用农耕者的心态，开启下一幕篇章
——2018年万科股东大会干货分享

2019年6月28日，万科股东大会在深圳盐田区万科中心召开，出席股东人数574人，股份占比68.5193%。会议按照三个流程进行，首先董事会对2018年万科整体经营情况进行介绍；其次宣读并审议相关议案；最后对投资者的相关问题进行解答。会议主要的内容包括万科六大业务、分红比率、股份增发、公司战略定位、财务资助和行业前景等。
公司坚持城乡建设和生活服务商战略，收敛聚焦，不断巩固和提升基本盘，公司的主要业务包括房地产开发和物业管理。董事会对2018年销售、利润、业务结构、业务发展情况和负债率等情况进行说明；介绍了房地产开发业务、物业服务、租赁住宅、商业开发和运营、物流仓储服务和其他业务的发展情况；并对未来万科的发展进行了相关展望。

会议针对投资者的问题的解答主要如下：

近两年分红比例为什么会从40%下降到35%？
万科2018年分红118亿元，比2017年度的99亿元增长了19%将近20%的水平。上市以来整体的分红比例基本稳定在30%以上，未来基本稳定在35%附近。

公司增发股份的原因是什么？
首先满足港交所对于股份比例的要求
万科在港股股份相对其他大型内房企业股份偏低
公司希望拓展海外业务，通过在境外融资直接进行相关投资

公司财务资助对象最近一年的资产负债率可以超过70%是一个怎么样的考量？
万科净负债率为30.9%，其实按照一般会计准侧负债率也是高于70%，这个在地产行业当中是十分普遍的。对于财务资助对象，公司在资助之前会对项目进行充分考量。

分红比例为什么不能够提高到50%甚至更多？
分红的占比要考虑各类股东的要求，同时要保证公司现金流的充足，坦白讲118亿和138亿对万科运营层面来说是不构成压力的。

关于增发A股，我们是否可以考量回购A股进行注销？
这个问题，我们会在征求股东的意见之后，慎重考虑。

关于城乡建设和生活服务项目的回报，为什么没有单独进行披露？
目前相关项目的数据并不好看。我们的披露主要基于两个方面，股东是否真正需要和对我们的经营有没有提升？

万科有三分之一是少数股东权益，为什么？是否存在利益输送的嫌疑？
合作开发是房地产的惯例，只是不同项目的权益比例存在差异。我们1季度结算量比较少，但是费用依旧没有减少，因此导致这种情况出现。我觉得应该更加关注半年度和年度数据，对于季报的关注可能存在结构性的影响。以前，我们有过员工跟投的模式，但是现在员工都跟投不动了。

对外财务资助，如何保证不损害股东利益？
万科合作的项目，基本上都是由万科操盘。
联合操作的项目，我们会形成一个较好的操作方式。
财务资助实质上并不会对上市公司产生重大的影响，当然我们欢迎投资者对我们进行监督。

2018年财务费用增长了1倍，万科近两年融资的需求增加的原因是什么？融资需求的增加但规模并未出现明显的提升的原因是什么？
18年财务费用大幅度增长，公司内部比较重视，首先是投资方式的改变，例如上海需要缴纳100%的保证金；其次由于各地监管政策，我们很多货币资金不能够随便动用。在多元化项目上需要占用一定的资金，效益方面目前的确没有明显的效益。

管理层对于土地市场怎么看？
土地市场竞争依旧比较激烈，部分地区存在过热的情况，有的同行表现相对乐观。
我们会在内部对投资总规模进行控制，一般回款额的30%进行投资。目前整体处于适配阶段，整体溢价率保证在合适的水平，对于过热的地产，我们会尽量避免。合适的项目我们会拿下来，保证我们有足够的土储。

1年前提出活下去的口号，现在是否有变化？如何评价目前的形式？
其实我们提出的三活，活下去、活得好和活得久，但是大家只看到了前面三个字。
活下去是对我们自己的警醒，是说万科如履薄冰，要谨慎。我们的判断一直没有改变，始终坚持房子是用来住的。

万科提出收敛聚焦之后，是否有必要继续发展多元化业务？
万科的初心始终都是做好基本盘。
收敛聚焦并非要砍树，主要是修枝捡叶，如今单纯依靠单一领域，很难保证一直在行业当中领跑。
长租公寓也是万科的基本盘。万科希望在地产开发和租赁业务方面都能够做到领跑行业。

