一个平销、滞销楼盘，一上来就问：你能上多少人？你基本可以断定他从事房地产营销在5年-7年左右。因为以前不好销售的房子都是靠人海战术渠道带客打天下的。但是现在不同，产品没有价值，渠道也不好使。盲目的渠道公司已经在2020年上半年吃了大亏，那些百十号，几百号的团队每月工资不是一个小数目，渠道在没有价值的项目面前也束手无策。上半年解体的渠道公司比比皆是。所以尾盘或者滞销楼盘销售，首先第一要素是价值的重塑，而不是上多少人！

房地产营销就是解决两个问题
1、客户到访量
2、成交率
贝壳解决的是第一方面的问题，到访量。我们原来客户的到访除了自然到访，客户转介之外，主要的客户来访的来源是广告（媒体广告、户外广告等）贝壳的利润模式是取代了传统的广告媒介，把客户带到销售现场。所以他获得的利润应该是媒体应有利润的取代。所以从这一点上来分析，贝壳有逻辑、有价值。
但对于第二方面来说，贝壳原来的作用不大，但现在零星的返佣模式，则也为用户创造价值，有利于提高成交率。
例如1万一米的房屋，100平方米，100万总价。渠道带访成交 给3%(这3%有的含房价里边，有的是电商形势收取，或者部分在房价里隐含点位，部分价外电扇)。如果贝壳在获得电商3%之后，返佣客户1%，这样客户买的房子是99折，这样客户收益。逻辑成立。前提是没有被渠道带客的自然到访用户在销售处购房一定也是100万。如果自然到访用户购买是99万，甚至是97万，也就是说，因为自然到访，把渠道带访的3个点，给自然到访的用户。则渠道的作用就不是真正给用户创造了利益。而是用了信息不对称。
在美国买房，客户有没有中介价格是一个样的，只不过有中介，开发商会把部分佣金1-3%左右（新房）付给中介，你也可以和中介谈一些返点的事情（当然以前是没有的，现在很普遍）这样中介和你都要因为有中介而获利。
任何模式之所以能长久，就是模式、方法、策略本身能为开发商、客户都创造价值。如果仅仅为开发商创造价值，而客户没有价值，则这样的策略、模式不会长久。只是因为信息不对称而暂时获利、

【房地产渠道风起云涌：阿里与易居、乐居统一战线 贝壳遇强敌】马云退休不到一年，阿里就迫不及待杀入房地产江湖。

公司不仅认购一手房销售“元老”易居的股份和可转债，还与易居、乐居共同成立房地产服务平台。

而在这之前，房地产交易界另一个领先企业贝壳已经向美国SEC递交上市申请。这两件行业大事前后发生，不禁让人将眼光投向房地产交易市场。

在国内房地产存量时代，房地产交易将成巨头抢食的下一个万亿“蓝海”，而放眼看去，这个蓝海里科技成色十足、真正起到服务房地产交易的数字化平台还屈指可数。

连横合纵，阿里强势切入房地产交易领域

“易居二股东、共建房地产平台”，或许只有用强势且迅速，来形容阿里入局房地产交易市场较为贴切。

2020年7月31日，易居(02048-HK)在港交所发布公告，阿里将以8.281亿港元认购易居1.18亿股，占易居经代价及认购股份扩大后6.76%股份，交易完成后，阿里将持股8.32%。

同时，双方还签署10.32亿港元可转股票据认购协议，如果阿里将持有的可转股票据全部转换，其持股比例将达13.26%，一跃成为易居的第二大股东。

除了成为易居潜在二股东的可能，阿里还与易居共建网上房地产营销与交易平台，成立由阿里控股的合资公司，透过线上、线下房地产交易、数字化营销及交易后服务进行的合作。

此举可谓是阿里真正意义上切入房地产交易领域。此前阿里曾在2018年易居赴港股上市之时，以3.9亿港元认购其新股，成为易居的四大基石投资者之一。
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