#华润润曦府#
深度解析-光明区-玉塘街道-长圳片区-华润●润曦府
https://t.cn/A6KffjN8
华润最近这两年在深圳地产开发项目比较少，所以最近两年出现的众多维权事件中也没有关于华润的。今年包括润曦府、润晖府、未来城等，加上今年又圈了4-5块地，预计明年挂着“华润”头衔的项目会经常出现在置业者们的眼前。国/央企的项目在交楼这块确实要有保障一些，但谁也不敢说就一定没问题，作为购房者不管它是不是网红项目，大家都要保持理性，尽可能的多了解一些建筑指标、详细数据，减少维权事件的发生。
在光明置业圈，玉塘街道很少被人提及，一方面是因为玉塘历来都是工业重地，商品房化程度低，工业厂房多，住宅分布少；另一方面是玉塘在光明科学的功能定位是产业转化，还是重点落实产业规划，住宅用地相对较少，所以不论是二手市场、还是新房供应，玉塘的谈资都太少。
《华润●润曦府》所在的长圳社区依托长圳TOD和光侨路创新产业发展带规划，是玉塘居住属性和新型产业相对突出的片区。产业方面因为有较好的传统工业基础，最近几年产业升级转型之路走的比较快，目前长圳片区已汇集了一批新型产业园区和高新技术企业。但住宅及生活配套是最近这一两年才开始布局的，目前居住氛围和生活便利想还很欠缺。
配套：项目1公里范围内有勤城达K+广场和深铁瑞城（在建）两大集中式商业，商业是优质的，就是不太便利；项目距离6号线长圳站步行约900多米，步行稍显吃力，但仍在舒适距离范围内；项目为光侨路首排物业，1.5公里范围内还有深圳外环高速，自驾出行比较方便，但通勤市区的时效会比较长；项目左侧是深大附属高中学校，右侧预留有九年制学校用地，深中光明学校也在1公里范围内，教育配套便利且优质；项目周边缺少医疗配套，如有就医需求非常依赖交通工具，很不方便；项目周边缺少文体和中大型市政公园配套，只能依赖周边小型社区公园，关键是很多距离还比较远。
项目：最近这几年的的土拍地情况大多很类似，都是小体量的纯居项目，《华润●润曦府》身上有三个比较突出的点，其一是容积率略低于市面上同类型物业均值；其二是车位比接近1:2，停车位相对宽裕；其三是24-33层的高层住宅，不会像超高层住宅小区那么压抑。《华润●润曦府》自身的缺点也很明显，自持租赁住宅占比达38%，租赁型物业的存在会降低小区居住品质和居住舒适性，关键是它这个占比有点高了。
户型：《华润●润曦府》主要推出建面约89㎡-110㎡的三至四房户型，结合光明地区相对亲民的新房价格，比较合适干刚需和首改家庭入手。项目建面与功能间配比，结构与实用性都中规中举，没有明显槽点，89㎡配备宽景阳台、89㎡有横厅布局户型是优点，其它就没特别突出的亮点了。针对这个项目的选房，我是建议可以多花点时间研究一下朝向和视野问题，户型结构其实都不差。
不利因素：①长圳这个地方工业/产业属性比较重，即使完善居住氛围也不会太好；②项目周边最近两年才开始布局住宅，目前还不完善，很多生活配套需要等待兑现；③项目南侧和东侧相邻的是传统工业区，后续会面临旧改，拆建产生的系列不利因素会影响居住体验；④项目周边产业用地涉及M（普通工业）、M1（一类工业）类型，不排除生产制造环节中会产生有污染性的废水、废气等污染物。
