【气氛一片萧杀，牵动六十多国！#在敖德萨感受全球粮食市场震荡#】始建于古希腊时代的乌克兰南部港口城市敖德萨，长久以来被视作“通向黑海的窗口”。在“欧洲粮仓”乌克兰，敖德萨的重要职能就是粮食的进出口贸易，可谓“咽喉要道”。但伴随俄乌军事冲突进入第四周，往日繁忙的交易和运输景象不再，当地充满了萧杀的氛围。

敖德萨现状：港口一片死寂

安德烈是《环球时报》记者1月份走访敖德萨时认识的当地人。在这个俄语区城市，安德烈这个名字实在是太普遍了。40岁的安德烈从事的行业也和当地很多人一样——食品加工出口。在1月份时，他就曾对《环球时报》记者流露出对时局的担忧，怕俄军一旦从200海里以外的克里米亚发起进攻，敖德萨港口将在劫难逃。如安德烈所料，俄乌军事冲突爆发后不久，根据乌克兰政府的战时临时管制措施，所有粮食产品一律不得出口，安德烈也和当地同行们一样失业在家，每天忧心忡忡地关注新闻，了解局势进展。

站在著名的“波将金阶梯”台阶上，可以将敖德萨港口尽收眼底。1月份陪《环球时报》记者看风景的安德烈在视频对话中告诉记者，如今的港口一片死寂。只有港口旁储存谷物的大型仓库，一直有海防警卫队巡逻把守。但在海上，人们之前已经看到远处的俄罗斯军舰，很多当地人揣测，进一步的激战可能只是时间问题。

敖德萨华商总会主席曲波目前仍驻留在敖德萨，24日他接受采访时告诉《环球时报》记者，乌克兰用于粮食出口的主要港口有南方港、伊里乔夫斯克港、尼古拉耶夫港和马里乌波尔港，前两个港口都位于敖德萨。但目前上述乌克兰主要的粮食出口港暂时都处于停工状态，对粮食出口产生了影响。

值得玩味的是，1794年，沙俄女皇叶卡捷琳娜二世效仿彼得大帝兴建圣彼得堡，修建敖德萨。这位女皇相信她的国家需要在黑海边建一个港口，以用来扩展和欧洲之间的贸易往来。后来的历史也验证这位女皇的眼光。占地141公顷的敖德萨港口是位于黑海-亚速海的最大港口之一。它拥有54个装备良好的码头，总长超过9公里，可接纳长度不超过330米、宽度达40米、吃水量小于13米的巨型货轮。

安德烈曾经自豪地对记者说，地球上每十个人中，就有一个在吃着从敖德萨运出的麦类粮食。坐拥大片肥沃黑土的乌克兰是公认的世界粮仓，占全球小麦出口的12%及玉米出口的13%。整个敖德萨州有7个优良港口，同60多个国家200多个港口有贸易往来。作为乌克兰最大的港口城市，敖德萨的港口年吞吐能力达到2100万吨干货和2500万吨液体货物，集装箱码头年吞吐量逾90万个标箱。

全球消费者将掏更多钱买面包

俄乌冲突爆发后，包括敖德萨在内的乌克兰港口城市遭到俄军轰炸，乌克兰随即放弃对外粮食作物出口。《华尔街日报》报道说，俄乌局势让期货市场粮价即刻出现动荡，芝加哥期货交易所在俄乌交战的第一周，小麦期货价就上涨12%，为2012年7月以来最高的单周涨幅。乌克兰以往在2月至4月间，平均每月出口超过70万吨小麦，到8月、9月时，每月的出口量更会达到364万吨至450万吨。但目前乌克兰港务运作大部分已暂停，克里米亚半岛东部的亚速海遭到俄军封锁，停泊在沿岸港口的船舶无法出港。

安德烈说，如果战火不止，敖德萨这个港口城市将会逐渐停摆，这对于当地人的生活来说显然不是好消息。但作为从事这一行20年的当地人，安德烈也不认为敖德萨作为城市会就此衰败，因为他坚信这场全球粮食通胀压力，多数人都不想持续。

