远洋天著https://t.cn/A6yj1ciK

西丽近一年都很火，在没有好学校支撑的情况下价格突破异常惊人，以至于大家开始强行去发掘区域价值做佐证，不管我个人争议如何，关注始终很高，而远洋天著作为今年西丽第一盘，必须来聊聊。

营销节点看开盘也快提上日程了， 这项目还是有不少看点的，老规矩先去咚咚补课
项目资料https://t.cn/A6LHHO3c
户型分析https://t.cn/A6LHHTj8
深度楼评https://t.cn/A6y6fNLD
了解基本概念，我挑重点说，关键词就区域概念、学校情况、户型价格等。

区域的看法老观点，看上去环境很好山清水秀，问题在于山脉狭长，大部分配套用地又给大学城给占了，而地段和主流板块割裂，交通和配套始终是大问题。

这里还很容易和光明一样，房价阶段性上行容易解释为产业优势得到兑现，以至于价格到一定高位的时候还无限乐观。
实际上大学城的大学生妹空占一大片地方又不买房，留仙洞一顿操作猛如虎主流购买力还是靠科技园，可能五年内还是。
整个片区都是地铁口次新房当然差不到那里去，但阶段性的看价格肯定是过于乐观的。

如果能冒出个顶级学校也能破局，但是平山学校就算了，套上南二外三个字，一样的野鸡杂牌，因为学区过大生源受限，而渣渣学校被名校集团兼并的那种，到现在还没有成功突出重围的案例。

回到产品本身我反倒感觉没多少好说的，看产品还行，位置在西丽也没啥大毛病，该有的都有，能蹭的概念都能蹭上。

和区域内同类型楼盘横向对比就晓得多少钱能买了，拿100的举栗子，其实就是个开间三米五的普通三房，当前市场价普遍一千左右。

考虑上交房/限售时间上中空，区域价格短期过于乐观，超九百也就是九万单价感觉就没啥特别意思了，除非有新房信仰。#深圳楼市#

新世界临海缆山https://t.cn/A6yj1ciK

有时候我感觉地球人似乎都在盯着华润城四期，始终觉得比起那微不足道的低概率，还不如关注下热度没那么高，确定性相对大的优质项目，而在南山新房市场中临海缆山就是个不错的选择。

聊之前先去咚咚补课
楼盘资料https://t.cn/A6ZBbDA3
户型分析https://t.cn/A6zDOwAP
深度楼评https://t.cn/A6y64Xnz
有了基本概念我们抓重点说，关键词就是偏高端、靠山看海、育才学校、户型不错。

这家房企不是香港那边的大佬，属于深圳版新世界，虽然实力弱很多，但看项目的情况和定位，还是相对偏高端化来做的，堆料不会差。

位置在南山脚下挨着兰溪谷，环境绝佳，还有私家登山道，兼顾山景和海景。
虽然同类型九榕台、兰溪谷这类房子市场接受度并不高，但这两类产品或多或少都有致命缺陷，比如前者过于非主流后者太老，而临海缆山在很多地方都好了许多。

学校上是育才的一小二中，虽然这几年育才在自媒体端被强行没落，但我倒觉得没那么悲观，硬实力还在差不到那里去，甚至随着时间推移估值可能会补上。

户型115/120平作为主力，极少量236平，新规后没赠送，但对比南山其他主流新房来看，户型做的比较有诚意了，去年说会带装修，今年估计备案价的原因，毛坯出售。

之所以会比较推荐此楼盘的重点原因，还是觉得这类偏高端且兼顾学校/环境/景观，同时还是单证的房子真的不多，从半三https://t.cn/A6LE5BnY那条微博我就大概说过，这类高端住宅以后市场接受度会越来越高。

价格上据可靠消息大概率11.5毛坯出售，相当于1300的三房和1400的四房，相对比半岛那边两房就已经冲上一千五的坎，优势尤为明显，诚意十足，不过这批只推1/2栋，货也有点少。

目前已经在各平台做了广告投放，也侧面说明近期就要开盘了，顺带补充下，看房要验资三百和提前预约，抓紧时间吧，不然到开盘时又是挤得要死。#深圳楼市#

【12102组家庭购房需求调查：67%将改变购房计划】近日，有调查报道显示，有67%的家庭改变了购房计划，但总体购房需求仍在，有买房或换房需求的比例依然维持在65.05%，这意味着受疫情影响，购房者对市场的信心已恢复超七成，购房需求只会顺延，不会消失。

再而，高性价比仍是消费者的购房需求。叠加疫情影响，人们对房屋价格的敏感程度和“户型设计”、“配套”的关注度也越来越高。

还有一点值得注意，总价在300万元以内的需求占比多达4成，这就对房企的产品定位以及成本控制提出了更高的要求。

由此可见，2020年房地产市场购房需求端消费降级正在发生，只有深度了解购房者、深度服务购房者才能在接下来的市场竞争中脱颖而出。（丁祖昱评楼市）#楼市速递#