美国房贷利率走高，5招降低成本！
房贷利率走高、房价未见下跌，此时买房绝非好时机，但基于种种原因非买不可的人，还是可想方设法降低成本。
目前30年期固定房贷款利率在7%以上徘徊，较一年前足足高出4个百分点，房贷数据公司Black Knight称，一般买家的购买力因而削弱14%，再加上待售屋存量偏低，导致有能力或有兴趣买房的人减少，但房价未受影响，仍处高档。
此时除非迫不得已，否则人们不会买房搬家。
话虽如此，人们为了新工作、离婚、家庭成员增加等因素必须搬家，有些人则寻觅多时后不想放弃，仍有人买房，房地产市场销售放缓，但不会停止。
时机不佳之下还是非买房不可，可采取以下因应之道：
1、等待日后重新贷款
房贷业者William Raveis Mortgage区域副总裁科恩(Melissa Cohn)说利率上涨幅度和速度超出预期，但预计最多两年，利率可望显著下降。
等待日后重新贷款的缺点是，目前需承受较高利率，而且要承担利率或许不下降、或降幅不如预期；
再加上届时重新贷款成本可能很高，通常，结案成本约是贷款本金的2%到5%，万一失业或房屋贬值恐负担不起。
2、借浮动利率房贷
利率走高之际，更多人在标准30年固定利率房贷之外另作选择；
根据房贷银行家协会(Mortgage Bankers Association)浮动利率房贷(adjustable rate mortgage,ARM)目前约占房贷申请的12%，远大于一年前的3%。
根据房地美(Freddie Mac)，11月初当周30年期固定房贷平均利率7.08%，5年期国债指数混合浮动利率房贷(Treasury-indexed hybrid ARM)利率下降一个百分点，达6.06%，同是30年期贷款，ARM在固定期限(通常5、7或10年)采固定利率，之后依当时行情重设房贷利率。
假如五到七年后要再搬家，ARM可提高购买力。
科恩说明在ARM贷款前五或七年采固定利率，但因为银行只须担保较短期限，所以利率较低、每月还款金额也较低。
缺点是，借款人须承担利率不降反升的风险；
约定的固定利率期满后，可能每一年或半年重设利率。
3、贷款初始多付款
借款人在贷款之初加码付款可降低房贷利率、进而降低还款额，这是永久或暂时降低贷款利率的好方法。
基本上，永久性买断(permanent buydown)将改变贷款期内的利率，临时买断(temporary buydown)则在特定期间采较低利率。
通过临时买断，借款人通常第一年的贷款利率可降低2%、第二年降低1%，第三年起利率恢复到原来水准，届时，多数人预期利率走低，可望重新贷款。
科恩说贷款第一年利率由7%降至5%很可观。
缺点是要提前付更多钱，假如不打算在买来的房子住太久，不值得这么做。
4、要求卖方让步
在某些房地产市场，买家竞争已不像过去那样激烈，买方可要求卖方提供信用或让步(credit or concession)，这么一来，为买方分担房贷成本。
俄勒冈州房贷业者Churchill Mortgage资深房贷专家凯利(Trudy Kelly)说如今卖家比过去更愿意协商。
9月房贷利率约5.75%时，凯利与一位打算买59万美元房屋的买家合作，那位买主要求卖方提供1万5000美元让步，而不是砍低房价1万5000美元或2万美元；
凯利说如果买家砍价以57万5000美元买下房子，每月可省78美元，借由请求卖方让步、将利率降低一个百分点，买方每月还款额减少340美元。
问题是，许多地区至今仍是卖方市场，买方很难要求卖方让步分担房贷成本。
5、以现金买房
如果有足够现金，目前正是买房好时机。
不仅可避免高额房贷利率，还可借由谈判争取到好价格。
但根据全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)最近一份报告，过去一年，全美97%购屋者须贷款融资。
就算无法捧着现金买房，也可提高头期款、进而压低贷款金额，有助于降低每月还款额度；
这么做还可增加房屋净值。
假如目前有房子，可善用售屋所得现金、甚至利用房屋净值借款增加头期款。
