#行业动态# 钱紧一年，央企地产“卖子”纾困
入四季度，央企产权转让项目明显增多。
据北京产权交易所数据显示，截至11月22日，房地产行业产权转让项目共有43起，其中，四季度产权转让项目有33起。
此轮股权转让潮中，国字头房企产转让动作频频，不乏华润、中国金茂、华侨城、招商蛇口、中信、电建地产等央企、国企房企身影。
多位受访者表示，优化现金流、缓解资金链紧张可能是近期央企国企出售项目的原因。
“这表明行业融资环境十分紧张，需要警惕行业系统性风险。”在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来，央企国企本来有融资优势，目前这些企业也缺乏资金，甚至通过出售项目缓解资金困难，表明整个行业融资环境十分紧张。央企国企都在“卖子求生”，其他民营房企资金紧张会更加相当严重。
刘水认为，财务风险不再只是个别房企问题，有可能加速蔓延，需要警惕行业系统性风险，支持融资政策需要适度提速，防止房地产市场硬着陆。
密集转让地产股权
中国房地产报记者梳理今年以来部分央企、国企房企挂牌转让信息注意到，进入四季度后，新增产权转让项目明显增多。
在北京产权交易所挂牌的43起房地产行业产权转让项目中，不乏华润、中国金茂、招商蛇口、中信、电建地产等央企旗下地产项目，这些项目有的处于亏损状态，有的资不抵债。
如招商蛇口，11月17日，136.94万元底价转让北京矿融城置业有限公司30%股权；10月21日，拟为合肥招阳房地产寻求增资出让其67%股权。此外，11月1日，招商蛇口旗下公司一口气挂牌转让4个天津商业项目，包括天津和平招商津湾天玺、天津南开招商美伦辉盛坊国际公寓、天津经济开发区正芯位置商业地块、天津市武清开发区独栋商业。
华侨城也是转让项目股权最为频繁的国字头房企之一。最近的一次交易是在11月12日，以底价15.39亿元出售广州华侨城置业发展有限公司42.4%股权，也是近期最大的一笔股权转让。根据不完全统计，今年9月至今，华侨城已挂牌9起股权转让项目，涉及金额逾30亿元。
“华侨城出售项目并不是现金流有压力。”建融投资咨询分析师祝梓杰接受采访时表示，尽管华侨城出售项目比较频繁，但这是在房地产市场下行情况下，卖掉一部分地段较差、流动性较弱的项目，“华侨城主要是在优化资源配置，进一步聚焦主业。”
祝梓杰表示，按照融资监管新规“三道红线”标准，华侨城“三道红线”均达标。
财务数据显示，2021上半年,华侨城净负债率、剔除预收账款的资产负债率及现金短债比分别为74.3%、69.2%及3.2倍,三道红线指标处于绿档，持续“保绿”。
“资产置出是根据战略规划前提以及业务发展需要作出的调整，这种做法有利于华侨城进一步聚焦主业，保证企业有更多精力和资源集中到文旅产品开发建设中，不断提升文旅核心竞争力。” 此前，华侨城方面曾向外界回应关于资产转让原因。
中国金茂也在频繁转让项目股权。11月17日，北京产权交易所披露，中国金茂旗下宁波宁兴房地产开发集团挂牌转让台州环茂置业有限公司45%股权，底价为4.04亿元。
在前一天，中国金茂发布公告称，24.28亿元向青岛青悦汇转让青岛方嘉置业90%股权。
11月8日，中国金茂还挂牌了武汉煜茂置业有限公司50%股权，转让底价为2.14亿元。
“这是提升经营业绩的需求。”祝梓杰分析，华润置地、中国金茂、保利发展属于“绿档”房企，这些企业挂牌转让资产多是分散项目风险、提升经营业绩需求。
“年底回笼资金，财务报表更加好看。”刘水也表示，快到年底，部分央企国企对负债率及盈利水平有要求，现在出售项目回笼资金能降低负债水平，以增加收入及盈利能力。
频繁转让股权背后
