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美国房贷利率走高，5招降低成本！

房贷利率走高、房价未见下跌，此时买房绝非好时机，但基于种种原因非买不可的人，还是可想方设法降低成本。

目前30年期固定房贷款利率在7%以上徘徊，较一年前足足高出4个百分点，房贷数据公司Black Knight称，一般买家的购买力因而削弱14%，再加上待售屋存量偏低，导致有能力或有兴趣买房的人减少，但房价未受影响，仍处高档。

此时除非迫不得已，否则人们不会买房搬家。

话虽如此，人们为了新工作、离婚、家庭成员增加等因素必须搬家，有些人则寻觅多时后不想放弃，仍有人买房，房地产市场销售放缓，但不会停止。

时机不佳之下还是非买房不可，可采取以下因应之道：

1、等待日后重新贷款

房贷业者William Raveis Mortgage区域副总裁科恩(Melissa Cohn)说利率上涨幅度和速度超出预期，但预计最多两年，利率可望显著下降。

等待日后重新贷款的缺点是，目前需承受较高利率，而且要承担利率或许不下降、或降幅不如预期；

再加上届时重新贷款成本可能很高，通常，结案成本约是贷款本金的2%到5%，万一失业或房屋贬值恐负担不起。

2、借浮动利率房贷

利率走高之际，更多人在标准30年固定利率房贷之外另作选择；

根据房贷银行家协会(Mortgage Bankers Association)浮动利率房贷(adjustable rate mortgage,ARM)目前约占房贷申请的12%，远大于一年前的3%。

根据房地美(Freddie Mac)，11月初当周30年期固定房贷平均利率7.08%，5年期国债指数混合浮动利率房贷(Treasury-indexed hybrid ARM)利率下降一个百分点，达6.06%，同是30年期贷款，ARM在固定期限(通常5、7或10年)采固定利率，之后依当时行情重设房贷利率。

假如五到七年后要再搬家，ARM可提高购买力。

科恩说明在ARM贷款前五或七年采固定利率，但因为银行只须担保较短期限，所以利率较低、每月还款金额也较低。

缺点是，借款人须承担利率不降反升的风险；

约定的固定利率期满后，可能每一年或半年重设利率。

3、贷款初始多付款

借款人在贷款之初加码付款可降低房贷利率、进而降低还款额，这是永久或暂时降低贷款利率的好方法。

基本上，永久性买断(permanent buydown)将改变贷款期内的利率，临时买断(temporary buydown)则在特定期间采较低利率。

通过临时买断，借款人通常第一年的贷款利率可降低2%、第二年降低1%，第三年起利率恢复到原来水准，届时，多数人预期利率走低，可望重新贷款。

科恩说贷款第一年利率由7%降至5%很可观。

缺点是要提前付更多钱，假如不打算在买来的房子住太久，不值得这么做。

4、要求卖方让步

在某些房地产市场，买家竞争已不像过去那样激烈，买方可要求卖方提供信用或让步(credit or concession)，这么一来，为买方分担房贷成本。

俄勒冈州房贷业者Churchill Mortgage资深房贷专家凯利(Trudy Kelly)说如今卖家比过去更愿意协商。

9月房贷利率约5.75%时，凯利与一位打算买59万美元房屋的买家合作，那位买主要求卖方提供1万5000美元让步，而不是砍低房价1万5000美元或2万美元；

凯利说如果买家砍价以57万5000美元买下房子，每月可省78美元，借由请求卖方让步、将利率降低一个百分点，买方每月还款额减少340美元。

问题是，许多地区至今仍是卖方市场，买方很难要求卖方让步分担房贷成本。

5、以现金买房

如果有足够现金，目前正是买房好时机。

不仅可避免高额房贷利率，还可借由谈判争取到好价格。

但根据全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)最近一份报告，过去一年，全美97%购屋者须贷款融资。

就算无法捧着现金买房，也可提高头期款、进而压低贷款金额，有助于降低每月还款额度；

这么做还可增加房屋净值。

假如目前有房子，可善用售屋所得现金、甚至利用房屋净值借款增加头期款。

缺点是，把现金拿去买房便不得不放弃其他投资。

根据全国房地产经纪人协会，首次购屋者一般头期款为6%、再次购屋者头期款更达17%，很少人以百分之百现金买房。

法扎尔对澎湃新闻分析指出，印尼仍然依赖初级商品和采掘行业产品。“庆幸的是，2020年底以来，商品价格一直在上涨，为高出口额做了贡献。然而，这种高利润的状况确实不会持续太久。面对商品价格可能突然改变乃至骤降的情况，印尼必须做好准备。”法扎尔说。法扎尔强调，印尼要在继续维持所谓“下游化”的经济政策，和加强、优化国内的经济资源。“下游化”指的是只允许精炼金属出口的政策，这样可以促进外资扩大对印尼金属产业的投资，建立本地化的工业系统。今年，印尼曾就铝土矿、锡、镍等重要金属资源做出禁止金属原材料出口的决定，便是“下游化”政策的结果。《金融时报》9月报道提到，佐科第二任期的主要产业政策是试图利⽤印尼庞⼤的镍储量（与澳⼤利亚并列世界第一），打造国内电动汽车产业。与G20峰会上有关能源转型的步调协同，印尼试图将传统的镍矿石产业推向新型电动车市场所必要的电池行业。2020年，印尼政府全面禁止镍矿出口，迫使外国公司开始在印尼国内提炼镍矿。虽然⼤部分印尼镍的最终产品将进⼊不锈钢⾏业，但印尼政府的⽬标仍是开始提取更多更⾼级别材料以⽤于电池。《金融时报》称，预计印尼将提供全球电动汽车⾏业所需的新的镍供应的很⼤⼀部分。佐科认为，这些限制措施使镍矿相关的出⼝价值从五年前的每年11亿美元提⾼到去年的近209亿美元。佐科强调：“我们的出⼝可能会增加到40倍或60倍。印尼拥有全球最⼤的镍储量，约2100万吨，约占全球储量的30%。”11月14日，佐科在2022年二十国集团商业论坛（B20）峰会上说，印尼将从镍开始，以建立一个电动汽车电池、电动汽车电池的大型生态系统。电动车巨头特拉斯首席执行官马斯克以视频连线方式出席了B20论坛。今年，印尼高官多次对马斯克喊话，希望特斯拉加大对印尼的投资力度。