#成都土拍# 成都土拍引发市场关注，成都土拍会如何影响房地产市场？
易居研究院智库中心研究总监严跃进
12月7日，成都进行第三轮土拍。此次土拍首日成交了12宗地。此类土地交易具有几个重要特点，值得市场参与者的关注。
1、特点一：继续体现降温态势
从此次成都土地市场来看，热度不高，其中有3宗土地出现了流拍现象，7宗土地出现了底价成交态势。从这个角度看，成都土地市场和全国其他市场类似，面临降温的压力。类似流拍的情况，部分和房屋限价等有关。几幅流拍的住宅用地，其销售价格都比较低，即低于2万元的水平，或使得房企拿地意愿不强。而超过2万销售价格的地块，反而交易会比较好。
2、特点二：拿地环境有所改善
从此次土地交易情况看，各类影响房企拿地积极性的因素有所减少。比如说竞自持和无偿配建等要求已经删除，即便是竞销售型人才公寓，其比例也相对不高。而且此类房屋具备可销售的优势，所以本身不会太大影响房企的拿地积极性。类似情况都说明成都当前正积极优化拿地营商环境。
3、特点三：部分房企拿地活跃
从拿地的名单里面，可以看出，包括龙湖、建发等企业拿地动作比较大。此类房企在全国其他城市拿地动作也比较明显，可以认为有逆势抄底的现象。通过此类拿地，将促进此类企业控制拿地成本，对于2022年的房屋销售以及销售行情提振等都有积极的作用。也值得其他同类房企的关注。
易居研究院智库中心研究总监严跃进
12月7日，成都进行第三轮土拍。此次土拍首日成交了12宗地。此类土地交易具有几个重要特点，值得市场参与者的关注。
1、特点一：继续体现降温态势
从此次成都土地市场来看，热度不高，其中有3宗土地出现了流拍现象，7宗土地出现了底价成交态势。从这个角度看，成都土地市场和全国其他市场类似，面临降温的压力。类似流拍的情况，部分和房屋限价等有关。几幅流拍的住宅用地，其销售价格都比较低，即低于2万元的水平，或使得房企拿地意愿不强。而超过2万销售价格的地块，反而交易会比较好。
2、特点二：拿地环境有所改善
从此次土地交易情况看，各类影响房企拿地积极性的因素有所减少。比如说竞自持和无偿配建等要求已经删除，即便是竞销售型人才公寓，其比例也相对不高。而且此类房屋具备可销售的优势，所以本身不会太大影响房企的拿地积极性。类似情况都说明成都当前正积极优化拿地营商环境。
3、特点三：部分房企拿地活跃
从拿地的名单里面，可以看出，包括龙湖、建发等企业拿地动作比较大。此类房企在全国其他城市拿地动作也比较明显，可以认为有逆势抄底的现象。通过此类拿地，将促进此类企业控制拿地成本，对于2022年的房屋销售以及销售行情提振等都有积极的作用。也值得其他同类房企的关注。
掘金“生活最后一公里”，海口万人社区商铺首付16万起，做多重客流大生意！
近年来，自贸港建设进程逐步加快，海南房地产有一个很明确清晰的信号，就是供给逐渐转向商办产品。当前海南土地供应向商业类等产业用地大量倾斜，尤其省会城市海口变化更加明显。『至理数据』报告显示，今年前11月，海口累计供应22宗、占地面积约37.4万平商业用地，较2020年同期增加7宗；二级市场方面，11月份海口商业产品成交套数TOP10楼盘总成交219套，环比10月上涨接近100%，商业已成为市场投资大风口。
在各类商业产品不断输出下，总价低、预算可控、客流稳定的社区商铺被认为是较为适合的资产配置渠道，这是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的商铺，由于社区商铺距离近，人们消费逐渐转向社区商业。
有数据显示，城市居民30%-40%的消费支出，集中在社区周边1公里范围之内，并且这一比例还在不断上升。因为每个人，都离不开“生活最后一公里”，作为每日归家“最后一公里”的社区商业体系，社区商铺的便利性是难以取代的核心竞争力，海口商业进入高速发展期的当下，“万人社区大盘”南海·幸福汇社区商铺幸福天街也成为投资者瞄准的新目标。
