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#北京楼市#先说结论：北京市场成交量连续4个月保持1.6万套以上，市场偏热，价格较年初低点上涨5%-10%，成交以低总价小户型和北部码农区为主，经营贷开始重出江湖，刚需还是要抓紧时机上车。
一、成交量走势：
大家都知道，房价的支撑取决于成交量，成交量才是判断房价涨跌的先行指标。北京房市今年受疫情影响，成交量没有重复2017年之后的走势，即年初春节低迷，二季度由于学区房需求成交量最高房价最高，然后一路走低到年底再次由于降价放量。疫情导致1-3月成交量很低，4月开始缓慢回升，5月受西城学区房政策变动影响，成交在西城的带领下大幅放量，均价也由于学区房成交占比增加明显增加，据说5月份全市成交了2万多套房子。按照实际网签数据，5-8月居然连续四个月成交量突破1.6万套，已经是有点过热了。按照历年的情况，成交1.5万套是一个分界线，低于这个市场偏冷，高于1.5万套，则市场热度开始提升。
二、成交价格
从成交价来看，基本上房源比3月份低点涨了5%左右，也就是400万的房子涨了20万，对于刚需群体还是比较大的涨幅，而且房屋成交量并没有走低的趋势，价格未明显下降。不像前几年7月学区成交完成后开始一路走低，到11月左右才回复。今年5-8月份确实比较热，所以价格保持稳定。但另一方面由于有大量限竞房入市和商品房跑量导致的需求分流，北京房地产市场暂时保持了价格平稳，也没有出现追涨的现象。
三、成交结构
虽然整体成交量不错，但结构和区域差异明显。从成交结构看，基本上还是以低总价小户型为主，特别是总价400万以内的房源成交量和成交速度都比较明显，这主要是两类需求导致。一是刚需上车盘，400万首套贷款首付加中介税费160万左右，这是市场刚需能够得到的。二是中产投资，基本上都是手里有100多万现金，也没有别的渠道，所以还是想投资房地产，而且随着北京老人随迁子女户口的增加，有相当一部分是父母投靠落户，首房首贷，所以这类需求很多。真正的职业投资者和富裕阶层，投资渠道更多，基本上很少投资北京房产，即便投资房产也会是全国找热点城市投资，因为北京由于严厉的限购政策，短期内机会不多。
四、成交区域
由于现在主要是中产阶级刚需和中产阶级小投资者为主的市场，所以成交区域与产业聚集区重合，表现为北部就业集中区的成交明显好于其他地区。具体来看，疫情对各行各业的冲击程度不一致，互联网行业除去部分在线旅游等，其他还得益于疫情带来的线上交易，所以互联网行业的群体收入并没有受到很大的冲击，加之现在北京上班阶层中，如果不考虑家庭支持外，基本上30岁前能攒够首付的只有金融和互联网两个行业。金融业从业人数少，而且比较分散，对房价支撑明显不如互联网行业。互联网行业人员众多，收入高，年轻有刚醒需求，而且就业集中，基本上是西二旗和望京，可以说互联网撑起了北京的房价。有个对比的现象就是，亦庄公司也非常多，但亦庄的限竞房房价都到了4万多还是消化不了，可从侧面反映出现代制造业等行业人员收入还是无法支撑现在的房价，只有北部码农收入可以支撑。所以基本上成交热点区域包括西二旗、回龙观、望京、来广营、北三环、北四环沿线。

#英皇投资语录#

职业投资者的投资好比报纸上的选美竞赛，在竞赛中，参与者要从100张照片中选出最漂亮的6张，所选出的6张照片最接近于全部参与者共同选出的6张照片的人就是获奖者。由此可见，每一个参与者所要挑选的并不是他自己认为是最漂亮的人，而是他设想的其他参与者所要挑选的人。

——约翰·梅纳德·凯恩斯