周边二手行情：长圳的二手商品房小区一个巴掌数的过来，《华润●润曦府》周边有且只有一个《勤城达正大城一期》有二手房挂盘在售，该小区的指导价是4.6万，目前挂盘在售的有5套房，报价最低的是5.43万，不过该小区目前还不满五年，算上税费成本，要拿下这套103㎡的三房，综合单价要去到5.7万左右。
周边新房行情：2020年7月/2021年7月，项目旁边的《勤城达正大城悦园/乐园》1156套/793套住宅入市，备案均价5.16万；2021年11月，位于项目东侧，长圳地铁口，深铁TOD项目《深铁瑞城》1329套房入市，备案均价4.99万，此次的《华润●润曦府》是块限价地，最高毛坯均价是4.71万，算上装精装修的价格应该会比《深铁瑞城》低，但估计差距也不会大。
性价比分析：新房方面，限价地的优势还是很明显的，长圳两年前的新房价格都是过5万的，最近这两年的土拍地基本都限在5万以内，开发商为了好卖，基本都把最终均价定在5万以内；二手方面，长圳缺少能直观对比的二手房成交数据，所以也没办法做精准的对比分析，根据《勤城达正大城一期》目前在卖的看，5.43万都没什么关注度，也没有成交，想必真实情况应该会比这个还要差，所以倒挂应该是没有的，这种情况下《华润●润曦府》的处境其实是比较尴尬的。
大的区位上，《华润●润曦府》要面临与光明中心、凤凰中心区的竞争，那边的新房价格其实跟长圳几乎没什么差距，而现状的居住属性和生活配套要优于长圳；在自身区位上，勤城达正大城因为距离地铁相对较远，同样的价格《华润●润曦府》可能还能体现出一些优势，但新房上它所面临的压力也不小，长圳地铁口的深铁瑞城二/三期、金鸿名著都是最直接的竞争对手，先别说能够认可长圳的人有多少？即使认可我想大概率也会等长圳地铁口的项目，毕竟长圳地铁的优势过于明显。
结语：《华润●润曦府》这个项目整体素质其实比较一般，自身找不明显的优势，周边现状又不能赋予它什么卖点。现状居住还不成熟；规划除了学校外，很多生活配套都是距离它大几百米；未来片区的功能定位是以产业为主，居住氛围注定不会太好。更为关键的是，它面临的处境比较尴尬，前有狼后有虎，前有市场价格接近的勤城达正大城二手，后有待入市素质明显更好的《深铁瑞成》，这种情况下入市，如果不在价格上拉开优势，去化大概率是不容乐观的。
长圳自身产业基础和新型产业布局还不错，拥有庞大的潜在居住需求，加上自身商品住宅比较少，本着置住便利性原则，它的后续市场空间还是有的。但，有市场空间并不能代表一定能拉动片区物业价值增长，最终还是取决于居住环境、配套质量高低，如果仅仅是停留在产业配套居住的高度，那即使有增长，涨幅也会非常有限。不过，与光明很多现状即没什么拿的出手的产业，住宅规划又过剩的片区相比，传统工业基础好、新型产业布局多，住宅少、潜在需求量大的长圳，对刚需置业来说，可能是风险相对较小的一种选择。
深度解析-光明区-玉塘街道-长圳片区-华润●润曦府
https://t.cn/A6KffjN8
华润最近这两年在深圳地产开发项目比较少，所以最近两年出现的众多维权事件中也没有关于华润的。今年包括润曦府、润晖府、未来城等，加上今年又圈了4-5块地，预计明年挂着“华润”头衔的项目会经常出现在置业者们的眼前。国/央企的项目在交楼这块确实要有保障一些，但谁也不敢说就一定没问题，作为购房者不管它是不是网红项目，大家都要保持理性，尽可能的多了解一些建筑指标、详细数据，减少维权事件的发生。
