“钱”还在一直印,你的贷款怎样做更划算?

今天借由信贷“一城一策”信号放出,我们再就信贷问题说一说。
我们常常在给会员客户做梳理的时候,把贷款问题前置分析。

贷款要不要做,你以为看的只是费用吗?
这里的贷款不是说按揭。贷款归贷款,按揭归按揭。

贷款这件事要从两个层面来思考:贷款划不划算,以及贷款有没有退出机制。

1、看贷款划不划算,首先要看你的贷款目的是干啥。

有的人贷款,是希望通过贷款转贷,重新调整家里资产负债,为深圳打新、或有上海名额的买入做准备。
有的人贷款,是看好本地的优质资产,三五年期看涨,至少跑赢银行利息,幸运的话还小赚一笔。
有的人贷款,是手头上的劣质资产暂时无人问津卖不出去,但仍想优化资产,那就边挂售边贷款。哪天找到确定的买家,哪天还贷款卖房子。
有的人贷款,是因为现在疫情导致民生不景气,现金流出现危机,不得已贷款来应付生意和生活开支。

贷款的动机无非上面几种。没有对错,存在即合理。
那怎么看贷款划算不划算?主要看花的成本,以及达成目的的效率。

贷款成本主要有三个方面,一是提前还清按揭的惩罚成本,俗称罚息;二是还清按揭所需要的垫资过桥成本,俗称垫资;还有就是贷款手续费。

这三笔成本不是必定有,看具体情况:
有的人在按揭易做的年景做了按揭,按揭合同和银行约定提前还款不用罚息,那就少了罚息费用。

有的人本来就有一笔自有资金,来提前还清银行按揭,那就少了垫资费用。

有的人是办贷款的业余爱好者,平时就爱和各色银行经办交流产品信息,对贷款产品种类和准入门槛门清,自己下场亲力亲为办贷款,那就少了笔贷款手续费。

贷款的大体成本,就是这三笔成本的总和。

再把焦点放到刚才说的划算。
四万块贷出150万,划不划算?
十万块贷出400万,划不划算?
十五万贷出630万,还掉按揭450万,净到手180万,划不划算?
没能达到目的的贷款,多便宜都是贵的,因为贷款要给利息。

可以达到最终目的的贷款,有点贵也是划算的,因为你的主动运营(active operation)跑赢了利息。

四万块贷出150万,这笔钱如果纯拿着无去处,那就不划算。如果这个操作可以作为深圳打新必要的准备,并且帮你这两年挤进前海生活圈,那就非常非常划算。

十万块贷出的这400万,如果帮你买到核心区优质资产并烫平现金流,那就很划算。如果你拿着这400万不动脑子,没有精细化选筹,所买资产五年后分文未涨,跑输银行利息,那不是划不划算的问题,那是爆仓死翘翘的问题呀!

十五万贷出630万,净到手180万,这个操作就算是为了自保,添补现金流,也是贵的吓人,怎么看都不划算!

划算不划算,不是贷款中介说的算。按照贷款中介的说法,贷款转贷很划算,按揭年化利率5.3%(假设),现在贷款利率4%(假设),息差1.3%,500万一年的息差就是6.5万,两年不到息差省下来的钱就够贷款成本了。

不能被贷款中介这种思路引导,他们只说了事实的一个方面。
贷款划不划算,要把成本放进你的目的,在成事效率里综合评判。

这是在你的计算模型和算力下进行的概率游戏。
贷款中介没办法给出划算不划算的答案,只有事后自行复盘才能给出答案。

2、贷款的退出机制是什么?

下场投资前,如果不考虑退出机制,结局往往会很惨。
买房子可以理解为投资,贷款也可以理解成投资。
贷款的退出机制,因情况而异。
前期贷款越多,后期退出越难。
背负贷款多的房子,同等条件下比贷款少或无贷款的房子更难卖。

一套市值1000万的房子,已经背负贷款700万,在挂盘出售的时候,潜在买家心里会怎么想?