“房地产企业转让项目股权交易一直都存在。”中国银行研究院研究员王梅婷告诉记者，近期房企密集出售房地产项目一个重要原因是，在今年一系列房地产调控政策和近期出现房企债务暴雷事件下，房地产行业进入深化转型期，行业发展环境变化、地产项目未来利润率将逐步下降，因此部分地产国企进行战略收缩，转让地产项目。
今年以来，受“三道红线”、贷款集中度管理、集中供地等房地产金融监管措施影响，房地产各项融资指标均受到冲击。
从房地产贷款来看，前三季度主要金融机构新增房地产贷款为30300.00亿元，同比下降31.4%，增速创下2013年来新低。流动性趋紧。
祝梓杰表示，在房地产融资受到全面限制情况下，行业风险偏好下降，企业外部融资面临一致性收缩，现金流较好的国有房企也不能置身事外。
此外，优化现金流、缓解资金链紧张也可能是一个原因。
王梅婷认为，当前购房者认为房价上涨概率较低，观望心态下预计房地产销售增速可能会放缓，加重房地产企业资金链紧张，因而转让项目公司股权，缓解现金流压力。
不过在祝梓杰看来，地产国企转让资产原因不尽相同。“比如中国金茂、保利发展属于‘绿档’房企，这些企业主要是为了提升经营业绩、分散项目风险。但也有仍然处在‘红档’‘橙档’的区域房企，对于这部分房企来说，挂牌转让资产可以优化自身财务结构，降低融资成本，为后期融资预留空间。”
“还可以分散项目风险。”刘水补充道，一方面，出售股权，引进合作者，分担风险。另一方面，有些项目本身可能存在问题，如项目周边配套设施不全去化困难，项目再投资收益有限等，企业也会出售项目进而优化投资。
对此，王梅婷预计，房地产行业发展逻辑和发展阶段开始转变，以往高负债、高周转、高利润率运营模式将会退出，房地产行业将进入洗牌和分化阶段，低负债率、资金实力雄厚的房地产企业将获得更多生存空间。#房地产# #楼市杂谈# #买房# #买房者说#
入四季度，央企产权转让项目明显增多。
据北京产权交易所数据显示，截至11月22日，房地产行业产权转让项目共有43起，其中，四季度产权转让项目有33起。
此轮股权转让潮中，国字头房企产转让动作频频，不乏华润、中国金茂、华侨城、招商蛇口、中信、电建地产等央企、国企房企身影。
多位受访者表示，优化现金流、缓解资金链紧张可能是近期央企国企出售项目的原因。
“这表明行业融资环境十分紧张，需要警惕行业系统性风险。”在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来，央企国企本来有融资优势，目前这些企业也缺乏资金，甚至通过出售项目缓解资金困难，表明整个行业融资环境十分紧张。央企国企都在“卖子求生”，其他民营房企资金紧张会更加相当严重。
刘水认为，财务风险不再只是个别房企问题，有可能加速蔓延，需要警惕行业系统性风险，支持融资政策需要适度提速，防止房地产市场硬着陆。
密集转让地产股权
中国房地产报记者梳理今年以来部分央企、国企房企挂牌转让信息注意到，进入四季度后，新增产权转让项目明显增多。
在北京产权交易所挂牌的43起房地产行业产权转让项目中，不乏华润、中国金茂、招商蛇口、中信、电建地产等央企旗下地产项目，这些项目有的处于亏损状态，有的资不抵债。
如招商蛇口，11月17日，136.94万元底价转让北京矿融城置业有限公司30%股权；10月21日，拟为合肥招阳房地产寻求增资出让其67%股权。此外，11月1日，招商蛇口旗下公司一口气挂牌转让4个天津商业项目，包括天津和平招商津湾天玺、天津南开招商美伦辉盛坊国际公寓、天津经济开发区正芯位置商业地块、天津市武清开发区独栋商业。
华侨城也是转让项目股权最为频繁的国字头房企之一。最近的一次交易是在11月12日，以底价15.39亿元出售广州华侨城置业发展有限公司42.4%股权，也是近期最大的一笔股权转让。根据不完全统计，今年9月至今，华侨城已挂牌9起股权转让项目，涉及金额逾30亿元。
