【万顷沙已“沦陷”，“环深”攻略再下一城，大湾区规划刷新价值认知】8月8日，广州南沙万顷沙楼盘在刷屏一个多月之后正式开盘。我不是做广告，但从现场情况粗略估算，全天到场客户小万人。开发商对外口径是：认筹5、6千个；含加推共供应2500套房源；当天销售破2000套。而业内估算，当天怎么地销售也突破了1000套，大约在1300—1500套上下。另外据业内了解，当天现场的确也雇佣了“水军”，但整体人流巨大也是不假的。虽然宣传和实际有差距，虽然有刻意造势的行为，但其火爆程度却是近期广州楼市十分罕见的。

最终这个项目当天开盘的均价在2.2万/平左右，而销售口径声称要在第二条全线提价5%。就当天火爆的销售业绩看，提5%的价格，完全可行。万顷沙这个楼盘的火爆可能刷新了很多广州买家的认知。的确，从内场人员反馈的信息看，当天广州买家只占总体成交客户的20%~30%，其中60%买家来自深圳，10%左右为其他区域。有同行反应，部分广州客到场后，一看环境掉头就走。的确，不但从广州老城区开车要一个半小时才能到达，而且整个万顷沙及项目周边都是一片荒芜。连农村都比不上，放眼望去只有农田。

一个广州郊区楼盘，广州买家嗤之以鼻，深圳客户趋之若鹜，为什么？答案不是谁更务实，谁钱多人傻，而是大家心中的坐标不同。这不是一个离中心有多远的问题，而是中心到底在那里的问题。对广州买家而言，这里离天河、越秀等老城区需要近一个半小时车程，这里的房价是老城区的20%—25%。而对深圳买家而言，深中通道开通后，走南沙之线到前海，只需要不到一小时，而这里房价只是前海的12%—15%。如果以广州人的尺度换算，大概相当于从珠江新城的西塔开车到南沙的庆盛地铁站的距离。假如按珠江新城房价10万/平计算，如果按照同等比例折算，就等于庆盛地铁站旁出了一个售价才1.2万—1.5万/平的楼盘。而南沙的整体均价已经在2.5万/平左右了，你说深圳买家什么感受？

其实类似的情况去年就在中山市上演。中山的马鞍岛上某楼盘去年开售，也是借助深中通道的题材，打出“比深圳更近前海”的宣传语。一下子吸纳了一大批深圳客户购买。其售价突破3万/平，足足比10分钟车程外的，更近中山城区的项目售价整整高了一倍（中山之前打深中通道牌的楼盘普遍售价在1.5万/平左右）。当时的中山市场也是无法理解，面对深圳买家也是一脸懵逼。

事实已经呈现在眼前，而我想说，自从粤港澳大湾区规划公布之后，整个大湾区楼市就应该以一个整体进行看待和理解。更准确第说，应该将广、深、佛、莞、珠、中+港、澳当成一个超级大城市进行理解（从地域面积上看，其实广佛深莞珠中加起来也仅仅和一个北京相当）。在这个超级大城市里面，有中心，有局部中心，距离这些节点的远近，将成为价格参照的重要标准。当然，中心也是在不断变化的。按照规划呈现的建设内容，会有新的中心崛起，也会有旧的中心衰减。所以在大湾区不动产投资上看，应该建立一个全新的价值坐标和价格逻辑。

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