事实也正如安德烈所料，随着俄乌冲突局势升级，全球小麦价格已经飞涨到近14年来新高，迫使全球消费者不得不掏更多钱买面包，连远在美国和加拿大的面包店主和面粉厂商也苦不堪言。俄乌小麦出口量减少将使全球面粉厂商都去加拿大“抢”小麦，这使得北美地区小麦种植大国美国和加拿大当地的面粉厂，面临更激烈竞争。小麦价格暴涨也让面包店主和面粉厂商感到“压力山大”。埃及与印尼则各占乌克兰小麦出口超过15%，埃及更是世界最大的小麦进口国，对政治动荡的埃及来说，粮价飙涨无疑只会恶化局势。

对中国有何影响

中国社科院俄罗斯东欧中亚研究所研究员张弘接受《环球时报》记者采访时表示，敖德萨位于乌克兰西南海岸线，腹地是乌克兰广阔的农业区，因此敖德萨及其附近港口组成的港口集群成为乌克兰重要的粮食出口基地，中国进口乌克兰的粮食也主要通过这些港口。

中国从乌克兰进口的粮食主要是玉米。相关数据显示，中国进口玉米中有接近1/3来自乌克兰。国内佳沃北大荒集团的相关负责人近日表示，乌克兰敖德萨港口等主要粮食出口港口已封锁。中国企业自乌克兰进口玉米及葵花籽等贸易业务已被迫暂停，这些企业已转向其他供应国寻求粮源。

不过张弘表示，中国同时也是全球重要的玉米生产国，供应缺口只有10%。2021年中国玉米进口的最大来源国是美国，占比70%，乌克兰的进口只有30%左右。张弘认为，乌克兰玉米贸易暂时不会对中国玉米的市场需求造成明显影响。

“乌克兰每年的春耕是从3月开始，持续一个月。玉米的出口是从9月一直到次年1月份。”张弘告诉《环球时报》记者，目前乌克兰玉米出口是来自于去年的收成，且出口已基本完成。因此，乌克兰以及主要从乌克兰进口粮食的国家目前受到的影响不会太剧烈。但乌克兰难民已超过1000万，目前开始的春耕已受到影响，因此下一年度的粮食产量包括玉米、大麦在内都要受到明显的影响，“今年很难期待与乌克兰有什么大规模的贸易了，俄乌冲突什么时候结束都不好说”。

张弘表示，乌克兰作为全球重要的粮食供应国，2022-2023年度的粮食供应或将大幅缩减，届时对全球是一个重大损失。同时叠加俄罗斯化肥出口的减少，今年下半年开始，全球范围内粮食危机的风险会进一步加大，并进一步推升国际通胀的水平。

对于中国而言，小麦、稻谷等口粮能够做到自给自足，不存在安全隐患。但是玉米可能受到影响。张弘认为，作为生产大国，中国玉米需求量可以从国际上调剂，但是价格一路飙升造成进口成本上涨的风险将不可避免，从而影响国内养殖业的运营成本。（《环球时报》3月26日4版文章，作者伍铎克 倪浩）

中建政研智库| 如何做好大型 城市更新项目投资策划

城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。

城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。

一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系

很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？

住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。

以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。

二、城市更新和片区综合开发的区别

城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。

传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。

在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。

三、投资者眼里，城市更新分为哪几类

在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。

第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。

第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。

在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。

四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎

全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。

一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。

二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。

三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。

五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）

在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：

一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。

二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。

三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。

那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。

六、片区级城市更新项目的展望

综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。

有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。

从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。

值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。

爱是在一个平衡线上互相流动的，它一直存在，但是它断断续续，这是你需要明白的。
今天他过来，你过来去挽回他，这两年你对他特别好，你特别爱他，你过来挽回他。过两年呢。他对你的依赖感更强了，等你闹别扭，要跟对方分手，过来挽回的就不是你了，是他。

所以说我们不要把时间段想的那么短暂，感情是一段很长久的事情，为什么很多人不明白这个道理呢，老换对象，那换来换去换中意了吗？那不到现在，不是还是没有中意的吗？那么下一个再谈再换。

我们一定要明白，爱情这个事情是恒定的，它只不过是断断续续存在的，你要有这个耐心，去想去等，你要明白，你要有这样的一个认知，不要动不动情绪就崩了。我们做事情，眼光长远一点，不要让他暂时性的属于你，或者是暂时性的对你好，或者是暂时性的爱的你死去活来。没有意义。#失恋分手挽回前任挽回男友# #失恋分手复合##果子心理咨询#