随着消费需求的升级，体验式社区商铺正成为更多人的消费之选，那么，社区商铺该如何选择？不外乎社区规模和地段两大关键因素。首先是社区规模，这在很大程度上决定了未来商业的兴衰；其次是位置，如果社区周边坐落着住宅区、学校等场所，那么它们的消费需求将是社区商铺的重要支撑，即消费需求支撑。因此判断一间社区底商的潜在发展空间，不可只考虑面积、总价等产品指标，周围消费支撑能力才是未来商铺高价出租的重要因素。
商铺作为资产配置的一种方式，自然要遵循多重逻辑才可在激烈竞争中锋芒毕露，在『海居君』看来，南海·幸福汇这八大特质足以成为制胜法宝。
1、地段。南海·幸福汇坐落于海口发展潜力板块“美安片区”，这是海口市创新产业发展先行区，是集高新技术产业、现代物流、科技研发和生活配套为一体的综合型产业新城。
2、商铺临街。幸福天街位于南海大道和粤海大道两大主干道交汇处，邻近海口火车站，通过多维交通快速抵达各城区，可24小时营业，且经营业态不受约束。
3、多重客流。南海·幸福汇项目规划有6300户，为幸福天街提供了庞大且稳定的消费人群，目前一期已交房入住，二期开始交付，项目周边是高新技术产业园区且多个项目在建，多重客流汇聚。
4、即买即用。幸福天街目前在售商铺为现铺状态，与期铺相比不会有资金的空置期，开业即城熟。
5、产品多样。幸福天街建面约12-139㎡可满足不同客户需求，商铺层高达6m左右，相当于花费一层价格，空间拓展值可实现Max级享受。
6、业态布局。幸福天街大部分商铺规划有独立排烟管道，可满足多种业态，目前部分商铺已招租，带租约出售。
7、门槛低。目前幸福天街首付16万起即可入手，无论选择哪种经营方式，都有社区及周边业主作为保底消费客群。
8、抗风险力强。凭借便捷性、高效率和即买即得的服务，社区底商有着很强的抗风险能力，后疫情时代，人们对于社区商业的依赖正逐步增强。
眼下海口商办市场发展如火如荼，对于手握闲置资金的置业者而言，入手一套实力强硬的社区商铺，就是资产重新配置的佳选。仔细分析南海·幸福汇这批社区商铺，会发现地段、人口、面积段等每一项几乎都可以打满分，目前幸福天街已全面攻占消费群体，即买即租。
近年来，自贸港建设进程逐步加快，海南房地产有一个很明确清晰的信号，就是供给逐渐转向商办产品。当前海南土地供应向商业类等产业用地大量倾斜，尤其省会城市海口变化更加明显。『至理数据』报告显示，今年前11月，海口累计供应22宗、占地面积约37.4万平商业用地，较2020年同期增加7宗；二级市场方面，11月份海口商业产品成交套数TOP10楼盘总成交219套，环比10月上涨接近100%，商业已成为市场投资大风口。
在各类商业产品不断输出下，总价低、预算可控、客流稳定的社区商铺被认为是较为适合的资产配置渠道，这是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的商铺，由于社区商铺距离近，人们消费逐渐转向社区商业。
有数据显示，城市居民30%-40%的消费支出，集中在社区周边1公里范围之内，并且这一比例还在不断上升。因为每个人，都离不开“生活最后一公里”，作为每日归家“最后一公里”的社区商业体系，社区商铺的便利性是难以取代的核心竞争力，海口商业进入高速发展期的当下，“万人社区大盘”南海·幸福汇社区商铺幸福天街也成为投资者瞄准的新目标。
随着消费需求的升级，体验式社区商铺正成为更多人的消费之选，那么，社区商铺该如何选择？不外乎社区规模和地段两大关键因素。首先是社区规模，这在很大程度上决定了未来商业的兴衰；其次是位置，如果社区周边坐落着住宅区、学校等场所，那么它们的消费需求将是社区商铺的重要支撑，即消费需求支撑。因此判断一间社区底商的潜在发展空间，不可只考虑面积、总价等产品指标，周围消费支撑能力才是未来商铺高价出租的重要因素。
商铺作为资产配置的一种方式，自然要遵循多重逻辑才可在激烈竞争中锋芒毕露，在『海居君』看来，南海·幸福汇这八大特质足以成为制胜法宝。
