#房产中介#【一个月卖掉十套房的中介小哥，告诉我他眼中的卖房真相】这哥们是我曾工作过的地产公司的销售员，反应快、脑子活、嘴巴甜，还城府颇深，是我那时培训过的员工里很看好的一个。
他20年底辞职，混了一年，今年年初去朋友的二手房公司干销售老本行。这几个月，每月平均可以卖掉五六套二手房，上个月卖了十套。问起他高成交的奥秘，他却很客观地给我分析了市场的变化。
以下，将他的观点做了些总结。
第一，当下二手房的房价既不是由业主的购买成本决定，也不是由当前市场的平均成交价格决定，当然更不是由买方的砍价能力决定。而是由房屋所在社区的平均租赁价格决定。如果有大量房源无法出租，或租金价格极低，则基本上有价无市，他也不会去白费气力。
第二，与其说现在的业主是在抛售房屋，不如说他们是在置换资产，他手上的客户十个里面有三个，卖了房以后又开始买房，以大换小，以远换近，以毛坯换精装，目的是换成更容易出租的，租金回报率也相对较高的房产。用他们的话说，现在人挪死，房挪活，高房价时犯的错误，现在可以及时纠正。
第三，成交难度与物管公司的口碑成反比，同等价位，同等区域的项目，品牌物管是购房者的首选，而因为下单量低，这种选择对二手房无疑是致命的。
第四，精装产品，特别是拎包入住的比毛坯房好卖得多，大户型也不是卖不掉，全套房设计的三室或四室产品就很容易出手。这类房子的主要购买者还是投资不动产，换取租金收益的，毕竟收房租还是大多数人最稳定的投资途径。但要注意单体楼公寓类产品并不好卖，现在居住者都希望有点儿小区环境。
第五，超大社区，超级大盘非常难卖，房源多是一方面，生活并不便利是关键，城区内五六栋楼的小社区很容易出手。
第六，未来租房人群会越来越多，愿意几十年背负贷款的越来越少，这也是房价跌，房租涨的根本原因，而从这个角度分析，市场上有价值的产品并不多，其实是稀缺资源。
总之，未来的很多大城市的房地产销售将变为租赁为导向的销售，租不出去的房子，必然卖不出去。
他的观点细思极恐，但不得不说，有点儿道理。#楼市杂谈#
他20年底辞职，混了一年，今年年初去朋友的二手房公司干销售老本行。这几个月，每月平均可以卖掉五六套二手房，上个月卖了十套。问起他高成交的奥秘，他却很客观地给我分析了市场的变化。
以下，将他的观点做了些总结。
第一，当下二手房的房价既不是由业主的购买成本决定，也不是由当前市场的平均成交价格决定，当然更不是由买方的砍价能力决定。而是由房屋所在社区的平均租赁价格决定。如果有大量房源无法出租，或租金价格极低，则基本上有价无市，他也不会去白费气力。
第二，与其说现在的业主是在抛售房屋，不如说他们是在置换资产，他手上的客户十个里面有三个，卖了房以后又开始买房，以大换小，以远换近，以毛坯换精装，目的是换成更容易出租的，租金回报率也相对较高的房产。用他们的话说，现在人挪死，房挪活，高房价时犯的错误，现在可以及时纠正。
第三，成交难度与物管公司的口碑成反比，同等价位，同等区域的项目，品牌物管是购房者的首选，而因为下单量低，这种选择对二手房无疑是致命的。
第四，精装产品，特别是拎包入住的比毛坯房好卖得多，大户型也不是卖不掉，全套房设计的三室或四室产品就很容易出手。这类房子的主要购买者还是投资不动产，换取租金收益的，毕竟收房租还是大多数人最稳定的投资途径。但要注意单体楼公寓类产品并不好卖，现在居住者都希望有点儿小区环境。
第五，超大社区，超级大盘非常难卖，房源多是一方面，生活并不便利是关键，城区内五六栋楼的小社区很容易出手。
第六，未来租房人群会越来越多，愿意几十年背负贷款的越来越少，这也是房价跌，房租涨的根本原因，而从这个角度分析，市场上有价值的产品并不多，其实是稀缺资源。
总之，未来的很多大城市的房地产销售将变为租赁为导向的销售，租不出去的房子，必然卖不出去。
他的观点细思极恐，但不得不说，有点儿道理。#楼市杂谈#
在徐州购买复式公寓到底好不好？复式公寓缺点有哪些？
目前，复式公寓深受年轻人的喜爱。复式公寓与普通的商品住宅有很大的区别，无论是在房子的构造上，还是各功能区的划分上，都有很大的特点，正因为这些特点，使得越来越多的年轻人去选择购买复式公寓。但是老一辈的人常说买普通住宅好，买公寓划不来，那么复式公寓到底好不好?复式公寓有哪些缺点呢?