“这套房子的业主借走了七成的钱,这个业主是做生意亏钱,还是投资失败才要卖房?他除了借这700万以外,还会不会有其他隐形外债?他现在挂卖这套房子,是要补窟窿自保,还是说要多骗几个买家的定金?”

潜在买家很有理由怀疑高贷款房子出售的动机,就算认可了业主的合理动机,也会要求用更高级别、有利于己的风控措施来完成交易:
业主要自己清干净房子的债务,我才买这房子。
我只给微不足道的定金来确认合同,即使这个房子价值1000万。
在出新房产证和归档前,房款必须是冻结在银行那里,业主不能拿到钱。

这些种种不利于业主交易条件,都是因为贷款过高造成的,自己挖的坑自己填。

无论当时的贷款目的多么“正义”、多么符合家庭整体利益,高贷款往往意味着退出机制的hard模式。

你要承担更多的赎回贷款成本。
你要忍受更长的交易周期。
你要承担更多的过户风险。
贷款还会影响你长期持有的心态,甚至会让你选择加速清盘退出。
如果是劣质资产,当时局限于卖不出去而贷款,边挂卖边贷款,找到合适买家马上清盘退出,那倒是好的选择。

但明明是手头的优质资产,因为各种原因选择了贷款,三、五年期合同到期了,续贷有不小的成本。
这对人的心态影响很大,到底该续贷还是卖出呢?

不要一味相信贷款中介说的“续贷时候的低成本和易操作”。一句轻飘飘的话,到时只能是自己来买单,贷款中介那时不知道溜到哪里去了。

如果因为贷款因素,让一套优质资产过早选择退出,可惜而且不划算。
因为你没法预估贷款到期时候的整体金融环境,迫于届时的资金压力作出被动退出贷款清盘的选择,也是很大概率。

贷款最终选择什么形式退出,往往由资产整体配置决定的。
希望每个贷款人是主动运营主动退出,而不是被动退出。
以上无非是说,贷款是自己的正经事,多用脑袋想不吃亏。

它像一把双刃剑,多思慎行者胜。
贷款这个话题很大,我只能尽能力说出部分真相。

珠城神探家庭资产服务主理人李光远 :liguangyuangz
珠城神探的金融服务由刘榆主导,众多交易背后的业务实操人,对珠江新城金融属性有极深的理解认知。
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【日本拟列装1000枚远程导弹 目标中国】据日本《读卖新闻》21日报道,日本政府正考虑列装1000枚以上的远程巡航导弹,以西南诸岛到九州为中心进行部署。

报道援引多名日本政府官员的话称,这千余枚远程导弹,将由日本陆上自卫队现有的12式岸基反舰导弹改进而成。改进后,导弹射程将从100公里扩大至1000公里,能够触及朝鲜和中国东部沿海地区。日本还计划将该导弹改进为可从水面舰艇和战斗机上发射。

此外,改进后的岸基导弹部署时间,将比原计划提前两年,最快将于2024年部署,未来将应用于对陆攻击。

值得注意的是,从日媒爆料来看,日本又拿中国说事,声称此举是考虑到“台湾有事”,目标则是为了填补同中国之间的所谓“导弹鸿沟”。

岸田内阁改组以来,日本提升军事能力的目标加快推进。长安街知(微信ID:Capitalnews)注意到,日本近年来不断谋求突破“专守防卫”原则,此次借“中国威胁”再为舆论造势,正是其谋求加速推进军事扩张的手段。

首先,日本加速推进其强化军力计划。

执政党自民党此前就提出日本国防预算翻倍、5年内“彻底强化防卫力”的目标,还写入了参院竞选承诺。不过,右翼政客对此仍不满意。

据《朝日新闻》报道,8月15日刚刚参拜靖国神社的自民党政务调查会长、前首相安倍晋三亲信萩生田光一19日表示,防卫费增加到2%仍然不够,还称“在有限的时间内,提高防卫力、提高威慑力,正是紧迫的课题”。

《读卖新闻》称,日本政府将在今年底修订《国家安全保障战略》等三大国防文件,提出拥有以自卫为目的攻击敌方导弹发射基地等目标的“反击能力”,而改进型导弹将成为这种能力的核心。

