购买二手房后发现漏水，法官巧妙化解纠纷
“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”。房屋不仅是物理意义上的住所，还是心灵的港湾，当“港湾”出现了问题，生活又岂能安宁？2019年，王先生夫妇二人在北京购买了一套精装二手房作为婚房，没想到刚搬进去不久就发现房屋卫生间存在漏水问题。夫妇二人于是将房屋出卖人刘女士诉至法院，要求赔偿卫生间维修费用1.8万元、在外租房费用6万元。海淀法院经审理，调解解决了本案纠纷。
案情简介
原告王先生夫妇诉称，2019年底其从刘女士处购买一套位于五层的精装房，原计划拎包入住。合同约定2020年1月20日刘女士交付房屋，但因为疫情直到2020年4月才入住。入住后，其发现该房屋卫生间存在漏水情况，且经与楼下邻居了解，该漏水情况在购房前就已长期存在。因解决漏水问题需要对卫生间进行重新装修，其直至2020年6月份才最终正式入住该房屋，期间一直在外租房居住。其认为，该漏水问题属于房屋瑕疵，刘女士作为出卖人在交易过程中理应如实告知，其故意隐瞒的行为已违反了合同约定，故应当赔偿其相应损失。
被告刘女士辩称，不同意王先生夫妇的全部诉讼请求。其于2017年购买涉案房屋后一直用于出租，直至2019年出售给原告。其占有房屋期间，没有物业、邻居反映过漏水情况，故漏水问题不是我造成的。
法院审理
在本案审理过程中，法官通过询问和调查充分了解了案件情况。起初刘女士态度坚决，不认可交房前就存在漏水问题。后法官当庭拨打物业公司电话，工作人员表示维修师傅确认涉案房屋自2017年起就存在漏水情形，原告也当庭出示了物业维修记录。刘女士这才认识到漏水问题在卖房前就已存在。后，法官耐心向双方释法明理，告知双方在疫情给生活造成了不便的情况下，双方要相互谅解、多加包容，在恪守约定的基础上各自让步，争取理性妥善解决纠纷。
经过法官劝说，刘女士表示愿意按照合同约定，积极履行因房屋漏水产生的相关责任，原告夫妇也逐渐放下芥蒂，不再主张过高的租房损失。最终，刘女士当庭支付了补偿金，双方握手言和，通过和解方式解决了本案纠纷。
法官说法
一、购房人能否以房屋漏水为由主张解除合同？
民法典第六百一十条规定，因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。在二手房买卖中，因交易房屋老旧失修，房屋顶部、墙面、室内管道或地面可能存在渗水或漏水现象。但上述瑕疵往往可以通过维修的方式进行补救，故该种质量问题一般不会影响购房人对房屋的使用或导致购房目的不能实现，不构成根本违约，并非合同解除的法定事由。
但若房屋漏水的严重程度已导致房屋主体结构质量不合格等情形，致使合同目的无法实现；或者合同明确约定了购房者有权以此为由拒绝接收房屋并解除合同的，则购房人有权以此为由主张解除合同。
二、若房屋存在漏水问题，责任由谁承担？
民法典第六百一十七条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。” 第五百八十二条规定：“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”
根据上述约定，如果房屋发生漏水问题，购房人有权依据合同约定或者法律规定请求卖房人进行维修或者承担维修费用、赔偿损失。一般而言，卖房人应当在交付房屋之前自行完成修复；如卖房人未予修复，购房人在房屋交付后自行维修的，卖房人应当承担全部维修费用。因维修房屋影响购房人使用房屋的，卖房人还应当赔偿买受人因此所遭受的实际损失。合同对违约责任另有约定的，还应从其约定。