在光明置业圈，玉塘街道很少被人提及，一方面是因为玉塘历来都是工业重地，商品房化程度低，工业厂房多，住宅分布少；另一方面是玉塘在光明科学的功能定位是产业转化，还是重点落实产业规划，住宅用地相对较少，所以不论是二手市场、还是新房供应，玉塘的谈资都太少。
《华润●润曦府》所在的长圳社区依托长圳TOD和光侨路创新产业发展带规划，是玉塘居住属性和新型产业相对突出的片区。产业方面因为有较好的传统工业基础，最近几年产业升级转型之路走的比较快，目前长圳片区已汇集了一批新型产业园区和高新技术企业。但住宅及生活配套是最近这一两年才开始布局的，目前居住氛围和生活便利想还很欠缺。
配套：项目1公里范围内有勤城达K+广场和深铁瑞城（在建）两大集中式商业，商业是优质的，就是不太便利；项目距离6号线长圳站步行约900多米，步行稍显吃力，但仍在舒适距离范围内；项目为光侨路首排物业，1.5公里范围内还有深圳外环高速，自驾出行比较方便，但通勤市区的时效会比较长；项目左侧是深大附属高中学校，右侧预留有九年制学校用地，深中光明学校也在1公里范围内，教育配套便利且优质；项目周边缺少医疗配套，如有就医需求非常依赖交通工具，很不方便；项目周边缺少文体和中大型市政公园配套，只能依赖周边小型社区公园，关键是很多距离还比较远。
项目：最近这几年的的土拍地情况大多很类似，都是小体量的纯居项目，《华润●润曦府》身上有三个比较突出的点，其一是容积率略低于市面上同类型物业均值；其二是车位比接近1:2，停车位相对宽裕；其三是24-33层的高层住宅，不会像超高层住宅小区那么压抑。《华润●润曦府》自身的缺点也很明显，自持租赁住宅占比达38%，租赁型物业的存在会降低小区居住品质和居住舒适性，关键是它这个占比有点高了。
户型：《华润●润曦府》主要推出建面约89㎡-110㎡的三至四房户型，结合光明地区相对亲民的新房价格，比较合适干刚需和首改家庭入手。项目建面与功能间配比，结构与实用性都中规中举，没有明显槽点，89㎡配备宽景阳台、89㎡有横厅布局户型是优点，其它就没特别突出的亮点了。针对这个项目的选房，我是建议可以多花点时间研究一下朝向和视野问题，户型结构其实都不差。
不利因素：①长圳这个地方工业/产业属性比较重，即使完善居住氛围也不会太好；②项目周边最近两年才开始布局住宅，目前还不完善，很多生活配套需要等待兑现；③项目南侧和东侧相邻的是传统工业区，后续会面临旧改，拆建产生的系列不利因素会影响居住体验；④项目周边产业用地涉及M（普通工业）、M1（一类工业）类型，不排除生产制造环节中会产生有污染性的废水、废气等污染物。
周边二手行情：长圳的二手商品房小区一个巴掌数的过来，《华润●润曦府》周边有且只有一个《勤城达正大城一期》有二手房挂盘在售，该小区的指导价是4.6万，目前挂盘在售的有5套房，报价最低的是5.43万，不过该小区目前还不满五年，算上税费成本，要拿下这套103㎡的三房，综合单价要去到5.7万左右。
周边新房行情：2020年7月/2021年7月，项目旁边的《勤城达正大城悦园/乐园》1156套/793套住宅入市，备案均价5.16万；2021年11月，位于项目东侧，长圳地铁口，深铁TOD项目《深铁瑞城》1329套房入市，备案均价4.99万，此次的《华润●润曦府》是块限价地，最高毛坯均价是4.71万，算上装精装修的价格应该会比《深铁瑞城》低，但估计差距也不会大。
