【原创好文】生产线平衡简说#精益生产# #精益生产管理#
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生产线平衡是我们做现场改善非常常用的一项改善技术，通过生产线平衡改善可以有效实现生产资源的合理利用从而降低生产成本，缩短生产周期。
我们都知道，一个水桶能装多少水是由最短的木板的长度决定的，这就是着名的木桶理论，相应的一条产线的能贡献多少产能是由能力最低的也就是产出时间最长的工序决定的，这就是我们常说的瓶颈工序，非瓶颈工序的生产周期再短、产能再高增加的只是在制品、搬运和等待等各种各样的浪费，带来的并不是真正的企业效益，我们应该关注的是产线整体的产出速度而不是局部。
所谓生产线平衡是对生产的全部工序进行平均化，调整作业负荷，以使各工序作业时间尽可能相近的技术手段与方法。目的是消除作业间不平衡导致的效率损失以及生产过剩。我们常用平衡率来衡量工序间作业时间平衡的程度。生产线平衡做的比较好的比如电子制造业平衡率基本上都在85%以上，但也有一些行业或者企业的平衡率只有60%左右，这主要体现在以设备为主或生产过程不连续的企业。
那么当我们企业的生产线平衡存在问题时如何对其进行改善呢，第一步现状调查，主要是进行时间测量、OEE、OPE等效率数据收集；第二步减少浪费，主要是识别生产过程中的八大浪费，并通过相应的改善工具方法对现场存在的浪费进行改善；第三步计算需求产出周期，通过这一步我们要明确我们的产线生产节拍设定多少是合理的；第四步山积表平衡，就是运用山积表这个工具对各工序作业单元的时间进行叠加，并与第三步计算的节拍时间进行对比，从而明确我们未来的改善方向；第五步建立新的作业流程，也就是进行新流程的设计；第六步流程验证与完善，最后进行标准化，从而把经过验证的新流程固化下来。
所有的改善首先要对现状进行调查，通过现状数据的收集明确整体的瓶颈在哪里，同时在测量过程中发现改善机会。工时测量在不同的行业分辨率也不同用到的方法也不一样，比如电子制造业等以秒或者分钟为单位的周期时间，最常用的是秒表测时法，而装备制造维修等以小时或者天为单位的用秒表测时就不适用了，我们常用的是抽样测时法，也就是把时间按分辨率划分单元进行抽样记录。对现状数据收集完成我们就可以进入第二步识别浪费，减少浪费。往往很多生产线平衡问题最简单的优化方式就是对瓶颈工序进行改善，通过减少各工序尤其是瓶颈工序的作业时间，从而达到降低瓶颈加快产出速度的目的。这个过程中常用的改善方法工具有ECRS和IE七大手法，ECRS是取消、合并、重排、简化四个英语单词的缩写，从某种意义上讲生产线平衡优化本身就是一次ECRS。
当我们对各工序进行了改善但依然不能满足客户需求或者平衡率依然不尽人意时我们就需要对生产流程进行重新设计，进行流程设计我们首先要明确设计多少产能，也就是客户需求有多少，我们所做的所有都是为了以最小的成本满足客户的需求，客户的需求也同时决定了我们需要配置多少的资源。客户的需求速度决定了我们的产出速度，所以生产节拍等于可用时间乘以OPE除以需求量，我们用CT来表示生产节拍；如果是设备为生产主体的就是把OPE换成OEE即可。除了测算客户的需求速度外我们还要计算另一个时间叫做平均时间，我们用大写T表示，T等于单间标准时间除以人员数量，它是描述用当前的人员配置在平衡率达到100%的情况下的生产速度。有了生产节拍和平均时间我们需要对他们进行比较也就是第四步山积表平衡，通过节拍时间、平均时间对比会出现会出现三种情况，第一种平均时间T略小于节拍时间，也就是说客户的需求速度略高于产出速度，这个时候我们只需要对瓶颈工序进行改善，使其周期时间降低至CT时间以下，也就是我们刚才说到的第二步，这个前面已经讲过这里不再重复了；第二种情况是节拍时间CT小于平均时间T，也就是说客户的需求速度远大于产出速度，这个时候我们的改善方向是增加相应的资源，并以CT为上限对生产流程进行重新设计；第三种情况是节拍时间CT大于平均时间T，也就是说客户的需求速度远低于产出速度，这个时候切记不要试图降低瓶颈，而是以CT为上限对生产流程进行重新设计，因为本身我们的产能就是高于客户需求，再降低瓶颈会导致产能更高，只会增加库存不会给企业带来真正的效益。流程重新设计最简单的方式就是根据产品的加工流程，用山积表的方式对各加工过程进行叠加，保证各工序的周期时间略低于CT时间，这里要特别说明两点，第一点，如果我们上述过程中对某作业单元进行了改善，那么山积表中各作业单元的时间要用改善后的时间进行堆叠；第二点，瓶颈设计建议放在第一工序，且工序周期时间成降序，因为我们都知道瓶颈工序的产出决定了整体的产出，所以任何导致瓶颈工序的停滞都会导致产线停止，所以我们要把瓶颈工序放在第一个工序以消除其他工序对瓶颈工序的影响
