存档（上周的）宅活好开心！
终于振作起来把宅活感想来念叨一下！好挫败，以前漫展能连续两天暴走两万五，现在排了一下午队居然要缓一周……[生病]
总之先谢谢青春美少女糕带我飞！事前计划太详尽了，虽然没怎么赶上变化，但只是网聊讨论场贩的事也很让人哇酷哇酷捡到了官方不小心提前放出来的票这是可以说的吗，Lucky～
因为饿死同时在一楼和三楼开了主办不同但是相互有联动的两个店，我们把据点设在了六楼的饭馆，所以一整天都在楼上楼下穿行，我很中二地在想象自己是人群里面容严肃目标明确的便衣[二哈]
一楼的快闪店蓝白色大扭蛋虽然只给了一些奇奇怪怪的无料（比如看起来很贵但是完全用不上的2233纸胶带）还不让我换成明显更廉价的昴流双叹号发夹，但它发的小卡片居然用的都是ts合照诶！也不知道这个无论何时都觉得很好看的BD特典图它有没有授权就印了，总之我笑纳喽～
三楼的主战场人山人海，其实店本身橱窗还挺好看的，环形的六周年队长板子下面还搭了个有打光的小舞台布景。背后还有可以旋转的五星卡面开花砖头，偷偷摆了摆。
但大家都严阵以待地在买相卡换相卡买卖相卡……估计唯一能被记住的布景只有在排队长龙附近循环播放300遍的ud的某mv，不知道为什么不能换歌……
谢谢直接在收银台把满赠海报送给我的妹子，虽然我也不是很需要它，可怜的海报！
拆相卡——本次宅活最痛苦的环节没有之一。拆的时候就像在过山车上坐牢，一辈子的心跳过快。紧绷精神用尽浑身力气扯开根本扯不开的银袋还要小心不把纸片弄坏，拆出来的又说不定哪张就重复了少了白板了脸上有坑了还要退换，被饿死噶的韭菜操劳一生！
明明已经托了帮团买纸的福吃到了很多平时捞不着的角色，但我拆到最后还是可耻地逃避了，喊来粥和蛋帮助冰糕拆拆拆，独自跑去逛小摊的我好坏[阴险]然后发现我在小摊上随便买买也能吃到一点……也谢谢赌狗们！
结束了饿死的战斗我独自奔赴下一个宅活地点（其实是因为往返车票很贵所以宁愿一次性多被噶几次韭菜）——绘这个cafe之前开的时候一直被关在家，没想到居然还能重开！虽然卖的谷都不一样了但丑丑的赠品居然还是夏天的那些，我在十一月底过七夕呀～
路辰的什么意面忘记名字了总之是绿的，看着不好吃，吃起来也不好吃，上面的龙虾？皮皮虾？普通大虾？总之是某种海鲜很明显被冷冻很久了，口感面面的，这还要要一份88是不是有点太过分了。倒是感恩节方卡弄了两张还挺好看的……新周边的透卡和镭射票也很有设计感！不过因为下次还要来凑生日满减所以这次没有买
最后拖着快散架的躯壳爬到了斜对角线的柯南cafe想看看有没有万圣节新娘的周边可以赌一个，毕竟电影正热，不赚这个钱的话我觉得这家店可以直接倒闭了。到了才发现！他们真的不打算赚这个钱！也是真的要倒闭了！30号闭店，上新的电影相关动漫垃圾又不限购又不预约于是全售罄了，我问店员什么时候补货一脸不耐烦地告诉我“时间待定可能没有”。
不过这个花嫁亚克力虽然闪得挺俗气但实物看起来还可以……就是没看到最想买的亚克力明信片到底啥样，如果是之前排咖的那种我可能还会流连一番想想怎么搞一张二手的……不过就冲这家店活该倒闭的作风我觉得也不差我这个韭菜……再见，再见！
不过比起买到了多少果然气氛也很重要……观察其他人为了喜欢的东西努力的样子然后自己也轻轻努力一下的时候就感觉宅活确实能够释放焦虑……虽然这个联动各种意义上都有点坑但还是希望它能平平安安开到一月份！阿门！
