2020.07.03 VIVI官网更新 #山下智久[超话]#
VIVI 2020年08月号 扩大版 文字
https://t.cn/A6y4OJRJ
我らが山P主演！『THE HEAD』の撮影裏バナシ【山下智久のP’s STYLE】
“山P的なもの”を発信していく山下智久のViVi連載“P’s STYLE”。今回は超大型国際ドラマ『THE HEAD』の撮影についてインタビュー。通訳もマネージャーもいない、一人で足を踏み入れたアイスランドの撮影現場で山Pが得たものとは……。
スペインのテネリフェ島約２ヵ月半のひとり暮らし
ドラマ『THE HEAD』はスペインのテネリフェ島とアイスランドで撮影してきました。
今回の作品は、南極の科学研究基地が舞台の、連続殺人を描く究極の密室サスペンス。その研究基地の巨大セットがテネリフェ島に作られていたんだけど、大きすぎて驚いたね。
テネリフェ島は海も空気も人も街も全てが美しくて、現地の人が「７つの気候がある」と言うほど表情豊かな島で。山に登ればスノーボードができて、山を下りればそのまま海でサーフィンができる。日本じゃ考えにくいよね。でもドラマの演出上、日焼けは御法度。大好きな海を楽しむことはできなかったよ（笑）。
約２ヵ月半にわたる撮影期間中、僕が滞在したのは必要最低限な物だけが揃ったシンプルな部屋。電子レンジを自分で買って。チンしたのは日本から持ち込んだレトルトの白米。すぐ近くの美味しいステーキ店や歩いて10分くらいの場所にある韓国料理店にも通ったけど、やっぱり日本の食事が恋しくなる瞬間はあったよね。
滞在中、お気に入りの場所もできた。それは滞在してた場所の隣にあるカフェ。中庭が綺麗で心地良くて、そこでよく台本を開いていた。スーパーにも行ったけど、買ったのは主に缶詰（笑）。本場のオイルサーディンの缶詰を開け、それをつまみに一人でお酒を飲む。週に一度あるかないかのその時間が密かな楽しみだったかな。
たくさんの刺激を受けた『THE HEAD』の撮影現場
通訳もマネージャーもいない。一人で足を踏み入れたドラマの撮影現場。正直、最初は不安だった。でも、それはすぐに楽しみに変わりました。
今作は世界各国からキャストが集まっていて、お互いに現場にしか知り合いがいない状態。音楽フェスに行ったり、食事をしたり、プライベートな時間も共に過ごすことが多かった。とはいえ、四六時中一緒に過ごすわけではなく、一人の時間を大切にしたいときは誘いも断る。それが現地では普通で。お互いの意思や時間を尊重する、そのフリーな空気は自由な僕にとってすごく居心地が良いものだった。
お互いの家族や国の事情から芸能界のシステムについてまで、キャストとはいろんな話をした。日本と違って面白いほどオンオフのスイッチがハッキリしていて。空き時間はみんなプライベートな話しかしないんだよね。でも、セットに入れば全員が役者の顔に。自分の役に対する追求心がすごくて、監督とのディスカッションが終わらず撮影できなかった日もあったほど。ほんと沢山の刺激をもらったなぁ。
キャストやスタッフとのグループチャットでは「最高のチームだ」「みんなを誇りに思う」と全員が大絶賛。みんなにも早く観てもらいたい！
いつだって“今”は“通過点”。これからも夢を追い走り続けたい
アイスランドの撮影は最初の数日間がオフで。車を借りて一人旅をしたんだ。アイスランドは主要道路が１本しかないような島で、車で走り続けた旅も感慨深いものがあった。土砂降りかと思えば、その先に虹が出て、ぱっと青空が広がったり……景色がどんどん変わっていくんだよ。まるで人生のように。そんな景色を眺めながら「僕も歩み続けなければいけないんだ」と改めて思ったりして。
今作ではエンディングテーマを担当させてもらえることに。役者として、歌手として、世界の人と仕事をする素晴らしい経験をさせていただきました。周りはそれを「すごいね！」と言ってくれる。とても有り難いことだけど、「夢を叶えた」とまでは思っていないんです。
