#深圳楼市##房地产#
深圳农民房是个什么样的存在？
今天约看了同行翻身，坪洲这边的在售房源，一圈下来，自己已经出货的现在回头看都是超级性价比高，短短半年时间一倍的涨幅也是妥妥的，应证了那句长持才是最大的赢家…
本文只针对多少了解这个市场的人，不对小白，所以不接受杠，因为他也只是我目前的认知，不一定对就当探讨
农民房体量约40万栋，约占深圳市场的47%，
其中还有约7%的工业宿舍，他是一个城市独特的风景线，大多数来深闯荡的人都有入住过城中村的经验，租客相对更友善，交通尤其像坪洲翻身这些地方，消化了很多科技园那边的打工人，市场上的农民房主要客户群体有哪些呢？
1）暂时没有足够资金和名额的白领，自己过度房源，不用交租金被房东每年加2-3次房租的伤害，拉长10年，他和商品房的涨幅都是一样的
后期攒到首付，卖掉后直接置换商品房，完成小产和大产权的完美切换
2）没有名额的投资客和和已经吃到过肉的投资客，一套小产权的租金回报率基本在3-6个点，典型的日涨租金夜涨房租，后期一套单间出租相当于有个文员每月按时给你打工，准时交粮，很完美的养老产品，秒杀市场上大部分的理财
3）专业选手，整栋改造，给买家提供好的入住体验，改善居住环境，获利也是短周期的
4）土豪屯着用来博拆迁的
每个人在这个市场里找自己的场子，挣自己认知的钱
PS: 这个市场鱼龙混杂，需要逐步提高自己的专业能力，如果能结到善缘让圈子里前辈带带，那等于把金饭碗送到了你手里，好好把大腿抱好准没错 https://t.cn/RTv4Kyo
深圳农民房是个什么样的存在？
今天约看了同行翻身，坪洲这边的在售房源，一圈下来，自己已经出货的现在回头看都是超级性价比高，短短半年时间一倍的涨幅也是妥妥的，应证了那句长持才是最大的赢家…
本文只针对多少了解这个市场的人，不对小白，所以不接受杠，因为他也只是我目前的认知，不一定对就当探讨
农民房体量约40万栋，约占深圳市场的47%，
其中还有约7%的工业宿舍，他是一个城市独特的风景线，大多数来深闯荡的人都有入住过城中村的经验，租客相对更友善，交通尤其像坪洲翻身这些地方，消化了很多科技园那边的打工人，市场上的农民房主要客户群体有哪些呢？
1）暂时没有足够资金和名额的白领，自己过度房源，不用交租金被房东每年加2-3次房租的伤害，拉长10年，他和商品房的涨幅都是一样的
后期攒到首付，卖掉后直接置换商品房，完成小产和大产权的完美切换
2）没有名额的投资客和和已经吃到过肉的投资客，一套小产权的租金回报率基本在3-6个点，典型的日涨租金夜涨房租，后期一套单间出租相当于有个文员每月按时给你打工，准时交粮，很完美的养老产品，秒杀市场上大部分的理财
3）专业选手，整栋改造，给买家提供好的入住体验，改善居住环境，获利也是短周期的
4）土豪屯着用来博拆迁的
每个人在这个市场里找自己的场子，挣自己认知的钱
PS: 这个市场鱼龙混杂，需要逐步提高自己的专业能力，如果能结到善缘让圈子里前辈带带，那等于把金饭碗送到了你手里，好好把大腿抱好准没错 https://t.cn/RTv4Kyo
【深圳部分小产权房中介转战东莞小产权房，回迁指标房诱惑大】
“最近查得很严，东莞的小产权房可以看，深圳只有一些二手小产权房可以看。”在龙华从事多年小产权房买卖的彭经理如是说，“最近的业务都暂停。”
最近一段时间，深圳小产权房市场刮起“严查风”，让这个一直处于“地下”的市场暴露在风口浪尖上。为什么小产权房市场能够一直火热？监管呼声高涨，最近深圳小产权房市场又发生了哪些变化？
