频繁买卖自住房,在CRA看来有什么问题?
过去10年加拿大的房市火,不少人通过买房、搬家,住一段时间、然后按 principal residence 出售这种短平快的炒作方式,收益无需缴税。因此近年来加拿大税务局(CRA)对频繁买屋卖屋的业主盯得很紧,一旦他们认为纳税人卖房时把本不是自住房的物业不适当地作为自住房而避税,那么CRA就会将业主的PRE(principal residence exemption)予以拒绝,不仅要对卖房收入征税,还要加利息甚至很重的罚款。
CRA考量“炒房倾向” 的几个要素:
购房目的、居住时长、资金来源、贷款形式 、居住形式、搬入证据、卖房原因、有无频繁交易史、房主职业等。
若房主的职业与地产相关,且三番五次总在卖房,那就不要怪某一天CRA来信约谈了。
有一宗非常有名的案例,去年被媒体报道——安省渥太华的一对夫妇在2006-2012年6年期间卖了至少5套房,都被当成自住房没有交税。CRA盯上之后进而调查,双方对簿公堂。
先要说清楚,这对夫妇所从事的的生意与建筑有关,主要是做混凝土浇筑业务,后来则经营房屋基础维修业务。再是为了叙述和理解方便,且把这5套房子按买卖时间分成两类:
1号,2号和3号屋:
按照业主的说法,2006年8月,这对夫妇购买了1号屋。他们入住之后进行了一些装修并刷漆,这类活儿对他们是小菜一碟。但是住了不久之后,他们很快就对这套房子不满意,因其位于工厂附近,大卡车从早6点到深夜12点出出进进,噪音很大,震动强烈。这对夫妇在那儿住了大约10个月就决定搬家。他们于2007年卖掉房子,获得了$69,801元收益。
随后他们自建了2号屋,他们一开始将其称为“梦之屋”,进行了很多装修。但过了一阵,这对夫妇“很快对邻居感到不满…;并且他们有一对双胞胎女儿,担心住在那里可能有“土狼入侵”。于是这对夫妇卖掉了房子,于2008年8月搬出,前后住了大约11个月。2008年卖的这套房子赚了$273,434元。
买房后第二个月,这对夫妇搬进了也是他们自建的3号屋。他们一家搬进去后不久,以前帮他们卖房的地产经纪与他们接洽,问是否可以把新房子卖给他的一名新客户。按照这对夫妇的说法,由于这位买家出价太有吸引力以致于他们无法拒绝,于是在2009年9月将此新屋出售,在扣除土地和建筑成本之后,这对夫妇赚了$403,776元。
4号屋和5号屋:
2009年12月,这对夫妇搬进了新买的4号屋,这是一套镇屋,他们也是做了不少装修。但是这对夫妇后来认为镇屋对他们而言“不是一个很好的选择”:由于纳税人做建筑用的卡车太大,很难停放在巷道之上,邻居们不仅为此颇有怨言,而且纷纷抱怨这对夫妇“总是搞社交聚会吵得大家不得安生”。这样,在2011年1月,他们以$54,913的价格卖了这套镇屋。
然后,他们搬进了5号屋,同样做了一些装修及美化工作。但到最后,这对夫妇认为这套房子也“不是他们梦想中的房子”,于是在2012年7月卖掉并搬出,获利$187,574元。卖掉之后,他们搬进了第六处房屋,直到法官做出裁决时他们仍然住在那里。
法官的裁决
在这对夫妇与CRA对簿公堂之后,法官最近作出裁决。简单来说就是:CRA不能继续追究1号,2号和3号屋是否交税,但业主夫妇必须为4号屋和5号屋纳税。
法官在作出决定时要考虑一些因素。一般而言,在确定出售房地产是否被视为营业收入时,法院要考虑了以下因素:出售房地产的性质以及纳税人如何使用房地产;所有权期限的长短;纳税人进行其它类似交易的频率或次数;依赖于物业或与物业有关的工作;导致物业出售的情况;以及纳税人买卖房屋的动机等。
针对买卖房屋的动机,这对夫妇争辩说,他们买房的动机不是为了出售房屋牟利。他们在法庭作证时说“如果他们的动机是为了牟利而售房,他们就不会定制且改建成自己喜欢的样子,并对房子进行大量装修和升级。”
纳税人在法庭陈述,他们每年在提交纳税申报表时都会征询其会计师的专业意见。他向注册会计师解释说,他的意图原本是住在所买的房屋中,但“出于合法原因和无法控制的情况,他和他的配偶决定出售房屋。”
纳税人还争辩说,对于分别于2007年,2008年和2009年卖掉的三套房,CRA再度进行重新评估已经为时已晚,应将其视为“法规禁止”。一般而言,CRA若在原始重新评估过了三年及以上,再对某纳税人进行重新评估是被禁止的,除非可以证明纳税人做出了“由于粗心,疏忽或故意违约而导致的虚假陈述”。
法官在这一点上同意了纳税人的说法,他们不存在因疏忽,粗心或故意违约而造成的失实陈述。“很明显…仅仅因为纳税人采取的立场与(CRA)立场相矛盾,这本身并不意味着纳税人作出了虚假陈述,使(CRA)在正常期限后可以重新评估。”
因此,法官裁决:CRA不能在法规禁止的三个年份重新评估纳税人对1号,2号和3号屋的销售。
但是法官认为,纳税人“购买4号屋和5号屋时的主要意图是将它们转售以获利。如果这不是他们的初衷,那么有可能将其转售以牟取暴利,这无疑是促使他购买后面两套房子的次要意图。因此,法官裁定PREs不适用于4号和5号屋的销售收益,它们应作为营业收入适当地征税。
从这个案例中,可以总结出几条业主们应该留意的教训
第一,加拿大税务局有一个专门的项目,一直密切关注业主们的房地产交易,确保业主在卖房之后将所得报告为营业收入而纳税,而不会以主要居所 (PRE)的名义而要求免税;
第二,你越频繁地出售房地产,那么就越容易引起税务人员的怀疑。事实是,即使你声称你卖的房是PRE可以避税,也必须报告房地产的销售情况。
第三,众所周知,CRA在仔细查看纳税人的事实和情况方面非常糟糕,如果对纳税人购买房产的意图有任何疑问,他们通常很少会站在纳税人一边。
第四,如果你的真正意图是保留房产以供居住或出租,那么该房产应该是资本财产(capital property),而不是商业库存(business inventory)。如果你的情况随后发生变化导致出售该房产,则无论你在短时间内出售了多少房产,都应该获得资本收益待遇而不必缴税。但关键在于,你能够快速且经济高效地让税务人员相信这一事实,而无需上法庭。