缺点是，把现金拿去买房便不得不放弃其他投资。
根据全国房地产经纪人协会，首次购屋者一般头期款为6%、再次购屋者头期款更达17%，很少人以百分之百现金买房。
房贷利率走高、房价未见下跌，此时买房绝非好时机，但基于种种原因非买不可的人，还是可想方设法降低成本。
目前30年期固定房贷款利率在7%以上徘徊，较一年前足足高出4个百分点，房贷数据公司Black Knight称，一般买家的购买力因而削弱14%，再加上待售屋存量偏低，导致有能力或有兴趣买房的人减少，但房价未受影响，仍处高档。
此时除非迫不得已，否则人们不会买房搬家。
话虽如此，人们为了新工作、离婚、家庭成员增加等因素必须搬家，有些人则寻觅多时后不想放弃，仍有人买房，房地产市场销售放缓，但不会停止。
时机不佳之下还是非买房不可，可采取以下因应之道：
1、等待日后重新贷款
房贷业者William Raveis Mortgage区域副总裁科恩(Melissa Cohn)说利率上涨幅度和速度超出预期，但预计最多两年，利率可望显著下降。
等待日后重新贷款的缺点是，目前需承受较高利率，而且要承担利率或许不下降、或降幅不如预期；
再加上届时重新贷款成本可能很高，通常，结案成本约是贷款本金的2%到5%，万一失业或房屋贬值恐负担不起。
2、借浮动利率房贷
利率走高之际，更多人在标准30年固定利率房贷之外另作选择；
根据房贷银行家协会(Mortgage Bankers Association)浮动利率房贷(adjustable rate mortgage,ARM)目前约占房贷申请的12%，远大于一年前的3%。
根据房地美(Freddie Mac)，11月初当周30年期固定房贷平均利率7.08%，5年期国债指数混合浮动利率房贷(Treasury-indexed hybrid ARM)利率下降一个百分点，达6.06%，同是30年期贷款，ARM在固定期限(通常5、7或10年)采固定利率，之后依当时行情重设房贷利率。
假如五到七年后要再搬家，ARM可提高购买力。
科恩说明在ARM贷款前五或七年采固定利率，但因为银行只须担保较短期限，所以利率较低、每月还款金额也较低。
缺点是，借款人须承担利率不降反升的风险；
约定的固定利率期满后，可能每一年或半年重设利率。
3、贷款初始多付款
借款人在贷款之初加码付款可降低房贷利率、进而降低还款额，这是永久或暂时降低贷款利率的好方法。
基本上，永久性买断(permanent buydown)将改变贷款期内的利率，临时买断(temporary buydown)则在特定期间采较低利率。
通过临时买断，借款人通常第一年的贷款利率可降低2%、第二年降低1%，第三年起利率恢复到原来水准，届时，多数人预期利率走低，可望重新贷款。
科恩说贷款第一年利率由7%降至5%很可观。
缺点是要提前付更多钱，假如不打算在买来的房子住太久，不值得这么做。
4、要求卖方让步
在某些房地产市场，买家竞争已不像过去那样激烈，买方可要求卖方提供信用或让步(credit or concession)，这么一来，为买方分担房贷成本。
俄勒冈州房贷业者Churchill Mortgage资深房贷专家凯利(Trudy Kelly)说如今卖家比过去更愿意协商。
9月房贷利率约5.75%时，凯利与一位打算买59万美元房屋的买家合作，那位买主要求卖方提供1万5000美元让步，而不是砍低房价1万5000美元或2万美元；
凯利说如果买家砍价以57万5000美元买下房子，每月可省78美元，借由请求卖方让步、将利率降低一个百分点，买方每月还款额减少340美元。
问题是，许多地区至今仍是卖方市场，买方很难要求卖方让步分担房贷成本。
5、以现金买房
如果有足够现金，目前正是买房好时机。
不仅可避免高额房贷利率，还可借由谈判争取到好价格。
但根据全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)最近一份报告，过去一年，全美97%购屋者须贷款融资。