据此，法官提示房屋买卖的交易双方，为避免因房屋漏水问题导致交易过程受阻或者事后维权成本增高，在订立房屋买卖合同以及交易完成后务必注意以下几点：
第一、选购房屋时谨慎查验。
购房是许多人一生中最大的一笔支出，故务必谨慎对待，切忌冲动消费。二手房由于交房时间早、防水设施老化现象严重，通常会存在漏水问题，顶层房屋尤甚。故购房者在选购二手房时应当对该问题以及由此可能产生的维修成本及房屋贬值损失有所预见，并在看房时通过查看水管及墙壁有无渗漏水痕迹、前往物业查询有无邻居投诉记录等方式辨别交易标的是否存在漏水现象，并留存证据。如发现漏水现象，在确定漏水问题已得到有效解决后再与卖房人完成物业交接和收房，甚至需要考虑是否继续交易。
第二、签订合同时尽可能明确各自的权利义务。
明晰的权利义务约定是避免纠纷产生的第一道防线。为防止日后相互推诿扯皮，房屋买卖双方可以在合同中约定漏水违约责任条款，明确风险转移时间点、卖房人的漏水维修义务以及不履行维修义务时的违约损害赔偿责任等。当然，也可通过预判房屋修缮费用，在总房款里留存适当物业交割保证金的方式，来避免自身可能遭遇的风险和损失。
第三、发生漏水后及时维修，避免损失扩大。
交房后买房人如发现房屋出现漏水现象，应当积极配合物业进行试水打压，找出漏水原因。如可以确定系交房前就已经存在的问题，则联系卖房人进行修复；但买卖双方若暂时无法协商一致，为避免损失扩大甚至引发邻里纠纷，购房人应尽快自行维修，留存维修支出凭证及相关损失等证据，后续可一并向卖房人主张赔偿。
来源：北京海淀法院
“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”。房屋不仅是物理意义上的住所，还是心灵的港湾，当“港湾”出现了问题，生活又岂能安宁？2019年，王先生夫妇二人在北京购买了一套精装二手房作为婚房，没想到刚搬进去不久就发现房屋卫生间存在漏水问题。夫妇二人于是将房屋出卖人刘女士诉至法院，要求赔偿卫生间维修费用1.8万元、在外租房费用6万元。海淀法院经审理，调解解决了本案纠纷。
案情简介
原告王先生夫妇诉称，2019年底其从刘女士处购买一套位于五层的精装房，原计划拎包入住。合同约定2020年1月20日刘女士交付房屋，但因为疫情直到2020年4月才入住。入住后，其发现该房屋卫生间存在漏水情况，且经与楼下邻居了解，该漏水情况在购房前就已长期存在。因解决漏水问题需要对卫生间进行重新装修，其直至2020年6月份才最终正式入住该房屋，期间一直在外租房居住。其认为，该漏水问题属于房屋瑕疵，刘女士作为出卖人在交易过程中理应如实告知，其故意隐瞒的行为已违反了合同约定，故应当赔偿其相应损失。
被告刘女士辩称，不同意王先生夫妇的全部诉讼请求。其于2017年购买涉案房屋后一直用于出租，直至2019年出售给原告。其占有房屋期间，没有物业、邻居反映过漏水情况，故漏水问题不是我造成的。
法院审理
在本案审理过程中，法官通过询问和调查充分了解了案件情况。起初刘女士态度坚决，不认可交房前就存在漏水问题。后法官当庭拨打物业公司电话，工作人员表示维修师傅确认涉案房屋自2017年起就存在漏水情形，原告也当庭出示了物业维修记录。刘女士这才认识到漏水问题在卖房前就已存在。后，法官耐心向双方释法明理，告知双方在疫情给生活造成了不便的情况下，双方要相互谅解、多加包容，在恪守约定的基础上各自让步，争取理性妥善解决纠纷。
