汪敦敬：2022年樓市忠告
作者為祥益地產總裁
(1)東升西降
過去十多年掌握「西去東來」大勢是投資準確性的關键，我認為要面對的現實是局面已進入「東升西降」的階段，全球多方面的主導和話語權逐步落在中國手中，未來西方國家將作出最激烈的抗拒，但大趨勢，投資不可抗逆！
(2)香港金融中心持續擴大
香港股市2021年的成交金額對比2年前2019年的規模已倍升，若以恒生指數每日收市點計算的成交圖表，香港股市亦已「龍市」化(即不斷轉折之下谷底仍浪比浪高)，加上2022年我認為是「中國金融年代」(中國在金融市場將更主動及自主)的開啟，香港前景更秀麗！但西方國家必日益針對香港，投資必須留一手以應變受襲！
(3)資金流趨勢是重點
無論你對自己的觀念幾有信心，看資金流始終是以數據為最可靠依歸(M3和銀行結餘)，資金量保持高水平，香港的低息期就可持續，基於資金量若能繼續遠高於借貸量，加息並不易衝擊大局！
(4)高通脹衝擊民生
環球高通漲潮銳不可擋！勢必衝擊民生！
在香港房屋政策上，正進入「大基建年代」！卻沒有人關注高通脹的影響，也因此，無論造地或者建屋上政府的效率是否能獲得提升，將決定香港的禍福！
(5)平行時空的世道和市場
貧富懸殊、過份重視意識形態令世代進入了新的二元化！
貧富懸殊下，有資產者和高薪者成為了購買力強橫的「富裕族群」，他們購買的較優質樓市板塊樓價不斷大步創新高，但無資產者和收入只及人均入息中位數字的「草根族群」，他們置業的樓市板塊樓價會大幅落後！於是兩極成交一起在市場發生。
而資訊科技的過份發達，過量的高聚焦短訊「植入」令人們偏離了整體邏輯！完整概念不足的人各走極端並人以群分，由兩群效忠自己意識形態的人不斷找理據去作意氣之爭！政治如此！樓市也分「好淡之爭」！無論市場變化如何，大部份時候市場也被扭曲詮釋！
(6) 樓價顛覆不定下強勢上升
樓市的上升結構即高資金、低借貸、低供應和財富效應根本沒有改變，「龍市一期」的上升階段繼續發展前進！購買力和財富效應更進一步聚積深厚！來年我們更極可能要面對通關後的購買力釋放、高通脹的衝擊、資金的湧入、和財富效應的進一步啟動，市場只是被各內外因素及情懷作非結構性的困擾，樓價仍繼續顛覆不定下再創高峰！樓市仍然是最佳的資金避難所！
二元化社會引起的悲情主導，一次又一次令香港人嚴重低估香港聚積多時的深厚購買力！
(7)租金仍處於易升難跌局面
高通脹期的第一個階段是物價上漲，高通脹期的第二個階段是人工追升，縱使工資加幅追不上物價上升，這都是通脹或者「滯脹」的結構，並不是「通縮」結構，覺得租金長遠會跌是錯誤且高風險的，租客中有心置業者應早買樓為妙！
(8)嚴防疫情下的危與機
新冠疫情帶來了悲劇，亦帶來了改變！
面對疫情是否能穩守秩序，不單只影響到民生，還影響到生產鏈、材料鏈、人力資源鏈的優/劣勢！帶來不同板塊的興衰，當中的危與機，大家應該要探討及趨吉避凶！
創科、生產線的優勢逆轉，正把舊有投資邏輯完全被顛覆！
(9)商業模式內外轉型
很多人正準備通關之後的市場回復，但我認為更加重要的是為轉型後的新環境去準備！立刻掌握自身商業模式的轉型，否則捱過寒冬之後可能才是市場進行高速淘汰的時候！
資訊、物流、融資的改變，靜悄悄令現有模式失去了競爭力但仍有很多人未自知！
很多人機會來臨到眼前卻不自覺！
(10)大灣區年代開啟
在疫情抑制下，大灣區年代延遲了來臨！卻凝聚了更大的能量！
大灣區年代預算在下半年會起動，擔當着在未來環球經濟復甦走得更快去超越各國的引擎！令人力資源、市場競爭、成本结構也改變！
進取的人在未來一年充滿機會，也令人豐收！
但對持躺平主義的人卻不利！香港市民要加油了！
作者為祥益地產總裁
(1)東升西降
過去十多年掌握「西去東來」大勢是投資準確性的關键，我認為要面對的現實是局面已進入「東升西降」的階段，全球多方面的主導和話語權逐步落在中國手中，未來西方國家將作出最激烈的抗拒，但大趨勢，投資不可抗逆！
(2)香港金融中心持續擴大
