一个红盘的缔造，择址观是决定着成败的关键因素。
探寻一片区域的发展态势，需要立于当下，带着发展的眼光去审视。从全维度的综合因素中，去探索城市发展的未来走向，不仅要凭借产业结构以及区域规划，更重要的是要具备前瞻性的决策力。
究竟是什么样的基因，造就了望京樾的热销，和取得了如此斐然的成绩，收获了来自各方的追捧与赞誉，在独领望京的热销背后，隐藏着怎样的红盘密码？现在就为您一一解读。首开、金茂带着无比敬畏望京的初心，擎立于望京高能热土奶西版块，从一开始就埋下了望京樾红盘的基因。择址逻辑，是一件作品从起笔那一刻起就已定格的基础逻辑，也是判断作品价值的首要标准。所有对土地的判断，都离不开对城市发展进程的深刻洞察。
对于望京的认知我们并不陌生，望京给你留下的第一印象是什么呢？望京SOHO、798、IT科创人、互联网网红、望京小腰？这些标签是望京众多表情中的一部分，而望京城市的多元化表情，依托于科创产业的跃进，呈现出一个向上发展的新态势。望京一跃成为北京东北角的科创CBD，它不仅仅是摩天大楼的集聚，更是商务、商业密集频繁的交集点。世界名企奔驰、西门子，互联网巨头阿里巴巴，改变了中国人生活的美团、KEEP……大望京汇聚资本、人才、信息，成为活力高涨的北京东北角。朝阳金线从这里穿过，国贸CBD到科创CBD的连接，直抵首都国际机场，这里是国际商务对外的形象窗口和世界走进来的第一眼。俯瞰整个望京地图，连接起望京SOHO到中关村朝阳园北区的科创核心板块，像是为望京发展竖起的大拇指。望京世界看见科创的中国力量。城市生活，是一种物质的表示，是一种可以看到的资源状态；城市发展则是以产业作为引擎，形成区域发展同时带动资源的焕新。产业发展是动因，资源升级是一次主动迭代。科创产业的高度发展带动了望京区域的进阶，同时也产生了一篇极具光环的区域——奶西。
站在时代发展的前列，奶西望京产业结构的外溢和扩充，是名副其实的望京CBD的加长区域。随着望京向北发展，奶西板块承受着望京多重产业利好，东南直线距离3公里左右处，是中关村朝阳园北区，这里凝聚了包括阿里巴巴总部在内的众多世界500强科创企业，以产业见未来，因产业而聚焦。在产业发展的加持下望京樾所在的奶西地块，构建了内外兼优的城市高端生活界面，外接望京城市综合配套资源，全维度掌握与生活关联的各种场景；向内奶西地块形成完善的土地规范，属于典型的先规划后发展的城市热土，近期投资约60亿的国际医院选址望京，落位于中关村朝阳园北区，未来奶西将不断焕新高端配套资源。奶西将成为望京产业发展之下的配套服务生活宜居地带，是区域内宜居宜业职住平衡的高能区域。望京以高度集中的科创产业、经济和文化等资源，在城市格局的铺展和奠定之间，成为聚合城市发展的内核力量。乘着区域科创产业发展的热度，在臻稀的土地之上带来臻稀的品质生活，望京樾以区域为源，建立起强大的价值序列。
准确洞察望京科创产业外溢的区域发展机会，以精准且笃定的目光挖掘奶西的未来价值，是望京樾成功的两大维度。红盘的成功并非一蹴而就，而是在不断审视与调研中，寻求近乎完美的答案。接下来将聚焦望京区域生态的红盘影响力，未完待续，敬请期待。#望京樾营销中心[超话]##望京##北京楼市#
探寻一片区域的发展态势，需要立于当下，带着发展的眼光去审视。从全维度的综合因素中，去探索城市发展的未来走向，不仅要凭借产业结构以及区域规划，更重要的是要具备前瞻性的决策力。
究竟是什么样的基因，造就了望京樾的热销，和取得了如此斐然的成绩，收获了来自各方的追捧与赞誉，在独领望京的热销背后，隐藏着怎样的红盘密码？现在就为您一一解读。首开、金茂带着无比敬畏望京的初心，擎立于望京高能热土奶西版块，从一开始就埋下了望京樾红盘的基因。择址逻辑，是一件作品从起笔那一刻起就已定格的基础逻辑，也是判断作品价值的首要标准。所有对土地的判断，都离不开对城市发展进程的深刻洞察。
对于望京的认知我们并不陌生，望京给你留下的第一印象是什么呢？望京SOHO、798、IT科创人、互联网网红、望京小腰？这些标签是望京众多表情中的一部分，而望京城市的多元化表情，依托于科创产业的跃进，呈现出一个向上发展的新态势。望京一跃成为北京东北角的科创CBD，它不仅仅是摩天大楼的集聚，更是商务、商业密集频繁的交集点。世界名企奔驰、西门子，互联网巨头阿里巴巴，改变了中国人生活的美团、KEEP……大望京汇聚资本、人才、信息，成为活力高涨的北京东北角。朝阳金线从这里穿过，国贸CBD到科创CBD的连接，直抵首都国际机场，这里是国际商务对外的形象窗口和世界走进来的第一眼。俯瞰整个望京地图，连接起望京SOHO到中关村朝阳园北区的科创核心板块，像是为望京发展竖起的大拇指。望京世界看见科创的中国力量。城市生活，是一种物质的表示，是一种可以看到的资源状态；城市发展则是以产业作为引擎，形成区域发展同时带动资源的焕新。产业发展是动因，资源升级是一次主动迭代。科创产业的高度发展带动了望京区域的进阶，同时也产生了一篇极具光环的区域——奶西。