众所周知，在官方的表态中深圳并不存在小产权房，只有“违法建筑”。虽然是违法建筑，但深圳的小产权房市场已经成为一个繁荣多年的地下市场，就像一场赌局，愿赌服输，这跟深圳的居住空间供给或许也有关系。曾有相关数据显示，深圳市的违法建筑面积占接近一半的深圳总建筑面积。
除此之外，小产权房交易带来的利润也是这个市场能存在和发展的原因。“七八年前，深圳很多小产权房的单价都在5000元以下，现在单价1万元以下的都不多了，而且我们跟正常的中介收费标准一样。”彭经理说，“除了价格的优势，不限购、交易过程不占用名额也是这类房子的优势。”
对于一般的小产权房买卖交易，除了买卖合同，还有律师见证和村委物业公司或村委相关的盖章和证明，统建楼或许还会另外签署一份合作建房或永久租赁协议。不过，记者调查发现，深圳多数村委其实早已经不会给相关小产权房交易盖章或作证。此外，小产权房交易的违法性并不会因为有律师见证而合法化。
“我刚刚买了一套小产权房，只是花了5000元找了一个律师做见证，原业主把一手的合同转给我，然后去物业管理公司更换了名字，就这样交易完成了。”陈静（化名）刚刚在龙岗买了一套小产权房，这种交易模式也让她感到有点“儿戏”。
由此可见，小产权房有着与正常商品房类似的交易链条，衍生出中介、律师服务等居间服务市场。此外，小产权房也是一些投资公司热衷的投资领域。记者在坂田、布吉等多个片区调查时也看到，一些小产权房都被投资公司整栋买下后再进行分割和装修，随后推出市场散售，而且价格极为不透明，多数都是按一套一个总价，没有具体的面积。
中介暂时蛰伏，转战临深片区
最近几年，深圳楼市调控逐步升级，商品房投机的入口被一个个堵住，部分市场热钱似乎又回到了“熟悉又神秘”的小产权房市场。
“过去，有些投资客热衷短炒小产权房，过户手续办完后立马加价10%到20%转售，反正买卖也不用交税。”彭经理说。记者此前调查发现，在沙井、观澜、清湖和坂田等片区，部分小产权房在一年时间里的涨幅超过30%。如果涉及回迁概念，涨幅更是惊人。以多次被曝光的沙井金蚝小镇片区为例，当地的房产中介此前表示一些即将拆迁的小产权房价格上涨明显，均价甚至已经超过5万元。
最近，深圳小产权房市场再次站上风口浪尖。记者前往市场焦点所在的沙井金蚝小镇采访发现，当地许多小产权房中介门店已经“人去店空”。与此同时，路上随处可见关于小产权房买卖的警示标语，其中不乏一些很有当地特色的粤语标语，例如“投资搵钱系正路，小产买卖行错路”。有当地小产权房中介经理表示，最近已经暂停业务，转而推销离沙井不远的东莞小产权房。“东莞长安、凤岗那边还有很多单价在1万元以内的小产权房，而那边的商品房单价也超过3万。”不过，也有房产中介私底下继续推销沙井以及周边的小产权房。
“最近查得很严，东莞的小产权房可以看，深圳只有一些二手小产权房可以看。”在龙华从事多年小产权房买卖的彭经理如是说，“最近的业务都暂停。”
最近一段时间，深圳小产权房市场刮起“严查风”，让这个一直处于“地下”的市场暴露在风口浪尖上。为什么小产权房市场能够一直火热？监管呼声高涨，最近深圳小产权房市场又发生了哪些变化？
众所周知，在官方的表态中深圳并不存在小产权房，只有“违法建筑”。虽然是违法建筑，但深圳的小产权房市场已经成为一个繁荣多年的地下市场，就像一场赌局，愿赌服输，这跟深圳的居住空间供给或许也有关系。曾有相关数据显示，深圳市的违法建筑面积占接近一半的深圳总建筑面积。
除此之外，小产权房交易带来的利润也是这个市场能存在和发展的原因。“七八年前，深圳很多小产权房的单价都在5000元以下，现在单价1万元以下的都不多了，而且我们跟正常的中介收费标准一样。”彭经理说，“除了价格的优势，不限购、交易过程不占用名额也是这类房子的优势。”
