今年开年的海淀新盘有些热闹，
[羞嗒嗒]首先不用同别人卷，自己卷自己的中海，出其不意，掩其不备的出了刚需上车户型.
[羞嗒嗒]刚刚曝光的华润•幸福里润园，在知敌的情况下不断优化，打出了好基友的牌路，完美互补汇德里。
[羞嗒嗒]北沙滩的中建壹品学府公馆
户型图还未官方发布，新型共产房，高板，容积率高，但是奈何区位是真香呀。
[笑哈哈]3大流量楼盘，共2000余套房源今年相继亮相，怎么选？怎么选？？
其实刨开来看，三个热盘略有差异，各有千秋，结合自身还是容易选择的。
今天给大家对比分析一下，看看你该选哪个！
[可爱]润园以大户型为主，隔壁滙德里给海淀刚需留了机会，而区位更好的的中建项目也是瞄准了“豪宅用户”。
[馋嘴]中海滙德里主要面向刚需市场，77平两居、90平三居占比达70%以上。中海户型设计真没毛病，得房率77在79%，119.125得房率在88% ，对于北城的楼盘得房率卷死别的开发商了.
项目是纯商品房社区，1.5容积率，总户数约844户，一梯两户，产品为5/7/10层的洋房。
刚需不用思考，直接上车，这两年海淀小户型越来越少，上车门槛这么低，有购房资格的闭眼冲！
附：项目销售指导价8.3万/㎡，
77平两居，总价639万起，首付约256万；
99平三居，总价821万起，首付约329万；
125平3+1户型，总价1037万起，首付约415万；
[污]幸福里润园刚曝出的户型，一看完美错开汇德里，面向改善客群，项目的四个户型，户型设计也很扛打，同样是纯商品社区，1.5容积率洋房产品。
附：销售指导价8.3万/㎡，
109平三居，总价905万起，首套首付362万起；
119平四居，总价988万起，首套首付395万起；
147㎡四居，总价1220万起，首套首付488万起。
[并不简单]中建壹品学府公馆同样做了大户型，项目主力户型为125㎡三居、150/180㎡四居、210㎡四居，商品房共约720户；
除了125平是一梯两户之外，其余的都是一梯一户，官方的户型图没出，只有小道网络版，非终极版本。
项目以15-19层的高层为主，2.4容积率，配建保障性租赁住房。单看容积率同汇德里和润园就不在一个up，定没有那俩盘那么纯粹了。
而且这个项目是新型共产房，政府持有产权份额10%。
限价11.2万/平米，90%的个人产权单价为10.08万/平米。
附：销售指导价10.08万/㎡，
125平三居，总价1260万起，首套首付504万起；
150平四居，总价1512万起，首套首付605万起；
180平四居，总价1815万起，首套首付726万起。
210平四居，总价2117万起，首套首付847万起。
[太开心]刚需来说只能选择中海汇德里，蛮香；
对改善客户来说润园上车更容易一些，而且是纯商品房洋房社区；
学府公馆居住人群会有点复杂，容积率也比较高而且是高层产品，但位置上真的是秒杀很多楼盘，毕竟买房不但参考户型，社区，位置也是一个重头考虑因数，看自身需求点在哪儿了。
[羞嗒嗒]首先不用同别人卷，自己卷自己的中海，出其不意，掩其不备的出了刚需上车户型.
[羞嗒嗒]刚刚曝光的华润•幸福里润园，在知敌的情况下不断优化，打出了好基友的牌路，完美互补汇德里。
[羞嗒嗒]北沙滩的中建壹品学府公馆
户型图还未官方发布，新型共产房，高板，容积率高，但是奈何区位是真香呀。
[笑哈哈]3大流量楼盘，共2000余套房源今年相继亮相，怎么选？怎么选？？
其实刨开来看，三个热盘略有差异，各有千秋，结合自身还是容易选择的。
今天给大家对比分析一下，看看你该选哪个！
[可爱]润园以大户型为主，隔壁滙德里给海淀刚需留了机会，而区位更好的的中建项目也是瞄准了“豪宅用户”。
[馋嘴]中海滙德里主要面向刚需市场，77平两居、90平三居占比达70%以上。中海户型设计真没毛病，得房率77在79%，119.125得房率在88% ，对于北城的楼盘得房率卷死别的开发商了.