经过法官劝说，刘女士表示愿意按照合同约定，积极履行因房屋漏水产生的相关责任，原告夫妇也逐渐放下芥蒂，不再主张过高的租房损失。最终，刘女士当庭支付了补偿金，双方握手言和，通过和解方式解决了本案纠纷。
法官说法
一、购房人能否以房屋漏水为由主张解除合同？
民法典第六百一十条规定，因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。在二手房买卖中，因交易房屋老旧失修，房屋顶部、墙面、室内管道或地面可能存在渗水或漏水现象。但上述瑕疵往往可以通过维修的方式进行补救，故该种质量问题一般不会影响购房人对房屋的使用或导致购房目的不能实现，不构成根本违约，并非合同解除的法定事由。
但若房屋漏水的严重程度已导致房屋主体结构质量不合格等情形，致使合同目的无法实现；或者合同明确约定了购房者有权以此为由拒绝接收房屋并解除合同的，则购房人有权以此为由主张解除合同。
二、若房屋存在漏水问题，责任由谁承担？
民法典第六百一十七条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。” 第五百八十二条规定：“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”
根据上述约定，如果房屋发生漏水问题，购房人有权依据合同约定或者法律规定请求卖房人进行维修或者承担维修费用、赔偿损失。一般而言，卖房人应当在交付房屋之前自行完成修复；如卖房人未予修复，购房人在房屋交付后自行维修的，卖房人应当承担全部维修费用。因维修房屋影响购房人使用房屋的，卖房人还应当赔偿买受人因此所遭受的实际损失。合同对违约责任另有约定的，还应从其约定。
据此，法官提示房屋买卖的交易双方，为避免因房屋漏水问题导致交易过程受阻或者事后维权成本增高，在订立房屋买卖合同以及交易完成后务必注意以下几点：
第一、选购房屋时谨慎查验。
购房是许多人一生中最大的一笔支出，故务必谨慎对待，切忌冲动消费。二手房由于交房时间早、防水设施老化现象严重，通常会存在漏水问题，顶层房屋尤甚。故购房者在选购二手房时应当对该问题以及由此可能产生的维修成本及房屋贬值损失有所预见，并在看房时通过查看水管及墙壁有无渗漏水痕迹、前往物业查询有无邻居投诉记录等方式辨别交易标的是否存在漏水现象，并留存证据。如发现漏水现象，在确定漏水问题已得到有效解决后再与卖房人完成物业交接和收房，甚至需要考虑是否继续交易。
第二、签订合同时尽可能明确各自的权利义务。
明晰的权利义务约定是避免纠纷产生的第一道防线。为防止日后相互推诿扯皮，房屋买卖双方可以在合同中约定漏水违约责任条款，明确风险转移时间点、卖房人的漏水维修义务以及不履行维修义务时的违约损害赔偿责任等。当然，也可通过预判房屋修缮费用，在总房款里留存适当物业交割保证金的方式，来避免自身可能遭遇的风险和损失。
第三、发生漏水后及时维修，避免损失扩大。
交房后买房人如发现房屋出现漏水现象，应当积极配合物业进行试水打压，找出漏水原因。如可以确定系交房前就已经存在的问题，则联系卖房人进行修复；但买卖双方若暂时无法协商一致，为避免损失扩大甚至引发邻里纠纷，购房人应尽快自行维修，留存维修支出凭证及相关损失等证据，后续可一并向卖房人主张赔偿。
来源：北京海淀法院
