商业地产做不好的最主要原因

作者：贾永方
一、地价：土地价格没有按照住房售价评估和计算。
二、业态规划：主业态、次业态和配套业态规划错误。不了解市场供需各环节和渠道。
三、建筑规划：1、没有按照商业、商家需求设计。2、盲目追求容积率。3、没有考虑更多的空间提供给消费者活动。4、不懂商铺价值更大化设计。5、主力商家经营位置和结构设计不合理。
四、政府相关手续、工程进度与资金对接：1、因资金等原因手续不完善和办理慢。2、建设单位没实力施工跟不上等。3、营销代理公司对销售速度评估不准，导致工程缺资金。
五、卖铺：1、差的地块设计价位高的物业。2、不该卖的商铺设计出售。
六、规划、策划和营销团队不专业：1、商铺定价，没有按照当前购铺者做为市调基础。2、商铺定价没有预留近期和后期的增值空间。3、租赁价和售价差异过大。4、商铺统一制定售价，不分前、中、后期。5、营销团队不懂商业概念。
七、招商和运营团队不专业：1、招商团队，没有提供给营销团队有价值的商铺保值升值的参考数据，配合营销团队力度不足。2、做其它业态招商的，来做另一种不熟悉的业态以及“大客户”概念不清晰和乱安排大客户商铺位置。不了解该项目业态商家和商品的当前经营情况；不清楚那些商家、商品对项目长期有利。3、不知道项目运营、培育期费用。4、没有正确认识到，招商团队是商业项目整体开发、规划、策划、营销和运营的核心团队。5、招商高层管理人员因不懂整体“操盘”，掌握不了商业地产开发和运营的核心和方向。6、让不懂商业招商和运营管理的物业管理公司，来管理商业模式的市场。
八、开发商不专业：1、被设计院、建筑施工单位、营销团队、招商团队、策划团队、高层管理团队误导和忽悠。2、掌握信息不准。3、不会赏识人才、用人和家族式管理。4、对某一方面了解一点点，就认为自己什么都很懂。5、做决策时，没有经过大脑思考。6、没有你，地球照样转的想法。7、被政府招商引资部门误导。8、不知道前期整体规划的重要性，走一步试一步的做法。9、单纯考虑营销收入，作为所有成本和费用的计算依据。10、股东解散，项目后期运营由剩下最后一个股东承担的后果。11、错误的想法，把项目整体后期运营收支费用，嫁接给物业管理公司。12、因自己的不专业，把责任推卸给了时代。
九、专业人才选用：只选文凭、年龄和有名无实或有案例的人员。
十、管理和专业人员的代替：快速求业绩，频繁更换务实人员。
十一、不完全了解整体商业和商家。
温馨提示：投资有风险，个人观点，仅供思考。

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【寒潮来袭！温馨提示您注意防寒保暖】陕西省气象台2022年12月15日10时00分发布寒潮蓝色预警：受强冷空气影响，预计未来48小时（12月15日10时至17日10时），陕北大部、秦巴山区日平均气温下降8～10℃，局地超过12℃；关中北部及西部、汉中下降6～8℃，局地超过8℃；关中东部、安康、商洛下降4～6℃，局地超过6℃。陕北、关中北部、商洛、汉中西部将有5～6级偏北风，阵风7～8级。15日夜间至16日，陕北西部局地有小雪，陕南大部有小雨或雨夹雪，秦巴山区有小到中雪或雨夹雪。最低气温出现在17日，其中陕北北部、秦岭山区-19～-17℃，陕北南部-17～-15℃，关中北部-13～-11℃，关中南部、商洛-8～-6℃，汉中、安康-7～-4℃，巴山-12～-10℃。【预警信息来源：国家预警信息发布中心】