新流程设计完成后就要对新流程进行验证，验证过程中需要相关人员现场跟踪确认，及时发现新流程存在的问题并提供改善方案，同时要收集新流程的作业时间，制作改善后山积表，同时计算改善后平衡率，生产效率等数据，确认前后是否有明显改善。
新流程验证OK后最后一步就是把新流程固化标准化，制作标准作业指导书，计算改善收益、整理改善报告，制定推广计划等等
整个生产线平衡优化到了这一步基本上就完成了，整个改善的过程中往往受很有多制约因素的影响，最常见的就是设备周期，有的时候碍于设备的生产周期在平衡率方面不得不做出一些妥协。
以上介绍的主要是以人为作业主体的生产过程，以设备为生产主体的生产线平衡优化在大的步骤上基本是一致的，但在损失降低和流程设计等方面还有些不同，因为设备的加工过程不能拆分，且加工时间不能随意调整。这个时候我们常用的几种平衡方式跟大家做个简单的分享。第一就是基于现状调查，确定不平衡的原因是损失问题还是周期问题，损失问题可以通过OEE、SMED、质量改善等改善减少损失，周期问题在生产周期不能调整的情况下可以通过设备一对多、增加工作时间等方式进行调整，如果周期时间可以通过DOE实验设计找到合适的周期实现周期调整是最好的解决方案。进行新流程设计后进行验证、完善，标准化等工作与前面我们讲到的以人员为主体的生产过程基本相同。总的来说人为主的生产线平衡往往相对高一些，有的时候不得不牺牲部分设备的局部效率来实现整体的最优化。
生产线除了“屋台式”单元线等生产方式外，只要产线进行了作业分工平衡率就几乎不可能达到100%,所以线体瓶颈永远是存在的，我们进行生产先平衡改善也是无止境的,而我们做到就是工序间作业时间尽可能趋近相等，瓶颈工序的作业时间尽可能与非瓶颈工序相同而已!
本文为冠卓咨询原创文字作品，任何人或组织不得对本文进行篡改，转载或以盈利为目的行为，一经发现，将负法律责任。
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生产线平衡是我们做现场改善非常常用的一项改善技术，通过生产线平衡改善可以有效实现生产资源的合理利用从而降低生产成本，缩短生产周期。
我们都知道，一个水桶能装多少水是由最短的木板的长度决定的，这就是着名的木桶理论，相应的一条产线的能贡献多少产能是由能力最低的也就是产出时间最长的工序决定的，这就是我们常说的瓶颈工序，非瓶颈工序的生产周期再短、产能再高增加的只是在制品、搬运和等待等各种各样的浪费，带来的并不是真正的企业效益，我们应该关注的是产线整体的产出速度而不是局部。
所谓生产线平衡是对生产的全部工序进行平均化，调整作业负荷，以使各工序作业时间尽可能相近的技术手段与方法。目的是消除作业间不平衡导致的效率损失以及生产过剩。我们常用平衡率来衡量工序间作业时间平衡的程度。生产线平衡做的比较好的比如电子制造业平衡率基本上都在85%以上，但也有一些行业或者企业的平衡率只有60%左右，这主要体现在以设备为主或生产过程不连续的企业。
那么当我们企业的生产线平衡存在问题时如何对其进行改善呢，第一步现状调查，主要是进行时间测量、OEE、OPE等效率数据收集；第二步减少浪费，主要是识别生产过程中的八大浪费，并通过相应的改善工具方法对现场存在的浪费进行改善；第三步计算需求产出周期，通过这一步我们要明确我们的产线生产节拍设定多少是合理的；第四步山积表平衡，就是运用山积表这个工具对各工序作业单元的时间进行叠加，并与第三步计算的节拍时间进行对比，从而明确我们未来的改善方向；第五步建立新的作业流程，也就是进行新流程的设计；第六步流程验证与完善，最后进行标准化，从而把经过验证的新流程固化下来。
