“从1989年到2020年，中国股市从无到有，股民数量从0到1.6亿。31年来，A股发展历经五大关键节点，四轮牛熊市浪潮。这一次，1.6亿中国股民可以迎来春天吗？”转载于金十数据！
个人简评：中国股市很难走出持续的牛市，一是没有严刑峻法，对于上市公司及负责人财务造假、内幕交易、操纵市场处罚太轻！二是没有保护股民机制，多数公司上市为了圈钱，不是为了寻求发展，更不想给股民分红，最后搞破产退市完事，股民钱没了！三是没有更加完善的退出机制，大量股票上市，天天IPO上的挺多，好股没几个！四、容易失控，出现踩踏事件，早几年弄一个熔断机制，几天夭折了，干脆像港股和美股一样，没有涨跌限制更好，省的一块一块割肉，不如来得痛快！因此，总结几个字“投资有风险，入市需谨慎！
个人简评：中国股市很难走出持续的牛市，一是没有严刑峻法，对于上市公司及负责人财务造假、内幕交易、操纵市场处罚太轻！二是没有保护股民机制，多数公司上市为了圈钱，不是为了寻求发展，更不想给股民分红，最后搞破产退市完事，股民钱没了！三是没有更加完善的退出机制，大量股票上市，天天IPO上的挺多，好股没几个！四、容易失控，出现踩踏事件，早几年弄一个熔断机制，几天夭折了，干脆像港股和美股一样，没有涨跌限制更好，省的一块一块割肉，不如来得痛快！因此，总结几个字“投资有风险，入市需谨慎！
“从1989年到2020年，中国股市从无到有，股民数量从0到1.6亿。31年来，A股发展历经五大关键节点，四轮牛熊市浪潮。这一次，1.6亿中国股民可以迎来春天吗？”转载于金十数据！
个人简评：中国股市很难走出持续的牛市，一是没有严刑峻法，对于上市公司及负责人财务造假、内幕交易、操纵市场处罚太轻！二是没有保护股民机制，多数公司上市为了圈钱，不是为了寻求发展，更不想给股民分红，最后搞破产退市完事，股民钱没了！三是没有更加完善的退出机制，大量股票上市，天天IPO上的挺多，好股没几个！四、容易失控，出现踩踏事件，早几年弄一个熔断机制，几天夭折了，干脆像港股和美股一样，没有涨跌限制更好，省的一块一块割肉，不如来得痛快！因此，总结几个字“投资有风险，入市需谨慎！
个人简评：中国股市很难走出持续的牛市，一是没有严刑峻法，对于上市公司及负责人财务造假、内幕交易、操纵市场处罚太轻！二是没有保护股民机制，多数公司上市为了圈钱，不是为了寻求发展，更不想给股民分红，最后搞破产退市完事，股民钱没了！三是没有更加完善的退出机制，大量股票上市，天天IPO上的挺多，好股没几个！四、容易失控，出现踩踏事件，早几年弄一个熔断机制，几天夭折了，干脆像港股和美股一样，没有涨跌限制更好，省的一块一块割肉，不如来得痛快！因此，总结几个字“投资有风险，入市需谨慎！
当前形势下房地产销售与投资分析
2020年开年，房地产行业受到了新冠疫情的剧烈冲击。在需求端，由于居民在疫情管控下“深居简出”，因此购房需求短期受到抑制。在供给端，由于售楼和中介活动受到影响，房企推盘数量显著下滑。而延迟复工也对房地产开工和施工造成较大冲击，短期内商品房销售与房地产投资增速都将出现一定回落。
疫情冲击下，商品房销售面积同比增速将出现较大幅度回落。在商品房销售活动基本停滞影响下，春节假期后商品房销售面积同比增速修复速度远低于历史同期水平。2月1日至23日，商品房销售面积同比大减83.3%。对比SARS疫情来看，本次新冠疫情的影响将会显著大于SARS。一方面，在历经本轮房地产调控后，当前房地产市场处于景气度下行期。另一方面，本次新冠疫情冲击在我国波及的范围更广，包含了全国的绝大多数地区。初步测算，一季度商品房销售面积同比增速将下滑至-41.2%。全年来看，若疫情进一步改善、经济如期反弹，疫情对商品房销售的影响或相对有限。