就算无法捧着现金买房，也可提高头期款、进而压低贷款金额，有助于降低每月还款额度；
这么做还可增加房屋净值。
假如目前有房子，可善用售屋所得现金、甚至利用房屋净值借款增加头期款。
缺点是，把现金拿去买房便不得不放弃其他投资。
根据全国房地产经纪人协会，首次购屋者一般头期款为6%、再次购屋者头期款更达17%，很少人以百分之百现金买房。
#白鹿[超话]##白鹿以爱为营##白鹿以爱为营开机粉丝应援##白鹿打卡粉丝以爱为营开机应援#
以爱为营开机散粉应援二三事
1️⃣之所以由我这个没到现场的人来叙述，是因为奔赴现场的几位茸茸今天凌晨开始就忙于应援物件的搭建和维护工作，截止到刚刚短暂回应完“质疑”她们已经熬了一整个通宵。在线上各位茸的多次催促下才回房间休息，辛苦你们啦~~~
（晚些时候负责人会罗列线上参与应援的名单，再次感谢各位茸丝）
2️⃣首先，本次应援从一开始就是散粉自发的行为（仅线下2位茸丝配合策划工人师傅摆放了花墙灯应援物后撤离现场——并无聚集行为）且不说从筹划开始就没指望过任何官方给予授权或者“开后门”特权，所以从始至终我们只对接过策划公司+酒店销售再无第四方。从私下自发联系设计定稿到线下联系酒店签署租赁合同。因为无从得知开机地点等剧组安排相关事项，考虑到防疫工作不可控（取消开机/不在应援地点开机/禁止聚集/租金不退/策划定金不退等等）每一位茸甚至从做这个应援的一开始就做好了“没人看到”“自娱自乐”“打水漂”的心理准备，只因我们一切出发点只为祝福“白鹿&郑书意&以爱为营”这个项目能有一个美好的开始。书意能感受到我们的心意，所有的困难和奔波都是值得的。
3️⃣原以为今早起床后大家都能开开心心的分享成果，没想到等着我们的是一股脑的“恶意揣测”和“虐粉工具”甚至发散到其他平台上升到“点评白鹿粉丝品位”首先感谢大家对本次应援的关注，考虑到快过年了，结合原著郑书意事业走向，我们想做一次“颁奖仪式”的应援贴合人物也能沾沾红气。
4️⃣对于其他声音，我想说的是，酒店开门做生意，有钱不赚是傻子。今天我鹿人甲租赁场地手持合同，想做什么摆什么怎么摆都是我的权利，摆摊嗑瓜子也好拉绳晒棉被也罢，我们自愿承担所有花费“打水漂”的风险签合同定下这次应援跟你们有什么关系？跟剧组有什么关系？跟不花钱就摆在酒店大厅被强制撤走的行为有什么关系？
5️⃣现在我只希望线下的几位茸能好好休息不要再因为“不得不回应”的事浪费休息时间上线列证据理时间线，最后，希望大家都学会自尊自爱，讲礼貌通人性。祝演员白鹿工作顺利，以爱为营剧组开机大吉，郑书意你好，感谢相遇❤️
以爱为营开机散粉应援二三事
1️⃣之所以由我这个没到现场的人来叙述，是因为奔赴现场的几位茸茸今天凌晨开始就忙于应援物件的搭建和维护工作，截止到刚刚短暂回应完“质疑”她们已经熬了一整个通宵。在线上各位茸的多次催促下才回房间休息，辛苦你们啦~~~
（晚些时候负责人会罗列线上参与应援的名单，再次感谢各位茸丝）
2️⃣首先，本次应援从一开始就是散粉自发的行为（仅线下2位茸丝配合策划工人师傅摆放了花墙灯应援物后撤离现场——并无聚集行为）且不说从筹划开始就没指望过任何官方给予授权或者“开后门”特权，所以从始至终我们只对接过策划公司+酒店销售再无第四方。从私下自发联系设计定稿到线下联系酒店签署租赁合同。因为无从得知开机地点等剧组安排相关事项，考虑到防疫工作不可控（取消开机/不在应援地点开机/禁止聚集/租金不退/策划定金不退等等）每一位茸甚至从做这个应援的一开始就做好了“没人看到”“自娱自乐”“打水漂”的心理准备，只因我们一切出发点只为祝福“白鹿&郑书意&以爱为营”这个项目能有一个美好的开始。书意能感受到我们的心意，所有的困难和奔波都是值得的。
3️⃣原以为今早起床后大家都能开开心心的分享成果，没想到等着我们的是一股脑的“恶意揣测”和“虐粉工具”甚至发散到其他平台上升到“点评白鹿粉丝品位”首先感谢大家对本次应援的关注，考虑到快过年了，结合原著郑书意事业走向，我们想做一次“颁奖仪式”的应援贴合人物也能沾沾红气。
