作出房屋征收决定之前需要进行听证吗？
法律分析：征收中的听证会适用对象是因旧城区改建的征收决定。适用前提是至少半数以上的被征收人对征收补偿方案，认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
法律分析：征收中的听证会适用对象是因旧城区改建的征收决定。适用前提是至少半数以上的被征收人对征收补偿方案，认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
#海外房产#【那些在美国玩房地产的中国开发商，死得比国内还惨】早在十年前，就已经有国内能开发商考察美国的房地产市场，一致认为，美国的房地产好干，当地较少大规模的开发企业，同业竞争不算激烈；另一方面，美国拿地透明，且地广人稀，土地成本不高，进入相对容易；最主要的是，美国大部分房屋是木结构建筑，建筑成本比国内还低。
只是因为那会儿，国内房地产还如火如荼，供求两旺，房产商用日进斗金来形容并不夸张，自然没有闲心飘洋过海。
大约从一八年开始，国内房地产市场开始走下坡路，开发商也开始把目光投向海外，不少地产界老司机开始在美国飙一把。
只可惜，美国没有大型规模化跨区域房企是有原因的，美国房地产行业没有大盘、没有暴利、没有以小博大都是有原因的，实操和想象、特别是套用国内开发经验的想像差距巨大。
国内开发商在美国的死法多种多样，先拣个简单粗暴的聊一聊。
一个广州的开发商S送孩子在加州某大学上学，老婆陪读，就在学校附近租了套公寓。
凭着对房地产的敏锐直觉，S总发现了潜在的商机。这栋公寓楼有近五十年的历史，但物业业主显然已经没有足够资金对公寓进行全面整修，内装老旧、配套缺失，再加上当年设计上有些不合理的地方，造成有效的面积利用率不高，公寓评级只被评为b级。
但这栋公寓出租率极高，原因就是离大学近，中国陪读家长租走了三成，另外是刚刚大学毕业的学生，要留在洛杉矶找工作。
如果拿下整栋公寓进行翻新，变为A级公寓，房租可以上浮两到三成，关键是公共服务部分重新设计，还能再扩出五到十套公寓，原来基本闲置的地下一层，利用坡地，重新做院子和天井采光，也可以扩出二十多套公寓。
投入的改建和装修费用并不高，只要原房主要价合理，改建后再卖出，利润还是很高的。
S总找到了物业持有人，对方要价不高，一千五百万美金。
S总找当地的地产经纪人和会计公司进行了细致的核算，总投入大约可控制在两千五百万美元以内，而改建后再上市，最低也可以卖四千五百万美金以上。
面对如此之高的利润诱惑，s总出手了。他出资两千万，占八成股份，拉着经纪公司，以销售代理为诱饵，让他们投了五百万，占二成股份，成立了公司。
买公寓很顺利，甚至还便宜了八十万。但买下公寓之后，突发事件頻出。
比如，因为S总的身份问题，虽然物业在手，公司证照也齐全，但短期拿不到银行贷款。S总不敢让经纪公司做大股东，私下签协议，只有又准备了几百万的资金，以备不测。
另一件棘手的事情就是原有租户合约长短不同，经纪公司花了几个月时间，才谈下两户可以提前退租。显然，清退完全部住户再改建，耽误时间太久，s总决定先搞地下层改造，等合约到期，再改建地上四层。经纪公司显然有顾虑，但架不住S总强势，只有同意。
可施工开始后一个月，S总就让租户给告了，说他们违反协议，工程扰民，官司打了九个月，工程只有停着。S总只有盼着租期满了,总可以名正言顺地请走租户，正常施工。没想到，新冠疫情爆发了。
本来二零年六月，所有租户的租约到期，但四月份政府的驱逐租客禁令就出台了。有了禁逐令的支持，不但租户彻底不搬也不付租金了，连已经搬走的租户还搬回来了。
S总原本计划着就算开不了工，收来的租金至少可以把物业管理公司的费用和自己开发公司的费用解决，哪里想到收不到租金了？
经纪公司建议他可以申请政府的房租补贴，可因为S总的公司成立没满一年，补贴申请不到。
屋漏偏逢雨，S总钱还没搞到，先让别人给告了，还是两拨。一个是物业公司，原本物业管理费是租户直接缴给物业公司，现在房租不缴了，索性物管费也停了。而物管公司也绝，不找租户收物管费，直接发函找S总要，谁让你是业主？物业合同跟你签的，还没等S总搞清楚情况，直接把他告了。
工程公司更离谱，上次被租户告，工程就停了，也没见着工程公司的人。现在工程公司认为S总应按合同约定的付款时间给他们继续付款，活儿是干不了，但合同得执行，等能干活了，他们再进场。