项目是纯商品房社区，1.5容积率，总户数约844户，一梯两户，产品为5/7/10层的洋房。
刚需不用思考，直接上车，这两年海淀小户型越来越少，上车门槛这么低，有购房资格的闭眼冲！
附：项目销售指导价8.3万/㎡，
77平两居，总价639万起，首付约256万；
99平三居，总价821万起，首付约329万；
125平3+1户型，总价1037万起，首付约415万；
[污]幸福里润园刚曝出的户型，一看完美错开汇德里，面向改善客群，项目的四个户型，户型设计也很扛打，同样是纯商品社区，1.5容积率洋房产品。
附：销售指导价8.3万/㎡，
109平三居，总价905万起，首套首付362万起；
119平四居，总价988万起，首套首付395万起；
147㎡四居，总价1220万起，首套首付488万起。
[并不简单]中建壹品学府公馆同样做了大户型，项目主力户型为125㎡三居、150/180㎡四居、210㎡四居，商品房共约720户；
除了125平是一梯两户之外，其余的都是一梯一户，官方的户型图没出，只有小道网络版，非终极版本。
项目以15-19层的高层为主，2.4容积率，配建保障性租赁住房。单看容积率同汇德里和润园就不在一个up，定没有那俩盘那么纯粹了。
而且这个项目是新型共产房，政府持有产权份额10%。
限价11.2万/平米，90%的个人产权单价为10.08万/平米。
附：销售指导价10.08万/㎡，
125平三居，总价1260万起，首套首付504万起；
150平四居，总价1512万起，首套首付605万起；
180平四居，总价1815万起，首套首付726万起。
210平四居，总价2117万起，首套首付847万起。
[太开心]刚需来说只能选择中海汇德里，蛮香；
对改善客户来说润园上车更容易一些，而且是纯商品房洋房社区；
学府公馆居住人群会有点复杂，容积率也比较高而且是高层产品，但位置上真的是秒杀很多楼盘，毕竟买房不但参考户型，社区，位置也是一个重头考虑因数，看自身需求点在哪儿了。
Tufting初体验一起搞毛线【TuTu】
Tufting还没开到惠州的时候我就很想玩，终于惠州也有啦，赶紧冲冲冲！
环境：TuTu搞毛线在中海生活汇二楼，进门就能看到满面墙各种颜色的毛线，和主理人挂在墙上的作品。
— — — — — — — — — — — — — — — — —
Tufting体验时间⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
▪️预想到可能会很纠结要做什么图，所以我早早就选好了图片，到店后直接对着图片选择合适配色的毛线，要注意配色需要选好主色调后根据主色调搭配颜色，对着自己选的图搭配颜色可能会翻车哟~
▪️毛线选好后主理人教我怎么使用tufting gun，怎么穿线、怎么拿、怎么调整方向、怎么打。
▪️教学时间结束，就可以正式动手啦，对着投影画出框架，开始突突突突突，记住枪的贴片要紧贴着布不然是会跑线的。
▪️打了两个多小时，虽然我的图比较简单，但是用到的颜色比较多，耗时还是会有些长，打完的时候放下tufting gun看着自己的作品心里满满都是成就感。
▪️后续收尾工作则由工作人员来完成，封边封底上胶水修理层次，看着自己的tufting作品一点点完成，大满足！
— — — — — — — — — — — — — — — — —
主理人从国外的朋友口中了解到tufting才决定开一家
用的材料都非常安心，胶水全部采用环保级胶水。
做好的作品当天做好当天就可以拿走~
地址：惠州市惠城区旭日二路中海生活汇北区二楼03铺（ TuTu搞毛线）
⏱营业时间： 10：00~10：00（春节正常营业）
小框50×50 折后188
#惠州新店开业##惠州吃喝玩乐##惠州探店##tufting##戳戳秀##diy手作# https://t.cn/A6J1AqG7
Tufting还没开到惠州的时候我就很想玩，终于惠州也有啦，赶紧冲冲冲！
环境：TuTu搞毛线在中海生活汇二楼，进门就能看到满面墙各种颜色的毛线，和主理人挂在墙上的作品。
