政策‧正察：汲取房屋問題經驗 建立長遠土地儲備
團結香港基金政策研究院
作者：團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、研究員 梁躍昊

房屋短缺困擾香港多年，雖然歷屆政府都在這問題上作出不少努力，如透過改變土地規劃用途等方式「催谷」供應，但始終都未竟全功。歸根究底，建設房屋需要熟地，但由生地變熟地並不是一朝一夕的事。過去新市鎮發展的停頓，導致政府手上缺乏土地儲備，未能因應市場變化調節房屋供應，不論對公私營房屋均造成深遠的影響。前事不忘，後事之師，我們應從中汲取經驗，即使市況波動，仍然要以策略性的眼光建立長遠土地儲備。透過加快明日大嶼及北部都會區等大型發展計劃，將有望確保持續與穩定的土地供應，突破房屋困境便指日可待。

私人住宅供應斷層漸現

近年的私人住宅土地供應主要依賴改劃土地用途，及透過完成地契修訂/換地程序釋放私人土地潛力，令未來五年（2022至2026年）的私人住宅年均落成量能夠維持在約17,300個單位的水平。這數字與過去五年相若之餘，也明顯高於2007至2016年期間年均10,900個單位的水平。除此之外，各項私人住宅發展周期的領先指標均見改善，包括熟地供應量、上蓋工程動工量、及待批的預售樓花同意書申請數量。

然而，長遠的趨勢並不無隱憂。政府賣地方面，鑑於政府手上的熟地數目減少，在來自新發展區的土地「主力」於2030年前後實現之前，私人住宅供應預計將出現斷層。來自鐵路項目的土地供應亦面對着相似情況，現有儲備快被消耗殆盡，但未來的潛在供應不少尚處於早期的發展階段。私人土地儲備的潛力則因受限於基建不足而未能進一步釋放，而重建項目的步伐預計依然緩慢。

公營房屋供應持續落後

自政府在2014年公佈《長遠房屋策略》起，歷經七年才能覓得足夠土地達到公營房屋的十年期供應目標。我們估算，由於土地改劃漸見成效，如果各項造地措施以目前速度推進，未來十年期的公營房屋落成量預計可達306,600個單位，並且實現「頭輕尾重」的供應承諾。雖然可望達成301,000個單位的《長策》目標，但與彌補過去的累計短缺仍然有一段的距離。過去九年，公營房屋的落成量都未能達標，累計短缺已經超過105,000個單位，等同約十四條彩虹邨。

再者，雖然土地供應暫時到位，但基於公營房屋項目出現不斷延誤的「往績」，實際的落成量或許會更少。綜觀過去八年的情況，平均每年都有15%的公營房屋單位延誤落成，導致政府自2015年起便提出的「頭輕尾重」供應模式至今也未能實現。由於資訊透明度不足，加上當局未有跟進改善，亦缺乏有效問責機制，因此相關官員缺乏誘因去改善延誤情況。我們認爲公營房屋供應達標的關鍵在於增加資訊透明度，並就每一個項目都委任專責的項目經理，以促進監督和協調效率，打破目前公營房屋項目不斷延誤的惡性循環，以兌現「頭輕尾重」的供應承諾

居住空間難以短期回升

受制於熟地不足，房屋供應長期供求失衡，導致樓價不斷上升。為遷就有限的購買力，唯有犧牲單位的面積。因此，新落成私人住宅單位在近年呈下降趨勢，而細單位的比例也急速上升。即使政府兩次放寬按揭成數，以及在近期公佈約280平方呎的私人住宅最低單位面積要求，納米單位的出現實際上是一種市場自我調節後的平衡。再者，由於最低單位面積要求的涵蓋範圍並不包括大部分私人重建項目，因此目前就斷定納米單位會消失仍是言之尚早，但是我們預期納米單位落成量增加的趨勢將會結束。

公營房屋的單位面積亦呈下降趨勢。回顧過去四次開售的綠置居項目，每年平均都有15%的單位屬於面積少於215平方呎的納米單位。居屋方面，政府在2014年復售居屋時，當時面積超過430平方呎的單位佔比為97%，但該比率在之後急跌，其後數年一直處於50%以下的水平， 到了2020年更是跌至38%。而且，居屋2022年的最低單位面積將會再創新低，並首次有納米單位出現。當中，啟德啟欣苑提供的186平方呎單位將會是歷來最細的居屋單位。