S总怎么想怎么觉得冤，找来律师准备把官司打到底。律师踌躇满志，告诉S总一定能打赢，可S总的朋友来找他，建议不要打官司了，因为美国法律的基本原则是同情弱者。
租客是弱者，所以疫情期间被法律保护，可以不交房租，同样，对S总来说，物业公司、工程公司都是乙方，也属于弱势，一旦开庭，S总的赢面不大，而且律师费会很高，弄不好比赔偿标的还高，得不偿失。
S总算是冷静了一回，咬牙接受了物业公司、工程公司的赔偿诉求，庭外和解。这回不开心的是律师，他特别向S总声明，因为是疫情期间工作，他冒了很大健康风险，律师费必须上浮两成。
到今天，S总的项目依旧扔在那里，加州的禁逐令又一次延长到九月份，而这一年漫长的等待中，S总已经花了近千万的成本，即使项目能顺利完成，S总可能还要小亏一点。
此时，S总终于明白，为啥原房东看到他在协议上签字时，有一种如释重负的表情。#美国房产##美国房价创30多年最大涨幅#
只是因为那会儿，国内房地产还如火如荼，供求两旺，房产商用日进斗金来形容并不夸张，自然没有闲心飘洋过海。
大约从一八年开始，国内房地产市场开始走下坡路，开发商也开始把目光投向海外，不少地产界老司机开始在美国飙一把。
只可惜，美国没有大型规模化跨区域房企是有原因的，美国房地产行业没有大盘、没有暴利、没有以小博大都是有原因的，实操和想象、特别是套用国内开发经验的想像差距巨大。
国内开发商在美国的死法多种多样，先拣个简单粗暴的聊一聊。
一个广州的开发商S送孩子在加州某大学上学，老婆陪读，就在学校附近租了套公寓。
凭着对房地产的敏锐直觉，S总发现了潜在的商机。这栋公寓楼有近五十年的历史，但物业业主显然已经没有足够资金对公寓进行全面整修，内装老旧、配套缺失，再加上当年设计上有些不合理的地方，造成有效的面积利用率不高，公寓评级只被评为b级。
但这栋公寓出租率极高，原因就是离大学近，中国陪读家长租走了三成，另外是刚刚大学毕业的学生，要留在洛杉矶找工作。
如果拿下整栋公寓进行翻新，变为A级公寓，房租可以上浮两到三成，关键是公共服务部分重新设计，还能再扩出五到十套公寓，原来基本闲置的地下一层，利用坡地，重新做院子和天井采光，也可以扩出二十多套公寓。
投入的改建和装修费用并不高，只要原房主要价合理，改建后再卖出，利润还是很高的。
S总找到了物业持有人，对方要价不高，一千五百万美金。
S总找当地的地产经纪人和会计公司进行了细致的核算，总投入大约可控制在两千五百万美元以内，而改建后再上市，最低也可以卖四千五百万美金以上。
面对如此之高的利润诱惑，s总出手了。他出资两千万，占八成股份，拉着经纪公司，以销售代理为诱饵，让他们投了五百万，占二成股份，成立了公司。
买公寓很顺利，甚至还便宜了八十万。但买下公寓之后，突发事件頻出。
比如，因为S总的身份问题，虽然物业在手，公司证照也齐全，但短期拿不到银行贷款。S总不敢让经纪公司做大股东，私下签协议，只有又准备了几百万的资金，以备不测。
另一件棘手的事情就是原有租户合约长短不同，经纪公司花了几个月时间，才谈下两户可以提前退租。显然，清退完全部住户再改建，耽误时间太久，s总决定先搞地下层改造，等合约到期，再改建地上四层。经纪公司显然有顾虑，但架不住S总强势，只有同意。
可施工开始后一个月，S总就让租户给告了，说他们违反协议，工程扰民，官司打了九个月，工程只有停着。S总只有盼着租期满了,总可以名正言顺地请走租户，正常施工。没想到，新冠疫情爆发了。
本来二零年六月，所有租户的租约到期，但四月份政府的驱逐租客禁令就出台了。有了禁逐令的支持，不但租户彻底不搬也不付租金了，连已经搬走的租户还搬回来了。
S总原本计划着就算开不了工，收来的租金至少可以把物业管理公司的费用和自己开发公司的费用解决，哪里想到收不到租金了？
经纪公司建议他可以申请政府的房租补贴，可因为S总的公司成立没满一年，补贴申请不到。
屋漏偏逢雨，S总钱还没搞到，先让别人给告了，还是两拨。一个是物业公司，原本物业管理费是租户直接缴给物业公司，现在房租不缴了，索性物管费也停了。而物管公司也绝，不找租户收物管费，直接发函找S总要，谁让你是业主？物业合同跟你签的，还没等S总搞清楚情况，直接把他告了。
工程公司更离谱，上次被租户告，工程就停了，也没见着工程公司的人。现在工程公司认为S总应按合同约定的付款时间给他们继续付款，活儿是干不了，但合同得执行，等能干活了，他们再进场。