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Tufting体验时间⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
▪️预想到可能会很纠结要做什么图，所以我早早就选好了图片，到店后直接对着图片选择合适配色的毛线，要注意配色需要选好主色调后根据主色调搭配颜色，对着自己选的图搭配颜色可能会翻车哟~
▪️毛线选好后主理人教我怎么使用tufting gun，怎么穿线、怎么拿、怎么调整方向、怎么打。
▪️教学时间结束，就可以正式动手啦，对着投影画出框架，开始突突突突突，记住枪的贴片要紧贴着布不然是会跑线的。
▪️打了两个多小时，虽然我的图比较简单，但是用到的颜色比较多，耗时还是会有些长，打完的时候放下tufting gun看着自己的作品心里满满都是成就感。
▪️后续收尾工作则由工作人员来完成，封边封底上胶水修理层次，看着自己的tufting作品一点点完成，大满足！
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主理人从国外的朋友口中了解到tufting才决定开一家
用的材料都非常安心，胶水全部采用环保级胶水。
做好的作品当天做好当天就可以拿走~
地址：惠州市惠城区旭日二路中海生活汇北区二楼03铺（ TuTu搞毛线）
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商住社区中的可售商业存量市场
近期盐城住宅库存迅速爬升，是由于近两年大量出地和近期流速下滑综合导致。住宅产品之外，可售商业的库存情况，是另一个隐形市场板块。
很多商住社区，或多或少都包含一些可售商业。这部分隐藏供货量也很大，关于盐城楼市目前典型的或比例较多的可售商业，大致分为如下几类：
1、商业比例较高的商住社区
过去两年光景，有一些新出让的商住地块，虽说住宅为主，但本身商业比例也不算低。计容建面乘以商业比例，算下来商业建面也不少。如城西中海招商都会壹号17-20%、城南君启10-15%、城南荣润玲珑河畔13-16%、城西南保利新地块6-8%、城北亚邦西地块8-10%等，上述项目未来的可售商业建面，从大几千至几万平不等。
2、商业比例高，但有平台公司合作、自持或回购
这一类商住项目的商业比例也很高，但是通常与国企平台公司构建合作，可以回购或自持，后续作为自持办公、孵化办公或自持酒店，如开发区新城东方云图时光、悦达交投玖玺台、南海的世茂三号地块、兴邦四号地块等。
3、综合体地块（或高商办比项目）的可售金街部分
有一些勾地类项目、综合体项目、高商办比项目，虽然自持大量综合体、酒店、办公等，但剩余可售商业依然不少，如当下的卓越中心、金地中心、圣桦时代广场、合景汇悦城、佳源广场、富力科创城等。
4、沉寂多年的老项目
这是一个隐形的问题，涉及一些老地块的入市，以及一些老项目的去化，主要位于城南板块。如城南锦盛南区的26#商业、观湖壹号商办、燕舞地块、金辉三期商办、中南13期7A地块（包含办公和裙楼）、瑞尔奥体玫瑰园C/D地块（商业比例较高）。还有的就是一些商业比例较高的依然在售老项目，如翡翠云台（商业10%）、 凤凰城（商业10%）、城东宝龙等。
5、失败划水的可售商业较多的项目
有一些可售商业较多的项目，遇到一些问题失败划水，暂时不会供应入市，如河东亭湖城投1701地块（商业45-50%，海伦堡曾经对接）、开发区宝能等。
6、特殊案例
譬如河东的绿地悦湖天地（原绿地缤纷城），沉寂10年重新启动。位于绿地商务城的2号地块（整个地块纯商办，均可售），是由4万方小盒子+11万方大量外围商办构成。由于历史原因，这个4万方小盒子也是不用自持，可以对外销售的（事实上，已经大量出售了）。
最后。这一轮出地，很多片区的住宅项目的商业比例还是比较合理的，如城南亨威片区，城西南除保利之外的其他地块等，商业比例基本适中。