延迟的复工拖累房地产投资增速大幅下滑。销售回款占据房企资金来源的半壁江山，商品房销售受到拖累后制约企业资本开支，影响拿地、施工。从百城土地成交情况来看，房企拿地面积、拍地金额同比增速出现大幅下滑，这将对房企后续的开工、施工形成负面影响。由于建筑业和房地产业的开工、施工高度依赖务工人员的流动，因此新冠疫情拖累了房地产投资进度。从各地政府部门和住建部门的要求来看，房企有效复工时间将在2月下旬。初步计算得一季度房地产投资增速将滑落至-18.7%。房地产投资增速的下滑将对一季度GDP增速产生约1.2个百分点的拖累。
政策需“因城施策”边际放松。2020年作为全面建成小康社会和“十三五”规划的收官之年，“稳增长”目标重要性有所提升。由于房地产市场对于稳定就业和提振经济增长方面具有立竿见影的效果，因此，部分地区房地产调控政策或出现边际放松，“因城施策”的空间将进一步增加。从各地财政收入对土地出让收入的依赖情况和疫情影响情况来看，重庆、河南、江苏、山东、湖北等地区或将率先对房地产调控政策进行放松。
2019年，我国房地产投资维持了较高的景气度，为宏观经济韧性提供了重要支撑。2020年开年房地产行业便受到了新冠疫情的剧烈冲击。在需求端，由于居民在疫情管控下“深居简出”，因此购房需求短期受到抑制。在供给端，由于售楼和中介活动受到影响，房企推盘数量显著下滑。而延迟复工也对房地产开工和施工造成较大冲击，短期内商品房销售与房地产投资增速都将出现一定回落。下文将从销售和投资两方面讨论疫情对房地产行业的影响。
一、商品房销售：“消失”的面积
（一）现状：寂寥新春
从近5年的数据看，正月初七后过后商品房销售同比增速开始向上快速修复，至正月十三左右恢复正常水平。但今年截至农历二月初一（2月23日），商品房销售面积依旧低迷，仍与春节假期期间相当。2月10-23日，30大中城市商品房销售面积微幅回升，但日均销售面积为7.8万平米，只相当于春节前一周销售面积（平均34.9万平米/天）的22.2%、 2019年同样复工日期（45.1万平米/天）的17.2%。若剔除春节影响，以非假期的日均销量计，今年1月30大中城市商品房销售面积同比增长2.7%）；2月1日至23日，同比大减83.3%！
这主要是因为受疫情影响，1月26日中国房地产业协会发出倡议，号召房地产企业暂停售楼处销售活动，疫情过后再行恢复。在此号召下，多地房地产业协会先后响应，发布公告暂停售楼处销售活动。据不完全统计，截至1月末，已有60余个城市住建部门发布通知，要求暂停售楼处营销活动。此外，部分地区甚至暂停房地产中介服务活动，例如门店暂停营业、不得组织现场看房等。在新冠疫情的冲击下，这个新春的房地产销售格外寂寥，特别是对三四线城市而言。
从区域结构上看，春节假期前后，房地产市场一般会出现返乡置业潮，即三四线城市商品房销售虽然成交减少但显著好于一二线城市。2015-2019年的春节假期的前一周与后一周，三四线商品房销售面积（10.4万平米/天）是一二线城市（23.0万平米/天）的0.45倍；而春节假期期间，三四线商品房销售面积（0.85万平米/天）是一二线城市（0.59万平米/天）的1.44倍。今年春节假期前一周与后一周，三四线商品房销售面积（6.4万平米/天）是一二线城市（11.4万平米/天）的0.56倍，而春节假期期间，三四线商品房销售面积（0.14万平米/天）是一二线城市的（0.40万平米/天）0.35倍，比值较春节前后小幅下滑。今年春节“返乡置业”景气不再，主要受到疫情冲击下人口流动受限影响。
（二）商品房销售受疫情影响评估
总体上看，此次新冠疫情对房地产销售的冲击要显著大于SARS。与SARS时期不同，在历经本轮房地产调控后，当前房地产市场处于景气度下行期。本轮房地产小周期商品房销售增速的下行期较长，呈现出“右侧厚尾”的特征。从历史上看，房地产销售的下行周期平均历时24个月。但本轮房地产周期中，自2016年5月以来，商品房销售面积增速持续处于下滑通道，至今已持续42月。疫情冲击无疑将进一步延长房地产销售低迷的时间。
另一方面，本次新冠疫情冲击在我国波及的范围更广，包含了全国的绝大多数地区，特别是湖北、广东、浙江、河南等地。因此，短期来看本次新冠疫情对房地产的影响更深，商品房销售增速下行压力也更大。