大江大海计划的具体情况如何？
之前我们发布了14条人事变动公告，其实主要针对的是内部调配。
万科未来主要从内部进行选拔，但是也会吸收外部优秀的人才。
在未来，希望内部人才能够流动起来，外部的话能够把优秀的人才吸引过来。并非简单的挖人。

为什么万科等中国地产企业能够进入世界500强？
在其他国家房地产的黄金时段，均有房地产企业进入世界500强，例如日本和美国。我们现在就处于这个阶段，但是我认为这个阶段也即将结束。
未来，单纯依靠销售地产很难长期稳定在世界500强当中，我们需要积极开展其他业务，通过转型我们才有机会留在500强。

公司在城市综合体方面的规划？
伴随着城市的发展，对于综合体的需求增加。14年开始万科从城市的需求出发，逐步开展城市综合体业务。万科主要业务包括：基本盘（房地产开发和销售）、持有经营（例如城市综合体）和内容业务（物业和教育等）

贸易战方面是否对万科产生影响？公司有哪些打算？
万科是农民，我们只负责把地种好，对于政策，我们从不进行预测，这不是我们关注的重点，我们只需要进行应对。不管天好还是天坏，我们都需要把我们自己的地种好，把粮食种出来。

未来5年房地产情况会怎么样？
中国去年房地产销售在14万亿，未来数年依旧会维持高位，但房地产集中度会持续提高，万科去年集中度为4%，按照美国的经验集中度可以到达6-8%。

万科在人员激励方面是否有自己的特色？
万科的激励体现的是和股东的对赌关系。万科在传统文化方面和其他公司存在一定差异，万科会更加注重人文关怀。

#丽江爆料# 【丽江举办跨境贸易与投融资业务合作论坛】4月25日，由丽江市商务局、国家外汇管理局丽江市中心支局和中国工商银行丽江分行共同组织的“2019年丽江跨境贸易与投融资业务合作论坛”开幕。论坛的主要目的是深入贯彻落实中央、省、市优化和提升营商环境，支持中小微企业发展的政策措施，进一步密切政银企合作，宣传和推介金融新政策、新产品，促进银企互利合作发展，助推企业加快结构调整、转型升级步伐，推动全市外向型经济持续平稳健康发展。市商务局、国家外汇管理局丽江市中心支局、中国工商银行云南省分行及丽江分行相关领导出席会议，丽江市外资、外贸及酒店旅游行业等22家企业参加论坛。
中国工商银行云南省分行国际业务部专家团队详细讲解了境内外商投资企业、出口型企业关于跨境结算、跨境融资等银行产品和结售汇点差优惠方案，对企业增资及利润汇出等情形作了具体分析与建议。在互动交流环节，对企业提出的具体问题进行了具体解答。
市商务局副局长李灼伟在论坛致辞时说，融资难融资贵是当前企业反映最突出的问题，也是各级党委政府高度重视和关注的问题，希望金融部门加强金融创新，提供形式多样的融资产品，以满足不同行业、不同层次中小微企业的金融服务需求，缓解融资难融资贵问题。企业作为生产经营的市场主体，要内强管理，外树形象，尽力创造融资条件，争取银行的信贷支持。市商务局将在强化服务功能、找准服务重点上下功夫，进一步优化环境，搭建平台，努力形成政银企三方有效对接、良性互动、共同发展的格局。
中国工商银行云南省分行国际业务部莫伟娴总经理表示，工商银行云南省分行将依托清算网络及融资产品等多重业务优势，为丽江企业提供方便、快捷、高效的金融服务，为促进丽江经济社会发展壮大提供强有力的支撑。（市商务局）#丽江新闻#

【皇沟匠心筑梦 河南投洽会豫商助力中原更出彩】近日，第十三届中国（河南）投资贸易洽谈会豫商助力中原更出彩座谈会在郑州召开。河南省商务厅厅长张延明，河南省商务厅国内经济合作处处长刘兵，河南省贸促会、河南国际商会副会长胡金宝，皇沟酒业党委书记、副董事长张树强等出席了本次会议。众多豫商代表共聚一堂，助力中原更出彩。会上，张延明厅长表示皇沟酒业作为豫酒振兴的中坚力量，希望皇沟酒业能肩负起豫酒振兴重任，拥抱挑战，抓住机遇，品质为先，为豫酒振兴续写新的美好篇章。前澳大利亚贸易投资部部长安德鲁罗布阁下，在午宴中品尝了皇沟御酒馥合香产品，赞不绝口，给予了高度的评价和极度的赞誉。