性价比分析：新房方面，限价地的优势还是很明显的，长圳两年前的新房价格都是过5万的，最近这两年的土拍地基本都限在5万以内，开发商为了好卖，基本都把最终均价定在5万以内；二手方面，长圳缺少能直观对比的二手房成交数据，所以也没办法做精准的对比分析，根据《勤城达正大城一期》目前在卖的看，5.43万都没什么关注度，也没有成交，想必真实情况应该会比这个还要差，所以倒挂应该是没有的，这种情况下《华润●润曦府》的处境其实是比较尴尬的。
大的区位上，《华润●润曦府》要面临与光明中心、凤凰中心区的竞争，那边的新房价格其实跟长圳几乎没什么差距，而现状的居住属性和生活配套要优于长圳；在自身区位上，勤城达正大城因为距离地铁相对较远，同样的价格《华润●润曦府》可能还能体现出一些优势，但新房上它所面临的压力也不小，长圳地铁口的深铁瑞城二/三期、金鸿名著都是最直接的竞争对手，先别说能够认可长圳的人有多少？即使认可我想大概率也会等长圳地铁口的项目，毕竟长圳地铁的优势过于明显。
结语：《华润●润曦府》这个项目整体素质其实比较一般，自身找不明显的优势，周边现状又不能赋予它什么卖点。现状居住还不成熟；规划除了学校外，很多生活配套都是距离它大几百米；未来片区的功能定位是以产业为主，居住氛围注定不会太好。更为关键的是，它面临的处境比较尴尬，前有狼后有虎，前有市场价格接近的勤城达正大城二手，后有待入市素质明显更好的《深铁瑞成》，这种情况下入市，如果不在价格上拉开优势，去化大概率是不容乐观的。
长圳自身产业基础和新型产业布局还不错，拥有庞大的潜在居住需求，加上自身商品住宅比较少，本着置住便利性原则，它的后续市场空间还是有的。但，有市场空间并不能代表一定能拉动片区物业价值增长，最终还是取决于居住环境、配套质量高低，如果仅仅是停留在产业配套居住的高度，那即使有增长，涨幅也会非常有限。不过，与光明很多现状即没什么拿的出手的产业，住宅规划又过剩的片区相比，传统工业基础好、新型产业布局多，住宅少、潜在需求量大的长圳，对刚需置业来说，可能是风险相对较小的一种选择。
抗老滋润面霜丨秋冬必备
阿鱼知道抗老这个话题是我们女孩子一生的追求，我相信大家的梳妆台上抗老的单品也是最多的吧。再结合最近这一秒入冬、干到不行的天气，阿鱼觉得适合秋冬的抗老面霜也该提上日程了！
1.娇兰帝皇蜂姿晚霜（适宜偏干皮肤）
我愿称它为换季维稳届顶流面霜，秋冬干皮必入面霜！它家这款面霜里面有两个很厉害的提取物，黑蜂蜂蜜和甄选蜂皇浆。这俩作为修护力top级别的人物，能够进一步提升肌肤的自我修护能力，给皮肤的细腻紧致大业添砖加瓦！
偏厚重的乳霜质地，刚上脸的时候还觉得有些油润，但是很快就会被皮肤吸收，完全不用担心睡觉会糊枕巾。最近这段时间脸又干又不稳定，全靠它帮我撑场面，让我的小脸蛋一直保持水润细腻～
2.雅诗兰黛智妍紧塑精华面霜—乳霜版（适宜多种肤质）
作为雅诗兰黛家的新晋顶流，这瓶面霜可是没少下功夫，里面不仅添加了能够淡化细纹的乙酰基六肽-8还有辣木籽精粹和木槿花精粹等多重活性成分，共同刺激胶原蛋白生成，加强肌肤弹性。这几个抗老灵魂成分的档次，宝子们品一品！