初步测算，一季度商品房销售面积同比增速将大幅下滑。2月17日钟南山院士表示“预计在2月中下旬全国病例数将达到峰值，4月左右全国疫情会平稳”。据此假设商品房销售疲弱的态势维持到2月末，之后商品房销售面积逐步恢复反弹，并在3月逐步恢复至春节假期前水平，那么一季度商品房销售面积同比增速将下滑至-41.2%。
全年来看，新冠疫情对商品房销售的影响或相对有限。新冠疫情爆发于1-2月商品房销售的淡季，在疫情影响下，大多购房需求将会延后，因此疫情对商品房销售的拖累主要体现在短期。一方面，1-2月商品房销售面积在全年占比较少。从近5年数据来看，1-2月商品房销售面积在全年占比平均为7.8%，而一季度商品房销售面积在全年占比平均为16.3%。另一方面，若疫情过后经济如期反弹，市场主体信心快速恢复，购房需求将在疫情过后延迟释放。
二、房地产投资：延迟的复工
新冠疫情除了对商品房销售产生影响，也会对房地产投资造成拖累。延缓复工、商品房销售金额下滑也将对房地产拿地、开工和施工造成较大冲击。
销售下滑拖累拿地
销售下滑对房企资本开支造成拖累。当商品房销售金额增速回落时，房企的投资决策将趋于谨慎，投资速度亦趋于下降。这是因为销售回款是房企资金来源的“主动脉”。房企普遍具有高杠杆的特征，2019年三季度，A股上市房企的资产负债率（总资产/总负债）高达80.6%，仅次于金融业，这使得现金流成为了房企的生命线。而在在房地产调控政策持续收紧影响下，银行贷款与信托融资来源大幅收紧，销售回款对于房企的重要性日趋上升，目前占比已达50%，是房企资金来源中的最大项。
假设房地产企业在2月中下旬开始逐渐复工，在3月中下旬逐渐恢复正常（日均投资金额与2019年12月相当）。因此房地产投资短期受到的影响主要为延迟复工所带来的拖累，对此计算得一季度房地产投资增速将滑落至-18.7%。其中，土地购置费同比增速将下滑至-23.7%，建安设备费投资同比增速将下滑至-16.1%。房地产投资增速的下滑将对一季度GDP增速产生约1.2个百分点的拖累。
三、前瞻：政策需“因城施策”边际放松
2016年至今，在“房住不炒”的政策基调下，房地产行业调控政策持续收紧。即便没有本次疫情冲击，房地产市场景气度下行也是大概率事件。此次疫情冲击将加剧房地产投资增速的下行趋势。
全年来看，在疫情影响下房地产投资增速仍将有一定幅度回落。一方面，疫情对经济的拖累将会改变房企预期，房企新开工增速将有所减弱，进而拖累施工与竣工进度。另一方面，全年商品房销售的下滑使得房企资金周转压力加大，将对房地产投资形成拖累。此外，在疫情结束后，房企在资金周转压力加大背景下，大概率会采取降价促销的市场策略，这也在一定程度上抑制了销售金额的增长幅度。
从全年节奏上看，房地产调控政策或先松后紧，房地产投资同比增速将会先下后上最后趋于平稳。基准情形下，假设疫情在2月末出现拐点，经济于一季末逐步恢复，则上半年房地产调控政策或边际放松，二季度商品房销售与投资同比增速均开始反弹，下半年随着房地产景气度改善，调控政策或边际趋紧，全年房地产投资增速位于0%附近。乐观情形下，经济迅速出现深V型反弹，房地产调控政策或继续坚持“房住不炒”的主基调，上半年房地产投资增速缓慢恢复，下半年趋于平稳，全年房地产投资同比小幅负增长。冲击情形下，疫情深度冲击经济导致企业和居民产生悲观预期，则房地产调控政策或显著放松，二季度后房地产投资增速将会快速反弹，全年房地产投资同比增速位或上行至5%。
本文转自招行研究院
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2020年开年，房地产行业受到了新冠疫情的剧烈冲击。在需求端，由于居民在疫情管控下“深居简出”，因此购房需求短期受到抑制。在供给端，由于售楼和中介活动受到影响，房企推盘数量显著下滑。而延迟复工也对房地产开工和施工造成较大冲击，短期内商品房销售与房地产投资增速都将出现一定回落。