僕はただ、ずっとやってきたことをやり続けているだけ。その過程で嬉しい出会いや出来事に巡り逢うことができる。僕にとって“今”は常に夢に向かうまでの“通過点”。どんな結果を出そうとも、いずれそれは全て過去になる。後ろを振り返るのではなく、前を向いて走り続けていたい。それが楽しい、だから楽しい。人生は挑戦あるのみ。息絶えるそのときまで“新しい一歩”を踏み出し続けていたいんだよね。
撮影最終日に共演者と見たアイスランドの巨大なオーロラ
アイスランドでは現地コーディネーターが「俺はこの仕事を15年やっているが、こんな立派なのは数回しか見たことがない」と驚くほど、どえらいオーロラを見ることができた。しかも、クランクアップの日に。みんなと「これはきっと頑張ったご褒美だね」と言いながら見たオーロラはこれからもずっと忘れないと思う。
海外で過ごした約３ヵ月、お土産は何も買わなかった。買ったのは「そういえば家の塩が切れてたな」と思い出して手にした岩塩くらい（笑）。物より心に思い出を刻み込みたいタイプだからこそ、普段からお土産を買うのはあまり好きじゃなくて。
ViViの連載チームには何度か買って帰ったことがあるんだけど。あれ、本当にレアだから（笑）！ スペインとアイスランドで過ごした日々、まるで新しい人生を生きたような経験の数々、それは自分の中にしっかり刻まれている。思い出の品がなくても忘れることなんてないからね。
山下智久
1985年生まれ、千葉県出身。Huluの世界規模配信大型ドラマ『THE HEAD』がついに公開。毎週金曜22時より、全６話。
Text: Miwa Ishii
VIVI 2020年08月号 扩大版 文字
https://t.cn/A6y4OJRJ
我らが山P主演！『THE HEAD』の撮影裏バナシ【山下智久のP’s STYLE】
“山P的なもの”を発信していく山下智久のViVi連載“P’s STYLE”。今回は超大型国際ドラマ『THE HEAD』の撮影についてインタビュー。通訳もマネージャーもいない、一人で足を踏み入れたアイスランドの撮影現場で山Pが得たものとは……。
スペインのテネリフェ島約２ヵ月半のひとり暮らし
ドラマ『THE HEAD』はスペインのテネリフェ島とアイスランドで撮影してきました。
今回の作品は、南極の科学研究基地が舞台の、連続殺人を描く究極の密室サスペンス。その研究基地の巨大セットがテネリフェ島に作られていたんだけど、大きすぎて驚いたね。
テネリフェ島は海も空気も人も街も全てが美しくて、現地の人が「７つの気候がある」と言うほど表情豊かな島で。山に登ればスノーボードができて、山を下りればそのまま海でサーフィンができる。日本じゃ考えにくいよね。でもドラマの演出上、日焼けは御法度。大好きな海を楽しむことはできなかったよ（笑）。
約２ヵ月半にわたる撮影期間中、僕が滞在したのは必要最低限な物だけが揃ったシンプルな部屋。電子レンジを自分で買って。チンしたのは日本から持ち込んだレトルトの白米。すぐ近くの美味しいステーキ店や歩いて10分くらいの場所にある韓国料理店にも通ったけど、やっぱり日本の食事が恋しくなる瞬間はあったよね。
滞在中、お気に入りの場所もできた。それは滞在してた場所の隣にあるカフェ。中庭が綺麗で心地良くて、そこでよく台本を開いていた。スーパーにも行ったけど、買ったのは主に缶詰（笑）。本場のオイルサーディンの缶詰を開け、それをつまみに一人でお酒を飲む。週に一度あるかないかのその時間が密かな楽しみだったかな。
たくさんの刺激を受けた『THE HEAD』の撮影現場
通訳もマネージャーもいない。一人で足を踏み入れたドラマの撮影現場。正直、最初は不安だった。でも、それはすぐに楽しみに変わりました。