“华侨城出售项目并不是现金流有压力。”建融投资咨询分析师祝梓杰接受采访时表示，尽管华侨城出售项目比较频繁，但这是在房地产市场下行情况下，卖掉一部分地段较差、流动性较弱的项目，“华侨城主要是在优化资源配置，进一步聚焦主业。”
祝梓杰表示，按照融资监管新规“三道红线”标准，华侨城“三道红线”均达标。
财务数据显示，2021上半年,华侨城净负债率、剔除预收账款的资产负债率及现金短债比分别为74.3%、69.2%及3.2倍,三道红线指标处于绿档，持续“保绿”。
“资产置出是根据战略规划前提以及业务发展需要作出的调整，这种做法有利于华侨城进一步聚焦主业，保证企业有更多精力和资源集中到文旅产品开发建设中，不断提升文旅核心竞争力。” 此前，华侨城方面曾向外界回应关于资产转让原因。
中国金茂也在频繁转让项目股权。11月17日，北京产权交易所披露，中国金茂旗下宁波宁兴房地产开发集团挂牌转让台州环茂置业有限公司45%股权，底价为4.04亿元。
在前一天，中国金茂发布公告称，24.28亿元向青岛青悦汇转让青岛方嘉置业90%股权。
11月8日，中国金茂还挂牌了武汉煜茂置业有限公司50%股权，转让底价为2.14亿元。
“这是提升经营业绩的需求。”祝梓杰分析，华润置地、中国金茂、保利发展属于“绿档”房企，这些企业挂牌转让资产多是分散项目风险、提升经营业绩需求。
“年底回笼资金，财务报表更加好看。”刘水也表示，快到年底，部分央企国企对负债率及盈利水平有要求，现在出售项目回笼资金能降低负债水平，以增加收入及盈利能力。
频繁转让股权背后
“房地产企业转让项目股权交易一直都存在。”中国银行研究院研究员王梅婷告诉记者，近期房企密集出售房地产项目一个重要原因是，在今年一系列房地产调控政策和近期出现房企债务暴雷事件下，房地产行业进入深化转型期，行业发展环境变化、地产项目未来利润率将逐步下降，因此部分地产国企进行战略收缩，转让地产项目。
今年以来，受“三道红线”、贷款集中度管理、集中供地等房地产金融监管措施影响，房地产各项融资指标均受到冲击。
从房地产贷款来看，前三季度主要金融机构新增房地产贷款为30300.00亿元，同比下降31.4%，增速创下2013年来新低。流动性趋紧。
祝梓杰表示，在房地产融资受到全面限制情况下，行业风险偏好下降，企业外部融资面临一致性收缩，现金流较好的国有房企也不能置身事外。
此外，优化现金流、缓解资金链紧张也可能是一个原因。
王梅婷认为，当前购房者认为房价上涨概率较低，观望心态下预计房地产销售增速可能会放缓，加重房地产企业资金链紧张，因而转让项目公司股权，缓解现金流压力。
不过在祝梓杰看来，地产国企转让资产原因不尽相同。“比如中国金茂、保利发展属于‘绿档’房企，这些企业主要是为了提升经营业绩、分散项目风险。但也有仍然处在‘红档’‘橙档’的区域房企，对于这部分房企来说，挂牌转让资产可以优化自身财务结构，降低融资成本，为后期融资预留空间。”
“还可以分散项目风险。”刘水补充道，一方面，出售股权，引进合作者，分担风险。另一方面，有些项目本身可能存在问题，如项目周边配套设施不全去化困难，项目再投资收益有限等，企业也会出售项目进而优化投资。
对此，王梅婷预计，房地产行业发展逻辑和发展阶段开始转变，以往高负债、高周转、高利润率运营模式将会退出，房地产行业将进入洗牌和分化阶段，低负债率、资金实力雄厚的房地产企业将获得更多生存空间。#房地产# #楼市杂谈# #买房# #买房者说#
资金面上，晶澳科技近5日主力资金净流入8.31亿元，主力资金总体呈现净流入状态。晶澳科技公司主营业务为太阳能组件、其他、光伏电站运营，2021年三季报显示，公司实现营业收入260.97亿元，同比增56.32%；净利润13.12亿元，同比增1.62%；每股收益0.83元。股价均线多头向上，建议继续关注！#微博股票#