现有的12式反舰导弹来自三菱重工,1992年开始研发,2015年部署,最大射程200公里。日本政府2020年12月决定启动计划,从提高射程、拓展发射平台和升级打击性能等三方面进行升级改进。

此前,日本新任防卫大臣滨田靖一在就任仪式上称,为了从高度复杂化的安全风险中守卫日本,必须强化防卫力的质和量。而1000枚以上的数量,恰好对应了“量”这一说。

日本急于在远程导弹上实现“提前”部署,声称考虑“台湾有事”、与中国的“导弹鸿沟”只是表面文章,背后仍是右翼势力渴望系统化加速强化日本军事能力的野心。

第二,用“中国威胁”为日本军事扩张计划舆论造势。

《读卖新闻》报道称,日本政府之所以想拥有大量远程导弹,是因为“日美和中国的导弹攻击能力差距太大”。

按照日媒说法,日本受和平宪法约束,一直以来不能拥有“攻击敌人基地”的能力;美国此前则受《中导条约》限制,没有研发射程为500至5500公里的陆基导弹,虽然美国已退出该条约,但从重新研发到实际部署仍然需要时间。

报道还援引美国国防部的分析称,中国拥有约1900枚射程可达日本的陆基中程弹道导弹,约300枚中程巡航导弹。中国还在开发更难拦截的高超音速武器,日本自卫队仅靠拦截很难应对。

一套说辞下来,中国的军事能力竟成了日本这一计划“不得不”推进的理由,共同社的报道就直接说,日本此举为“抵御中国日益增强的军事能力”。

实际上,从首相岸田大谈中国军演导弹落入日本“专属经济区”,到新任防卫大臣在就职仪式上讨论“中国的军事动向”,日本政客近期频频渲染“中国威胁”,与其接下来讨论提升军力计划的日程密不可分。

自民党强化军力的计划已经箭在弦上。共同社21日报道称,岸田文雄提出的“彻底强化防卫力”的具体讨论将在今年秋天全面展开,政府年底修订三大国防文件的工作也将同步推进。而军费规模、财源和是否应该拥有对敌基地攻击能力是主要论点。

日本每日新闻和社会研究中心的最新民调显示,岸田内阁的支持率仅为36%,这是自去年10月岸田内阁上任以来的最低水平;不支持率高达54%,较上次增加了17个百分点。

每日新闻指出,岸田文雄8月10日改组内阁、调整自民党高层,而在内阁改组后的民调中支持率较改组前下降的情况,并不常见。

一群背离民意的右翼政客试图加速推进军事扩张,大肆渲染“中国威胁”就成了为舆论造势的手段。

第三,玩文字游戏,目的仍是突破“专守防卫”。

正如日媒所说,改进型导弹将成为攻击敌方导弹发射基地等目标的“反击能力”的核心。而是否应该拥有对敌基地攻击能力,正是接下来日本三大国防文书要重点讨论的议题之一。

今年4月,日本自民党安全保障调查会会议讨论了有关修改日本《国家安全保障战略》等事宜,所有参会人员一致同意将拥有“对敌基地攻击能力”写入该文件。

受到包括日本国内广泛质疑和批评后,自民党向岸田建议,将“对敌基地攻击能力”改称为“反击能力”。但日媒称,仍有人担心这一说法难以和“主动攻击”区别开。

无论名称怎么改,都难掩日本想要突破“专守防卫”原则限制的真实目的。近年来,日本政府在发展攻击性军力上不断自我“松绑”。

自民党的上述会议中,就因“对敌基地攻击能力”的说法可能有悖于日本宪法的“专守防卫”原则,甚至提议将“专守防卫”更名为“积极防卫”。

路透社在援引日媒的相关报道中就指出,日本战后的和平宪法声称放弃战争权利、只能将其军队用于自卫,但近年来日本加大了军费开支,并采取了更为强硬的战略。

《朝日新闻》今年5月底发文指出,早在2018年度预算中,日本政府就列入了远程巡航导弹的开发和部署相关预算,决定引进挪威产射程约500公里的联合攻击导弹(JSM)和美国产射程约900公里的联合防区外发射空地导弹(JASSM)等。