终于振作起来把宅活感想来念叨一下！好挫败，以前漫展能连续两天暴走两万五，现在排了一下午队居然要缓一周……[生病]
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一楼的快闪店蓝白色大扭蛋虽然只给了一些奇奇怪怪的无料（比如看起来很贵但是完全用不上的2233纸胶带）还不让我换成明显更廉价的昴流双叹号发夹，但它发的小卡片居然用的都是ts合照诶！也不知道这个无论何时都觉得很好看的BD特典图它有没有授权就印了，总之我笑纳喽～
三楼的主战场人山人海，其实店本身橱窗还挺好看的，环形的六周年队长板子下面还搭了个有打光的小舞台布景。背后还有可以旋转的五星卡面开花砖头，偷偷摆了摆。
但大家都严阵以待地在买相卡换相卡买卖相卡……估计唯一能被记住的布景只有在排队长龙附近循环播放300遍的ud的某mv，不知道为什么不能换歌……
谢谢直接在收银台把满赠海报送给我的妹子，虽然我也不是很需要它，可怜的海报！
拆相卡——本次宅活最痛苦的环节没有之一。拆的时候就像在过山车上坐牢，一辈子的心跳过快。紧绷精神用尽浑身力气扯开根本扯不开的银袋还要小心不把纸片弄坏，拆出来的又说不定哪张就重复了少了白板了脸上有坑了还要退换，被饿死噶的韭菜操劳一生！
明明已经托了帮团买纸的福吃到了很多平时捞不着的角色，但我拆到最后还是可耻地逃避了，喊来粥和蛋帮助冰糕拆拆拆，独自跑去逛小摊的我好坏[阴险]然后发现我在小摊上随便买买也能吃到一点……也谢谢赌狗们！
结束了饿死的战斗我独自奔赴下一个宅活地点（其实是因为往返车票很贵所以宁愿一次性多被噶几次韭菜）——绘这个cafe之前开的时候一直被关在家，没想到居然还能重开！虽然卖的谷都不一样了但丑丑的赠品居然还是夏天的那些，我在十一月底过七夕呀～
路辰的什么意面忘记名字了总之是绿的，看着不好吃，吃起来也不好吃，上面的龙虾？皮皮虾？普通大虾？总之是某种海鲜很明显被冷冻很久了，口感面面的，这还要要一份88是不是有点太过分了。倒是感恩节方卡弄了两张还挺好看的……新周边的透卡和镭射票也很有设计感！不过因为下次还要来凑生日满减所以这次没有买
最后拖着快散架的躯壳爬到了斜对角线的柯南cafe想看看有没有万圣节新娘的周边可以赌一个，毕竟电影正热，不赚这个钱的话我觉得这家店可以直接倒闭了。到了才发现！他们真的不打算赚这个钱！也是真的要倒闭了！30号闭店，上新的电影相关动漫垃圾又不限购又不预约于是全售罄了，我问店员什么时候补货一脸不耐烦地告诉我“时间待定可能没有”。
不过这个花嫁亚克力虽然闪得挺俗气但实物看起来还可以……就是没看到最想买的亚克力明信片到底啥样，如果是之前排咖的那种我可能还会流连一番想想怎么搞一张二手的……不过就冲这家店活该倒闭的作风我觉得也不差我这个韭菜……再见，再见！
不过比起买到了多少果然气氛也很重要……观察其他人为了喜欢的东西努力的样子然后自己也轻轻努力一下的时候就感觉宅活确实能够释放焦虑……虽然这个联动各种意义上都有点坑但还是希望它能平平安安开到一月份！阿门！
#华润润曦府#
深度解析-光明区-玉塘街道-长圳片区-华润●润曦府
https://t.cn/A6KffjN8