所有的改善首先要对现状进行调查，通过现状数据的收集明确整体的瓶颈在哪里，同时在测量过程中发现改善机会。工时测量在不同的行业分辨率也不同用到的方法也不一样，比如电子制造业等以秒或者分钟为单位的周期时间，最常用的是秒表测时法，而装备制造维修等以小时或者天为单位的用秒表测时就不适用了，我们常用的是抽样测时法，也就是把时间按分辨率划分单元进行抽样记录。对现状数据收集完成我们就可以进入第二步识别浪费，减少浪费。往往很多生产线平衡问题最简单的优化方式就是对瓶颈工序进行改善，通过减少各工序尤其是瓶颈工序的作业时间，从而达到降低瓶颈加快产出速度的目的。这个过程中常用的改善方法工具有ECRS和IE七大手法，ECRS是取消、合并、重排、简化四个英语单词的缩写，从某种意义上讲生产线平衡优化本身就是一次ECRS。
当我们对各工序进行了改善但依然不能满足客户需求或者平衡率依然不尽人意时我们就需要对生产流程进行重新设计，进行流程设计我们首先要明确设计多少产能，也就是客户需求有多少，我们所做的所有都是为了以最小的成本满足客户的需求，客户的需求也同时决定了我们需要配置多少的资源。客户的需求速度决定了我们的产出速度，所以生产节拍等于可用时间乘以OPE除以需求量，我们用CT来表示生产节拍；如果是设备为生产主体的就是把OPE换成OEE即可。除了测算客户的需求速度外我们还要计算另一个时间叫做平均时间，我们用大写T表示，T等于单间标准时间除以人员数量，它是描述用当前的人员配置在平衡率达到100%的情况下的生产速度。有了生产节拍和平均时间我们需要对他们进行比较也就是第四步山积表平衡，通过节拍时间、平均时间对比会出现会出现三种情况，第一种平均时间T略小于节拍时间，也就是说客户的需求速度略高于产出速度，这个时候我们只需要对瓶颈工序进行改善，使其周期时间降低至CT时间以下，也就是我们刚才说到的第二步，这个前面已经讲过这里不再重复了；第二种情况是节拍时间CT小于平均时间T，也就是说客户的需求速度远大于产出速度，这个时候我们的改善方向是增加相应的资源，并以CT为上限对生产流程进行重新设计；第三种情况是节拍时间CT大于平均时间T，也就是说客户的需求速度远低于产出速度，这个时候切记不要试图降低瓶颈，而是以CT为上限对生产流程进行重新设计，因为本身我们的产能就是高于客户需求，再降低瓶颈会导致产能更高，只会增加库存不会给企业带来真正的效益。流程重新设计最简单的方式就是根据产品的加工流程，用山积表的方式对各加工过程进行叠加，保证各工序的周期时间略低于CT时间，这里要特别说明两点，第一点，如果我们上述过程中对某作业单元进行了改善，那么山积表中各作业单元的时间要用改善后的时间进行堆叠；第二点，瓶颈设计建议放在第一工序，且工序周期时间成降序，因为我们都知道瓶颈工序的产出决定了整体的产出，所以任何导致瓶颈工序的停滞都会导致产线停止，所以我们要把瓶颈工序放在第一个工序以消除其他工序对瓶颈工序的影响
新流程设计完成后就要对新流程进行验证，验证过程中需要相关人员现场跟踪确认，及时发现新流程存在的问题并提供改善方案，同时要收集新流程的作业时间，制作改善后山积表，同时计算改善后平衡率，生产效率等数据，确认前后是否有明显改善。
新流程验证OK后最后一步就是把新流程固化标准化，制作标准作业指导书，计算改善收益、整理改善报告，制定推广计划等等
整个生产线平衡优化到了这一步基本上就完成了，整个改善的过程中往往受很有多制约因素的影响，最常见的就是设备周期，有的时候碍于设备的生产周期在平衡率方面不得不做出一些妥协。
以上介绍的主要是以人为作业主体的生产过程，以设备为生产主体的生产线平衡优化在大的步骤上基本是一致的，但在损失降低和流程设计等方面还有些不同，因为设备的加工过程不能拆分，且加工时间不能随意调整。这个时候我们常用的几种平衡方式跟大家做个简单的分享。第一就是基于现状调查，确定不平衡的原因是损失问题还是周期问题，损失问题可以通过OEE、SMED、质量改善等改善减少损失，周期问题在生产周期不能调整的情况下可以通过设备一对多、增加工作时间等方式进行调整，如果周期时间可以通过DOE实验设计找到合适的周期实现周期调整是最好的解决方案。进行新流程设计后进行验证、完善，标准化等工作与前面我们讲到的以人员为主体的生产过程基本相同。总的来说人为主的生产线平衡往往相对高一些，有的时候不得不牺牲部分设备的局部效率来实现整体的最优化。
生产线除了“屋台式”单元线等生产方式外，只要产线进行了作业分工平衡率就几乎不可能达到100%,所以线体瓶颈永远是存在的，我们进行生产先平衡改善也是无止境的,而我们做到就是工序间作业时间尽可能趋近相等，瓶颈工序的作业时间尽可能与非瓶颈工序相同而已!