一、复式公寓到底好不好
复式公寓对于有需要的人来说，其实也是一个很好的选择。复式公寓分为上下两层，可以大大的增加空间的利用率，主要有以下这些优点：
1、利用率高，买一层可以有两层
既然能将一个楼层平面的局部做成二层的户型，自然是增加了空间的利用率，对于选购小户型的购房者来说，还是蛮实惠的。
2、私密设计，动静分区明显
复式户型提供更私人化设计，通过对室内空间再设计，在实际的设计中就有下层全部为家庭娱乐中心、而上层全部为非待客区域的设计，互不打扰。
3、良好的视觉效果，更显格调
除了动静分区之外，复式房子整体视觉效果也更新颖。因为房间的空间比较多，所以复式室内空间设计更灵活，方便恰当的分割出多样化功能的房间，从而产生更美的视觉效果，让人看起来瞬间高大上起来。
二、复式公寓有哪些缺点
1、自然通风或采光较差
这个缺点主要体现在小型复式公寓。由于空间有限，复式住宅进深大、宽窄小，如果朝向不好通风和采光会不太好。这个在购买公寓的时候一定要实地查看方位。
2、层高的限制
部分复式住宅不是真正意义上的“两层楼”。所以，在将空间分割成上下两层后必然会使这两层在层高上受到一些影响。虽然动静分开了、储物空间也大了，但是这些是以牺牲层高为代价的。尤其现在流行的复式公寓应当注意这点，有些人感觉上层居住太压抑应当慎重购买。
普通住宅目前层高为2.8米左右，目前有些公寓层高能做到5米，但是通常公寓层高为4.5米，上层略微有点压抑。所以要根据实际项目户型来看具体情况。
3、楼梯间占空间，上下楼不方便
楼梯间可能会占掉10-15平方，当然平层设计不好的也存在过道占空间的问题，相对来说复式浪费的更多一些。而且会有些人觉得上下楼梯不方便，尤其老人和小孩。
4、房屋产权年限短
复式房一般是商住房，房屋产权年限仅有40年。
总之，大家在购买复式房的时候可以实地去查看以下房子的情况，特别是在采光和通风问题上，房屋的朝向是很重要的，所以尽量要实地看房后再做决定。以上就是关于“复式公寓到底好不好?复式公寓有哪些缺点?”的全部介绍，感谢大家的阅读。
山水悦城项目
山水悦城位于徐州市鼓楼区殷庄路与北三环交汇处，处于鼓楼高新区核心位置，东邻青山公园，南临规划中的琵琶山公园、红星美凯龙，月星家居等家居建材聚集区，西临金驹物流园，北侧为12.5公里长丁万河风景区、和具有千年历史文化的京杭运河，二者交汇于此呈双龙戏珠之势。北三环属于徐州规划的商业贸易区，本项目正位于其核心位置。承东接西、沟通南北，区位优势尤为突出。
项目周边配套完善，除项目自身商业配套外，汇邻湾商圈、君盛广场、琵琶农贸市场、超市等商业体近在咫尺，满足购物生活需求。紧邻丁万河风景区及青山公园，是平时休闲度假的好去处。此外，项目周边还有3院附属医院，以及北区股份制医院进一步保障家人的身体和身心健康，给生活带来最妥帖的舒适。
目前，复式公寓深受年轻人的喜爱。复式公寓与普通的商品住宅有很大的区别，无论是在房子的构造上，还是各功能区的划分上，都有很大的特点，正因为这些特点，使得越来越多的年轻人去选择购买复式公寓。但是老一辈的人常说买普通住宅好，买公寓划不来，那么复式公寓到底好不好?复式公寓有哪些缺点呢?