人生经典：人生最宝贵的是健康！什么是资产，身体是固定资产，健康银行存款， 疾病是金融危机，死亡是彻底破产，非常经典的一句话：年轻时不拖累生你的人，年老时不拖累你生的人，人生最贵是健康，生活不简单，尽量简单过，当你能够忘记你的过去，看重你的现在，乐观你的未来时，你就站在了生活的最高处，当你明白成功不能显赫你， 失败不能击垮你，平淡不能淹没你时，你就站在了生命的最高处，当你修炼到可以包容世界的所以一切， 专注自身的修养和责任时，就站在了精神的最高处，生活不简单， 尽量简单过，在成长路上，只有你的实力才能给你安全感。所谓迷茫，只不过是你的才华还陪补上你的梦想，也许这是你大事干不了，小事不相干，但你必须要知道小事干不了，大事也轮不上你，一只站在树上的鸟从来不害怕树枝会断裂，他相信的不是树枝，而是自己的翅膀。人这一辈子，在不断的交朋友，也在不断地淘汰朋友，因为走着走着方向不一致了，性格不相同了，地位也悬殊了，真正能走到最后的又有几人，所以才有人生知己的感叹，不是总在一起吃喝玩乐才是朋友，患难才能减真情。这跟见面多少，跟钱多钱少没关系，但一定跟真诚、善良、厚道有关。不要在乎失去谁，一定要珍惜留下的是谁。因为留下的才是最好的。想需求健康之道，人生之道的朋友请联系我们， 不买产品， 不虚传， 只有正能量的传递！
#在家里学佛[超话]#唯心净土
08-23 23:03阅读 26
《维摩经》中说：“若菩萨欲得净土，当净其心；随其心净，则佛土净。”
此段经文是佛说唯心净土的真理。意思是说，一切行菩萨道的菩萨想得到严净佛土，应当先清净自己的内心，通达我法二空，舍离一切执着，随着自己内心的清净去化导众生、利乐众生，那么所摄受的众生，受到菩萨的教化，也能得到内心清净，这样建立的国土，自然就是严净佛土了。
因为净土是内心反映出来的投影，所以只要内心清净，国土自然也就清净了。好比音响必然随着声音，如果是好听的声音，所响出来的应声必然谐和。又好比人影随形，身躯端正的人，影子自然也就不歪，这是因果的定律，也是报应的道理。众生为业力所感，烦恼障心，故其所见的国土，就变成污秽不净；佛心清净如琉璃，污秽之相了不可得，故对佛来说，秽土当体即是净土。同处一个娑婆国土，但是佛与众生所见就有净秽的不同；虽然生活在同样的世界，但众生所见、所感各自不同，这就是国土唯心所现的道理。
当今的时代，报纸打开一看，很多都是人间的悲剧事，电视新闻一收听，每日都有许多的天灾人祸，世界为何会这样纷乱？众生为何会如此不安？追根究柢，这个病源就是因为众生我见炽盛，生贪、瞋、痴，自私自利，投机取巧，故变成五浊世间。其实，世事的治乱以及众生生活的如不如意，重点不是外在客观的环境有好坏，主要是由于内在主观的人心有善恶。所谓“心是功魁，也是罪首”，功德由心所成，罪恶也是由心所造。譬如一把刀，运用适当就有功能效用，用得不当就会造成伤害，变成罪过。又如手能救人，也能害人，背部酸痛时用拳头捶背觉得舒服，但是用拳头去打人，就会令人痛苦难堪。手的举动、刀的运用，都是由心来指挥，用心的不同，就产生不同的结果，故心是一切的主宰，不但世间法由心所主宰，就是出世法也是由心所创造，这就是《华严经》所说的：“应观法界性，一切唯心造。”因此，想要谋求家庭幸福，社会安定，乃至世界和平，必定要先净化人心，就如经上所说的“心净则一切国土皆净”。
“唯心净土”的道理，还可以举经论上的譬喻来说明：如同一个池子的水，本无不同，但是由于天、人、饿鬼、畜生的心识不同，业报差别就产生不同的见解。天人因其福德殊胜，故所看到的水都成为琉璃众宝庄严的地方；平常的人看到，则只是普通的水池；饿鬼道的众生因为饥饿、口渴所逼，其意念就会使所见到的水，都变成脓血；鱼类水族却是不见水的相状，水就是最佳的居所。所谓“一水四见”，同样是一池水，但不同的众生所见竟然有如此差异，这完全是因为众生自业心力不同，所以对于同一境界，就有种种差别知见的转变。