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#徐州# 【@徐州所有开发商，要打分了！满分100，不合格就惩戒！】
开发商们
准备考试吧！
关于印发《徐州市房地产开发企业信用评价细则（试行）》的通知
各县（市）、铜山区、贾汪区、徐州经济技术开发区、徐州高新技术产业开发区住建局，各房地产开发企业：
为进一步规范房地产市场秩序，营造诚实守信的市场环境，根据《住房城乡建设部关于印发<建筑市场信用管理暂行办法>的通知》等规定，结合我市实际，特制订《徐州市房地产开发企业信用评价细则（试行）》，现予以印发，请认真贯彻落实。
徐州市住房和城乡建设局
2020年10月9日
徐州市房地产开发企业信用评价细则
（试行）
第一章 总则
第一条 为进一步贯彻落实党的十九届四中全会精神，推进治理能力现代化，以问题为导向，维护百姓利益，促进社会稳定，打造贯彻新发展理念区域样板，规范房地产市场秩序，强化房地产企业房屋建筑工程质量安全首要责任，营造诚实守信的市场环境，根据《住房城乡建设部关于印发<建筑市场信用管理暂行办法>的通知》（建市〔2017〕241号）等规定，结合我市工作实际制定本细则。
第二条 本细则所称信用主体是我市行政区域内房屋建筑工程的房地产开发企业。
第三条 信用评价是指由徐州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）根据信用主体自主申报及对信用主体的日常监管情况，结合其它相关信用信息，利用建筑市场监管与诚信信息一体化平台进行综合分析，量化评价其建设、开发经营信用水平的行为。
第四条 市住建局负责建立健全建筑市场监管与诚信信息一体化平台，对归集和记录的我市房地产企业信用信息进行整理、分析、评估，形成对信用主体的信用评价。
第二章 信用评价内容和标准
第五条 信用主体的信用评价内容包括基本信用情况、业绩和获奖情况、工程项目建设管理、开发经营情况等，采取量化评价方式。
第六条 基本信用情况主要为信用主体的基本证照、资质、基层党组织设立情况。
第七条 业绩情况主要为信用主体在我市投资额和投资项目数量，获奖情况主要为信用主体的获奖情况及其在我市投资项目的工程获奖情况。
第八条 工程项目建设、开发经营情况主要为房地产市场行为、质量安全生产、文明施工状况、合同履约、农民工实名制管理等情况。
第三章 信用评价方法和等级
第九条 由于房地产开发经营普遍采用项目开发公司模式，信用评价需追踪到最后的法人股东才能使评价分和信用等级有延续性和传递性，实现评价效果。即我市行政区域新注册各级房地产开发企业将继承其母公司和房地产法人股东信用评价信息。反之，项目公司的信用情况，也将影响其母公司和法人股东信用。
第十条 信用主体信用考核得分由信用主体基本信用考核分、业绩和获奖分、项目管理考核分三部分组成。
第十一条 信用主体基本信用考核分，具有有效《营业执照》、房地产开发企业资质证书并按中央和省委要求设立党的基层组织的信用主体即计取基本分，基本分为30分。
符合《中国共产党章程》中有关设立党的基层组织条件（凡有正式党员3人以上的，都应成立党的基层组织）的信用主体，由信用主体提供相应的书面证明。如不符合设立党的基层组织条件的信用主体不作要求，应设未设的，扣5分。
第十二条 信用主体的业绩和获奖计分，按信用主体登记的业绩和获奖情况分别计分，最高20分。
1、业绩计分，按房地产开发企业在全市辖区内投资的项目数量计分。最高10分。
投资的工程项目数量，每个项目得2分，最高得10分；
企业承建的工程项目数量以江苏省项目投资备案证、项目核准书、发改委立项文件等为考核依据。时间节点按项目登记日期计算，有效期36个月（“有效期”是指信用综合考核时点往前追溯的时间，下同）。
2、奖励计分，按信用主体登记的获奖情况分别计分，最高10分。
（1）在本市行政区域内投资的工程获中国建设工程“鲁班奖”、国家优质工程奖、中国土木工程詹天佑奖、国家级优秀住宅小区表彰的，每项得3分，不设最高分，有效期24个月。
（2）在本市行政区域内投资的工程获国家3A级安全文明标准化诚信工地表彰的，每项得1分，不设最高分。有效期24个月。
（3）获得省级及以上先进党组织称号的，得2分；获市级先进党组织称号的，得1.5分，有效期均为24个月。
（4）在本市行政区域内投资的工程获省优质工程扬子杯奖、省级优秀住宅小区表彰的，每项得1.6分，不设最高分,有效期24个月。
（5）在本市行政区域内投资的获江苏省建筑施工标准化文明示范工地表彰的，每项得1分，不设最高分。有效期18个月。
（6）在本市行政区域内投资的工程获市优质工程古彭杯表彰的，每项得1分，获市优质结构表彰的每项得0.5分，不设最高分，有效期18个月。