今作は世界各国からキャストが集まっていて、お互いに現場にしか知り合いがいない状態。音楽フェスに行ったり、食事をしたり、プライベートな時間も共に過ごすことが多かった。とはいえ、四六時中一緒に過ごすわけではなく、一人の時間を大切にしたいときは誘いも断る。それが現地では普通で。お互いの意思や時間を尊重する、そのフリーな空気は自由な僕にとってすごく居心地が良いものだった。
お互いの家族や国の事情から芸能界のシステムについてまで、キャストとはいろんな話をした。日本と違って面白いほどオンオフのスイッチがハッキリしていて。空き時間はみんなプライベートな話しかしないんだよね。でも、セットに入れば全員が役者の顔に。自分の役に対する追求心がすごくて、監督とのディスカッションが終わらず撮影できなかった日もあったほど。ほんと沢山の刺激をもらったなぁ。
キャストやスタッフとのグループチャットでは「最高のチームだ」「みんなを誇りに思う」と全員が大絶賛。みんなにも早く観てもらいたい！
いつだって“今”は“通過点”。これからも夢を追い走り続けたい
アイスランドの撮影は最初の数日間がオフで。車を借りて一人旅をしたんだ。アイスランドは主要道路が１本しかないような島で、車で走り続けた旅も感慨深いものがあった。土砂降りかと思えば、その先に虹が出て、ぱっと青空が広がったり……景色がどんどん変わっていくんだよ。まるで人生のように。そんな景色を眺めながら「僕も歩み続けなければいけないんだ」と改めて思ったりして。
今作ではエンディングテーマを担当させてもらえることに。役者として、歌手として、世界の人と仕事をする素晴らしい経験をさせていただきました。周りはそれを「すごいね！」と言ってくれる。とても有り難いことだけど、「夢を叶えた」とまでは思っていないんです。
僕はただ、ずっとやってきたことをやり続けているだけ。その過程で嬉しい出会いや出来事に巡り逢うことができる。僕にとって“今”は常に夢に向かうまでの“通過点”。どんな結果を出そうとも、いずれそれは全て過去になる。後ろを振り返るのではなく、前を向いて走り続けていたい。それが楽しい、だから楽しい。人生は挑戦あるのみ。息絶えるそのときまで“新しい一歩”を踏み出し続けていたいんだよね。
撮影最終日に共演者と見たアイスランドの巨大なオーロラ
アイスランドでは現地コーディネーターが「俺はこの仕事を15年やっているが、こんな立派なのは数回しか見たことがない」と驚くほど、どえらいオーロラを見ることができた。しかも、クランクアップの日に。みんなと「これはきっと頑張ったご褒美だね」と言いながら見たオーロラはこれからもずっと忘れないと思う。
海外で過ごした約３ヵ月、お土産は何も買わなかった。買ったのは「そういえば家の塩が切れてたな」と思い出して手にした岩塩くらい（笑）。物より心に思い出を刻み込みたいタイプだからこそ、普段からお土産を買うのはあまり好きじゃなくて。
ViViの連載チームには何度か買って帰ったことがあるんだけど。あれ、本当にレアだから（笑）！ スペインとアイスランドで過ごした日々、まるで新しい人生を生きたような経験の数々、それは自分の中にしっかり刻まれている。思い出の品がなくても忘れることなんてないからね。
山下智久
1985年生まれ、千葉県出身。Huluの世界規模配信大型ドラマ『THE HEAD』がついに公開。毎週金曜22時より、全６話。
Text: Miwa Ishii
#尹斗俊[超话]#
每次看15年美麗秀，都在想
當時你們去了旅行沒
今天偶然看到一張後台照
決定用這張來祝你生日快樂
從這次旅行，好奇地百度了BEAST
開始在B站看你和你們的現場
越看越不能自拔
從此，喜歡上了四社一會
喜歡上了一個叫尹龍梁李孫的團
喜歡你們，沒有非常投入，也做不到瘋狂
但，從來沒有喜歡任何愛豆超過一年
你們，是個例外
你們之於我，是最特別的存在
能一直聽你們的歌，看你們演唱會