1、地段。南海·幸福汇坐落于海口发展潜力板块“美安片区”，这是海口市创新产业发展先行区，是集高新技术产业、现代物流、科技研发和生活配套为一体的综合型产业新城。
2、商铺临街。幸福天街位于南海大道和粤海大道两大主干道交汇处，邻近海口火车站，通过多维交通快速抵达各城区，可24小时营业，且经营业态不受约束。
3、多重客流。南海·幸福汇项目规划有6300户，为幸福天街提供了庞大且稳定的消费人群，目前一期已交房入住，二期开始交付，项目周边是高新技术产业园区且多个项目在建，多重客流汇聚。
4、即买即用。幸福天街目前在售商铺为现铺状态，与期铺相比不会有资金的空置期，开业即城熟。
5、产品多样。幸福天街建面约12-139㎡可满足不同客户需求，商铺层高达6m左右，相当于花费一层价格，空间拓展值可实现Max级享受。
6、业态布局。幸福天街大部分商铺规划有独立排烟管道，可满足多种业态，目前部分商铺已招租，带租约出售。
7、门槛低。目前幸福天街首付16万起即可入手，无论选择哪种经营方式，都有社区及周边业主作为保底消费客群。
8、抗风险力强。凭借便捷性、高效率和即买即得的服务，社区底商有着很强的抗风险能力，后疫情时代，人们对于社区商业的依赖正逐步增强。
眼下海口商办市场发展如火如荼，对于手握闲置资金的置业者而言，入手一套实力强硬的社区商铺，就是资产重新配置的佳选。仔细分析南海·幸福汇这批社区商铺，会发现地段、人口、面积段等每一项几乎都可以打满分，目前幸福天街已全面攻占消费群体，即买即租。
顶流学区房“退烧”：降价百万元 临近年底深圳抛盘客猛增
自二手房参考价推出以来，深圳二手住宅过户已连续7个月跌至荣枯线5000套以下，10月份二手住宅过户套数更是创下了2012年3月以来的新低。不过，最近不断传出有关深圳二手房市场交易回暖的声音，记者进行了走访报道。
深圳二手房成交量继续下跌 创十年新低
记者在深圳市房地产信息平台上看到， 从11月开始，每天的二手房成交备案数量都超过百套。记者来到深圳市福田区某房产中介门店，中介人员秦善政正忙着安排客户带看，他告诉记者，跟之前几乎为零的带看量相比，目前带看量明显增加。
自从深圳推出二手房参考价新政以来，购房者的观望情绪已持续大半年之久，但被冷冻了大半年的深圳楼市在10月下旬，出现了回暖迹象。记者走访多家门店了解到，10月下旬客户看房及成交量已出现上涨，并迎来了近八周的高峰。此外，在长达半年的博弈中，部分业主开始示弱。
记者在罗湖、福田多个片区采访时，多位房产中介经理均表示，虽然二手房咨询的客户数量有所增加，但促成成交依旧不容易，调控趋严的预期依旧影响购房者的心态。
据深圳市住房和建设局最新数据，2021年10月，深圳市二手商品住宅成交为15.04万平方米，同比下降66.42%。据深圳中原研究中心统计，10月深圳市二手住宅过户套数为1605套，环比下滑9.1%，10月二手住宅过户套数为2012年3月以来的最低值。
临近年底深圳抛盘客猛增 有片区二手房源挂盘量直增20%
据深圳中原研究中心统计，10月深圳二手房在售房源数量环比上升2.0%，至30168套，部分地区出现了大量房源抛售的情况。 记者走访多家中介门店了解到，临近年底，深圳二手房市场房源挂盘量出现了大幅增加，平均挂盘增量幅度为10%。
深圳某房产中介公司经纪人 董潘：这两个月以来，放盘量比前几个月要增加10%-15%左右，基本放盘户型偏小，最近业主可能想尽快把自己的老房子换掉，换一手房。
孙佳彦是福田片区某中介门店的负责人，她告诉记者，由于成交量一直处于低迷的水平，目前二手房价格已经出现了松动，不少业主现在都频频下调自己房屋的价格，幅度一般在10%到20%之间。
事实上，近期深圳多个地区也出现业主降价抛售的信息，以参考价卖房在深圳渐成趋势。