（7）在本市行政区域内的工程获徐州市建筑施工标准化文明示范工地表彰的，或被列为市级及以上优质示范工程并召开现场观摩会议的，每项得1分，不设最高分，有效期18个月。
同一企业、同一工程项目、同一性质的不同级别表彰，按最高级别得分，不作累计；同一企业、同一性质、同一工程项目的不同标段获得的表彰，不作累计。有效期以表彰文件签发时间到评价时间为准。
第十三条 项目管理考核分，是指在住建部门根据信用主体项目管理行为的日常监管中，对其市场行为、质量安全生产、文明施工状况、合同履约情况、农民工实名制管理等情况的综合量化考核，满分为50分，扣完为止，详见《徐州市房地产开发企业信用评价工程项目管理考核表》（附件1）。
第十四条 信用评价标准设定100分的基础分值，信用主体最终得分按照以下规则计算：
房地产企业信用分=基本分（30分）+业绩分+获奖分-扣分项
第十五条 根据信用评价标准对信用主体按评价方法进行综合评分，形成信用评价分和信用等级，信用评价分是在信用评价周期内对信用主体信用信息进行综合评分；信用等级按信用评价分计算所得，分为A、B、C、三个等级。
（一）信用评价分在80分以上（含80分）的核定为A级；
（二）信用评价分在60～80分（含60分）的核定为B级；
（三）信用评价分在60分以下的核定为C级；C级根据信用主体当前信用等级和第十六条、第十七条所列行为情况即时评价所得。
第十六条 信用主体有下列行为之一的，降低一个信用等级，且至少保持六个月：
（一）建设项目发生较大质量安全责任事故的；
（二）建设项目比商品房买卖合同约定日期延迟交付90天及以上或开发建设过程发生停建180天及以上现象（以各地住建部门出具的建设工程中止施工安全监督相关材料为依据），且信用主体负主要责任的（不可抗力除外）；
（三）同一开发建设项目建设过程中或集中交付后因质量安全问题发生两次以上集体上访导致群体性事件，造成严重社会不良影响，且信用主体未及时做出有效处置的；
（四）同一开发建设项目因未按照合同约定及时划拨工程款致使拖欠民工工资，造成严重社会不良影响，且信用主体未及时做出有效处置的；
（五）在信用评价工作中提供虚假资料，影响信用评价结果的客观真实性，造成严重不良影响的；
（六）房地产开发企业在销售商品住房时，进行虚假、夸大宣传，擅自更改购房人姓名（购房人直系亲属除外），经约谈后仍不改正的。
（七）房地产开发企业不履行商品房预售款资金监管规定，且商品房销售后，不能及时将商品房预售款存入监管账户，造成购房人无法进行商品房买卖合同网上签约备案引发投诉的。
(八）房地产开发企业在开发建设、预（销）售过程中出现的各类违法违规行为的。
第十七条 信用主体存在下列情形之一的，信用等级降为C级，且至少保持一年，同时上报省住建部门建议列入建筑市场主体“黑名单”：
（一）建设项目发生较大及以上工程质量安全责任事故，或发生性质恶劣、危害性严重、社会影响大的较大工程质量安全责任事故；
（二）经人民法院判决生效的法律文书或仲裁机构裁决书，认定为拖欠工程款，且拒不履行义务的。
第十八条 新注册房地产开发项目建设单位首次信用等级和信用评价分继承其母公司当前信用等级和信用评价分。新注册房地产开发项目建设单位有多家股东的，其信用评价分由所有股东的信用评价分加权平均得出，若股东在徐州房地产开发企业没有信用评价分的，按70分（即B级）信用等级赋分。
第十九条 信用评价分等信息追溯期一般为两年，企业（项目）奖罚信息追溯期按其文件规定（文件无规定的，追溯两年）。
第四章 信用评价结果的应用
第二十条 应建立守信激励和失信惩戒机制，实行差异化监管。
第二十一条 信用等级为A级的信用主体差异化管理措施如下：
（一）对有房地产开发资质的建设单位扶持资质晋升；
（二）对房地产开发项目的预售许可，可采取优化审批程序等激励性措施；
（三）在生产建设活动中给予相关支持，采取容缺办理、加快办理等激励性措施；
（四）优先推荐参加各类奖项评选；
（五）对其在建项目实施简化监督和较低频率的日常检查，依规实施常规监督抽测。
第二十二条 信用等级为B级的信用主体差异化管理措施如下：
（一）在其新开发建设项目全流程涉及的审批、备案、核准等行政审批事项中，重点审查、限制采取承诺制办理；
（二）对其在建项目实施重点监管，依规采取较高频率的日常检查，增加监督抽测内容、数量和频率；
（三）信用主体项目负责人实行项目管理履职月报制度。
第二十三条 信用等级为C级的信用主体差异化管理措施如下：
（一）通过建筑市场监管与诚信信息一体化平台向市发改委、自然资源和规划局、市场监督管理局等发出通报，将“黑名单”信息推送市公共信用信息平台，并采取联合惩戒措施；
（二）未按照有关规定履行安全生产承诺的可暂缓发放商品房预售许可证或下一开发楼盘施工许可；