华润最近这两年在深圳地产开发项目比较少，所以最近两年出现的众多维权事件中也没有关于华润的。今年包括润曦府、润晖府、未来城等，加上今年又圈了4-5块地，预计明年挂着“华润”头衔的项目会经常出现在置业者们的眼前。国/央企的项目在交楼这块确实要有保障一些，但谁也不敢说就一定没问题，作为购房者不管它是不是网红项目，大家都要保持理性，尽可能的多了解一些建筑指标、详细数据，减少维权事件的发生。
在光明置业圈，玉塘街道很少被人提及，一方面是因为玉塘历来都是工业重地，商品房化程度低，工业厂房多，住宅分布少；另一方面是玉塘在光明科学的功能定位是产业转化，还是重点落实产业规划，住宅用地相对较少，所以不论是二手市场、还是新房供应，玉塘的谈资都太少。
《华润●润曦府》所在的长圳社区依托长圳TOD和光侨路创新产业发展带规划，是玉塘居住属性和新型产业相对突出的片区。产业方面因为有较好的传统工业基础，最近几年产业升级转型之路走的比较快，目前长圳片区已汇集了一批新型产业园区和高新技术企业。但住宅及生活配套是最近这一两年才开始布局的，目前居住氛围和生活便利想还很欠缺。
配套：项目1公里范围内有勤城达K+广场和深铁瑞城（在建）两大集中式商业，商业是优质的，就是不太便利；项目距离6号线长圳站步行约900多米，步行稍显吃力，但仍在舒适距离范围内；项目为光侨路首排物业，1.5公里范围内还有深圳外环高速，自驾出行比较方便，但通勤市区的时效会比较长；项目左侧是深大附属高中学校，右侧预留有九年制学校用地，深中光明学校也在1公里范围内，教育配套便利且优质；项目周边缺少医疗配套，如有就医需求非常依赖交通工具，很不方便；项目周边缺少文体和中大型市政公园配套，只能依赖周边小型社区公园，关键是很多距离还比较远。
项目：最近这几年的的土拍地情况大多很类似，都是小体量的纯居项目，《华润●润曦府》身上有三个比较突出的点，其一是容积率略低于市面上同类型物业均值；其二是车位比接近1:2，停车位相对宽裕；其三是24-33层的高层住宅，不会像超高层住宅小区那么压抑。《华润●润曦府》自身的缺点也很明显，自持租赁住宅占比达38%，租赁型物业的存在会降低小区居住品质和居住舒适性，关键是它这个占比有点高了。
户型：《华润●润曦府》主要推出建面约89㎡-110㎡的三至四房户型，结合光明地区相对亲民的新房价格，比较合适干刚需和首改家庭入手。项目建面与功能间配比，结构与实用性都中规中举，没有明显槽点，89㎡配备宽景阳台、89㎡有横厅布局户型是优点，其它就没特别突出的亮点了。针对这个项目的选房，我是建议可以多花点时间研究一下朝向和视野问题，户型结构其实都不差。
不利因素：①长圳这个地方工业/产业属性比较重，即使完善居住氛围也不会太好；②项目周边最近两年才开始布局住宅，目前还不完善，很多生活配套需要等待兑现；③项目南侧和东侧相邻的是传统工业区，后续会面临旧改，拆建产生的系列不利因素会影响居住体验；④项目周边产业用地涉及M（普通工业）、M1（一类工业）类型，不排除生产制造环节中会产生有污染性的废水、废气等污染物。
周边二手行情：长圳的二手商品房小区一个巴掌数的过来，《华润●润曦府》周边有且只有一个《勤城达正大城一期》有二手房挂盘在售，该小区的指导价是4.6万，目前挂盘在售的有5套房，报价最低的是5.43万，不过该小区目前还不满五年，算上税费成本，要拿下这套103㎡的三房，综合单价要去到5.7万左右。