疫情冲击下，商品房销售面积同比增速将出现较大幅度回落。在商品房销售活动基本停滞影响下，春节假期后商品房销售面积同比增速修复速度远低于历史同期水平。2月1日至23日，商品房销售面积同比大减83.3%。对比SARS疫情来看，本次新冠疫情的影响将会显著大于SARS。一方面，在历经本轮房地产调控后，当前房地产市场处于景气度下行期。另一方面，本次新冠疫情冲击在我国波及的范围更广，包含了全国的绝大多数地区。初步测算，一季度商品房销售面积同比增速将下滑至-41.2%。全年来看，若疫情进一步改善、经济如期反弹，疫情对商品房销售的影响或相对有限。
延迟的复工拖累房地产投资增速大幅下滑。销售回款占据房企资金来源的半壁江山，商品房销售受到拖累后制约企业资本开支，影响拿地、施工。从百城土地成交情况来看，房企拿地面积、拍地金额同比增速出现大幅下滑，这将对房企后续的开工、施工形成负面影响。由于建筑业和房地产业的开工、施工高度依赖务工人员的流动，因此新冠疫情拖累了房地产投资进度。从各地政府部门和住建部门的要求来看，房企有效复工时间将在2月下旬。初步计算得一季度房地产投资增速将滑落至-18.7%。房地产投资增速的下滑将对一季度GDP增速产生约1.2个百分点的拖累。
政策需“因城施策”边际放松。2020年作为全面建成小康社会和“十三五”规划的收官之年，“稳增长”目标重要性有所提升。由于房地产市场对于稳定就业和提振经济增长方面具有立竿见影的效果，因此，部分地区房地产调控政策或出现边际放松，“因城施策”的空间将进一步增加。从各地财政收入对土地出让收入的依赖情况和疫情影响情况来看，重庆、河南、江苏、山东、湖北等地区或将率先对房地产调控政策进行放松。
2019年，我国房地产投资维持了较高的景气度，为宏观经济韧性提供了重要支撑。2020年开年房地产行业便受到了新冠疫情的剧烈冲击。在需求端，由于居民在疫情管控下“深居简出”，因此购房需求短期受到抑制。在供给端，由于售楼和中介活动受到影响，房企推盘数量显著下滑。而延迟复工也对房地产开工和施工造成较大冲击，短期内商品房销售与房地产投资增速都将出现一定回落。下文将从销售和投资两方面讨论疫情对房地产行业的影响。
一、商品房销售：“消失”的面积
（一）现状：寂寥新春
从近5年的数据看，正月初七后过后商品房销售同比增速开始向上快速修复，至正月十三左右恢复正常水平。但今年截至农历二月初一（2月23日），商品房销售面积依旧低迷，仍与春节假期期间相当。2月10-23日，30大中城市商品房销售面积微幅回升，但日均销售面积为7.8万平米，只相当于春节前一周销售面积（平均34.9万平米/天）的22.2%、 2019年同样复工日期（45.1万平米/天）的17.2%。若剔除春节影响，以非假期的日均销量计，今年1月30大中城市商品房销售面积同比增长2.7%）；2月1日至23日，同比大减83.3%！
这主要是因为受疫情影响，1月26日中国房地产业协会发出倡议，号召房地产企业暂停售楼处销售活动，疫情过后再行恢复。在此号召下，多地房地产业协会先后响应，发布公告暂停售楼处销售活动。据不完全统计，截至1月末，已有60余个城市住建部门发布通知，要求暂停售楼处营销活动。此外，部分地区甚至暂停房地产中介服务活动，例如门店暂停营业、不得组织现场看房等。在新冠疫情的冲击下，这个新春的房地产销售格外寂寥，特别是对三四线城市而言。
从区域结构上看，春节假期前后，房地产市场一般会出现返乡置业潮，即三四线城市商品房销售虽然成交减少但显著好于一二线城市。2015-2019年的春节假期的前一周与后一周，三四线商品房销售面积（10.4万平米/天）是一二线城市（23.0万平米/天）的0.45倍；而春节假期期间，三四线商品房销售面积（0.85万平米/天）是一二线城市（0.59万平米/天）的1.44倍。今年春节假期前一周与后一周，三四线商品房销售面积（6.4万平米/天）是一二线城市（11.4万平米/天）的0.56倍，而春节假期期间，三四线商品房销售面积（0.14万平米/天）是一二线城市的（0.40万平米/天）0.35倍，比值较春节前后小幅下滑。今年春节“返乡置业”景气不再，主要受到疫情冲击下人口流动受限影响。