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中海和瑞叁号详细介绍，北京第四座藏锋系
土地面积39419.431平方米，建筑控制规模≤94607平方米。地块容积率2.4、控高45米，绿地率30%，楼面价约5.3万每平，指导价9万 +每平。
交通:项目西侧紧邻南苑路，5分钟上3环，19分钟即达长安街，20分钟西城金融街/国贸CBD，西侧约380米为大红门南站地铁站，8号线、10号线双地铁线，方便业主出行。
2商业:商业氛围浓厚，周边约3公里内有
10大购物商城环绕，新荟城购物中心、银泰百货、合生广场、凯德广场、丰台大悦春风里等满足业主日常的购物区求。
13医疗:项目东侧500米既是天坛医院和北京口腔医院，全部为大型三田医院
④教育:幼小中高全套，公立私立任选，起航国际幼儿园、北京市丰台区大红门第一小学，北京市丰台区外国语学校等。
5北京最高性价比、高端改善房天花板，纯商品房:中海顶级产品系+北京顶级奢华精装平层、面积段段建面110平3居，138、160平面4居，单价约9万-9.5万，1000万起步!，没有配建，没共产房
认筹排卡阶段
开发商优惠名额有限
找我领取专属小红书购房福利
中海和瑞叁院销售薄秀坤：13716211182（微信同步）#永定金茂府##中海和瑞叁号院##房地产##房价##中海甲叁号院##新房推荐##买房# https://t.cn/z8bovLU
土地面积39419.431平方米，建筑控制规模≤94607平方米。地块容积率2.4、控高45米，绿地率30%，楼面价约5.3万每平，指导价9万 +每平。
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【调研】叁號院“瘦身”记
11月21日，中海发布大红门项目案名——和瑞叁號院，作为北京第四座叁號院，中海正在加快一线城市高端产品的布局。就像金茂的金茂府、融创的壹號院，高端产品的品牌溢价能为中海带来更多利润。
但我们也发现，追求速度的中海在不断因地制宜地“改造”叁号院产品，以至于这个被定义为豪宅的产品线，户型面积越做越小。
中海和瑞叁號院的起步户型，已经降到了108平米。
【越来越“小”的叁號院】
中海叁號院系产品自推出，就主打豪宅定位。
其中有几项关键指标：藏峰系特有的外立面、配置泳池的业主会所、采用大量石材的精装、拥有代表性配置的产品（比如：甲叁號院的露台、京叁號院客厅可开启的全落地窗），以及更大面积的改善户型。
中海甲叁號院推出时145/150平米的起步户型就只做了三室的功能配置，为的就是通过大客厅凸显产品力。
随后登场的中海京叁號院，更将这一优势发挥到极致，168平米的三室，拥有6.6米宽厅，成为亦庄大平层的天花板。
当买房人期待叁號院产品的再次超越时，位于大兴旧宫的中海兴叁號院却没有给买房人带来更多惊喜。
由于项目地块偏小以及周边高压线等不利因素影响，项目做了一批117平米三室的低总价户型。同时，为了避免产品间出现“踩踏”，主力户型144平米做成了四室，也没有了露台和可开启的大飘窗。不过项目楼王186平米户型，还保持着叁號院系的“原汁原味”，也是项目最先卖完的户型。
所以，当中海拿下大红门地块（中海和瑞叁號院）时，中海粉丝们再度燃起了希望，因为大红门地块没有不利因素，楼面价只有约5.3万元/平米，与指导价9.5万元/平米之间有着足够的价格空间。
但拿到中海和瑞叁號院户型【调研】叁號院“瘦身”记
11月21日，中海发布大红门项目案名——和瑞叁號院，作为北京第四座叁號院，中海正在加快一线城市高端产品的布局。就像金茂的金茂府、融创的壹號院，高端产品的品牌溢价能为中海带来更多利润。
但我们也发现，追求速度的中海在不断因地制宜地“改造”叁号院产品，以至于这个被定义为豪宅的产品线，户型面积越做越小。
中海和瑞叁號院的起步户型，已经降到了108平米。
【越来越“小”的叁號院】
中海叁號院系产品自推出，就主打豪宅定位。
其中有几项关键指标：藏峰系特有的外立面、配置泳池的业主会所、采用大量石材的精装、拥有代表性配置的产品（比如：甲叁號院的露台、京叁號院客厅可开启的全落地窗），以及更大面积的改善户型。