成為我最常做的事，也是最想做的事
以上……
每次看15年美麗秀，都在想
當時你們去了旅行沒
今天偶然看到一張後台照
決定用這張來祝你生日快樂
從這次旅行，好奇地百度了BEAST
開始在B站看你和你們的現場
越看越不能自拔
從此，喜歡上了四社一會
喜歡上了一個叫尹龍梁李孫的團
喜歡你們，沒有非常投入，也做不到瘋狂
但，從來沒有喜歡任何愛豆超過一年
你們，是個例外
你們之於我，是最特別的存在
能一直聽你們的歌，看你們演唱會
成為我最常做的事，也是最想做的事
以上……
新城控股稳中有进：手握500亿现金 商业地产快速发展
在王晓松的带领下，新城控股愈发稳健。公司的管理团队和人员结构稳定，在资金、拿地、建设及销售等方面保持了稳健有序的发展态势。作为已经迈入2000亿大关的头部房企，加上跑通了的“住宅+商业”双轮驱动模式，新城控股的经营基本已进入成熟稳健的阶段，若管理层在经营层面不出现大的失误，其他事件对于公司的影响有限。
回望27年以来的创业历程，王晓松表示，“新城的第一个15年是靠住宅来增加销售和利润的，当下的15年是住宅和商业，未来15年公司的利润则主要来自商业管理。”而商业地产经营为主的模式也是以美国、香港等为代表的成熟经济体的主流地产模式。
财务稳健 手握500多亿资金
房地产开发作为高杠杆行业，融资情况的变化关乎所有房企的根基，在过去艰难的一年里，王晓松通过及时地出售部分项目回笼资金，以及稳定的房屋销售回款，确保了新城控股财务状况的健康。
新城控股通过多元化的融资渠道，包括中期票据、超短期融资债券、资产支持票据、公司债券、美元债等债务工具进行融资。结果是，2019年新城控股的平均融资成本为6.73%，基本与2018年持平，在民营房企中属于较低水平，全年的经营性现金流净额为435.80亿元的正流入。净负债率降至16%，其中在手现金余额639.41亿元，短期债务306.02亿元，公司在手现金完全能够覆盖短期债务。截至今年一季度，新城控股超500亿的资金完全覆盖250亿元的短期债务。
经过一年的“压力测试”，新城控股的财务状况已完全驶入稳健的轨道上，随着吾悦广场开业家数增多，贡献持续的现金流，公司的财务抵御风险能力将得到越来越强有力的支撑。事实上在过去一年，新城实现租金及管理费收入40.69亿元，同比大幅上涨达到92.3%。
此外，随着全球宽松的货币政策，新城控股今年来的融资成本持续下探。1月发行一笔3.5亿美元的优先票据，票面利息6.8%，3月完成发行2020年公开发行公司债券（第一期），发行规模6亿元，票面利率5.10%，6月发行一笔规模为7.5亿元的超短期融资券，票面利率5.15%。预计公司今年的融资成本降明显低于2019年。
融资成本作为金融机构对于房企主体信用及公司盈利、偿债能力的最终评价结果来看，国内外的金融机构对于新城控股的财务状况是乐观的。另一方面，融资成本的下降也有利于提高公司的整体经营质量和盈利能力，并最终反映到为股东的创造的回报上。
各项经营平稳推进 有充足的资源在今年发力
稳住现金流后，新城控股的各项经营平稳推进。2019年新城控股实现销售金额约2708.01亿元，同比增长22.48%，同时全年21座吾悦广场满铺开业，累计开业63座，已开业面积共590.62万平方米，同比增长51.44%。截至今年5月，新城控股已在全国103个城市布局128座吾悦广场。
吾悦广场已成为新城控股区别于其他房企核心竞争力之一，及实现自身长期发展的最重要的抓手。尽管不少房企在模仿，但真正全面实现“住宅+商业”双轮驱动的只有华润、龙湖和新城。
吾悦广场对于新城的业绩贡献力也在逐渐加大且增速更快，2019年实现租金及管理费收入40.69亿元，同比大幅上涨92.3%。整体来看，2019年新城控股实现营业收入858.47亿元，同比增长58.58%，归属于上市公司股东的净利润126.54亿元，同比增长20.61%。净利润率为14.74%，毛利率达32.64%，加权平均净资产收益率为36.86%，各项盈利指标位居行业前列。