周边新房行情：2020年7月/2021年7月，项目旁边的《勤城达正大城悦园/乐园》1156套/793套住宅入市，备案均价5.16万；2021年11月，位于项目东侧，长圳地铁口，深铁TOD项目《深铁瑞城》1329套房入市，备案均价4.99万，此次的《华润●润曦府》是块限价地，最高毛坯均价是4.71万，算上装精装修的价格应该会比《深铁瑞城》低，但估计差距也不会大。
性价比分析：新房方面，限价地的优势还是很明显的，长圳两年前的新房价格都是过5万的，最近这两年的土拍地基本都限在5万以内，开发商为了好卖，基本都把最终均价定在5万以内；二手方面，长圳缺少能直观对比的二手房成交数据，所以也没办法做精准的对比分析，根据《勤城达正大城一期》目前在卖的看，5.43万都没什么关注度，也没有成交，想必真实情况应该会比这个还要差，所以倒挂应该是没有的，这种情况下《华润●润曦府》的处境其实是比较尴尬的。
大的区位上，《华润●润曦府》要面临与光明中心、凤凰中心区的竞争，那边的新房价格其实跟长圳几乎没什么差距，而现状的居住属性和生活配套要优于长圳；在自身区位上，勤城达正大城因为距离地铁相对较远，同样的价格《华润●润曦府》可能还能体现出一些优势，但新房上它所面临的压力也不小，长圳地铁口的深铁瑞城二/三期、金鸿名著都是最直接的竞争对手，先别说能够认可长圳的人有多少？即使认可我想大概率也会等长圳地铁口的项目，毕竟长圳地铁的优势过于明显。
结语：《华润●润曦府》这个项目整体素质其实比较一般，自身找不明显的优势，周边现状又不能赋予它什么卖点。现状居住还不成熟；规划除了学校外，很多生活配套都是距离它大几百米；未来片区的功能定位是以产业为主，居住氛围注定不会太好。更为关键的是，它面临的处境比较尴尬，前有狼后有虎，前有市场价格接近的勤城达正大城二手，后有待入市素质明显更好的《深铁瑞成》，这种情况下入市，如果不在价格上拉开优势，去化大概率是不容乐观的。
长圳自身产业基础和新型产业布局还不错，拥有庞大的潜在居住需求，加上自身商品住宅比较少，本着置住便利性原则，它的后续市场空间还是有的。但，有市场空间并不能代表一定能拉动片区物业价值增长，最终还是取决于居住环境、配套质量高低，如果仅仅是停留在产业配套居住的高度，那即使有增长，涨幅也会非常有限。不过，与光明很多现状即没什么拿的出手的产业，住宅规划又过剩的片区相比，传统工业基础好、新型产业布局多，住宅少、潜在需求量大的长圳，对刚需置业来说，可能是风险相对较小的一种选择。
深度解析-光明区-玉塘街道-长圳片区-华润●润曦府
https://t.cn/A6KffjN8
华润最近这两年在深圳地产开发项目比较少，所以最近两年出现的众多维权事件中也没有关于华润的。今年包括润曦府、润晖府、未来城等，加上今年又圈了4-5块地，预计明年挂着“华润”头衔的项目会经常出现在置业者们的眼前。国/央企的项目在交楼这块确实要有保障一些，但谁也不敢说就一定没问题，作为购房者不管它是不是网红项目，大家都要保持理性，尽可能的多了解一些建筑指标、详细数据，减少维权事件的发生。
在光明置业圈，玉塘街道很少被人提及，一方面是因为玉塘历来都是工业重地，商品房化程度低，工业厂房多，住宅分布少；另一方面是玉塘在光明科学的功能定位是产业转化，还是重点落实产业规划，住宅用地相对较少，所以不论是二手市场、还是新房供应，玉塘的谈资都太少。