丝滑的乳霜质感，推开的触感像冰激凌一样，肤感一流。其实最开始买它的时候感觉效果不是很明显，但是最近熬夜看世界杯，脸垮了不少，用着用着居然感觉脸颊两边的肉有变得紧实，皮肤也从之前的暗淡无光变得透亮了！可能护肤跟谈恋爱一样，都需要合适的时机吧～
3.悦薇智感紧塑焕白霜—清爽版（适宜偏油皮肤）
抗糖这个概念对于抗老的重要性也不言而喻了吧，为了抗糖避免摄入糖分的宝子也很多，但是阿鱼想说其实我们可以换个思路，害怕糖分过多影响皮肤状态，我们干脆使用相应的产品降低损害不就好了嘛～
它的核心成分里面有个叫阻糖苷的家伙能够帮助我们避免糖化产物AGES的生成，再加上蕴含多种抗氧抗炎成分的复合植萃VP8的协助，加速胶原蛋白生成、修护肌肤的不适状态，想要留住饱满紧致的皮肤都不是事儿。
偏丰润的面霜质地，推开很丝滑，上脸滋润又轻盈，一切都刚刚好~据我身边的混油集美反馈，用下来明显感觉自己皮肤熬夜带来的黄气不见了，皮肤弹润透亮了不少！
这几款都是常年在我回购清单上的面霜，每一款不管成分配方还是肤感都是绝绝子般的存在，闭眼入，不踩雷～
#超级红人节##秋冬面霜##抗老#
阿鱼知道抗老这个话题是我们女孩子一生的追求，我相信大家的梳妆台上抗老的单品也是最多的吧。再结合最近这一秒入冬、干到不行的天气，阿鱼觉得适合秋冬的抗老面霜也该提上日程了！
1.娇兰帝皇蜂姿晚霜（适宜偏干皮肤）
我愿称它为换季维稳届顶流面霜，秋冬干皮必入面霜！它家这款面霜里面有两个很厉害的提取物，黑蜂蜂蜜和甄选蜂皇浆。这俩作为修护力top级别的人物，能够进一步提升肌肤的自我修护能力，给皮肤的细腻紧致大业添砖加瓦！
偏厚重的乳霜质地，刚上脸的时候还觉得有些油润，但是很快就会被皮肤吸收，完全不用担心睡觉会糊枕巾。最近这段时间脸又干又不稳定，全靠它帮我撑场面，让我的小脸蛋一直保持水润细腻～
2.雅诗兰黛智妍紧塑精华面霜—乳霜版（适宜多种肤质）
作为雅诗兰黛家的新晋顶流，这瓶面霜可是没少下功夫，里面不仅添加了能够淡化细纹的乙酰基六肽-8还有辣木籽精粹和木槿花精粹等多重活性成分，共同刺激胶原蛋白生成，加强肌肤弹性。这几个抗老灵魂成分的档次，宝子们品一品！
丝滑的乳霜质感，推开的触感像冰激凌一样，肤感一流。其实最开始买它的时候感觉效果不是很明显，但是最近熬夜看世界杯，脸垮了不少，用着用着居然感觉脸颊两边的肉有变得紧实，皮肤也从之前的暗淡无光变得透亮了！可能护肤跟谈恋爱一样，都需要合适的时机吧～
3.悦薇智感紧塑焕白霜—清爽版（适宜偏油皮肤）
抗糖这个概念对于抗老的重要性也不言而喻了吧，为了抗糖避免摄入糖分的宝子也很多，但是阿鱼想说其实我们可以换个思路，害怕糖分过多影响皮肤状态，我们干脆使用相应的产品降低损害不就好了嘛～
它的核心成分里面有个叫阻糖苷的家伙能够帮助我们避免糖化产物AGES的生成，再加上蕴含多种抗氧抗炎成分的复合植萃VP8的协助，加速胶原蛋白生成、修护肌肤的不适状态，想要留住饱满紧致的皮肤都不是事儿。
偏丰润的面霜质地，推开很丝滑，上脸滋润又轻盈，一切都刚刚好~据我身边的混油集美反馈，用下来明显感觉自己皮肤熬夜带来的黄气不见了，皮肤弹润透亮了不少！
这几款都是常年在我回购清单上的面霜，每一款不管成分配方还是肤感都是绝绝子般的存在，闭眼入，不踩雷～
#超级红人节##秋冬面霜##抗老#
「LULUの25+护肤分享」
