#楼盘动态#【华远·海蓝和光惊喜放送 88元即可锁定房源 速来抢占!】
石家庄华远·海蓝和光88元惊喜大放送!据案场销售介绍,项目推出88元锁定房源10天,并得九阳不粘锅1份的惊喜活动。以上优惠政策有效期至2022年12月31日,具体优惠以售楼处信息为准。华远·海蓝和光(石家庄)规划总用地5.68万方,总建面24.7万方,共规划9栋高层住宅楼,1栋商业楼,1栋综合楼以及...
https://t.cn/A6KfKBNo
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#华润润曦府#
深度解析-光明区-玉塘街道-长圳片区-华润●润曦府
https://t.cn/A6KffjN8
华润最近这两年在深圳地产开发项目比较少,所以最近两年出现的众多维权事件中也没有关于华润的。今年包括润曦府、润晖府、未来城等,加上今年又圈了4-5块地,预计明年挂着“华润”头衔的项目会经常出现在置业者们的眼前。国/央企的项目在交楼这块确实要有保障一些,但谁也不敢说就一定没问题,作为购房者不管它是不是网红项目,大家都要保持理性,尽可能的多了解一些建筑指标、详细数据,减少维权事件的发生。
在光明置业圈,玉塘街道很少被人提及,一方面是因为玉塘历来都是工业重地,商品房化程度低,工业厂房多,住宅分布少;另一方面是玉塘在光明科学的功能定位是产业转化,还是重点落实产业规划,住宅用地相对较少,所以不论是二手市场、还是新房供应,玉塘的谈资都太少。
《华润●润曦府》所在的长圳社区依托长圳TOD和光侨路创新产业发展带规划,是玉塘居住属性和新型产业相对突出的片区。产业方面因为有较好的传统工业基础,最近几年产业升级转型之路走的比较快,目前长圳片区已汇集了一批新型产业园区和高新技术企业。但住宅及生活配套是最近这一两年才开始布局的,目前居住氛围和生活便利想还很欠缺。
配套:项目1公里范围内有勤城达K+广场和深铁瑞城(在建)两大集中式商业,商业是优质的,就是不太便利;项目距离6号线长圳站步行约900多米,步行稍显吃力,但仍在舒适距离范围内;项目为光侨路首排物业,1.5公里范围内还有深圳外环高速,自驾出行比较方便,但通勤市区的时效会比较长;项目左侧是深大附属高中学校,右侧预留有九年制学校用地,深中光明学校也在1公里范围内,教育配套便利且优质;项目周边缺少医疗配套,如有就医需求非常依赖交通工具,很不方便;项目周边缺少文体和中大型市政公园配套,只能依赖周边小型社区公园,关键是很多距离还比较远。
项目:最近这几年的的土拍地情况大多很类似,都是小体量的纯居项目,《华润●润曦府》身上有三个比较突出的点,其一是容积率略低于市面上同类型物业均值;其二是车位比接近1:2,停车位相对宽裕;其三是24-33层的高层住宅,不会像超高层住宅小区那么压抑。《华润●润曦府》自身的缺点也很明显,自持租赁住宅占比达38%,租赁型物业的存在会降低小区居住品质和居住舒适性,关键是它这个占比有点高了。
户型:《华润●润曦府》主要推出建面约89㎡-110㎡的三至四房户型,结合光明地区相对亲民的新房价格,比较合适干刚需和首改家庭入手。项目建面与功能间配比,结构与实用性都中规中举,没有明显槽点,89㎡配备宽景阳台、89㎡有横厅布局户型是优点,其它就没特别突出的亮点了。针对这个项目的选房,我是建议可以多花点时间研究一下朝向和视野问题,户型结构其实都不差。