在我们日常生活中，一个人的内心世界也会反映出“一境四心”之现象，比如对同样一件事，由于人处在喜、怒、哀、乐不同的心情下，就会出现对那件事不同的感受。再说，一个知足的人，即使是粗茶淡饭，对他来说，也会感到满意，认为是一份不易得来的福报，所以他会觉得珍贵，这就是天人的境界。对于不知足的人来说，即使是山珍海味摆满桌，他也是食不知味，甚至吞咽不下，这不就是饿鬼的境界吗？所以，世界是内心的投影，清净自己的内心，就能创造清净的外在环境。那么，要如何来清净身心呢？以佛教的教义来说，就是以守五戒、行十善为根本，信仰因果道理。
《维摩经》说：“十善是菩萨净土，菩萨成佛时，命不中夭、大富、梵行、所言诚谛、常以软语、眷属不离、善和诤讼、言必饶益、不嫉、不恚、正见众生来生其国。”这正是因中不造十恶，所以果上招得十善的胜报。
何谓十善？此有二种：一为消极的止十恶法，二为积极的行十善法。在身业上，不杀生而慈悲为怀行放生，不偷盗而义利节用行施舍，不邪淫而贞良守礼修梵行。在口业上，不妄语胡说乱讲而诚实无欺，不绮语巧言令色而质直庄敬，不两舌挑拨离间而调解和合，不恶口粗语怒骂而柔和善待。在意业上，不悭贪而济困救急，喜舍布施；不瞋恚而包容忍辱，累积福德；不愚痴而观修因缘，增长智慧。
另外，就是信仰因果，唯有深信因果，才能去除不正确的思想，规范善恶行为。如果世间有一个人能深信因果，就有一个人能够行善，社会就减少一个恶人，增加一个善人。如果每个家庭内的人，都能深信因果，不昧因果，人类心里自然就会向善，增益善行。这样，人人离恶积善，奉公守法，社会自然就不会动乱不安，每个人即能享受真正自由的生活环境。
一个人的心胸有多大，其拥有的世界就有多大。虽然现今外在环境有许多乱象，但我们不可轻言放弃未来的希望。要庄严自己的人格世界，建立清净国土，绝不是凭空幻想可得，那是必须透过真心修行，提升道德品质，实践菩提心以及发大愿心，利益众生，方能实现。
“欲得净土，当净其心；随其心净，则佛土净。”只要每个人都能奉行佛陀清净的教法，身心世界自然得以庄严，世间也才能成为真正的
08-23 23:03阅读 26
《维摩经》中说：“若菩萨欲得净土，当净其心；随其心净，则佛土净。”
此段经文是佛说唯心净土的真理。意思是说，一切行菩萨道的菩萨想得到严净佛土，应当先清净自己的内心，通达我法二空，舍离一切执着，随着自己内心的清净去化导众生、利乐众生，那么所摄受的众生，受到菩萨的教化，也能得到内心清净，这样建立的国土，自然就是严净佛土了。
因为净土是内心反映出来的投影，所以只要内心清净，国土自然也就清净了。好比音响必然随着声音，如果是好听的声音，所响出来的应声必然谐和。又好比人影随形，身躯端正的人，影子自然也就不歪，这是因果的定律，也是报应的道理。众生为业力所感，烦恼障心，故其所见的国土，就变成污秽不净；佛心清净如琉璃，污秽之相了不可得，故对佛来说，秽土当体即是净土。同处一个娑婆国土，但是佛与众生所见就有净秽的不同；虽然生活在同样的世界，但众生所见、所感各自不同，这就是国土唯心所现的道理。