香港股市2021年的成交金額對比2年前2019年的規模已倍升，若以恒生指數每日收市點計算的成交圖表，香港股市亦已「龍市」化(即不斷轉折之下谷底仍浪比浪高)，加上2022年我認為是「中國金融年代」(中國在金融市場將更主動及自主)的開啟，香港前景更秀麗！但西方國家必日益針對香港，投資必須留一手以應變受襲！
(3)資金流趨勢是重點
無論你對自己的觀念幾有信心，看資金流始終是以數據為最可靠依歸(M3和銀行結餘)，資金量保持高水平，香港的低息期就可持續，基於資金量若能繼續遠高於借貸量，加息並不易衝擊大局！
(4)高通脹衝擊民生
環球高通漲潮銳不可擋！勢必衝擊民生！
在香港房屋政策上，正進入「大基建年代」！卻沒有人關注高通脹的影響，也因此，無論造地或者建屋上政府的效率是否能獲得提升，將決定香港的禍福！
(5)平行時空的世道和市場
貧富懸殊、過份重視意識形態令世代進入了新的二元化！
貧富懸殊下，有資產者和高薪者成為了購買力強橫的「富裕族群」，他們購買的較優質樓市板塊樓價不斷大步創新高，但無資產者和收入只及人均入息中位數字的「草根族群」，他們置業的樓市板塊樓價會大幅落後！於是兩極成交一起在市場發生。
而資訊科技的過份發達，過量的高聚焦短訊「植入」令人們偏離了整體邏輯！完整概念不足的人各走極端並人以群分，由兩群效忠自己意識形態的人不斷找理據去作意氣之爭！政治如此！樓市也分「好淡之爭」！無論市場變化如何，大部份時候市場也被扭曲詮釋！
(6) 樓價顛覆不定下強勢上升
樓市的上升結構即高資金、低借貸、低供應和財富效應根本沒有改變，「龍市一期」的上升階段繼續發展前進！購買力和財富效應更進一步聚積深厚！來年我們更極可能要面對通關後的購買力釋放、高通脹的衝擊、資金的湧入、和財富效應的進一步啟動，市場只是被各內外因素及情懷作非結構性的困擾，樓價仍繼續顛覆不定下再創高峰！樓市仍然是最佳的資金避難所！
二元化社會引起的悲情主導，一次又一次令香港人嚴重低估香港聚積多時的深厚購買力！
(7)租金仍處於易升難跌局面
高通脹期的第一個階段是物價上漲，高通脹期的第二個階段是人工追升，縱使工資加幅追不上物價上升，這都是通脹或者「滯脹」的結構，並不是「通縮」結構，覺得租金長遠會跌是錯誤且高風險的，租客中有心置業者應早買樓為妙！
(8)嚴防疫情下的危與機
新冠疫情帶來了悲劇，亦帶來了改變！
面對疫情是否能穩守秩序，不單只影響到民生，還影響到生產鏈、材料鏈、人力資源鏈的優/劣勢！帶來不同板塊的興衰，當中的危與機，大家應該要探討及趨吉避凶！
創科、生產線的優勢逆轉，正把舊有投資邏輯完全被顛覆！
(9)商業模式內外轉型
很多人正準備通關之後的市場回復，但我認為更加重要的是為轉型後的新環境去準備！立刻掌握自身商業模式的轉型，否則捱過寒冬之後可能才是市場進行高速淘汰的時候！
資訊、物流、融資的改變，靜悄悄令現有模式失去了競爭力但仍有很多人未自知！
很多人機會來臨到眼前卻不自覺！
(10)大灣區年代開啟
在疫情抑制下，大灣區年代延遲了來臨！卻凝聚了更大的能量！
大灣區年代預算在下半年會起動，擔當着在未來環球經濟復甦走得更快去超越各國的引擎！令人力資源、市場競爭、成本结構也改變！
進取的人在未來一年充滿機會，也令人豐收！
但對持躺平主義的人卻不利！香港市民要加油了！
七日一轮回。
思前想后还是选了这个镂空玫瑰书签头像，那也是献给你的不凋花。
现在的我，很难理解2016年的自己为什么会有许多极端又少年意气的想法。
不管怎么说，这些记忆和时间已经变成了冻结起来的齿轮，我不敢轻易推动。
但如果能穿越回去，我还是愿意抱抱从前那个自己，揉揉她的头发，告诉她我都懂（很矛盾吧）。
当然，能抱抱你就更好了。
María最后十秒，在想不开玩剪刀的时候，如果有一群像一样的朋友蹦跶蹦跶地跑进来，MV的开头会不会不一样？
我总是忍不住这么想。
思前想后还是选了这个镂空玫瑰书签头像，那也是献给你的不凋花。
现在的我，很难理解2016年的自己为什么会有许多极端又少年意气的想法。