不利因素:①长圳这个地方工业/产业属性比较重,即使完善居住氛围也不会太好;②项目周边最近两年才开始布局住宅,目前还不完善,很多生活配套需要等待兑现;③项目南侧和东侧相邻的是传统工业区,后续会面临旧改,拆建产生的系列不利因素会影响居住体验;④项目周边产业用地涉及M(普通工业)、M1(一类工业)类型,不排除生产制造环节中会产生有污染性的废水、废气等污染物。
周边二手行情:长圳的二手商品房小区一个巴掌数的过来,《华润●润曦府》周边有且只有一个《勤城达正大城一期》有二手房挂盘在售,该小区的指导价是4.6万,目前挂盘在售的有5套房,报价最低的是5.43万,不过该小区目前还不满五年,算上税费成本,要拿下这套103㎡的三房,综合单价要去到5.7万左右。
周边新房行情:2020年7月/2021年7月,项目旁边的《勤城达正大城悦园/乐园》1156套/793套住宅入市,备案均价5.16万;2021年11月,位于项目东侧,长圳地铁口,深铁TOD项目《深铁瑞城》1329套房入市,备案均价4.99万,此次的《华润●润曦府》是块限价地,最高毛坯均价是4.71万,算上装精装修的价格应该会比《深铁瑞城》低,但估计差距也不会大。
性价比分析:新房方面,限价地的优势还是很明显的,长圳两年前的新房价格都是过5万的,最近这两年的土拍地基本都限在5万以内,开发商为了好卖,基本都把最终均价定在5万以内;二手方面,长圳缺少能直观对比的二手房成交数据,所以也没办法做精准的对比分析,根据《勤城达正大城一期》目前在卖的看,5.43万都没什么关注度,也没有成交,想必真实情况应该会比这个还要差,所以倒挂应该是没有的,这种情况下《华润●润曦府》的处境其实是比较尴尬的。
大的区位上,《华润●润曦府》要面临与光明中心、凤凰中心区的竞争,那边的新房价格其实跟长圳几乎没什么差距,而现状的居住属性和生活配套要优于长圳;在自身区位上,勤城达正大城因为距离地铁相对较远,同样的价格《华润●润曦府》可能还能体现出一些优势,但新房上它所面临的压力也不小,长圳地铁口的深铁瑞城二/三期、金鸿名著都是最直接的竞争对手,先别说能够认可长圳的人有多少?即使认可我想大概率也会等长圳地铁口的项目,毕竟长圳地铁的优势过于明显。
结语:《华润●润曦府》这个项目整体素质其实比较一般,自身找不明显的优势,周边现状又不能赋予它什么卖点。现状居住还不成熟;规划除了学校外,很多生活配套都是距离它大几百米;未来片区的功能定位是以产业为主,居住氛围注定不会太好。更为关键的是,它面临的处境比较尴尬,前有狼后有虎,前有市场价格接近的勤城达正大城二手,后有待入市素质明显更好的《深铁瑞成》,这种情况下入市,如果不在价格上拉开优势,去化大概率是不容乐观的。
长圳自身产业基础和新型产业布局还不错,拥有庞大的潜在居住需求,加上自身商品住宅比较少,本着置住便利性原则,它的后续市场空间还是有的。但,有市场空间并不能代表一定能拉动片区物业价值增长,最终还是取决于居住环境、配套质量高低,如果仅仅是停留在产业配套居住的高度,那即使有增长,涨幅也会非常有限。不过,与光明很多现状即没什么拿的出手的产业,住宅规划又过剩的片区相比,传统工业基础好、新型产业布局多,住宅少、潜在需求量大的长圳,对刚需置业来说,可能是风险相对较小的一种选择。
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在光明置业圈,玉塘街道很少被人提及,一方面是因为玉塘历来都是工业重地,商品房化程度低,工业厂房多,住宅分布少;另一方面是玉塘在光明科学的功能定位是产业转化,还是重点落实产业规划,住宅用地相对较少,所以不论是二手市场、还是新房供应,玉塘的谈资都太少。