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总体上看，此次新冠疫情对房地产销售的冲击要显著大于SARS。与SARS时期不同，在历经本轮房地产调控后，当前房地产市场处于景气度下行期。本轮房地产小周期商品房销售增速的下行期较长，呈现出“右侧厚尾”的特征。从历史上看，房地产销售的下行周期平均历时24个月。但本轮房地产周期中，自2016年5月以来，商品房销售面积增速持续处于下滑通道，至今已持续42月。疫情冲击无疑将进一步延长房地产销售低迷的时间。
另一方面，本次新冠疫情冲击在我国波及的范围更广，包含了全国的绝大多数地区，特别是湖北、广东、浙江、河南等地。因此，短期来看本次新冠疫情对房地产的影响更深，商品房销售增速下行压力也更大。
初步测算，一季度商品房销售面积同比增速将大幅下滑。2月17日钟南山院士表示“预计在2月中下旬全国病例数将达到峰值，4月左右全国疫情会平稳”。据此假设商品房销售疲弱的态势维持到2月末，之后商品房销售面积逐步恢复反弹，并在3月逐步恢复至春节假期前水平，那么一季度商品房销售面积同比增速将下滑至-41.2%。
全年来看，新冠疫情对商品房销售的影响或相对有限。新冠疫情爆发于1-2月商品房销售的淡季，在疫情影响下，大多购房需求将会延后，因此疫情对商品房销售的拖累主要体现在短期。一方面，1-2月商品房销售面积在全年占比较少。从近5年数据来看，1-2月商品房销售面积在全年占比平均为7.8%，而一季度商品房销售面积在全年占比平均为16.3%。另一方面，若疫情过后经济如期反弹，市场主体信心快速恢复，购房需求将在疫情过后延迟释放。
二、房地产投资：延迟的复工
新冠疫情除了对商品房销售产生影响，也会对房地产投资造成拖累。延缓复工、商品房销售金额下滑也将对房地产拿地、开工和施工造成较大冲击。
销售下滑拖累拿地
销售下滑对房企资本开支造成拖累。当商品房销售金额增速回落时，房企的投资决策将趋于谨慎，投资速度亦趋于下降。这是因为销售回款是房企资金来源的“主动脉”。房企普遍具有高杠杆的特征，2019年三季度，A股上市房企的资产负债率（总资产/总负债）高达80.6%，仅次于金融业，这使得现金流成为了房企的生命线。而在在房地产调控政策持续收紧影响下，银行贷款与信托融资来源大幅收紧，销售回款对于房企的重要性日趋上升，目前占比已达50%，是房企资金来源中的最大项。
假设房地产企业在2月中下旬开始逐渐复工，在3月中下旬逐渐恢复正常（日均投资金额与2019年12月相当）。因此房地产投资短期受到的影响主要为延迟复工所带来的拖累，对此计算得一季度房地产投资增速将滑落至-18.7%。其中，土地购置费同比增速将下滑至-23.7%，建安设备费投资同比增速将下滑至-16.1%。房地产投资增速的下滑将对一季度GDP增速产生约1.2个百分点的拖累。
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2016年至今，在“房住不炒”的政策基调下，房地产行业调控政策持续收紧。即便没有本次疫情冲击，房地产市场景气度下行也是大概率事件。此次疫情冲击将加剧房地产投资增速的下行趋势。
全年来看，在疫情影响下房地产投资增速仍将有一定幅度回落。一方面，疫情对经济的拖累将会改变房企预期，房企新开工增速将有所减弱，进而拖累施工与竣工进度。另一方面，全年商品房销售的下滑使得房企资金周转压力加大，将对房地产投资形成拖累。此外，在疫情结束后，房企在资金周转压力加大背景下，大概率会采取降价促销的市场策略，这也在一定程度上抑制了销售金额的增长幅度。
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