招商轮船(601872)：拟20.22亿元收购中外运集运 ST柏龙(002776)：证监会拟对公司时任董事长陈伟雄等采取终身市场禁入措施 中青宝(300052)：不存在蹭热点的行为?《酿酒大师》首个版本预计于2022年3月完成 文山电力(600995)：本次标的抽水蓄能工程项目建设周期长 可能对公司造成较大财务负担。#财经#
招商轮船(601872)：拟20.22亿元收购中外运集运 ST柏龙(002776)：证监会拟对公司时任董事长陈伟雄等采取终身市场禁入措施 中青宝(300052)：不存在蹭热点的行为?《酿酒大师》首个版本预计于2022年3月完成 文山电力(600995)：本次标的抽水蓄能工程项目建设周期长 可能对公司造成较大财务负担。#财经#
《养猪股抢跑，抄底开始了！》猪企的三季度业绩最近陆续披露，不出意外，一片血亏。“猪茅”牧原也开始出现单季亏损，归母净利润为-8.22亿。https://t.cn/A6MD2ZZK 这轮周期中，20年Q2以后生猪出栏同比开始出现拐点，也是由于养殖户们从19年Q4开始大量补栏母猪。

能繁母猪的存栏同比从19年9月的-39%，快速恢复至20年7月的20.3%，中间的时间大概在10个月左右。
按这个情况分析，如果当下的能繁存栏同比从7月份开始持续转负，中间不因为猪价回暖而反弹，行业出现反转的最快时间也是在明年4月份之后。
也就是说，在明年2季度之前，猪价可能出现季节性波动，但想进入上行区间不太现实。
所以基于母猪存栏的拐点时间，目前主流观点是认为明年Q2猪价会实现基本企稳。
如果期望能尽早拿到车位，又不想付出过高的时间成本，在避开春节1、2月份高猪价对股价的干扰后，较好的左侧时点可能在今年底或明年3月份。
低猪价持续多久？
能繁母猪的去化大幕已经拉开，但各方对于去化速度、猪价反转预期的判断存在差异。
根据部分券商调研、交流纪要、上市公司问答的情况，规模养殖户、饲料企业的看法相对乐观，很多觉得明年二季度企稳，下半年进入上行周期。
散养户的悲观情绪更多，觉得中间的价格反弹会减缓母猪去化，造成底部区间拉长，反转可能要到23年。
猪价拐点究竟何时到来，取决于供给何时消化，而要去供给，最根本的驱动还是养殖利润。
参考上两轮周期产能去化的原因、节奏等情况，不考虑非瘟再次爆发的前提下，产能去化的速度跟深度亏损的程度相关。
当猪价能够达到深度亏损区间，完成产能去化的时间会大大缩短。
从这个角度，本轮能繁母猪产能去化速度可能是超预期的。
大众的普遍想法是，这轮猪价在高位的时间很长，养猪企业都赚的盆满钵满，积累了大量现金，那么在下行时候，能支撑的时间就会更长。
这个逻辑的问题有点大，明显高估了企业和散养户们在盈利后的现金储备意愿。
规模养殖企业在一轮上行周期中，会把盈利不断投入，转化为出栏量，换取规模的不断扩张。
10年前的猪价在12、13块，目前的猪价也是这个水平，但头部猪企的市值却翻了很多倍，就是因为会利用每轮的盈利进行再投入，不断扩大规模。
如果每回都把赚到的盈余进行留存，或者预留部分后进行分红，那猪企的市值会在区间做来回震荡，不可能有突破性成长。
散养户也是一样，机构调研后的反馈是，散户们赚钱后要么会去买车买房，要么会去扩产，总之不会留很多现金。
猪企在下行期的亏损如果换算成公式的话，大概是“亏损总额=亏损深度×出栏规模×亏损时间”。
亏损深度可以参考猪粮比，今年6月份官方指引，将盈亏平衡时的猪粮比从1:6上调到1:7，对应的猪肉价格在18~19元/公斤之间。
历年猪粮比数据

目前猪粮比处在历史低位，前阵子的数据在1:5左右，10月有所反弹，全国各地的水平在1：5~1：6之间，对应13块左右的价格，每卖一公斤猪肉要亏5-6元。
上市公司中，牧原的完全成本15块左右，三季度接近14块，温、正、新按亏损额进行分摊，完全成本都在20块以上。
