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抄底“黄金坑” 节后土地开闸华润置地百亿投身其中

受新冠肺炎疫情影响，公开土地市场经历全国性大面积延期后又重新开闸，对于房地产开发商而言，新一年的“面粉”补充也被提上日程。

过去一周以来，包括北京、太原、成都、嘉兴、绍兴、郑州、温州、青岛等地已陆续成功出让土地。以北京为代表，该市单周共出让6宗地块，成交总价近277亿元，且数宗地溢价率在30%上下，是春节以来总体溢价水平最高之一。

尽管目前全国数十个城市的项目延期开工，售楼处暂时关闭，房地产市场处于暂停阶段，但房企“粮草先行”的举动仍展示了对市场回暖的信心。

多名投资者此前都对观点地产新媒体表示，现在是拿地、收并购的好时机。

相关政策已经出现一些松动迹象，2月12日以来，10余个省市相继发布政策，缓解开发商的流动性压力，减少交付违约等；2月14日，证监会宣布放宽主板和创业板定向增发的监管规则，降低上市企业再融资的难度。

中原地产首席分析师张大伟曾将近期拿地的企业喻为“勇士”，认为这是一场赌博：疫情能快速缓解的话，肯定都是抄底，获得了优质底价地块；但如果疫情影响持续，那么很可能就是跌下泥潭。

在土地市场开启的城市里，参与主体却仍呈现单一化趋势——

据观点地产新媒体不完全统计，2月上旬主要城市涉宅用地成交总价前十的地块，共有7宗地由国企、央企参与竞得，不乏首开、首创、绿城（主要股东为中交）、华润置地等；而北京2月至今出让的地块，也均由国企、央企竞得，其中4宗为联合拿地。

只有旭辉、德信地产及华鸿嘉信三家民营企业，单宗地成交总价进入前十，最高约25.46亿元。此外包括龙湖、龙光、碧桂园、宝龙、金科等房企也有在广州、青岛等一二线拿地，基本以低总价地块为主。

这种分化在过去两年也接连出现，受金融严监管及房地产调控等政策影响，开发商的策略大多聚焦“促销售、抓回款”，而融资偏紧及库存负债的掣肘，使得它们对土地投资的决策态度较为谨慎。包括碧桂园、旭辉、富力等企业都曾有过明确少拿地不拿地的表态。

拿地热情下降带来土地价格回落，一些资金实力相对雄厚的开发商开始在主要城市寻找优质的投资机会。去年11月22日深圳集中供应6宗宅地，地块起价较上次地，最终均被五矿、中海、华润置地等国有资本竞得。

从拿地金额维度看，表现较为抢眼的企业包括万科、保利、中海、招商、华润置地等。观点地产新媒体曾统计，2019年招商蛇口拿地总价约1000.2亿元，华润置地则达1425亿元，虽不及万科（2395亿元），但考虑到万科年销售规模是它们的2-3倍，该等拿地体量仍显巨大。

至2020年初土地继续转凉之际，国有资本继续保持较为进取的投资策略。1月份保利发展土地投资权益价款109.96亿元，中海地产约达91亿元，招商蛇口则约58.4亿元；相比之下，万科拿地金额仅38亿元，权益价款仅22.74亿元，金地集团拿地总额同样仅31亿元。

以近期土地出让较频繁的北京市场为例，1月至今首开已累计竞得2宗地块（含与华润联合拿地），土地成交总价133.2亿元；华润置地同样竞得2宗（含与首开联合拿地），成交总价101.1亿元；绿城、中海、首创、金茂各得1宗；年内首个在京城获得土地的民企则是融创。

对于上述国企、央企而言，北京都是其重仓的市场，比如加上最新的2宗地，首开近半年在北京获取了4宗地、成交总价202亿元；华北大区是华润置地销售贡献最大区域之一，2019年北京等城市共计签约销售527.28亿元，占比22%仅次于华东大区。

国有资本拿地有先天的融资成本优势，2016-2018年华润置地平均融资成本分别为4.23%、4.16%、4.47%，至去年上半年为4.45%，是国内融资成本最低的开发商之一。在民企行列中，龙湖平均融资成本为4.56%，而其它开发商大多超过6%甚至10%。

某千亿房企高层曾对观点地产新媒体表示，房地产行业融资普遍难，但国企仍能获得融到钱，所以能在深圳、北京买地。“其它企业拿不出那么多钱买地。”

在此情况下，不少民营企业选择通过其它方式巩固土地储备，包括融创与恒大打造文旅、汽车综合项目，世茂大举收并购，以及佳兆业、富力集中在区域性旧改领域。

光大地产近期在研报中预测，房地产行业资金面的总量管控将继续，一季度按揭贷款减少将为开发贷增长留出余地，但在结构性方面将会倾向规模较大的百强类房企。资本市场层面，开发商现金流受疫情影响，包括中梁、建业等开发商转向用更高成本发行境外债券。

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