由上可見，不論在公私營房屋的質和量方面，都受到缺乏土地儲備所構成的制約影響，從而突顯持之以恒造地的重要性。土地房屋不但承載社會民生運作、更是香港未來發展的奠基石。要避免私人住宅供應陷入斷層，就必須加快開拓新發展區。要逆轉公營房屋供應的不利情景，就要盡快打破項目延誤的惡性循環。只有土地供應根基穩固，房屋落成量回升，才有進一步提升人均居住空間的可能。未來五年是香港由治及興的關鍵時刻，只要緊握發展變革的契機積極行動，定能解決土地房屋問題。

12星座注定会爱上谁？金牛竟然迷恋天蝎！

白羊座：狮子座
白羊注定爱上狮子，不管是性格还是脾气都格外相似，都是很直爽的人，尤其喜欢狮子的霸道自信，这样才能镇得住大白羊。

金牛座：天蝎座
金牛看上去沉稳老实，却偏偏迷恋腹黑的天蝎，总有股神秘的气质不断吸引他，让金牛深深地爱上天蝎，不能自拔。

双子座：水瓶座
双子注定爱上水瓶，只有水瓶能够理解双子的想法，还有更大的脑洞将双子治得服服帖帖，两个人还能在一起发挥出更大的实力来。

巨蟹座：射手座
巨蟹注定爱上射手，巨蟹比较宅，虽然向往外边的世界，但是却懒得出门，射手的出现让巨蟹的好奇心得到满足，最喜欢听故事了，不知不觉就爱上。

狮子座：白羊座
狮子注定爱上白羊，白羊的脾气和性格很对狮子的口味，而且性子直爽有啥说啥，做事果断干脆，两个人在一起轰轰烈烈，擦出不一样的火花。

处女座：双鱼座
处女座注定爱上双鱼，一个严谨细腻，一个浪漫成瘾，看上去好像毫不搭边，但是双鱼的柔情正好弥补了处女座严肃的一面。

天秤座：摩羯座
天秤注定爱上摩羯，很欣赏摩羯的上进和专注，相处久了就会不知不觉被打动，他们也是特别踏实，积极努力的人呢。

天蝎座：处女座
天蝎注定爱上处女座，他们不喜欢哭哭啼啼特别柔弱的人，需要有人能够跟他一起并肩作战，处女座的细心认真跟他特别合得来。

射手座：天秤座
射手注定爱上天秤，他们太爱玩了，一般人很难理解和包容，天秤却能够做到，跟他在一起特比轻松，爱上也是理所应当的。

摩羯座：巨蟹座
摩羯注定爱上巨蟹，虽然他们被称为工作狂，但是骨子里还是渴望有个家，家里有人在等他，巨蟹让摩羯感受到了家庭的温暖和幸福。

水瓶座：双子座
水瓶注定爱上双子，唯有双子能够跟他心有灵犀，志趣相投，会给他很多鼓励和支持，不会轻易否决他的想法，充满柔情。

双鱼座：金牛座
双鱼注定爱上金牛，虽然他们一心想要浪漫的爱情，但是却明白再没有比用心的陪伴和呵护重要的了，慢慢就会被金牛打动。

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【锡林浩特市开展普法、反邪教警示教育宣传活动】为了进一步扩大普法宣传面，提高普法成效，培养牧民群众的法律意识和提升防范邪教能力，努力构建和谐、平安、文明的牧区居住环境。近日，锡林浩特市毛登牧场二分场新时代文明实践站以邀请内蒙古艺术剧院蒙古剧艺术团表演为契机，联合牧场司法所、毛登牧场新时代文明实践所、一分场新时代文明实践站、社区新时代文明实践站、派出所、反邪教自愿者，开展了“除黑恶、扫黄非、反邪教、防诈骗、治村霸平安宣传”活动。

活动现场，演出节目丰富多彩，掌声不断。演出期间二分场新时代文明实践站反邪教志愿者通过发放蒙汉双语宣传资料，赠送小礼品等方式，带动牧民居民群众深入了解法律及防范邪教知识，引导牧民群众在平时生活中莫贪小便宜，增强识骗防骗及防邪、辩邪、拒邪能力，并签订了家庭反邪教承诺卡，发放各类宣传资料400余份。

此次活动的开展，极大提升了牧民群众认识邪教的危害性、非法性、反动性，切实提高了牧民群众辨别邪教的能力，倡导牧民群众树立科学的人生观和世界观，教育引导用正确的观点和方法去分析和认识事物，自觉抵御邪教的传播，破除迷信、崇尚科学。让学法、知法、尊法、用法意识深入群众心间。（来源：北疆风韵 作者：孙建兵）#反邪动态##珍爱生命远离邪教##崇尚科学反对邪教##对邪教说不#