散户不算人工、折旧摊销、管理费用，完全成本比规模企业低，好一点的可以到12~14块/公斤。
从6月份开始，行业头均亏损进入了500块钱区间，9月底最大亏损超过700块钱，早就进入了深度亏损区。
出栏规模上，现在仍在高位，到明年一季度还会保持增长。
所以，公式“亏损总额=亏损深度×出栏规模×亏损时间”在前两项都是倍增的时候，亏损时间可能会被压缩，去化进度加快。
因此时间上看才几个月，但上市猪企的亏损幅度都十分巨大，温氏、正邦都在3季度一把亏光了去年一整年的利润，而全行业未来两三个季度还要持续亏损。
产能上，6月份开始淘汰的主要是性能较差的三元母猪，现在基本淘汰的差不多了，9月份开始逐渐淘汰好一点的三元或二元。
比较担心的就是4季度猪价出现大幅反弹，幅度越大越影响去产能进度，导致后面出现双底，底部时间被拉长。
总体认知上，规模企业都知道未来2、3个季度是行业寒冬，会对资金做压力测试，有缺口的就通过借贷、定增、可转债的方式筹钱，目标是活到明年下半年。
10月初10块/公斤的底部确立后，猪价快速下跌的这段风险基本已经完全释放，存在一定的安全边际。
当前的主要风险就成了企业会不会破产。
猪茅还能买？
现在各类股吧、论坛上，有两家公司经常会引起多空双方激烈撕逼，中远海控和牧原股份。
相比于对“海狗”高盈利能持续多久的争论，牧原空方的集中点是财务造假问题。
君临之前对猪企有较长时间的研究，看过网络上很多质疑牧原的文章和分析后，发现其中大部分对于牧原和养猪行业的认知水平还不太够，没抓住质疑的重点和时机。
君临在过往文章有过讨论，质疑企业造假的核心和重点在于现金流分析，历史上造假且暴雷的公司基本都是现金出了问题。
牧原的质疑文章，主要停留在对于高毛利、高固定资产、高存货、大存大贷、关联交易这些层面，也就是在资产负债表、利润表这两里面玩找茬，很少有从经营性现金流量入手的。
财务三大报表相互勾稽，你只看其中两个，分析出花来也没用。
比如账面上的890亿固定资产和猪舍里千万头生猪存栏，没人知道有多少，一般人实锤不了，证监会也实锤不了。
你说它数据比同行亮眼很多，那也很难证明是因为过于优秀，还是真有问题。
分析核心还是要将资产负债、损益端与现金端挂钩，结合行业知识判断其中是否有逻辑硬伤。
牧原历年的收现比均维持在1以上，2014年后的累计净现比也接近1，也就是牧原上市后所赚的钱基本都有现金做支撑。

能繁母猪的存栏同比从19年9月的-39%，快速恢复至20年7月的20.3%，中间的时间大概在10个月左右。
按这个情况分析，如果当下的能繁存栏同比从7月份开始持续转负，中间不因为猪价回暖而反弹，行业出现反转的最快时间也是在明年4月份之后。
也就是说，在明年2季度之前，猪价可能出现季节性波动，但想进入上行区间不太现实。
所以基于母猪存栏的拐点时间，目前主流观点是认为明年Q2猪价会实现基本企稳。
如果期望能尽早拿到车位，又不想付出过高的时间成本，在避开春节1、2月份高猪价对股价的干扰后，较好的左侧时点可能在今年底或明年3月份。
低猪价持续多久？
能繁母猪的去化大幕已经拉开，但各方对于去化速度、猪价反转预期的判断存在差异。
根据部分券商调研、交流纪要、上市公司问答的情况，规模养殖户、饲料企业的看法相对乐观，很多觉得明年二季度企稳，下半年进入上行周期。
散养户的悲观情绪更多，觉得中间的价格反弹会减缓母猪去化，造成底部区间拉长，反转可能要到23年。
猪价拐点究竟何时到来，取决于供给何时消化，而要去供给，最根本的驱动还是养殖利润。
参考上两轮周期产能去化的原因、节奏等情况，不考虑非瘟再次爆发的前提下，产能去化的速度跟深度亏损的程度相关。
当猪价能够达到深度亏损区间，完成产能去化的时间会大大缩短。
从这个角度，本轮能繁母猪产能去化速度可能是超预期的。