手里有粮，心里不慌，在去年稳健经营的基础上，新城控股今年要发力。
今年要发力的原因之一是，新城控股需要补充土地储备。截至2019年末，新城控股在长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等105个城市合计拥有土地储备 1.24 亿平方米，能满足未来2-3年的开发运营所需。这一土地储备并不算十分充足。因此在3月31日举办的年度业绩说明会上，新城控股管理层就表示，今年预计将销售额的40%用于土地投资，40%的拿地强度足以保证土储池子稳步扩大。
克而瑞数据显示，新城控股前5月新增土地货值793.5亿元、新增土地建筑面积687.9万平方米，均位列榜单TOP10。新城控股抓住了今年上半年较好的拿地时机，不少优质住宅项目入市，且整体的利润空间较为可观。特别是4和5月，新城在4月拿了12个项目，权益土地金额146亿，5月拿了10个项目，权益土地金额77亿。
截至6月18日，新城控股在6月的约半个月时间内，分别在江门、温州、济南、金华、运城及石家庄拿下8宗土地，拿地节奏依然在稳步推进。
其中，山西运城的商住地项目标志着吾悦广场将正式落子山西运城。近年来，在持续推动吾悦广场全国化的过程中，新城控股还进一步扩大在西北地区的商业版图。目前已布局除甘肃外的西北地区其他四大省份，且多落子在西安等省会城市。
新城控股未来的主要抓手是商业地产
正如王晓松此前表示，成立27年的新城，第一个15年靠住宅增加销售和利润，第二个15年靠住宅和商业双轮驱动，未来的15年利润则主要来自于商业管理，而住宅的劣势是不具备持续经营的空间，盈利有很大的波动，未来住宅的利润率并不会太高。
正如香港地产发展轨迹所展现的，在存量时代，新鸿基、恒隆、九龙仓等均已迈入“自持+出售”双轮驱动的开发“终极模式”，自持的占比甚至更高。内房企也开始注重商业项目的开发甚至自持，前有龙湖、华润、万达，后有新城、世茂等，纷纷重仓商业物业。不过自持物业却是把双刃剑，正如王晓松所言，而吾悦广场的优势是持续经营有收入、有增值的空间且利润率高，但劣势则是资金沉淀大。
但新城似乎已经挺过了自持物业沉没资金最难的时候，截至去年底累计开业的63座，面积共590.62万平方米，平均出租率达99.16%。随着自持资产规模的持续提升，公司整体的杠杆率一直较低，偿债压力也小，且自持项目在培育期、稳定期及成熟期的回报率逐步提升，租金及服务收入已开始以更快的速度来回哺公司的资金池。
据深交所6月12日消息，平安汇通-新城吾悦商业物业第一期资产支持专项计划状态显示为“通过”。据了解，本次资产支持专项计划拟发行金额为21.37亿元；4月，新城控股还在上交所成功发行29.47亿元吾悦商业物业第一期ABS。相比较物业费ABS、供应链ABS等，新城控股这两次ABS是以其吾悦商业物业为底层资产，体现了吾悦广场经营和资产价值受到市场的认可，也意味着新城控股打通自持商业的资金循环。
此外，随着吾悦广场逐渐形成规模和竞争力，新城控股的拿地成本价格优势明显。2019年新城控股新增总建筑面积2508.47万平方米，平均楼面地价仅2421元/平方米，而全年平均销售价约11135元/平米，售价为地价近5倍。
据曲德君介绍，截止5月17日，吾悦广场的客流已恢复到同期的80%，销售恢复到90%，出租率在95%左右，逐步走出新冠疫情影响。商场作为人们线下消费的最主要的场所之一，有着其刚需德一面，行业标杆华润置地的商业在2019年的零售额达到531亿元，而租金收入就达到74.5亿元，变现率高达14%。王晓松也是看到这商业地产不用如住宅项目那样去赌拿地的成败，相对更稳定，经营质量更高。