如果从日本领空发射这些导弹,朝鲜和中国也会进入其射程,因此这些导弹可以被转用为“对敌方基地攻击能力”,但当时的日本政府对此予以否认。它们被称为“防区外导弹”,政府坚称是为了离岛防卫,属于专守防卫范畴。

报道称,日本政府不向国内外进行解释,就一步步构建“对敌方基地攻击能力”,这一态度固然成问题,但如果把拥有这一能力作为“政治宣言”,那就意味着日本防卫政策的重大转变。如果自卫队也发挥“矛”的作用,其与“专守防卫”理念的一致性将受到质疑。

军事观察员邵永灵此前对央广军事表示,如果日本改变了“专守防卫”的原则,要在军事上变得更加具有攻击性,甚至要谋求修改宪法,必定会刺激周边国家采取相应的反制措施。

一个拥有强大进攻能力的日本,一个不再受和平宪法约束的日本,借着美日同盟这艘船走向世界,势必会在世界范围内成为美国霸权的一个“帮凶”,全世界对此都应保持警惕。

【#日本拟列装1000枚远程导弹目标中国#】据日本《读卖新闻》21日报道,日本政府正考虑列装1000枚以上的远程巡航导弹,以西南诸岛到九州为中心进行部署。

报道援引多名日本政府官员的话称,这千余枚远程导弹,将由日本陆上自卫队现有的12式岸基反舰导弹改进而成。改进后,导弹射程将从100公里扩大至1000公里,能够触及朝鲜和中国东部沿海地区。日本还计划将该导弹改进为可从水面舰艇和战斗机上发射。

此外,改进后的岸基导弹部署时间,将比原计划提前两年,最快将于2024年部署,未来将应用于对陆攻击。

值得注意的是,从日媒爆料来看,日本又拿中国说事,声称此举是考虑到“台湾有事”,目标则是为了填补同中国之间的所谓“导弹鸿沟”。

岸田内阁改组以来,日本提升军事能力的目标加快推进。长安街知事记者注意到,日本近年来不断谋求突破“专守防卫”原则,此次借“中国威胁”再为舆论造势,正是其谋求加速推进军事扩张的手段。

首先,日本加速推进其强化军力计划。

执政党自民党此前就提出日本国防预算翻倍、5年内“彻底强化防卫力”的目标,还写入了参院竞选承诺。不过,右翼政客对此仍不满意。

据《朝日新闻》报道,8月15日刚刚参拜靖国神社的自民党政务调查会长、前首相安倍晋三亲信萩生田光一19日表示,防卫费增加到2%仍然不够,还称“在有限的时间内,提高防卫力、提高威慑力,正是紧迫的课题”。

《读卖新闻》称,日本政府将在今年底修订《国家安全保障战略》等三大国防文件,提出拥有以自卫为目的攻击敌方导弹发射基地等目标的“反击能力”,而改进型导弹将成为这种能力的核心。

现有的12式反舰导弹来自三菱重工,1992年开始研发,2015年部署,最大射程200公里。日本政府2020年12月决定启动计划,从提高射程、拓展发射平台和升级打击性能等三方面进行升级改进。

此前,日本新任防卫大臣滨田靖一在就任仪式上称,为了从高度复杂化的安全风险中守卫日本,必须强化防卫力的质和量。而1000枚以上的数量,恰好对应了“量”这一说。

日本急于在远程导弹上实现“提前”部署,声称考虑“台湾有事”、与中国的“导弹鸿沟”只是表面文章,背后仍是右翼势力渴望系统化加速强化日本军事能力的野心。

第二,用“中国威胁”为日本军事扩张计划舆论造势。

《读卖新闻》报道称,日本政府之所以想拥有大量远程导弹,是因为“日美和中国的导弹攻击能力差距太大”。

按照日媒说法,日本受和平宪法约束,一直以来不能拥有“攻击敌人基地”的能力;美国此前则受《中导条约》限制,没有研发射程为500至5500公里的陆基导弹,虽然美国已退出该条约,但从重新研发到实际部署仍然需要时间。