当今的时代，报纸打开一看，很多都是人间的悲剧事，电视新闻一收听，每日都有许多的天灾人祸，世界为何会这样纷乱？众生为何会如此不安？追根究柢，这个病源就是因为众生我见炽盛，生贪、瞋、痴，自私自利，投机取巧，故变成五浊世间。其实，世事的治乱以及众生生活的如不如意，重点不是外在客观的环境有好坏，主要是由于内在主观的人心有善恶。所谓“心是功魁，也是罪首”，功德由心所成，罪恶也是由心所造。譬如一把刀，运用适当就有功能效用，用得不当就会造成伤害，变成罪过。又如手能救人，也能害人，背部酸痛时用拳头捶背觉得舒服，但是用拳头去打人，就会令人痛苦难堪。手的举动、刀的运用，都是由心来指挥，用心的不同，就产生不同的结果，故心是一切的主宰，不但世间法由心所主宰，就是出世法也是由心所创造，这就是《华严经》所说的：“应观法界性，一切唯心造。”因此，想要谋求家庭幸福，社会安定，乃至世界和平，必定要先净化人心，就如经上所说的“心净则一切国土皆净”。
“唯心净土”的道理，还可以举经论上的譬喻来说明：如同一个池子的水，本无不同，但是由于天、人、饿鬼、畜生的心识不同，业报差别就产生不同的见解。天人因其福德殊胜，故所看到的水都成为琉璃众宝庄严的地方；平常的人看到，则只是普通的水池；饿鬼道的众生因为饥饿、口渴所逼，其意念就会使所见到的水，都变成脓血；鱼类水族却是不见水的相状，水就是最佳的居所。所谓“一水四见”，同样是一池水，但不同的众生所见竟然有如此差异，这完全是因为众生自业心力不同，所以对于同一境界，就有种种差别知见的转变。
在我们日常生活中，一个人的内心世界也会反映出“一境四心”之现象，比如对同样一件事，由于人处在喜、怒、哀、乐不同的心情下，就会出现对那件事不同的感受。再说，一个知足的人，即使是粗茶淡饭，对他来说，也会感到满意，认为是一份不易得来的福报，所以他会觉得珍贵，这就是天人的境界。对于不知足的人来说，即使是山珍海味摆满桌，他也是食不知味，甚至吞咽不下，这不就是饿鬼的境界吗？所以，世界是内心的投影，清净自己的内心，就能创造清净的外在环境。那么，要如何来清净身心呢？以佛教的教义来说，就是以守五戒、行十善为根本，信仰因果道理。
《维摩经》说：“十善是菩萨净土，菩萨成佛时，命不中夭、大富、梵行、所言诚谛、常以软语、眷属不离、善和诤讼、言必饶益、不嫉、不恚、正见众生来生其国。”这正是因中不造十恶，所以果上招得十善的胜报。
何谓十善？此有二种：一为消极的止十恶法，二为积极的行十善法。在身业上，不杀生而慈悲为怀行放生，不偷盗而义利节用行施舍，不邪淫而贞良守礼修梵行。在口业上，不妄语胡说乱讲而诚实无欺，不绮语巧言令色而质直庄敬，不两舌挑拨离间而调解和合，不恶口粗语怒骂而柔和善待。在意业上，不悭贪而济困救急，喜舍布施；不瞋恚而包容忍辱，累积福德；不愚痴而观修因缘，增长智慧。
另外，就是信仰因果，唯有深信因果，才能去除不正确的思想，规范善恶行为。如果世间有一个人能深信因果，就有一个人能够行善，社会就减少一个恶人，增加一个善人。如果每个家庭内的人，都能深信因果，不昧因果，人类心里自然就会向善，增益善行。这样，人人离恶积善，奉公守法，社会自然就不会动乱不安，每个人即能享受真正自由的生活环境。
一个人的心胸有多大，其拥有的世界就有多大。虽然现今外在环境有许多乱象，但我们不可轻言放弃未来的希望。要庄严自己的人格世界，建立清净国土，绝不是凭空幻想可得，那是必须透过真心修行，提升道德品质，实践菩提心以及发大愿心，利益众生，方能实现。
“欲得净土，当净其心；随其心净，则佛土净。”只要每个人都能奉行佛陀清净的教法，身心世界自然得以庄严，世间也才能成为真正的
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