（三）在其新开发项目全流程涉及的所有审批、备案、核准等行政审批事项中，重点审查，禁止采取承诺制办理；
（四）取消其参加当年由政府管理部门和行业协会组织的相关评比活动的资格；
（五）对其在建项目实施重点监管，依规采取高频率的日常检查，大幅增加监督抽测内容、数量和频率；
（六）信用主体徐州地区负责人实行生产建设活动管理履职月报制度。
第二十四条 市、县（市）、区住建部门在日常监督检查中，较低频率、适度频率、较高频率、高频率检查的比例原则上为1:1.5:2:2.5。
第二十五条 信用评价信息定期向市房地产信用信息系统推送，并在徐州市住房和城乡建设局等相关网站、媒体上公布信用主体信用等级和对应的信用评价分。
第二十六条 房地产开发单位及其中国境内房地产法人股东在徐州建筑市场的信用等级和对应的信用评价分采取统一形式在开发建设项目销售现场公示。
第五章 信用评价的管理
第二十七条 市住建局根据实施情况适时调整评价标准和评价方法，并向社会公布，对各地住建部门的信用信息采集和管理工作进行监督、检查。市住建局及其局属质量安全等建筑市场管理单位对全市信用主体建设项目进行执法监督检查，并予以信用打分。
第二十八条 市、县（市）、区住建部门及其建筑市场管理单位须完善本部门日常监督检查和档案管理制度，并对其收集、整理、记录的信用信息负责，处理有关投诉或检举。
第二十九条 市、县（市）、区住建部门在进行加分时应有与加分项相关的文件、证书等为依据；扣分时应有相应的行政处罚决定书、责令改正通知书、责令停工通知书、监督意见书、通报批评或其它按规定制发的监管文书为依据。
第三十条 建立完善信用信息申诉和信用修复机制，住建部门对核实有误的信用信息和完成信用修复的主体，应及时更新信息和撤销惩戒措施，维护信用主体权益。
第三十一条 参与信用评价体系建设、评价、运行工作的有关单位和人员应当客观、公正地履行职责，凡徇私舞弊的，依照有关规定给予严肃处理。
第六章 附则
第三十二条 信用评价工作不替代相关部门作出的具体行政行为；信用主体的信用评价记录，不因信用主体变更、合并、分立而撤销；信用主体歇业、解散或破产的，其信用评价记录延续两年。
第三十三条 本细则自2020年11月10日起试行。
附件：
关于印发《徐州市房地产开发企业信用评价细则（试行）》的通知徐州市房地产开发企业信用评价工程项目管理考核表 https://t.cn/RJw8Dkn https://t.cn/RJw8Dkn
开发商们
准备考试吧！
关于印发《徐州市房地产开发企业信用评价细则（试行）》的通知
各县（市）、铜山区、贾汪区、徐州经济技术开发区、徐州高新技术产业开发区住建局，各房地产开发企业：
为进一步规范房地产市场秩序，营造诚实守信的市场环境，根据《住房城乡建设部关于印发<建筑市场信用管理暂行办法>的通知》等规定，结合我市实际，特制订《徐州市房地产开发企业信用评价细则（试行）》，现予以印发，请认真贯彻落实。
徐州市住房和城乡建设局
2020年10月9日
徐州市房地产开发企业信用评价细则
（试行）
第一章 总则
第一条 为进一步贯彻落实党的十九届四中全会精神，推进治理能力现代化，以问题为导向，维护百姓利益，促进社会稳定，打造贯彻新发展理念区域样板，规范房地产市场秩序，强化房地产企业房屋建筑工程质量安全首要责任，营造诚实守信的市场环境，根据《住房城乡建设部关于印发<建筑市场信用管理暂行办法>的通知》（建市〔2017〕241号）等规定，结合我市工作实际制定本细则。
第二条 本细则所称信用主体是我市行政区域内房屋建筑工程的房地产开发企业。
第三条 信用评价是指由徐州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）根据信用主体自主申报及对信用主体的日常监管情况，结合其它相关信用信息，利用建筑市场监管与诚信信息一体化平台进行综合分析，量化评价其建设、开发经营信用水平的行为。
第四条 市住建局负责建立健全建筑市场监管与诚信信息一体化平台，对归集和记录的我市房地产企业信用信息进行整理、分析、评估，形成对信用主体的信用评价。
第二章 信用评价内容和标准
第五条 信用主体的信用评价内容包括基本信用情况、业绩和获奖情况、工程项目建设管理、开发经营情况等，采取量化评价方式。
第六条 基本信用情况主要为信用主体的基本证照、资质、基层党组织设立情况。
第七条 业绩情况主要为信用主体在我市投资额和投资项目数量，获奖情况主要为信用主体的获奖情况及其在我市投资项目的工程获奖情况。
第八条 工程项目建设、开发经营情况主要为房地产市场行为、质量安全生产、文明施工状况、合同履约、农民工实名制管理等情况。
第三章 信用评价方法和等级