深圳某房产中介公司经纪人 董潘：降得少的房源最少5%，降的多的有达到20%的，有房源基本上会接近政府指导价。比如政府指导价在我们这个小区是4.8万元至5万元，但是有一些挂盘其实都七八万元，但是业主就是想尽快出手，可能就把单价下调到6万左右了，基本上接近指导价。
据深圳中原研究中心统计，有关深圳房地产税的消息传出两周后，以宝安区、南山区、福田区、龙华区四个区为主片区的房屋挂盘数量都出现了明显上涨。其中全市涨幅最大的是福田上步片区，挂盘量出现了19.35%的增幅；其次则是龙华的大浪片区，挂盘量出现15.38%的增幅。南山区挂盘量最高的是南油片区，达到了8.75%的增幅；其次是前海与红树湾两个片区，也分别达到7%左右的挂盘量涨幅情况。
深圳顶流学区房“退烧” 挂盘价大面积下滑 降价百万起步
在多个利空消息的共同作用下，一些学区房降价幅度最为明显，一些家长开始变得犹豫，市场整体观望氛围浓厚，以前在深圳居高不下的学区房，目前降价幅度均百万元起步。
胡少娟是福田百花片区的房产中介，她告诉记者，受到学区房新政即将实施的影响，百花片区的房屋降价都比较厉害，普遍降价幅度在200万至300万元之间。他们中介在推房的时候，一般会主推这些降价、诚心卖房子的业主。
记者调查中发现，深圳5大名校学区房房源报价均出现不同程度的下调，其中百花片区下调价格的房源最多。
深圳某房产中介公司百花片区门店负责人 伍永雄：经过这几个月的市场数据，挂盘价会比之前下滑15%左右，回到真实成交能流通的，我们在9月份、10月份的流通宗数得出的结论，应该是在现在新的叫价基础上还要下降10%到15%左右。
11月初，百花片区长城大厦挂盘23套学区房，除了一套面积为353.8平米、报价为2653万元的房产外，其余22套单套报价在1000万元左右，均低于此前的市场价100万元以上。11月13日，百花片区学区房长城花园的一处房产以1100万元出售，该房源参考价为1240万元。从中介发布的房源信息来看，以往因学区暴涨的老破小八卦岭宿舍最新挂出的笋盘价格仅为7.9万/平，对比去年动辄15万的成交单价，这个价格几乎腰斩。
伍永雄告诉记者，像长城一花园，原来它的历史挂价到1350万，现在从上两套成交900多万之后，这一次主推的都已经到了880万左右的价钱。主要是因为楼龄确实太老了，88平方的套内是复式结构，楼梯很不方便。
事实上，五大名校学区房在9月份便出现交易量腰斩行情。乐有家研究中心数据显示，2020年1-9月，五大名校学区房总过户量为2922套，今年同期约为1549套，跌幅达47%。其中，五大名校学区中同比跌幅超八成的有三个，深中片区9月过户量为26套，较今年1月156套下跌83%。
中国城市经济专家委员会副主任 宋丁：学区房降得比较明显，但不是二手房政策压制的结果，其实是深圳实施大学区房制度产生的结果。它都是对过去三年以来价格暴涨的自然回归。
自二手房参考价推出以来，深圳二手住宅过户已连续7个月跌至荣枯线5000套以下，10月份二手住宅过户套数更是创下了2012年3月以来的新低。不过，最近不断传出有关深圳二手房市场交易回暖的声音，记者进行了走访报道。
深圳二手房成交量继续下跌 创十年新低
记者在深圳市房地产信息平台上看到， 从11月开始，每天的二手房成交备案数量都超过百套。记者来到深圳市福田区某房产中介门店，中介人员秦善政正忙着安排客户带看，他告诉记者，跟之前几乎为零的带看量相比，目前带看量明显增加。
自从深圳推出二手房参考价新政以来，购房者的观望情绪已持续大半年之久，但被冷冻了大半年的深圳楼市在10月下旬，出现了回暖迹象。记者走访多家门店了解到，10月下旬客户看房及成交量已出现上涨，并迎来了近八周的高峰。此外，在长达半年的博弈中，部分业主开始示弱。
记者在罗湖、福田多个片区采访时，多位房产中介经理均表示，虽然二手房咨询的客户数量有所增加，但促成成交依旧不容易，调控趋严的预期依旧影响购房者的心态。