罗茨鼓风机皮带发热的解决方法以及耐磨处理方法
罗茨鼓风机处于过电流工作原因:
罗茨鼓风机系属容积回转鼓风机,其最大的特点是使用时当压力在允许范围内加以调节时流量之变动甚微,压力选择范围很宽,具有强制输气的特点。
1.管道堵塞
常见原因之一是管道阻塞,风机出口不畅通,风不熄灭,压力升高以及电机引起超压过载,进而导致罗茨鼓风机电流表升高。
2.润滑的原因
如果罗茨鼓风机的润滑剂不足,风机将在无油的情况下继续工作。叶轮故障摩擦和齿轮磨损将增加,这将增加电动机负载,这只会增加电动机上的负载并加速损耗。
3.滥用
在操作过程中,电流过载也可能是一个问题。 例如,如果止回阀的安装反向且闸阀未完全打开,则这种操作可能会导致电动机瞬间燃烧,应在操作过程中按规定进行操作。不要粗心造成不必要的麻烦。
4.风机本身的问题
罗茨鼓风机厂有其自身的质量问题。 安装风机时,许多零件的间隙差,会引起额外的摩擦。 此外,某些零件可能会损坏,电动机负载可能会增加,并且保险丝会烧断。
罗茨鼓风机皮带发热的解决方法:
1.导致罗茨鼓风机皮带出现问题的原因通常是皮带过松,这样都会导致罗茨鼓风机皮带发热。厂家在罗茨鼓风机出厂前都应该将风机的皮带调整到合适松紧的状态,这样才能保证风机运转通畅,过松的皮带不仅会导致发热,而且还会出现脱落损坏的现象。
2.过紧的皮带也会导致皮带发热,而且会影响风机联动,在动力传输过程中损耗,过紧的皮带甚至有可能会在运转过程中崩断,所以,无论过松还是过紧都不好,因此,风机厂家们出厂时应该对风机各方面指标进行严格测试,确保风机运转完美。
3.罗茨鼓风机皮带发热在夏季更甚,有的客户为了给风机皮带降温在皮带上泼水,小编在这里提醒各位,这种方法是非常错误的,这样做虽然会让皮带温度降下来,但是会严重影响皮带和皮带轮的契合,减小摩擦导致动力传输不足、打滑的情况发生。如果不小心将水流到风机内部,会导致风机内部叶轮生锈,久之会抱死,导致罗茨鼓风机损坏。
罗茨鼓风机的耐磨处理方法:
罗茨鼓风机应用于钢铁,电力,水泥,造纸等行业,由于大量的气体介质和酸气硬尘埃粒子的交付,使这一设备,强腐蚀的过流部件,尤其是心脏部件叶轮,叶片以每秒高达160米,磨损率比其它部分更严重的生产线速度的末端。据统计,采用普通碳钢或一般耐磨16 Mn钢叶轮,一般仅在一年半的使用寿命,只有几天,最短虽然使用的所有种类的表面磨损的措施,如焊接,喷涂,喷焊涂层聚合物耐磨材料等,也很难得到显著提高使用寿命。更常用的方法,在焊接中使用,效果很好,通常可以使用一年以上,而不需要大的维修。 https://t.cn/A6cnSjvN