不管怎么说，这些记忆和时间已经变成了冻结起来的齿轮，我不敢轻易推动。
但如果能穿越回去，我还是愿意抱抱从前那个自己，揉揉她的头发，告诉她我都懂（很矛盾吧）。
当然，能抱抱你就更好了。
María最后十秒，在想不开玩剪刀的时候，如果有一群像一样的朋友蹦跶蹦跶地跑进来，MV的开头会不会不一样？
我总是忍不住这么想。
“他倒没有像你这么有钱，他只不过是一个普普通通的西虹市十大杰出青年。是演说家，教育家，平时就是上上电视，到各地去做一些传播正能量的演讲而已。“
这段话，是《西虹市首富》里，夏竹第一次对自己男朋友的描述。
那时候的夏竹，没有职场上的犀利，没有生活中的焦虑，脸上只有小女儿的骄傲和倾慕，对着那个心目中的完美恋人——柳建南。
但是实际上如何呢？
那个上一秒还在说着：“现在的人都太浮躁了，太看重钱了”的意气书生，下一秒却心安理得的拿着王多鱼给的两大摞红票子，顶着市侩的嘴脸，拍着马屁。
前脚刚说过“演讲不是为了挣钱，是为了给那些迷茫的人们讲解生命的真谛“，后脚就死死的抱着王多鱼给的钱，甚至自告奋勇要当王多鱼的园丁。
后来更是将溜须拍马做到极致，将整个院子的花草树木都修剪设计成了王总好的造型，大清早带着院子里所有的工人，一起给王多鱼问好。
桩桩件件，真是应了夏竹那句话：“真是让人恶心。“
也正是因为这件事，夏竹心里的完美男人完美恋人，破裂了，夏竹也坚定不移的选择了分手。
看到这里，我是拍手叫好的。
抛开电影其他要表达的主题不谈，在王多鱼和柳建南身上，我看到了两个人性极端的缩影：真小人和伪君子。
王多鱼平时总是一副贪财好色，市侩不已的形象，但是他始终牢记初心，本性纯良。
而刘建南满口仁义道德，看起来一身书卷傲气，结果与弯腰曲背满脸市侩，隔着的无非也就几张红票子的距离。
亲密关系里，最怕的就是这种伪君子。
恋爱也好，结婚也罢。所有亲密关系里，我们所爱的那个人的样子，一定要是他本身最真实的样子。
余生那么长，如果靠伪装能过下去，也不至于有那么多离婚官司了。
更何况，真实的人，暴露在你面前的就是真实的自己，哪怕略有缺点，但是至少坦荡，不存在表面光鲜亮丽，背地里是人是鬼都不知道的问题。
但是，怎样才能判断这个人是不是真实的呢？
这段话，是《西虹市首富》里，夏竹第一次对自己男朋友的描述。
那时候的夏竹，没有职场上的犀利，没有生活中的焦虑，脸上只有小女儿的骄傲和倾慕，对着那个心目中的完美恋人——柳建南。
但是实际上如何呢？
那个上一秒还在说着：“现在的人都太浮躁了，太看重钱了”的意气书生，下一秒却心安理得的拿着王多鱼给的两大摞红票子，顶着市侩的嘴脸，拍着马屁。
前脚刚说过“演讲不是为了挣钱，是为了给那些迷茫的人们讲解生命的真谛“，后脚就死死的抱着王多鱼给的钱，甚至自告奋勇要当王多鱼的园丁。
后来更是将溜须拍马做到极致，将整个院子的花草树木都修剪设计成了王总好的造型，大清早带着院子里所有的工人，一起给王多鱼问好。
桩桩件件，真是应了夏竹那句话：“真是让人恶心。“
也正是因为这件事，夏竹心里的完美男人完美恋人，破裂了，夏竹也坚定不移的选择了分手。
看到这里，我是拍手叫好的。
抛开电影其他要表达的主题不谈，在王多鱼和柳建南身上，我看到了两个人性极端的缩影：真小人和伪君子。
王多鱼平时总是一副贪财好色，市侩不已的形象，但是他始终牢记初心，本性纯良。
而刘建南满口仁义道德，看起来一身书卷傲气，结果与弯腰曲背满脸市侩，隔着的无非也就几张红票子的距离。
亲密关系里，最怕的就是这种伪君子。
恋爱也好，结婚也罢。所有亲密关系里，我们所爱的那个人的样子，一定要是他本身最真实的样子。
余生那么长，如果靠伪装能过下去，也不至于有那么多离婚官司了。
更何况，真实的人，暴露在你面前的就是真实的自己，哪怕略有缺点，但是至少坦荡，不存在表面光鲜亮丽，背地里是人是鬼都不知道的问题。
但是，怎样才能判断这个人是不是真实的呢？
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