第九条 由于房地产开发经营普遍采用项目开发公司模式，信用评价需追踪到最后的法人股东才能使评价分和信用等级有延续性和传递性，实现评价效果。即我市行政区域新注册各级房地产开发企业将继承其母公司和房地产法人股东信用评价信息。反之，项目公司的信用情况，也将影响其母公司和法人股东信用。
第十条 信用主体信用考核得分由信用主体基本信用考核分、业绩和获奖分、项目管理考核分三部分组成。
第十一条 信用主体基本信用考核分，具有有效《营业执照》、房地产开发企业资质证书并按中央和省委要求设立党的基层组织的信用主体即计取基本分，基本分为30分。
符合《中国共产党章程》中有关设立党的基层组织条件（凡有正式党员3人以上的，都应成立党的基层组织）的信用主体，由信用主体提供相应的书面证明。如不符合设立党的基层组织条件的信用主体不作要求，应设未设的，扣5分。
第十二条 信用主体的业绩和获奖计分，按信用主体登记的业绩和获奖情况分别计分，最高20分。
1、业绩计分，按房地产开发企业在全市辖区内投资的项目数量计分。最高10分。
投资的工程项目数量，每个项目得2分，最高得10分；
企业承建的工程项目数量以江苏省项目投资备案证、项目核准书、发改委立项文件等为考核依据。时间节点按项目登记日期计算，有效期36个月（“有效期”是指信用综合考核时点往前追溯的时间，下同）。
2、奖励计分，按信用主体登记的获奖情况分别计分，最高10分。
（1）在本市行政区域内投资的工程获中国建设工程“鲁班奖”、国家优质工程奖、中国土木工程詹天佑奖、国家级优秀住宅小区表彰的，每项得3分，不设最高分，有效期24个月。
（2）在本市行政区域内投资的工程获国家3A级安全文明标准化诚信工地表彰的，每项得1分，不设最高分。有效期24个月。
（3）获得省级及以上先进党组织称号的，得2分；获市级先进党组织称号的，得1.5分，有效期均为24个月。
（4）在本市行政区域内投资的工程获省优质工程扬子杯奖、省级优秀住宅小区表彰的，每项得1.6分，不设最高分,有效期24个月。
（5）在本市行政区域内投资的获江苏省建筑施工标准化文明示范工地表彰的，每项得1分，不设最高分。有效期18个月。
（6）在本市行政区域内投资的工程获市优质工程古彭杯表彰的，每项得1分，获市优质结构表彰的每项得0.5分，不设最高分，有效期18个月。
（7）在本市行政区域内的工程获徐州市建筑施工标准化文明示范工地表彰的，或被列为市级及以上优质示范工程并召开现场观摩会议的，每项得1分，不设最高分，有效期18个月。
同一企业、同一工程项目、同一性质的不同级别表彰，按最高级别得分，不作累计；同一企业、同一性质、同一工程项目的不同标段获得的表彰，不作累计。有效期以表彰文件签发时间到评价时间为准。
第十三条 项目管理考核分，是指在住建部门根据信用主体项目管理行为的日常监管中，对其市场行为、质量安全生产、文明施工状况、合同履约情况、农民工实名制管理等情况的综合量化考核，满分为50分，扣完为止，详见《徐州市房地产开发企业信用评价工程项目管理考核表》（附件1）。
第十四条 信用评价标准设定100分的基础分值，信用主体最终得分按照以下规则计算：
房地产企业信用分=基本分（30分）+业绩分+获奖分-扣分项
第十五条 根据信用评价标准对信用主体按评价方法进行综合评分，形成信用评价分和信用等级，信用评价分是在信用评价周期内对信用主体信用信息进行综合评分；信用等级按信用评价分计算所得，分为A、B、C、三个等级。
（一）信用评价分在80分以上（含80分）的核定为A级；
（二）信用评价分在60～80分（含60分）的核定为B级；
（三）信用评价分在60分以下的核定为C级；C级根据信用主体当前信用等级和第十六条、第十七条所列行为情况即时评价所得。
第十六条 信用主体有下列行为之一的，降低一个信用等级，且至少保持六个月：
（一）建设项目发生较大质量安全责任事故的；
（二）建设项目比商品房买卖合同约定日期延迟交付90天及以上或开发建设过程发生停建180天及以上现象（以各地住建部门出具的建设工程中止施工安全监督相关材料为依据），且信用主体负主要责任的（不可抗力除外）；
（三）同一开发建设项目建设过程中或集中交付后因质量安全问题发生两次以上集体上访导致群体性事件，造成严重社会不良影响，且信用主体未及时做出有效处置的；
（四）同一开发建设项目因未按照合同约定及时划拨工程款致使拖欠民工工资，造成严重社会不良影响，且信用主体未及时做出有效处置的；
（五）在信用评价工作中提供虚假资料，影响信用评价结果的客观真实性，造成严重不良影响的；
（六）房地产开发企业在销售商品住房时，进行虚假、夸大宣传，擅自更改购房人姓名（购房人直系亲属除外），经约谈后仍不改正的。
（七）房地产开发企业不履行商品房预售款资金监管规定，且商品房销售后，不能及时将商品房预售款存入监管账户，造成购房人无法进行商品房买卖合同网上签约备案引发投诉的。