《华润●润曦府》所在的长圳社区依托长圳TOD和光侨路创新产业发展带规划，是玉塘居住属性和新型产业相对突出的片区。产业方面因为有较好的传统工业基础，最近几年产业升级转型之路走的比较快，目前长圳片区已汇集了一批新型产业园区和高新技术企业。但住宅及生活配套是最近这一两年才开始布局的，目前居住氛围和生活便利想还很欠缺。
配套：项目1公里范围内有勤城达K+广场和深铁瑞城（在建）两大集中式商业，商业是优质的，就是不太便利；项目距离6号线长圳站步行约900多米，步行稍显吃力，但仍在舒适距离范围内；项目为光侨路首排物业，1.5公里范围内还有深圳外环高速，自驾出行比较方便，但通勤市区的时效会比较长；项目左侧是深大附属高中学校，右侧预留有九年制学校用地，深中光明学校也在1公里范围内，教育配套便利且优质；项目周边缺少医疗配套，如有就医需求非常依赖交通工具，很不方便；项目周边缺少文体和中大型市政公园配套，只能依赖周边小型社区公园，关键是很多距离还比较远。
项目：最近这几年的的土拍地情况大多很类似，都是小体量的纯居项目，《华润●润曦府》身上有三个比较突出的点，其一是容积率略低于市面上同类型物业均值；其二是车位比接近1:2，停车位相对宽裕；其三是24-33层的高层住宅，不会像超高层住宅小区那么压抑。《华润●润曦府》自身的缺点也很明显，自持租赁住宅占比达38%，租赁型物业的存在会降低小区居住品质和居住舒适性，关键是它这个占比有点高了。
户型：《华润●润曦府》主要推出建面约89㎡-110㎡的三至四房户型，结合光明地区相对亲民的新房价格，比较合适干刚需和首改家庭入手。项目建面与功能间配比，结构与实用性都中规中举，没有明显槽点，89㎡配备宽景阳台、89㎡有横厅布局户型是优点，其它就没特别突出的亮点了。针对这个项目的选房，我是建议可以多花点时间研究一下朝向和视野问题，户型结构其实都不差。
不利因素：①长圳这个地方工业/产业属性比较重，即使完善居住氛围也不会太好；②项目周边最近两年才开始布局住宅，目前还不完善，很多生活配套需要等待兑现；③项目南侧和东侧相邻的是传统工业区，后续会面临旧改，拆建产生的系列不利因素会影响居住体验；④项目周边产业用地涉及M（普通工业）、M1（一类工业）类型，不排除生产制造环节中会产生有污染性的废水、废气等污染物。
周边二手行情：长圳的二手商品房小区一个巴掌数的过来，《华润●润曦府》周边有且只有一个《勤城达正大城一期》有二手房挂盘在售，该小区的指导价是4.6万，目前挂盘在售的有5套房，报价最低的是5.43万，不过该小区目前还不满五年，算上税费成本，要拿下这套103㎡的三房，综合单价要去到5.7万左右。
周边新房行情：2020年7月/2021年7月，项目旁边的《勤城达正大城悦园/乐园》1156套/793套住宅入市，备案均价5.16万；2021年11月，位于项目东侧，长圳地铁口，深铁TOD项目《深铁瑞城》1329套房入市，备案均价4.99万，此次的《华润●润曦府》是块限价地，最高毛坯均价是4.71万，算上装精装修的价格应该会比《深铁瑞城》低，但估计差距也不会大。
性价比分析：新房方面，限价地的优势还是很明显的，长圳两年前的新房价格都是过5万的，最近这两年的土拍地基本都限在5万以内，开发商为了好卖，基本都把最终均价定在5万以内；二手方面，长圳缺少能直观对比的二手房成交数据，所以也没办法做精准的对比分析，根据《勤城达正大城一期》目前在卖的看，5.43万都没什么关注度，也没有成交，想必真实情况应该会比这个还要差，所以倒挂应该是没有的，这种情况下《华润●润曦府》的处境其实是比较尴尬的。
