市，杭州出清周期目前为4个月，上海为7个月，短期库存不足，如以市场回暖预估，杭州仅为2个月，上海为3.5个月。南京西安库存周期，2023年预估为4～6个月，合肥为2个月

整体来看，上海北京广州杭州成都合肥，2023年库存周期均小于四个月

2022年，是2003年以来，房地产下行幅度最大，销售同比涨幅最为惨烈的一年。但凡事都有两面性，也应该看到，作为经济占比30%的地产行业（包涵上下游，从铁矿螺纹钢到家用电器），在2022年多重超预期因素冲击下，并没有雪崩，产生1995年日本楼市崩盘，以及2008年美国地产市场断供引起金融危机，已经算是“韧性十足”了

笔者通过分析2022年土拍市场，以及重点城市库存情况，得出的结论是：2023年，部分热点城市，主要是京沪深蓉广杭，确实存在土地供应不足和库存偏低的情况。所以市场回暖后，这些城市产生供需矛盾，但笔者并未妄言，以上城市会发生房价强烈上涨，因库存不足只是必要条件，而非充分条件。目前市场信心偏弱，所谓“病来如山倒病去如抽丝”，首先政策面要能够加力增效，迅速扭转消费者预期，否则一切都是空中楼阁

2022年地产下行，与2008/2014/2018年三次下行不同的是，本次并非产品高库存所致。笔者以为，本次地产下行幅度空前绝后，一则是房企在市场下行中，传统的“高负债、高周转，高利润”模式，被三条红线“掐死”而产生的流动性危机，二是经济周期下行，底价疫情，对市场预期和消费者信心的致命打击

今天纯属务虚，可能对判断房地产企业，在2023年资本市场定价有所帮助，不构成具体买房投资建议

对于2023年全国楼市，笔者认为有确定性的只有三个半城市，上海北京，另外杭州成都广州，各算0.5个，深圳有待观察

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