一、复式公寓到底好不好
复式公寓对于有需要的人来说，其实也是一个很好的选择。复式公寓分为上下两层，可以大大的增加空间的利用率，主要有以下这些优点：
1、利用率高，买一层可以有两层
既然能将一个楼层平面的局部做成二层的户型，自然是增加了空间的利用率，对于选购小户型的购房者来说，还是蛮实惠的。
2、私密设计，动静分区明显
复式户型提供更私人化设计，通过对室内空间再设计，在实际的设计中就有下层全部为家庭娱乐中心、而上层全部为非待客区域的设计，互不打扰。
3、良好的视觉效果，更显格调
除了动静分区之外，复式房子整体视觉效果也更新颖。因为房间的空间比较多，所以复式室内空间设计更灵活，方便恰当的分割出多样化功能的房间，从而产生更美的视觉效果，让人看起来瞬间高大上起来。
二、复式公寓有哪些缺点
1、自然通风或采光较差
这个缺点主要体现在小型复式公寓。由于空间有限，复式住宅进深大、宽窄小，如果朝向不好通风和采光会不太好。这个在购买公寓的时候一定要实地查看方位。
2、层高的限制
部分复式住宅不是真正意义上的“两层楼”。所以，在将空间分割成上下两层后必然会使这两层在层高上受到一些影响。虽然动静分开了、储物空间也大了，但是这些是以牺牲层高为代价的。尤其现在流行的复式公寓应当注意这点，有些人感觉上层居住太压抑应当慎重购买。
普通住宅目前层高为2.8米左右，目前有些公寓层高能做到5米，但是通常公寓层高为4.5米，上层略微有点压抑。所以要根据实际项目户型来看具体情况。
3、楼梯间占空间，上下楼不方便
楼梯间可能会占掉10-15平方，当然平层设计不好的也存在过道占空间的问题，相对来说复式浪费的更多一些。而且会有些人觉得上下楼梯不方便，尤其老人和小孩。
4、房屋产权年限短
复式房一般是商住房，房屋产权年限仅有40年。
总之，大家在购买复式房的时候可以实地去查看以下房子的情况，特别是在采光和通风问题上，房屋的朝向是很重要的，所以尽量要实地看房后再做决定。以上就是关于“复式公寓到底好不好?复式公寓有哪些缺点?”的全部介绍，感谢大家的阅读。
山水悦城项目
山水悦城位于徐州市鼓楼区殷庄路与北三环交汇处，处于鼓楼高新区核心位置，东邻青山公园，南临规划中的琵琶山公园、红星美凯龙，月星家居等家居建材聚集区，西临金驹物流园，北侧为12.5公里长丁万河风景区、和具有千年历史文化的京杭运河，二者交汇于此呈双龙戏珠之势。北三环属于徐州规划的商业贸易区，本项目正位于其核心位置。承东接西、沟通南北，区位优势尤为突出。
项目周边配套完善，除项目自身商业配套外，汇邻湾商圈、君盛广场、琵琶农贸市场、超市等商业体近在咫尺，满足购物生活需求。紧邻丁万河风景区及青山公园，是平时休闲度假的好去处。此外，项目周边还有3院附属医院，以及北区股份制医院进一步保障家人的身体和身心健康，给生活带来最妥帖的舒适。
#亿点曝光计划# 有一个扎心的真相是，留给大城市购房者的机会不多了#房地产#
这个话题好像是在制造焦虑，但其实这很现实。在国外一线大城市生活过的人都知道。国外的年轻人是不讨论买房子的，只讨论租房，为什么呢？因为他们在大城市买房对普通人来讲早就已经不可能了。一方面是工薪收入根本买不起，另一方面就是在市中心好地段，基本上是没有房子卖的，比如说在纽约好地段的房子，都是爷爷被买下来继承下来的。新纽约人如果想要在市中心买房子，是需要到殡仪馆看讣告，看谁家有人去世了，问人家卖不卖房子。其实在中国，一线城市5到8年后，二线城市8到10年后也会是这样的，当然现在会有很多年轻人感叹自己生晚了，如果说早出生几年，趁着房价便宜早就买房子了。