新城控股今年目标定为2500亿，王晓松在业绩会上也表示，如果通过代建、增加合作项目，可以冲2800亿、甚至3000亿，但不会为了规模而冲规模，公司目前是以投资回报率为核心，聚焦利润，提质增效。中短期发展方向，新城首先会关注质量，如前端拓展、产品、运营、服务，还有人才梯队。在较为充实的现金垫、全国均衡广泛布局的住宅市场及步上正轨的吾悦广场加持下，未来的新城控股将走得更加稳健。
在王晓松的带领下，新城控股愈发稳健。公司的管理团队和人员结构稳定，在资金、拿地、建设及销售等方面保持了稳健有序的发展态势。作为已经迈入2000亿大关的头部房企，加上跑通了的“住宅+商业”双轮驱动模式，新城控股的经营基本已进入成熟稳健的阶段，若管理层在经营层面不出现大的失误，其他事件对于公司的影响有限。
回望27年以来的创业历程，王晓松表示，“新城的第一个15年是靠住宅来增加销售和利润的，当下的15年是住宅和商业，未来15年公司的利润则主要来自商业管理。”而商业地产经营为主的模式也是以美国、香港等为代表的成熟经济体的主流地产模式。
财务稳健 手握500多亿资金
房地产开发作为高杠杆行业，融资情况的变化关乎所有房企的根基，在过去艰难的一年里，王晓松通过及时地出售部分项目回笼资金，以及稳定的房屋销售回款，确保了新城控股财务状况的健康。
新城控股通过多元化的融资渠道，包括中期票据、超短期融资债券、资产支持票据、公司债券、美元债等债务工具进行融资。结果是，2019年新城控股的平均融资成本为6.73%，基本与2018年持平，在民营房企中属于较低水平，全年的经营性现金流净额为435.80亿元的正流入。净负债率降至16%，其中在手现金余额639.41亿元，短期债务306.02亿元，公司在手现金完全能够覆盖短期债务。截至今年一季度，新城控股超500亿的资金完全覆盖250亿元的短期债务。
经过一年的“压力测试”，新城控股的财务状况已完全驶入稳健的轨道上，随着吾悦广场开业家数增多，贡献持续的现金流，公司的财务抵御风险能力将得到越来越强有力的支撑。事实上在过去一年，新城实现租金及管理费收入40.69亿元，同比大幅上涨达到92.3%。
此外，随着全球宽松的货币政策，新城控股今年来的融资成本持续下探。1月发行一笔3.5亿美元的优先票据，票面利息6.8%，3月完成发行2020年公开发行公司债券（第一期），发行规模6亿元，票面利率5.10%，6月发行一笔规模为7.5亿元的超短期融资券，票面利率5.15%。预计公司今年的融资成本降明显低于2019年。
融资成本作为金融机构对于房企主体信用及公司盈利、偿债能力的最终评价结果来看，国内外的金融机构对于新城控股的财务状况是乐观的。另一方面，融资成本的下降也有利于提高公司的整体经营质量和盈利能力，并最终反映到为股东的创造的回报上。
各项经营平稳推进 有充足的资源在今年发力
稳住现金流后，新城控股的各项经营平稳推进。2019年新城控股实现销售金额约2708.01亿元，同比增长22.48%，同时全年21座吾悦广场满铺开业，累计开业63座，已开业面积共590.62万平方米，同比增长51.44%。截至今年5月，新城控股已在全国103个城市布局128座吾悦广场。
吾悦广场已成为新城控股区别于其他房企核心竞争力之一，及实现自身长期发展的最重要的抓手。尽管不少房企在模仿，但真正全面实现“住宅+商业”双轮驱动的只有华润、龙湖和新城。
吾悦广场对于新城的业绩贡献力也在逐渐加大且增速更快，2019年实现租金及管理费收入40.69亿元，同比大幅上涨92.3%。整体来看，2019年新城控股实现营业收入858.47亿元，同比增长58.58%，归属于上市公司股东的净利润126.54亿元，同比增长20.61%。净利润率为14.74%，毛利率达32.64%，加权平均净资产收益率为36.86%，各项盈利指标位居行业前列。
手里有粮，心里不慌，在去年稳健经营的基础上，新城控股今年要发力。