如今住宅房价上涨，≥2F以上商业显然不如住宅值钱，堆高商业会损货值。加之规划严控偏居住性质的公寓产品，只能做办公方向的写字楼产品。因此导致，一部分商办产品都是亏损的（如翡翠云台公寓、金辉三期），一部分地形、展示面有限、价值面有限的地块，沿街商业很难排（如君启、旭辉八十间地块）。
此前还有一些有趣案例，如锦盛东区地块，密集T4/T6大高层，居住密度和人口极多，未来地库密密麻麻机械车位。但是由于历史原因，地上没有配套商业。
此前讲过，家门口合理的一些社区配套商业还是必要的，如日常的母婴/便利店/水果/中介/药房/早点/烟酒/鲜花/面包/快餐/洗衣/理发/汽修/彩票等消费，否则会给日常城市生活带来一丝不便。
2021/10/23
近期盐城住宅库存迅速爬升，是由于近两年大量出地和近期流速下滑综合导致。住宅产品之外，可售商业的库存情况，是另一个隐形市场板块。
很多商住社区，或多或少都包含一些可售商业。这部分隐藏供货量也很大，关于盐城楼市目前典型的或比例较多的可售商业，大致分为如下几类：
1、商业比例较高的商住社区
过去两年光景，有一些新出让的商住地块，虽说住宅为主，但本身商业比例也不算低。计容建面乘以商业比例，算下来商业建面也不少。如城西中海招商都会壹号17-20%、城南君启10-15%、城南荣润玲珑河畔13-16%、城西南保利新地块6-8%、城北亚邦西地块8-10%等，上述项目未来的可售商业建面，从大几千至几万平不等。
2、商业比例高，但有平台公司合作、自持或回购
这一类商住项目的商业比例也很高，但是通常与国企平台公司构建合作，可以回购或自持，后续作为自持办公、孵化办公或自持酒店，如开发区新城东方云图时光、悦达交投玖玺台、南海的世茂三号地块、兴邦四号地块等。
3、综合体地块（或高商办比项目）的可售金街部分
有一些勾地类项目、综合体项目、高商办比项目，虽然自持大量综合体、酒店、办公等，但剩余可售商业依然不少，如当下的卓越中心、金地中心、圣桦时代广场、合景汇悦城、佳源广场、富力科创城等。
4、沉寂多年的老项目
这是一个隐形的问题，涉及一些老地块的入市，以及一些老项目的去化，主要位于城南板块。如城南锦盛南区的26#商业、观湖壹号商办、燕舞地块、金辉三期商办、中南13期7A地块（包含办公和裙楼）、瑞尔奥体玫瑰园C/D地块（商业比例较高）。还有的就是一些商业比例较高的依然在售老项目，如翡翠云台（商业10%）、 凤凰城（商业10%）、城东宝龙等。
5、失败划水的可售商业较多的项目
有一些可售商业较多的项目，遇到一些问题失败划水，暂时不会供应入市，如河东亭湖城投1701地块（商业45-50%，海伦堡曾经对接）、开发区宝能等。
6、特殊案例
譬如河东的绿地悦湖天地（原绿地缤纷城），沉寂10年重新启动。位于绿地商务城的2号地块（整个地块纯商办，均可售），是由4万方小盒子+11万方大量外围商办构成。由于历史原因，这个4万方小盒子也是不用自持，可以对外销售的（事实上，已经大量出售了）。
最后。这一轮出地，很多片区的住宅项目的商业比例还是比较合理的，如城南亨威片区，城西南除保利之外的其他地块等，商业比例基本适中。
如今住宅房价上涨，≥2F以上商业显然不如住宅值钱，堆高商业会损货值。加之规划严控偏居住性质的公寓产品，只能做办公方向的写字楼产品。因此导致，一部分商办产品都是亏损的（如翡翠云台公寓、金辉三期），一部分地形、展示面有限、价值面有限的地块，沿街商业很难排（如君启、旭辉八十间地块）。
此前还有一些有趣案例，如锦盛东区地块，密集T4/T6大高层，居住密度和人口极多，未来地库密密麻麻机械车位。但是由于历史原因，地上没有配套商业。
此前讲过，家门口合理的一些社区配套商业还是必要的，如日常的母婴/便利店/水果/中介/药房/早点/烟酒/鲜花/面包/快餐/洗衣/理发/汽修/彩票等消费，否则会给日常城市生活带来一丝不便。
2021/10/23
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