最近幂姐新剧有点好看啊！但是我的关注点逐渐偏移到，她和95后弟弟搭CP一点也不违和的事情上了，而且她本人的皮肤也是好到让人羡慕！自从过了25岁之后，我就感觉胶原蛋白流失加快了，日常护肤已经从保湿补水转移到抗老方面了，所以今天就想和集美们分享一些我的日常护肤好物，25+的铁铁们可以看过来啦~
先是这款精华水，虽然有点小贵，但真的好用，我已经回购了很多次了！它是凝乳质地，每次只要一点点，就感觉皮肤像是喝饱水一样，肉眼可见的变得细腻有弹力了。它可以促进和激发肌肤的吸收能力，是一款很好的导前肌底精华水，能让后续的精华更好的吸收~不仅这样，它在舒缓和淡化细纹方面也很nice，坚持用下来，感觉自己皮肤上一些干纹都减少了，真的很满足我对抗老精华水的需求~
作为一个长期熬夜追剧的仙女，眼袋和黑眼圈那可是挥之不去呀，自从注意到这个问题后，我对眼部的保养是越发上心，前前后后也用了不少眼霜，坠让我满意的还是这个黑松露，它是精华质地，比普通眼霜更好吸收，滋润度很够，半瓶用下来，不仅淡化了黑眼圈，还收紧了眼袋，就连我的摄影师都夸我上镜状态好了不少，果然贵还是有贵的道理~
让我一烂脸就想到的面霜就是它了，和市面上很多修护面霜比起来，它的成分简单到重敏肌也可以放心用，它里面有高达53％浓度的白芒花籽油，在抗氧化和修护维稳这方面它还是很强的，质地厚实，上脸前需要手心搓热乳化，完全吸收后润而不油的肤感，用完皮肤滋润细腻，身为干皮，真的很爱这种舒缓敏感和滋润保湿的安全感~
不过关于护肤品的需求也是千人千面，根据自己需求来选择就对啦~
#好物分享##护肤攻略##面部年轻化#
最近幂姐新剧有点好看啊！但是我的关注点逐渐偏移到，她和95后弟弟搭CP一点也不违和的事情上了，而且她本人的皮肤也是好到让人羡慕！自从过了25岁之后，我就感觉胶原蛋白流失加快了，日常护肤已经从保湿补水转移到抗老方面了，所以今天就想和集美们分享一些我的日常护肤好物，25+的铁铁们可以看过来啦~
先是这款精华水，虽然有点小贵，但真的好用，我已经回购了很多次了！它是凝乳质地，每次只要一点点，就感觉皮肤像是喝饱水一样，肉眼可见的变得细腻有弹力了。它可以促进和激发肌肤的吸收能力，是一款很好的导前肌底精华水，能让后续的精华更好的吸收~不仅这样，它在舒缓和淡化细纹方面也很nice，坚持用下来，感觉自己皮肤上一些干纹都减少了，真的很满足我对抗老精华水的需求~
作为一个长期熬夜追剧的仙女，眼袋和黑眼圈那可是挥之不去呀，自从注意到这个问题后，我对眼部的保养是越发上心，前前后后也用了不少眼霜，坠让我满意的还是这个黑松露，它是精华质地，比普通眼霜更好吸收，滋润度很够，半瓶用下来，不仅淡化了黑眼圈，还收紧了眼袋，就连我的摄影师都夸我上镜状态好了不少，果然贵还是有贵的道理~
让我一烂脸就想到的面霜就是它了，和市面上很多修护面霜比起来，它的成分简单到重敏肌也可以放心用，它里面有高达53％浓度的白芒花籽油，在抗氧化和修护维稳这方面它还是很强的，质地厚实，上脸前需要手心搓热乳化，完全吸收后润而不油的肤感，用完皮肤滋润细腻，身为干皮，真的很爱这种舒缓敏感和滋润保湿的安全感~
不过关于护肤品的需求也是千人千面，根据自己需求来选择就对啦~
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