S总怎么想怎么觉得冤，找来律师准备把官司打到底。律师踌躇满志，告诉S总一定能打赢，可S总的朋友来找他，建议不要打官司了，因为美国法律的基本原则是同情弱者。
租客是弱者，所以疫情期间被法律保护，可以不交房租，同样，对S总来说，物业公司、工程公司都是乙方，也属于弱势，一旦开庭，S总的赢面不大，而且律师费会很高，弄不好比赔偿标的还高，得不偿失。
S总算是冷静了一回，咬牙接受了物业公司、工程公司的赔偿诉求，庭外和解。这回不开心的是律师，他特别向S总声明，因为是疫情期间工作，他冒了很大健康风险，律师费必须上浮两成。
到今天，S总的项目依旧扔在那里，加州的禁逐令又一次延长到九月份，而这一年漫长的等待中，S总已经花了近千万的成本，即使项目能顺利完成，S总可能还要小亏一点。
此时，S总终于明白，为啥原房东看到他在协议上签字时，有一种如释重负的表情。#美国房产##美国房价创30多年最大涨幅#
#苏州吴江一酒店倒塌#今天下午，苏州吴江一酒店倒塌。截至18时40分，已救出被困人员8人，其中1人死亡，另有失联人员10人。救援正在全力进行，事故原因正在调查中。关于该起事故，原因尚未可知。但是，在以往发生的房屋坍塌事故中，有大部分是和违规改建、违规装修有直接关系。比如前些年的泉州某酒店坍塌事故。
改建装修必须要注意以下几点：
1、改建、装修必须合法合规
有一些业主，为了美观或者为了拥有更多的可使用面积，无视建筑本身的承载能力，无视建筑原本的规划，不惜采取一系列的违法违规行为。实际上，按照现行的法律规定，现在的建筑都需要依规建设，哪怕是改建、装修也应当依法依规，应当严格按照报规划时的图纸实施，不能随意变更。哪怕是交了房，规划验收也通过了，依旧不能随意变更。房子是自己的没错，但是，依旧不能随意改变原有的构造。
2、承重墙、承重柱、承重梁绝对不能破坏
不论是整体的楼栋，还是某一个房间，都有相应的主体结构，比如承重墙、承重梁或者承重柱等。这些主体结构类似于人体的骨骼，甚至有些部位的重要性丝毫不逊于人体的脊椎骨，一旦破坏后果不堪设想。
3、不是法律苛刻，而是建筑客观需要
可能有人会觉得法律怎么会管得那么宽，那么苛刻，房子是我的，我想怎么改就怎么改，我想怎么装修就怎么装修。实际上之所以这么严格，正是为了保护业主，保护将来可能在这个建筑内出入的人。每一栋建筑都是有其荷载能力的，这些荷载能力又是依靠其本身的架构，一旦被破坏或者新建的超出了荷载极限将会直接导致坍塌。所以很多地方是不能随意动的，更不能随意改扩建，甚至加建。
4、装修要找专业的设计单位和施工单位
不少发生在装修或改扩建当中的房屋坍塌事故，都和找了不专业的设计单位、不专业的施工单位有直接的关系。建筑看起来很简单，实际上里面蕴藏着很多的力学专业知识，需要专业的人做专业的事。 https://t.cn/RyhoNN9
改建装修必须要注意以下几点：
1、改建、装修必须合法合规
有一些业主，为了美观或者为了拥有更多的可使用面积，无视建筑本身的承载能力，无视建筑原本的规划，不惜采取一系列的违法违规行为。实际上，按照现行的法律规定，现在的建筑都需要依规建设，哪怕是改建、装修也应当依法依规，应当严格按照报规划时的图纸实施，不能随意变更。哪怕是交了房，规划验收也通过了，依旧不能随意变更。房子是自己的没错，但是，依旧不能随意改变原有的构造。
2、承重墙、承重柱、承重梁绝对不能破坏
不论是整体的楼栋，还是某一个房间，都有相应的主体结构，比如承重墙、承重梁或者承重柱等。这些主体结构类似于人体的骨骼，甚至有些部位的重要性丝毫不逊于人体的脊椎骨，一旦破坏后果不堪设想。
3、不是法律苛刻，而是建筑客观需要
可能有人会觉得法律怎么会管得那么宽，那么苛刻，房子是我的，我想怎么改就怎么改，我想怎么装修就怎么装修。实际上之所以这么严格，正是为了保护业主，保护将来可能在这个建筑内出入的人。每一栋建筑都是有其荷载能力的，这些荷载能力又是依靠其本身的架构，一旦被破坏或者新建的超出了荷载极限将会直接导致坍塌。所以很多地方是不能随意动的，更不能随意改扩建，甚至加建。
4、装修要找专业的设计单位和施工单位
不少发生在装修或改扩建当中的房屋坍塌事故，都和找了不专业的设计单位、不专业的施工单位有直接的关系。建筑看起来很简单，实际上里面蕴藏着很多的力学专业知识，需要专业的人做专业的事。 https://t.cn/RyhoNN9
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