【河池妇科医院】哪家好--#河池九洲妇科医院评价靠谱吗#
  产后这些异常,你注意了到吗?

  不管是顺产还是剖宫产,经历了分娩过程后的新妈咪,身体都会或多或少的出现一些症状,粗心的妈妈们千万不要忽视某些症状,那么产后出现哪些症状不容忽视呢?

  小便困难

  膀胱和输尿管在分娩时可能会受伤。遇到这种情况,新妈妈要用喝水来保证自己不脱水。

  流血过多

  分娩后,新妈妈如果阴道血流量过多,每小时都需要换一块卫生巾,而且排出会排出如乒乓球一样大块的血块,那可能是子宫出血,这种症状需要向医生请求帮助。

  分泌物有异味

  新妈妈的阴道分泌物如果有异味,则可能是部分胎盘没有拍出来,或是出现了伤口感染情况。

  发热在38℃

  产后持续高热则表明子宫或链球菌感染或是乳房感染,妈妈们要引起重视哦。

  乳房胀痛或有肿块

  如果新妈妈在哺乳过程中,总是感觉乳房胀痛,而且手摸上去还有肿块,这可能是患上了乳腺炎。乳腺炎通常会引起低烧,像流感一样的症状,会感觉疼痛或虚弱。如果乳头裂开,奶水里有脓和血,可能是患上了细菌感染,应立即就诊,并停止哺乳。

  腿肚疼痛

  新妈妈如果感觉小腿骨后的腿肚肌肉很软,或者痛点变红和变热,可能是血块形成的征兆,如果血块变散蔓延到肺部或心脏处,可能会危及生命。

  持续的胃或子宫疼痛

  如果产后,新妈妈一直感觉胃痛或是子宫疼痛,很有可能是出现了体内出血,有感染或其他严重的问题。

  伤口发炎

  如果新妈妈在分娩过程中实行了会阴侧切术,几天后,如若发现会阴的缝针出变得异常红,开始肿胀,感觉很软,或味道难闻,且伤口有分泌物,则可能 是感染了。如果新妈妈采取的是剖宫产,几天后,发现手术切口张开,味道难闻,呈红色或有分泌物,也是感染的症状。

  气喘

  分娩后,如果新妈妈突然出现气喘症状,并不是因运动过量而气喘,那意味着肺部或心脏有问题。还有一种原因是新妈妈情绪低落,心情抑郁引发的。

  肿胀

  这种情况虽然很少见,但仍会有一些分娩后的产妇出现。肿胀是先兆子痫的症状,多发生在产后7天内。新妈妈会全身肿胀的厉害,尤其是脸和手指,还会出现头痛和视线模煳等症状。

  产后恢复:女人的第二次生命!