大的区位上，《华润●润曦府》要面临与光明中心、凤凰中心区的竞争，那边的新房价格其实跟长圳几乎没什么差距，而现状的居住属性和生活配套要优于长圳；在自身区位上，勤城达正大城因为距离地铁相对较远，同样的价格《华润●润曦府》可能还能体现出一些优势，但新房上它所面临的压力也不小，长圳地铁口的深铁瑞城二/三期、金鸿名著都是最直接的竞争对手，先别说能够认可长圳的人有多少？即使认可我想大概率也会等长圳地铁口的项目，毕竟长圳地铁的优势过于明显。
结语：《华润●润曦府》这个项目整体素质其实比较一般，自身找不明显的优势，周边现状又不能赋予它什么卖点。现状居住还不成熟；规划除了学校外，很多生活配套都是距离它大几百米；未来片区的功能定位是以产业为主，居住氛围注定不会太好。更为关键的是，它面临的处境比较尴尬，前有狼后有虎，前有市场价格接近的勤城达正大城二手，后有待入市素质明显更好的《深铁瑞成》，这种情况下入市，如果不在价格上拉开优势，去化大概率是不容乐观的。
长圳自身产业基础和新型产业布局还不错，拥有庞大的潜在居住需求，加上自身商品住宅比较少，本着置住便利性原则，它的后续市场空间还是有的。但，有市场空间并不能代表一定能拉动片区物业价值增长，最终还是取决于居住环境、配套质量高低，如果仅仅是停留在产业配套居住的高度，那即使有增长，涨幅也会非常有限。不过，与光明很多现状即没什么拿的出手的产业，住宅规划又过剩的片区相比，传统工业基础好、新型产业布局多，住宅少、潜在需求量大的长圳，对刚需置业来说，可能是风险相对较小的一种选择。
这是周四的早八，竟然比周一还快一点[失望]回家时出租车司机说现在都接不到单，积分高的还给排，分低没单子跑半天油费都回不了本，医院门口停的一排出租车都是没单的，说到这我才意识到路上少的不止私家车，怪不得这周高峰打4次车全是秒接单。这辈子都没做过这么快的车。
上周一吃麦当劳外带，只能外带不让进门，大家站门口等叫号。这周买面包还是门都进不去，大冷天人们都在门口排队，线上或者口头让店员取，就这样柜台还卖空好多。所以大家还是要干饭的，买吃的是刚需，外带又不摘口罩站门口也是一种聚集何必不让进门呢，冻死孩子了，日子过得好艰难[失望]半个多月就在外面买了两回饭还都是在门口等。
不过地铁确实少了很多人，列车间隔从2分钟变成6分钟车里还没爆满，可见有多少人没上班[苦涩]商业街不开饭店不能堂食但是天选打工人还要正常上班，好苦逼[苦涩]天天想着居家的福气啥时候轮到我，但居家扣钱瞬间觉得还是上班吧，我确实缺那点钱[赞]
上周一吃麦当劳外带，只能外带不让进门，大家站门口等叫号。这周买面包还是门都进不去，大冷天人们都在门口排队，线上或者口头让店员取，就这样柜台还卖空好多。所以大家还是要干饭的，买吃的是刚需，外带又不摘口罩站门口也是一种聚集何必不让进门呢，冻死孩子了，日子过得好艰难[失望]半个多月就在外面买了两回饭还都是在门口等。
不过地铁确实少了很多人，列车间隔从2分钟变成6分钟车里还没爆满，可见有多少人没上班[苦涩]商业街不开饭店不能堂食但是天选打工人还要正常上班，好苦逼[苦涩]天天想着居家的福气啥时候轮到我，但居家扣钱瞬间觉得还是上班吧，我确实缺那点钱[赞]
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