(八）房地产开发企业在开发建设、预（销）售过程中出现的各类违法违规行为的。
第十七条 信用主体存在下列情形之一的，信用等级降为C级，且至少保持一年，同时上报省住建部门建议列入建筑市场主体“黑名单”：
（一）建设项目发生较大及以上工程质量安全责任事故，或发生性质恶劣、危害性严重、社会影响大的较大工程质量安全责任事故；
（二）经人民法院判决生效的法律文书或仲裁机构裁决书，认定为拖欠工程款，且拒不履行义务的。
第十八条 新注册房地产开发项目建设单位首次信用等级和信用评价分继承其母公司当前信用等级和信用评价分。新注册房地产开发项目建设单位有多家股东的，其信用评价分由所有股东的信用评价分加权平均得出，若股东在徐州房地产开发企业没有信用评价分的，按70分（即B级）信用等级赋分。
第十九条 信用评价分等信息追溯期一般为两年，企业（项目）奖罚信息追溯期按其文件规定（文件无规定的，追溯两年）。
第四章 信用评价结果的应用
第二十条 应建立守信激励和失信惩戒机制，实行差异化监管。
第二十一条 信用等级为A级的信用主体差异化管理措施如下：
（一）对有房地产开发资质的建设单位扶持资质晋升；
（二）对房地产开发项目的预售许可，可采取优化审批程序等激励性措施；
（三）在生产建设活动中给予相关支持，采取容缺办理、加快办理等激励性措施；
（四）优先推荐参加各类奖项评选；
（五）对其在建项目实施简化监督和较低频率的日常检查，依规实施常规监督抽测。
第二十二条 信用等级为B级的信用主体差异化管理措施如下：
（一）在其新开发建设项目全流程涉及的审批、备案、核准等行政审批事项中，重点审查、限制采取承诺制办理；
（二）对其在建项目实施重点监管，依规采取较高频率的日常检查，增加监督抽测内容、数量和频率；
（三）信用主体项目负责人实行项目管理履职月报制度。
第二十三条 信用等级为C级的信用主体差异化管理措施如下：
（一）通过建筑市场监管与诚信信息一体化平台向市发改委、自然资源和规划局、市场监督管理局等发出通报，将“黑名单”信息推送市公共信用信息平台，并采取联合惩戒措施；
（二）未按照有关规定履行安全生产承诺的可暂缓发放商品房预售许可证或下一开发楼盘施工许可；
（三）在其新开发项目全流程涉及的所有审批、备案、核准等行政审批事项中，重点审查，禁止采取承诺制办理；
（四）取消其参加当年由政府管理部门和行业协会组织的相关评比活动的资格；
（五）对其在建项目实施重点监管，依规采取高频率的日常检查，大幅增加监督抽测内容、数量和频率；
（六）信用主体徐州地区负责人实行生产建设活动管理履职月报制度。
第二十四条 市、县（市）、区住建部门在日常监督检查中，较低频率、适度频率、较高频率、高频率检查的比例原则上为1:1.5:2:2.5。
第二十五条 信用评价信息定期向市房地产信用信息系统推送，并在徐州市住房和城乡建设局等相关网站、媒体上公布信用主体信用等级和对应的信用评价分。
第二十六条 房地产开发单位及其中国境内房地产法人股东在徐州建筑市场的信用等级和对应的信用评价分采取统一形式在开发建设项目销售现场公示。
第五章 信用评价的管理
第二十七条 市住建局根据实施情况适时调整评价标准和评价方法，并向社会公布，对各地住建部门的信用信息采集和管理工作进行监督、检查。市住建局及其局属质量安全等建筑市场管理单位对全市信用主体建设项目进行执法监督检查，并予以信用打分。
第二十八条 市、县（市）、区住建部门及其建筑市场管理单位须完善本部门日常监督检查和档案管理制度，并对其收集、整理、记录的信用信息负责，处理有关投诉或检举。
第二十九条 市、县（市）、区住建部门在进行加分时应有与加分项相关的文件、证书等为依据；扣分时应有相应的行政处罚决定书、责令改正通知书、责令停工通知书、监督意见书、通报批评或其它按规定制发的监管文书为依据。
第三十条 建立完善信用信息申诉和信用修复机制，住建部门对核实有误的信用信息和完成信用修复的主体，应及时更新信息和撤销惩戒措施，维护信用主体权益。
第三十一条 参与信用评价体系建设、评价、运行工作的有关单位和人员应当客观、公正地履行职责，凡徇私舞弊的，依照有关规定给予严肃处理。
第六章 附则
第三十二条 信用评价工作不替代相关部门作出的具体行政行为；信用主体的信用评价记录，不因信用主体变更、合并、分立而撤销；信用主体歇业、解散或破产的，其信用评价记录延续两年。
第三十三条 本细则自2020年11月10日起试行。
附件：
关于印发《徐州市房地产开发企业信用评价细则（试行）》的通知徐州市房地产开发企业信用评价工程项目管理考核表 https://t.cn/RJw8Dkn https://t.cn/RJw8Dkn
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