大众的普遍想法是，这轮猪价在高位的时间很长，养猪企业都赚的盆满钵满，积累了大量现金，那么在下行时候，能支撑的时间就会更长。
这个逻辑的问题有点大，明显高估了企业和散养户们在盈利后的现金储备意愿。
规模养殖企业在一轮上行周期中，会把盈利不断投入，转化为出栏量，换取规模的不断扩张。
10年前的猪价在12、13块，目前的猪价也是这个水平，但头部猪企的市值却翻了很多倍，就是因为会利用每轮的盈利进行再投入，不断扩大规模。
如果每回都把赚到的盈余进行留存，或者预留部分后进行分红，那猪企的市值会在区间做来回震荡，不可能有突破性成长。
散养户也是一样，机构调研后的反馈是，散户们赚钱后要么会去买车买房，要么会去扩产，总之不会留很多现金。
猪企在下行期的亏损如果换算成公式的话，大概是“亏损总额=亏损深度×出栏规模×亏损时间”。
亏损深度可以参考猪粮比，今年6月份官方指引，将盈亏平衡时的猪粮比从1:6上调到1:7，对应的猪肉价格在18~19元/公斤之间。
历年猪粮比数据

目前猪粮比处在历史低位，前阵子的数据在1:5左右，10月有所反弹，全国各地的水平在1：5~1：6之间，对应13块左右的价格，每卖一公斤猪肉要亏5-6元。
上市公司中，牧原的完全成本15块左右，三季度接近14块，温、正、新按亏损额进行分摊，完全成本都在20块以上。
散户不算人工、折旧摊销、管理费用，完全成本比规模企业低，好一点的可以到12~14块/公斤。
从6月份开始，行业头均亏损进入了500块钱区间，9月底最大亏损超过700块钱，早就进入了深度亏损区。
出栏规模上，现在仍在高位，到明年一季度还会保持增长。
所以，公式“亏损总额=亏损深度×出栏规模×亏损时间”在前两项都是倍增的时候，亏损时间可能会被压缩，去化进度加快。
因此时间上看才几个月，但上市猪企的亏损幅度都十分巨大，温氏、正邦都在3季度一把亏光了去年一整年的利润，而全行业未来两三个季度还要持续亏损。
产能上，6月份开始淘汰的主要是性能较差的三元母猪，现在基本淘汰的差不多了，9月份开始逐渐淘汰好一点的三元或二元。
比较担心的就是4季度猪价出现大幅反弹，幅度越大越影响去产能进度，导致后面出现双底，底部时间被拉长。
总体认知上，规模企业都知道未来2、3个季度是行业寒冬，会对资金做压力测试，有缺口的就通过借贷、定增、可转债的方式筹钱，目标是活到明年下半年。
10月初10块/公斤的底部确立后，猪价快速下跌的这段风险基本已经完全释放，存在一定的安全边际。
当前的主要风险就成了企业会不会破产。
猪茅还能买？
现在各类股吧、论坛上，有两家公司经常会引起多空双方激烈撕逼，中远海控和牧原股份。
相比于对“海狗”高盈利能持续多久的争论，牧原空方的集中点是财务造假问题。
君临之前对猪企有较长时间的研究，看过网络上很多质疑牧原的文章和分析后，发现其中大部分对于牧原和养猪行业的认知水平还不太够，没抓住质疑的重点和时机。
君临在过往文章有过讨论，质疑企业造假的核心和重点在于现金流分析，历史上造假且暴雷的公司基本都是现金出了问题。
牧原的质疑文章，主要停留在对于高毛利、高固定资产、高存货、大存大贷、关联交易这些层面，也就是在资产负债表、利润表这两里面玩找茬，很少有从经营性现金流量入手的。
财务三大报表相互勾稽，你只看其中两个，分析出花来也没用。
比如账面上的890亿固定资产和猪舍里千万头生猪存栏，没人知道有多少，一般人实锤不了，证监会也实锤不了。
你说它数据比同行亮眼很多，那也很难证明是因为过于优秀，还是真有问题。
分析核心还是要将资产负债、损益端与现金端挂钩，结合行业知识判断其中是否有逻辑硬伤。
牧原历年的收现比均维持在1以上，2014年后的累计净现比也接近1，也就是牧原上市后所赚的钱基本都有现金做支撑。
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