中海甲叁號院推出时145/150平米的起步户型就只做了三室的功能配置，为的就是通过大客厅凸显产品力。
随后登场的中海京叁號院，更将这一优势发挥到极致，168平米的三室，拥有6.6米宽厅，成为亦庄大平层的天花板。
当买房人期待叁號院产品的再次超越时，位于大兴旧宫的中海兴叁號院却没有给买房人带来更多惊喜。
由于项目地块偏小以及周边高压线等不利因素影响，项目做了一批117平米三室的低总价户型。同时，为了避免产品间出现“踩踏”，主力户型144平米做成了四室，也没有了露台和可开启的大飘窗。不过项目楼王186平米户型，还保持着叁號院系的“原汁原味”，也是项目最先卖完的户型。
所以，当中海拿下大红门地块（中海和瑞叁號院）时，中海粉丝们再度燃起了希望，因为大红门地块没有不利因素，楼面价只有约5.3万元/平米，与指导价9.5万元/平米之间有着足够的价格空间。
但拿到中海和瑞叁號院户型后，就连中海粉丝都不禁发问：最大户型面积不及中海京叁號院最小户型，这还是叁號院产品吗？
后，就连中海粉丝都不禁发问：最大户型面积不及中海京叁號院最小户型，这还是叁號院产品吗？
中海和瑞叁號院主力户型为108平米三室，最大户型159平米四室，还有137平米四室可供选择，有着典型的改善盘产品配置，看不到豪宅该有的尺度。
如果说，中海兴叁號院是“被迫”做小，那么这次中海和瑞叁號院则是主动选择做小。还是叁號院系产品中最小的。
【控总价，保回款】
产品的变化，往往预示着公司对项目所在区域预期的变化。
在以利润为导向的中海北京公司，回款是一项关键指标。什么样的产品在大红门卖得快？中海有自己的想法。
从中海兴叁號院的成交客户画像来看，南四环地缘性客户的购买力支撑严重不足，整个项目成交客户中大兴（不含亦庄）及周边客户占比不足2成。
东西城和丰台改善客户是了中海兴叁號院的主要客群，尤其是186平米的产品，很多放弃丰台二环豪宅的客户，都是奔着这个户型来的。
顾问君通过与区域新房渠道相关负责人交流，也得到了一个关键信息，南城改善客户能接受的总价门槛普遍偏低，多数很难突破1500万元，
而中海兴叁號院的网签成交均价是7.3万元/平米，186平米总价的房款在1500万元以内，还赠送了价值不菲的室内精装。
如果单价上涨至9.5万元/平米，怎么能吸引到更多的客户？降价以外，通过缩小户型面积，做低产品总价，成了中海和瑞叁號院的首选。
以9万元/平米估算，中海和瑞叁號院三个主力户型的产品分别是108平米约为972万元/套；137平米约为1233万元/套；159平米约为1431万元/套。
这个总价区间，与中海兴叁號院850-1358万元/套的总价区间相近。在区域预期不强，周边又有竞品项目分流的大背景下，可以说是个相对的“安全区”。
但豪宅做小后，还是豪宅吗？
“做大户型可以让楼盘的定位更纯粹，同时让整个楼盘的住户圈层更为明晰，开发商操盘也比较容易。”一位开发商人士坦言，之前一些豪宅项目虽然也有小户型，但不少都通过赠送面积的方式把尺度尽量做大，但现在，尤其在北京，操作难度很大，户型做小也是为了快速回款的无奈之举。
豪宅的客户群很清晰，就是卖给最有实力的金字塔顶端人群，但现在，开发商需要重新定位这个意向客群，这些房子到底要卖给哪些人？
即便中海和瑞叁號院可以通过封阳台的方式增加室内面积，提高得房率，但下总面积和尺度的限制下，豪宅的标签已经不再强烈。
对于中海而言，叁號院系的产品地位已经通过甲叁號院等项目打开，此时正是红利收割季，花更少的钱买到与甲叁號院同等精装的产品，也是和瑞叁號院的优势之一。
追求利润的中海，这一次要跟自己卷。@中海地产 @中海地产集团 @北京中海和瑞叁號院 @北京微博房产 https://t.cn/RIvjQcd
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中海和瑞叁號院的起步户型，已经降到了108平米。
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以9万元/平米估算，中海和瑞叁號院三个主力户型的产品分别是108平米约为972万元/套；137平米约为1233万元/套；159平米约为1431万元/套。
这个总价区间，与中海兴叁號院850-1358万元/套的总价区间相近。在区域预期不强，周边又有竞品项目分流的大背景下，可以说是个相对的“安全区”。
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