《华润●润曦府》所在的长圳社区依托长圳TOD和光侨路创新产业发展带规划,是玉塘居住属性和新型产业相对突出的片区。产业方面因为有较好的传统工业基础,最近几年产业升级转型之路走的比较快,目前长圳片区已汇集了一批新型产业园区和高新技术企业。但住宅及生活配套是最近这一两年才开始布局的,目前居住氛围和生活便利想还很欠缺。
配套:项目1公里范围内有勤城达K+广场和深铁瑞城(在建)两大集中式商业,商业是优质的,就是不太便利;项目距离6号线长圳站步行约900多米,步行稍显吃力,但仍在舒适距离范围内;项目为光侨路首排物业,1.5公里范围内还有深圳外环高速,自驾出行比较方便,但通勤市区的时效会比较长;项目左侧是深大附属高中学校,右侧预留有九年制学校用地,深中光明学校也在1公里范围内,教育配套便利且优质;项目周边缺少医疗配套,如有就医需求非常依赖交通工具,很不方便;项目周边缺少文体和中大型市政公园配套,只能依赖周边小型社区公园,关键是很多距离还比较远。
项目:最近这几年的的土拍地情况大多很类似,都是小体量的纯居项目,《华润●润曦府》身上有三个比较突出的点,其一是容积率略低于市面上同类型物业均值;其二是车位比接近1:2,停车位相对宽裕;其三是24-33层的高层住宅,不会像超高层住宅小区那么压抑。《华润●润曦府》自身的缺点也很明显,自持租赁住宅占比达38%,租赁型物业的存在会降低小区居住品质和居住舒适性,关键是它这个占比有点高了。
户型:《华润●润曦府》主要推出建面约89㎡-110㎡的三至四房户型,结合光明地区相对亲民的新房价格,比较合适干刚需和首改家庭入手。项目建面与功能间配比,结构与实用性都中规中举,没有明显槽点,89㎡配备宽景阳台、89㎡有横厅布局户型是优点,其它就没特别突出的亮点了。针对这个项目的选房,我是建议可以多花点时间研究一下朝向和视野问题,户型结构其实都不差。
不利因素:①长圳这个地方工业/产业属性比较重,即使完善居住氛围也不会太好;②项目周边最近两年才开始布局住宅,目前还不完善,很多生活配套需要等待兑现;③项目南侧和东侧相邻的是传统工业区,后续会面临旧改,拆建产生的系列不利因素会影响居住体验;④项目周边产业用地涉及M(普通工业)、M1(一类工业)类型,不排除生产制造环节中会产生有污染性的废水、废气等污染物。
周边二手行情:长圳的二手商品房小区一个巴掌数的过来,《华润●润曦府》周边有且只有一个《勤城达正大城一期》有二手房挂盘在售,该小区的指导价是4.6万,目前挂盘在售的有5套房,报价最低的是5.43万,不过该小区目前还不满五年,算上税费成本,要拿下这套103㎡的三房,综合单价要去到5.7万左右。
周边新房行情:2020年7月/2021年7月,项目旁边的《勤城达正大城悦园/乐园》1156套/793套住宅入市,备案均价5.16万;2021年11月,位于项目东侧,长圳地铁口,深铁TOD项目《深铁瑞城》1329套房入市,备案均价4.99万,此次的《华润●润曦府》是块限价地,最高毛坯均价是4.71万,算上装精装修的价格应该会比《深铁瑞城》低,但估计差距也不会大。
性价比分析:新房方面,限价地的优势还是很明显的,长圳两年前的新房价格都是过5万的,最近这两年的土拍地基本都限在5万以内,开发商为了好卖,基本都把最终均价定在5万以内;二手方面,长圳缺少能直观对比的二手房成交数据,所以也没办法做精准的对比分析,根据《勤城达正大城一期》目前在卖的看,5.43万都没什么关注度,也没有成交,想必真实情况应该会比这个还要差,所以倒挂应该是没有的,这种情况下《华润●润曦府》的处境其实是比较尴尬的。