据深圳市住房和建设局最新数据，2021年10月，深圳市二手商品住宅成交为15.04万平方米，同比下降66.42%。据深圳中原研究中心统计，10月深圳市二手住宅过户套数为1605套，环比下滑9.1%，10月二手住宅过户套数为2012年3月以来的最低值。
临近年底深圳抛盘客猛增 有片区二手房源挂盘量直增20%
据深圳中原研究中心统计，10月深圳二手房在售房源数量环比上升2.0%，至30168套，部分地区出现了大量房源抛售的情况。 记者走访多家中介门店了解到，临近年底，深圳二手房市场房源挂盘量出现了大幅增加，平均挂盘增量幅度为10%。
深圳某房产中介公司经纪人 董潘：这两个月以来，放盘量比前几个月要增加10%-15%左右，基本放盘户型偏小，最近业主可能想尽快把自己的老房子换掉，换一手房。
孙佳彦是福田片区某中介门店的负责人，她告诉记者，由于成交量一直处于低迷的水平，目前二手房价格已经出现了松动，不少业主现在都频频下调自己房屋的价格，幅度一般在10%到20%之间。
事实上，近期深圳多个地区也出现业主降价抛售的信息，以参考价卖房在深圳渐成趋势。
深圳某房产中介公司经纪人 董潘：降得少的房源最少5%，降的多的有达到20%的，有房源基本上会接近政府指导价。比如政府指导价在我们这个小区是4.8万元至5万元，但是有一些挂盘其实都七八万元，但是业主就是想尽快出手，可能就把单价下调到6万左右了，基本上接近指导价。
据深圳中原研究中心统计，有关深圳房地产税的消息传出两周后，以宝安区、南山区、福田区、龙华区四个区为主片区的房屋挂盘数量都出现了明显上涨。其中全市涨幅最大的是福田上步片区，挂盘量出现了19.35%的增幅；其次则是龙华的大浪片区，挂盘量出现15.38%的增幅。南山区挂盘量最高的是南油片区，达到了8.75%的增幅；其次是前海与红树湾两个片区，也分别达到7%左右的挂盘量涨幅情况。
深圳顶流学区房“退烧” 挂盘价大面积下滑 降价百万起步
在多个利空消息的共同作用下，一些学区房降价幅度最为明显，一些家长开始变得犹豫，市场整体观望氛围浓厚，以前在深圳居高不下的学区房，目前降价幅度均百万元起步。
胡少娟是福田百花片区的房产中介，她告诉记者，受到学区房新政即将实施的影响，百花片区的房屋降价都比较厉害，普遍降价幅度在200万至300万元之间。他们中介在推房的时候，一般会主推这些降价、诚心卖房子的业主。
记者调查中发现，深圳5大名校学区房房源报价均出现不同程度的下调，其中百花片区下调价格的房源最多。
深圳某房产中介公司百花片区门店负责人 伍永雄：经过这几个月的市场数据，挂盘价会比之前下滑15%左右，回到真实成交能流通的，我们在9月份、10月份的流通宗数得出的结论，应该是在现在新的叫价基础上还要下降10%到15%左右。
11月初，百花片区长城大厦挂盘23套学区房，除了一套面积为353.8平米、报价为2653万元的房产外，其余22套单套报价在1000万元左右，均低于此前的市场价100万元以上。11月13日，百花片区学区房长城花园的一处房产以1100万元出售，该房源参考价为1240万元。从中介发布的房源信息来看，以往因学区暴涨的老破小八卦岭宿舍最新挂出的笋盘价格仅为7.9万/平，对比去年动辄15万的成交单价，这个价格几乎腰斩。
伍永雄告诉记者，像长城一花园，原来它的历史挂价到1350万，现在从上两套成交900多万之后，这一次主推的都已经到了880万左右的价钱。主要是因为楼龄确实太老了，88平方的套内是复式结构，楼梯很不方便。
事实上，五大名校学区房在9月份便出现交易量腰斩行情。乐有家研究中心数据显示，2020年1-9月，五大名校学区房总过户量为2922套，今年同期约为1549套，跌幅达47%。其中，五大名校学区中同比跌幅超八成的有三个，深中片区9月过户量为26套，较今年1月156套下跌83%。
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