对于一般的小产权房买卖交易，除了买卖合同，还有律师见证和村委物业公司或村委相关的盖章和证明，统建楼或许还会另外签署一份合作建房或永久租赁协议。不过，记者调查发现，深圳多数村委其实早已经不会给相关小产权房交易盖章或作证。此外，小产权房交易的违法性并不会因为有律师见证而合法化。
“我刚刚买了一套小产权房，只是花了5000元找了一个律师做见证，原业主把一手的合同转给我，然后去物业管理公司更换了名字，就这样交易完成了。”陈静（化名）刚刚在龙岗买了一套小产权房，这种交易模式也让她感到有点“儿戏”。
由此可见，小产权房有着与正常商品房类似的交易链条，衍生出中介、律师服务等居间服务市场。此外，小产权房也是一些投资公司热衷的投资领域。记者在坂田、布吉等多个片区调查时也看到，一些小产权房都被投资公司整栋买下后再进行分割和装修，随后推出市场散售，而且价格极为不透明，多数都是按一套一个总价，没有具体的面积。
中介暂时蛰伏，转战临深片区
最近几年，深圳楼市调控逐步升级，商品房投机的入口被一个个堵住，部分市场热钱似乎又回到了“熟悉又神秘”的小产权房市场。
“过去，有些投资客热衷短炒小产权房，过户手续办完后立马加价10%到20%转售，反正买卖也不用交税。”彭经理说。记者此前调查发现，在沙井、观澜、清湖和坂田等片区，部分小产权房在一年时间里的涨幅超过30%。如果涉及回迁概念，涨幅更是惊人。以多次被曝光的沙井金蚝小镇片区为例，当地的房产中介此前表示一些即将拆迁的小产权房价格上涨明显，均价甚至已经超过5万元。
最近，深圳小产权房市场再次站上风口浪尖。记者前往市场焦点所在的沙井金蚝小镇采访发现，当地许多小产权房中介门店已经“人去店空”。与此同时，路上随处可见关于小产权房买卖的警示标语，其中不乏一些很有当地特色的粤语标语，例如“投资搵钱系正路，小产买卖行错路”。有当地小产权房中介经理表示，最近已经暂停业务，转而推销离沙井不远的东莞小产权房。“东莞长安、凤岗那边还有很多单价在1万元以内的小产权房，而那边的商品房单价也超过3万。”不过，也有房产中介私底下继续推销沙井以及周边的小产权房。
楼市杂谈（环京就是投鸡）
楼市和股市很像，也是有分层的，有在大A的蓝筹股做价值投资的，也有中小板创业板投鸡的。前者有基本面波动小，后者波动大靠运气靠命靠嗅觉。显然环京的燕郊就是后者，今天看了《大碗楼市》对燕郊的分享，有感而发，谈一下楼癫对这种市场的看法。
燕郊楼市目前就是死循环，你想买房，二手三年本地社保，新房几乎不限购，但是京漂怎么可能愿意买一个河北小镇的社保，所以只能看新房；新房又比二手一平贵5000，明显自己是冤大头，买完净亏几十万。这扣子解不开了，那还是再想想吧…
为啥会出现这种状况呢，这事要追到2017年6月新政，非本地户口5成首付+三年社保+限制了新房价格，这三把铁quan下来，二手市场迅速从顶点坠落，树倒猢狲散，直到现在腰zhan不止。
燕郊已然这样子了，咱们只能避免再被套在这样的城市，有几个点是必须要引以为戒的:
1.地位上燕郊只是环京河北的一个镇，没什么话语权也没有什么产业（环京都是如此），30万外溢的京漂也基本是购买力比较弱的，这些因素加起来就说明了燕郊是没有什么楼市基本面的，面对新政的打击对抗能力极弱。
2.位置上离直隶太近，河北行zheng效lv低，zheng策简单粗暴，他们思考问题的角度不是serve你，更多是奔着“少惹事多sell地”。尤其这样一个小镇，能有什么话语权，bj咳嗽，跟着感冒。
所以燕郊17年喊出“把房price稳定在2016年10月的水平”和现在新房“无限购去库存”就不难理解了，而且目前各地这样的形势下，bj蠢蠢欲动，燕郊也不大可能放松，这日子还得熬下去。