报道还援引美国国防部的分析称,中国拥有约1900枚射程可达日本的陆基中程弹道导弹,约300枚中程巡航导弹。中国还在开发更难拦截的高超音速武器,日本自卫队仅靠拦截很难应对。

一套说辞下来,中国的军事能力竟成了日本这一计划“不得不”推进的理由,共同社的报道就直接说,日本此举为“抵御中国日益增强的军事能力”。

实际上,从首相岸田大谈中国军演导弹落入日本“专属经济区”,到新任防卫大臣在就职仪式上讨论“中国的军事动向”,日本政客近期频频渲染“中国威胁”,与其接下来讨论提升军力计划的日程密不可分。

自民党强化军力的计划已经箭在弦上。共同社21日报道称,岸田文雄提出的“彻底强化防卫力”的具体讨论将在今年秋天全面展开,政府年底修订三大国防文件的工作也将同步推进。而军费规模、财源和是否应该拥有对敌基地攻击能力是主要论点。

日本每日新闻和社会研究中心的最新民调显示,岸田内阁的支持率仅为36%,这是自去年10月岸田内阁上任以来的最低水平;不支持率高达54%,较上次增加了17个百分点。

每日新闻指出,岸田文雄8月10日改组内阁、调整自民党高层,而在内阁改组后的民调中支持率较改组前下降的情况,并不常见。

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第三,玩文字游戏,目的仍是突破“专守防卫”。

正如日媒所说,改进型导弹将成为攻击敌方导弹发射基地等目标的“反击能力”的核心。而是否应该拥有对敌基地攻击能力,正是接下来日本三大国防文书要重点讨论的议题之一。

今年4月,日本自民党安全保障调查会会议讨论了有关修改日本《国家安全保障战略》等事宜,所有参会人员一致同意将拥有“对敌基地攻击能力”写入该文件。

受到包括日本国内广泛质疑和批评后,自民党向岸田建议,将“对敌基地攻击能力”改称为“反击能力”。但日媒称,仍有人担心这一说法难以和“主动攻击”区别开。

无论名称怎么改,都难掩日本想要突破“专守防卫”原则限制的真实目的。近年来,日本政府在发展攻击性军力上不断自我“松绑”。

自民党的上述会议中,就因“对敌基地攻击能力”的说法可能有悖于日本宪法的“专守防卫”原则,甚至提议将“专守防卫”更名为“积极防卫”。

路透社在援引日媒的相关报道中就指出,日本战后的和平宪法声称放弃战争权利、只能将其军队用于自卫,但近年来日本加大了军费开支,并采取了更为强硬的战略。

《朝日新闻》今年5月底发文指出,早在2018年度预算中,日本政府就列入了远程巡航导弹的开发和部署相关预算,决定引进挪威产射程约500公里的联合攻击导弹(JSM)和美国产射程约900公里的联合防区外发射空地导弹(JASSM)等。

如果从日本领空发射这些导弹,朝鲜和中国也会进入其射程,因此这些导弹可以被转用为“对敌方基地攻击能力”,但当时的日本政府对此予以否认。它们被称为“防区外导弹”,政府坚称是为了离岛防卫,属于专守防卫范畴。

报道称,日本政府不向国内外进行解释,就一步步构建“对敌方基地攻击能力”,这一态度固然成问题,但如果把拥有这一能力作为“政治宣言”,那就意味着日本防卫政策的重大转变。如果自卫队也发挥“矛”的作用,其与“专守防卫”理念的一致性将受到质疑。

军事观察员邵永灵此前对央广军事表示,如果日本改变了“专守防卫”的原则,要在军事上变得更加具有攻击性,甚至要谋求修改宪法,必定会刺激周边国家采取相应的反制措施。

一个拥有强大进攻能力的日本,一个不再受和平宪法约束的日本,借着美日同盟这艘船走向世界,势必会在世界范围内成为美国霸权的一个“帮凶”,全世界对此都应保持警惕。
(长安街知事微信公众号 记者蒙江)


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