其实中国大城市的房子从来就没有便宜过，大家之所以会觉得十年前20年前的房价便宜，其实是时空错觉，是拿现在的收入去和当年的房价做对比。其实之前买房的年轻人也是压力山大，也是有被掏空未来20年的感觉，也是觉得中国房价不合理，也是愤青，也是吐槽，但是后来的事情大家都知道了。20年前，一线城市大学毕业生的工资是2到3千那么现在的基本年薪都在30万以上，大家的工资涨了，房价也上涨了。当时买房时觉得压力山大的房贷，现在可能是一点感觉都没有了。同样的道理，现在毕业工资1.5到2万的同学。20年后大概率都是年薪百万。你理解了这个也就明白为什么一些买房5到8年就能还清贷款的道理，也会知道未来大城市的房价会随会随着大家收入的增长而上涨，所以房价长周期一定是上涨的，那么大家普遍年薪百万的时候房价会是多少呢？初步估算。单套房屋总价范围应该是在1千到4000万之间，比较好的应该都在5000万以上，豪宅是上不封顶的。也许有人会问我买不起大城市的房子怎么办？其实也没有必要焦虑住肯定还是有地方住的。未来有50%以上的人都是要住保障性住房的。参考参考，现在的香港首尔也确实没有人睡大街，只是每个人根据自己的能力，找到最适合自己基层的房子。
不过，有一个扎心的真相是，如果你选择保障性租赁住房而没有买自己的房子，等你老了之后仅靠存款想要在大城市养老是不可能的。那么我们就只有一条路，那就是回老家。
这个话题好像是在制造焦虑，但其实这很现实。在国外一线大城市生活过的人都知道。国外的年轻人是不讨论买房子的，只讨论租房，为什么呢？因为他们在大城市买房对普通人来讲早就已经不可能了。一方面是工薪收入根本买不起，另一方面就是在市中心好地段，基本上是没有房子卖的，比如说在纽约好地段的房子，都是爷爷被买下来继承下来的。新纽约人如果想要在市中心买房子，是需要到殡仪馆看讣告，看谁家有人去世了，问人家卖不卖房子。其实在中国，一线城市5到8年后，二线城市8到10年后也会是这样的，当然现在会有很多年轻人感叹自己生晚了，如果说早出生几年，趁着房价便宜早就买房子了。其实中国大城市的房子从来就没有便宜过，大家之所以会觉得十年前20年前的房价便宜，其实是时空错觉，是拿现在的收入去和当年的房价做对比。其实之前买房的年轻人也是压力山大，也是有被掏空未来20年的感觉，也是觉得中国房价不合理，也是愤青，也是吐槽，但是后来的事情大家都知道了。20年前，一线城市大学毕业生的工资是2到3千那么现在的基本年薪都在30万以上，大家的工资涨了，房价也上涨了。当时买房时觉得压力山大的房贷，现在可能是一点感觉都没有了。同样的道理，现在毕业工资1.5到2万的同学。20年后大概率都是年薪百万。你理解了这个也就明白为什么一些买房5到8年就能还清贷款的道理，也会知道未来大城市的房价会随会随着大家收入的增长而上涨，所以房价长周期一定是上涨的，那么大家普遍年薪百万的时候房价会是多少呢？初步估算。单套房屋总价范围应该是在1千到4000万之间，比较好的应该都在5000万以上，豪宅是上不封顶的。也许有人会问我买不起大城市的房子怎么办？其实也没有必要焦虑住肯定还是有地方住的。未来有50%以上的人都是要住保障性住房的。参考参考，现在的香港首尔也确实没有人睡大街，只是每个人根据自己的能力，找到最适合自己基层的房子。
不过，有一个扎心的真相是，如果你选择保障性租赁住房而没有买自己的房子，等你老了之后仅靠存款想要在大城市养老是不可能的。那么我们就只有一条路，那就是回老家。
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