大的区位上,《华润●润曦府》要面临与光明中心、凤凰中心区的竞争,那边的新房价格其实跟长圳几乎没什么差距,而现状的居住属性和生活配套要优于长圳;在自身区位上,勤城达正大城因为距离地铁相对较远,同样的价格《华润●润曦府》可能还能体现出一些优势,但新房上它所面临的压力也不小,长圳地铁口的深铁瑞城二/三期、金鸿名著都是最直接的竞争对手,先别说能够认可长圳的人有多少?即使认可我想大概率也会等长圳地铁口的项目,毕竟长圳地铁的优势过于明显。
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长圳自身产业基础和新型产业布局还不错,拥有庞大的潜在居住需求,加上自身商品住宅比较少,本着置住便利性原则,它的后续市场空间还是有的。但,有市场空间并不能代表一定能拉动片区物业价值增长,最终还是取决于居住环境、配套质量高低,如果仅仅是停留在产业配套居住的高度,那即使有增长,涨幅也会非常有限。不过,与光明很多现状即没什么拿的出手的产业,住宅规划又过剩的片区相比,传统工业基础好、新型产业布局多,住宅少、潜在需求量大的长圳,对刚需置业来说,可能是风险相对较小的一种选择。
深扒壬二酸,解答关于壬二酸的几个常见疑问:
1.20%才起效?
并不是,20%的起效浓度指的是壬二酸作为药物,能够明显改善轻度至中度痤疮的浓度。
⚠️ 但在日常护肤中,壬二酸一般多用来辅助控油、疏通角质、抑制致痘,并没有明确的浓度添加要求。
2.为什么壬二酸好用的产品这么少?
壬二酸水溶性差,应用在产品中,颗粒感明显,肤感差,目前壬二酸产品多呈两种形态:
1.乳霜类:用高比例的油脂与乳化剂来帮助溶解,导致质地较为厚重,肤感油腻。
2.凝胶类:以水胶为底,壬二酸悬浮于凝胶中,并未完全溶解,因此功效降低,但质地较为清爽。
-
在毛孔精华中,我们采用预研磨手段,优化了壬二酸粉末的粒径和光滑度,大大提高了它的溶解量。在减少功效的损耗的同时,保证产品肤感清爽。
3.毛孔精华中的壬二酸有什么用?
毛孔精华2.0中8%的壬二酸,主要起到控油,疏通毛孔的作用。且复配了1%甘醇酸+0.2%视黄醇+0.3%HPR,实现缩小毛孔的同时,顺带改善闭口、痘痘等衍生问题。
经6周*肌肤实测数据显示:
▪️74%使用者反馈皮肤减少油脂分泌
▪️65%使用者反馈改善毛孔粗大
*实验数据来源于珀莱雅人体功效实验室,为实际效果因人而异
1.20%才起效?
并不是,20%的起效浓度指的是壬二酸作为药物,能够明显改善轻度至中度痤疮的浓度。
⚠️ 但在日常护肤中,壬二酸一般多用来辅助控油、疏通角质、抑制致痘,并没有明确的浓度添加要求。
2.为什么壬二酸好用的产品这么少?
壬二酸水溶性差,应用在产品中,颗粒感明显,肤感差,目前壬二酸产品多呈两种形态:
1.乳霜类:用高比例的油脂与乳化剂来帮助溶解,导致质地较为厚重,肤感油腻。
2.凝胶类:以水胶为底,壬二酸悬浮于凝胶中,并未完全溶解,因此功效降低,但质地较为清爽。
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在毛孔精华中,我们采用预研磨手段,优化了壬二酸粉末的粒径和光滑度,大大提高了它的溶解量。在减少功效的损耗的同时,保证产品肤感清爽。
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毛孔精华2.0中8%的壬二酸,主要起到控油,疏通毛孔的作用。且复配了1%甘醇酸+0.2%视黄醇+0.3%HPR,实现缩小毛孔的同时,顺带改善闭口、痘痘等衍生问题。
经6周*肌肤实测数据显示:
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