4️⃣对于其他声音，我想说的是，酒店开门做生意，有钱不赚是傻子。今天我鹿人甲租赁场地手持合同，想做什么摆什么怎么摆都是我的权利，摆摊嗑瓜子也好拉绳晒棉被也罢，我们自愿承担所有花费“打水漂”的风险签合同定下这次应援跟你们有什么关系？跟剧组有什么关系？跟不花钱就摆在酒店大厅被强制撤走的行为有什么关系？
5️⃣现在我只希望线下的几位茸能好好休息不要再因为“不得不回应”的事浪费休息时间上线列证据理时间线，最后，希望大家都学会自尊自爱，讲礼貌通人性。祝演员白鹿工作顺利，以爱为营剧组开机大吉，郑书意你好，感谢相遇❤️
#白鹿[超话]#bl #白鹿以爱为营开机应援#
1:首先，本次应援从一开始就是散粉自发的行为（仅线下2位茸丝配合策划工人师傅摆放了花墙灯应援物后撤离现场——并无聚集行为）且不说从筹划开始就没指望过任何官方给予授权或者“开后门”特权，所以从始至终我们只对接过策划公司+酒店销售再无第四方。从私下自发联系设计定稿到线下联系酒店签署租赁合同。因为无从得知开机地点等剧组安排相关事项，考虑到防疫工作不可控（取消开机/不在应援地点开机/禁止聚集/租金不退/策划定金不退等等）每一位茸甚至从做这个应援的一开始就做好了“没人看到”“自娱自乐”“打水漂”的心理准备，只因我们一切出发点只为祝福“白鹿&郑书意&以爱为营”这个项目能有一个美好的开始。书意能感受到我们的心意，所有的困难和奔波都是值得的
2:对于其他声音，我想说的是，酒店开门做生意，有钱不赚是傻子。今天我鹿人甲租赁场地手持合同，想做什么摆什么怎么摆都是我的权利，摆摊嗑瓜子也好拉绳晒棉被也罢，我们自愿承担所有花费“打水漂”的风险签合同定下这次应援跟你们有什么关系？跟剧组有什么关系？跟不花钱就摆在酒店大厅被强制撤走的行为有什么关系？
3:自己家粉丝都管理不好吗，直接去剧组，趁拍戏的时候往演员自上扑请问这就是你们家的素质吗，而且都明确说过禁止路透，某家粉丝在干嘛，地上拍不到，直接上树拍，这行为与代拍有何差别，我给你们按个翅膀是不是就能上天了[微笑]
自家组织垃圾看见白鹿粉丝应援花墙破大防了 全平台撒泼打滚自编自话造谣白鹿粉丝来给自家虐粉挽尊的样子真可笑。白鹿粉丝应援场地也属于合规租借 可不向某些人厚脸皮私占酒店场地
【拒绝恶意造谣污蔑！停止靠抹黑白鹿粉丝为自家卖惨行为！】
1:首先，本次应援从一开始就是散粉自发的行为（仅线下2位茸丝配合策划工人师傅摆放了花墙灯应援物后撤离现场——并无聚集行为）且不说从筹划开始就没指望过任何官方给予授权或者“开后门”特权，所以从始至终我们只对接过策划公司+酒店销售再无第四方。从私下自发联系设计定稿到线下联系酒店签署租赁合同。因为无从得知开机地点等剧组安排相关事项，考虑到防疫工作不可控（取消开机/不在应援地点开机/禁止聚集/租金不退/策划定金不退等等）每一位茸甚至从做这个应援的一开始就做好了“没人看到”“自娱自乐”“打水漂”的心理准备，只因我们一切出发点只为祝福“白鹿&郑书意&以爱为营”这个项目能有一个美好的开始。书意能感受到我们的心意，所有的困难和奔波都是值得的
2:对于其他声音，我想说的是，酒店开门做生意，有钱不赚是傻子。今天我鹿人甲租赁场地手持合同，想做什么摆什么怎么摆都是我的权利，摆摊嗑瓜子也好拉绳晒棉被也罢，我们自愿承担所有花费“打水漂”的风险签合同定下这次应援跟你们有什么关系？跟剧组有什么关系？跟不花钱就摆在酒店大厅被强制撤走的行为有什么关系？
3:自己家粉丝都管理不好吗，直接去剧组，趁拍戏的时候往演员自上扑请问这就是你们家的素质吗，而且都明确说过禁止路透，某家粉丝在干嘛，地上拍不到，直接上树拍，这行为与代拍有何差别，我给你们按个翅膀是不是就能上天了[微笑]
自家组织垃圾看见白鹿粉丝应援花墙破大防了 全平台撒泼打滚自编自话造谣白鹿粉丝来给自家虐粉挽尊的样子真可笑。白鹿粉丝应援场地也属于合规租借 可不向某些人厚脸皮私占酒店场地
【拒绝恶意造谣污蔑！停止靠抹黑白鹿粉丝为自家卖惨行为！】
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