今年要发力的原因之一是，新城控股需要补充土地储备。截至2019年末，新城控股在长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等105个城市合计拥有土地储备 1.24 亿平方米，能满足未来2-3年的开发运营所需。这一土地储备并不算十分充足。因此在3月31日举办的年度业绩说明会上，新城控股管理层就表示，今年预计将销售额的40%用于土地投资，40%的拿地强度足以保证土储池子稳步扩大。
克而瑞数据显示，新城控股前5月新增土地货值793.5亿元、新增土地建筑面积687.9万平方米，均位列榜单TOP10。新城控股抓住了今年上半年较好的拿地时机，不少优质住宅项目入市，且整体的利润空间较为可观。特别是4和5月，新城在4月拿了12个项目，权益土地金额146亿，5月拿了10个项目，权益土地金额77亿。
截至6月18日，新城控股在6月的约半个月时间内，分别在江门、温州、济南、金华、运城及石家庄拿下8宗土地，拿地节奏依然在稳步推进。
其中，山西运城的商住地项目标志着吾悦广场将正式落子山西运城。近年来，在持续推动吾悦广场全国化的过程中，新城控股还进一步扩大在西北地区的商业版图。目前已布局除甘肃外的西北地区其他四大省份，且多落子在西安等省会城市。
新城控股未来的主要抓手是商业地产
正如王晓松此前表示，成立27年的新城，第一个15年靠住宅增加销售和利润，第二个15年靠住宅和商业双轮驱动，未来的15年利润则主要来自于商业管理，而住宅的劣势是不具备持续经营的空间，盈利有很大的波动，未来住宅的利润率并不会太高。
正如香港地产发展轨迹所展现的，在存量时代，新鸿基、恒隆、九龙仓等均已迈入“自持+出售”双轮驱动的开发“终极模式”，自持的占比甚至更高。内房企也开始注重商业项目的开发甚至自持，前有龙湖、华润、万达，后有新城、世茂等，纷纷重仓商业物业。不过自持物业却是把双刃剑，正如王晓松所言，而吾悦广场的优势是持续经营有收入、有增值的空间且利润率高，但劣势则是资金沉淀大。
但新城似乎已经挺过了自持物业沉没资金最难的时候，截至去年底累计开业的63座，面积共590.62万平方米，平均出租率达99.16%。随着自持资产规模的持续提升，公司整体的杠杆率一直较低，偿债压力也小，且自持项目在培育期、稳定期及成熟期的回报率逐步提升，租金及服务收入已开始以更快的速度来回哺公司的资金池。
据深交所6月12日消息，平安汇通-新城吾悦商业物业第一期资产支持专项计划状态显示为“通过”。据了解，本次资产支持专项计划拟发行金额为21.37亿元；4月，新城控股还在上交所成功发行29.47亿元吾悦商业物业第一期ABS。相比较物业费ABS、供应链ABS等，新城控股这两次ABS是以其吾悦商业物业为底层资产，体现了吾悦广场经营和资产价值受到市场的认可，也意味着新城控股打通自持商业的资金循环。
此外，随着吾悦广场逐渐形成规模和竞争力，新城控股的拿地成本价格优势明显。2019年新城控股新增总建筑面积2508.47万平方米，平均楼面地价仅2421元/平方米，而全年平均销售价约11135元/平米，售价为地价近5倍。
据曲德君介绍，截止5月17日，吾悦广场的客流已恢复到同期的80%，销售恢复到90%，出租率在95%左右，逐步走出新冠疫情影响。商场作为人们线下消费的最主要的场所之一，有着其刚需德一面，行业标杆华润置地的商业在2019年的零售额达到531亿元，而租金收入就达到74.5亿元，变现率高达14%。王晓松也是看到这商业地产不用如住宅项目那样去赌拿地的成败，相对更稳定，经营质量更高。
新城控股今年目标定为2500亿，王晓松在业绩会上也表示，如果通过代建、增加合作项目，可以冲2800亿、甚至3000亿，但不会为了规模而冲规模，公司目前是以投资回报率为核心，聚焦利润，提质增效。中短期发展方向，新城首先会关注质量，如前端拓展、产品、运营、服务，还有人才梯队。在较为充实的现金垫、全国均衡广泛布局的住宅市场及步上正轨的吾悦广场加持下，未来的新城控股将走得更加稳健。
✋热门推荐