3.具体到zheng策上，燕郊是一个新房为主的市场，这和以二手为主的地方有本质区别。zheng策上控制kfs容易多了，新房限价+人们天生对新房的好感+kfs营销手段更多（降价、转介、广告等），会对脆弱的二手市场冲击很大。尤其在低潮期，二手市场几乎是失声的。这种现象在环深的大亚湾如出一辙，买这种地方的二手房要进的准、逃的快，否则很容被套。
4.最后，燕郊过去的投资客占比太高，他本质就是一个投鸡市场，就是du博。所以在2017年3-6月的最严新政下，大家挤兑出货，二手市场价格迅速跌下去，你都没反应的时间。和sz目前小产这块有点像，牛转熊，只在一瞬间。大家没什么人相信他真能变的多好，概念就是纯粹用来炒而已，du的就是自己不是最后的接盘侠。
综上，这是楼癫对燕郊这块一些粗浅的看法，不能说把燕郊楼市总结的多透彻，但是希望对大家在挑选轮动城市投资的时候，避免入手这样的地方做一些提醒。
#深圳楼市##环京楼市##大亚湾买房#
楼市和股市很像，也是有分层的，有在大A的蓝筹股做价值投资的，也有中小板创业板投鸡的。前者有基本面波动小，后者波动大靠运气靠命靠嗅觉。显然环京的燕郊就是后者，今天看了《大碗楼市》对燕郊的分享，有感而发，谈一下楼癫对这种市场的看法。
燕郊楼市目前就是死循环，你想买房，二手三年本地社保，新房几乎不限购，但是京漂怎么可能愿意买一个河北小镇的社保，所以只能看新房；新房又比二手一平贵5000，明显自己是冤大头，买完净亏几十万。这扣子解不开了，那还是再想想吧…
为啥会出现这种状况呢，这事要追到2017年6月新政，非本地户口5成首付+三年社保+限制了新房价格，这三把铁quan下来，二手市场迅速从顶点坠落，树倒猢狲散，直到现在腰zhan不止。
燕郊已然这样子了，咱们只能避免再被套在这样的城市，有几个点是必须要引以为戒的:
1.地位上燕郊只是环京河北的一个镇，没什么话语权也没有什么产业（环京都是如此），30万外溢的京漂也基本是购买力比较弱的，这些因素加起来就说明了燕郊是没有什么楼市基本面的，面对新政的打击对抗能力极弱。
2.位置上离直隶太近，河北行zheng效lv低，zheng策简单粗暴，他们思考问题的角度不是serve你，更多是奔着“少惹事多sell地”。尤其这样一个小镇，能有什么话语权，bj咳嗽，跟着感冒。
所以燕郊17年喊出“把房price稳定在2016年10月的水平”和现在新房“无限购去库存”就不难理解了，而且目前各地这样的形势下，bj蠢蠢欲动，燕郊也不大可能放松，这日子还得熬下去。
3.具体到zheng策上，燕郊是一个新房为主的市场，这和以二手为主的地方有本质区别。zheng策上控制kfs容易多了，新房限价+人们天生对新房的好感+kfs营销手段更多（降价、转介、广告等），会对脆弱的二手市场冲击很大。尤其在低潮期，二手市场几乎是失声的。这种现象在环深的大亚湾如出一辙，买这种地方的二手房要进的准、逃的快，否则很容被套。
4.最后，燕郊过去的投资客占比太高，他本质就是一个投鸡市场，就是du博。所以在2017年3-6月的最严新政下，大家挤兑出货，二手市场价格迅速跌下去，你都没反应的时间。和sz目前小产这块有点像，牛转熊，只在一瞬间。大家没什么人相信他真能变的多好，概念就是纯粹用来炒而已，du的就是自己不是最后的接盘侠。
综上，这是楼癫对燕郊这块一些粗浅的看法，不能说把燕郊楼市总结的多透彻，但是希望对大家在挑选轮动城市投资的时候，避免入手这样的地方做一些提醒。
#深圳楼市##环京楼市##大亚湾买房#
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