  女性在一生中有三次机会可以调整自己的体型:初潮期、产后、更年期。而较重要的就是产后这个阶段,据调查,女性体内的荷尔蒙等雌激素能使经历过生育这一过程的女性寿命增加十年。

  医学专家调研发现,中国女性的很多疾病是因为产后恢复不全留下的隐患(如文中所讲)。国际机构调查表明,生产之后缺乏调养,产妇的体形体质将不易恢复,乳房疼痛、脱发、便秘的发生率高达22%,头晕、头痛的比例增加30.5%,胃肠不适增加了16.5%,心悸者增加了22.7%;较严重的是各类疼痛症,大约增加了30%。因产后恢复不良引起各种后遗症,对一生的健康产生巨大的影响。


发布     👍 0 举报 写留言 🖊   
✋热门推荐
  • 51.疲倦的生活,总要有些温柔的梦想。58.没有把握的事情就不要弄的众所周知。
  • 会议前夕 茅台高管看望股东“昨晚,我们管理层去拜访股东时,听到很多股东都在讲,他们生活中很重要的一件事情,就是每天去和‘小茅’见面,到‘i茅台’上去申购。“
  • 去年有一颗子弹射向我的心脏曾有一人为我抵挡我不曾死去却留下一处记忆的荒凉曾有一人他不屈不跪,满身是伤不敢忘在希冀与深渊间反复不会忘在泪水和喜悦间反复不曾忘他不曾
  • 投胎下界为求功德圆满,总容易梦见奇奇怪怪的事情,喜欢神秘事物,以仙家的方式进行对话了解前世今生,从泥泞中走来,才懂这条路究竟有多难行。投胎下界为求功德圆满,总容
  • ”林业部门工作人员高志伟与树长陈永生,检查古树保护措施  在蓟州,像古槐树这样记录在册的古树,有3800多株,大多数古树,都已成为当地的景点,吸引着八方来客。”
  • #飞鸟书店日记# 今日客流:35今日流水:¥780终于熬到了周六不用早起送大熙了,可是还是在七点钟被自己的生物钟唤醒了,不过昨天睡得挺好,大熙夜里也只闹了一次,
  • 我(表面):[单身狗]没有么我(内心):昨天的道口烤鸡好香啊 今天自己煮的部队火锅真好吃 青梅酒永远的神 乌龙茶好好喝 明天自制手抓饼 后天……好困 晚安玛卡巴
  • #张泽禹[超话]#[心]#张泽禹 第一主唱# 大家好 又是我 图片是我晚上 用我妈手机小号回家又签的到 前几天看到一天一天活跃粉丝减少的数据我一开始是乐
  • 在2022年世界经济论坛年会到来之际,我们邀请这些先进制造业的领导者分享他们应对当前全球挑战的洞见和具体行动,分享充分发挥工厂和智能制造技术潜力的经验。全球灯塔
  •   [辨证方]  1、寒 证  岳美中:罗氏(止园)对肿胀有丰富的临床经验,他认为久病高度水肿,纯属虚寒,“一切热征,均系假象”应扶脾渗利,益气补阳,大剂治之方
  • 后来随着安吉和小鱼儿的长大,一直都想出去工作的胡可和沙溢说了想工作的想法,但沙溢每次都不同意,在《妻子的浪漫旅行》中胡可当时很崩溃,说后悔结婚,一个女人能说出这
  • 18、人们承诺永远的时候,谁也没骗人,只是…人生无常啊。17、活着,是一件很美好的事情,既然来到人间,便去爱,去经历,去感受,去欣赏一切微小的欢喜。
  • (建议每个人都和双子谈一场恋爱)【巨蟹座】最幸福爱人的星座,巨蟹爱一个人都舍得付出,只要你要,只要我有。关注师爷,领取每日转赞好运#大仙祈福# #星座# #大仙
  • #王濛[超话]# [考古]5月 31日上午,七台河市教育局中心幼儿园的孩子们提前过上了节,在幼儿教师的精心准备下,孩子们进行了幼儿集体舞比赛。更令人高兴的是温哥
  • 当初分开后,可能他心里爱得一直还是张阿姨,只是无奈自己已婚了,只能用这种方式,补偿张阿姨。得知张阿姨怀孕,王老伯把这好消息告诉自己的父母,没想到父母强烈反对,说
  • 但是米酒➕汤圆➕蛋花这个组合一定会出现在我的冬季夜宵谱上~以前吃元宵基本都是元宵节才吃一下,其他时间不会很想吃这种对我来说甜到发齁的食物。这是2021年第三次因
  • 成都博物馆的石犀变身各种文创】在成都博物馆展厅内,有一个“萌兽”最为抢眼,它就是天府广场挖出来的那头萌犀牛。成都博物馆的石犀变身各种文创】在成都博物馆展厅内,有
  • 清甜爽脆的西瓜加上一口.爆汁的马蹄爆爆珠,以及超duang双层冻,不夸张地说,这一口清爽到让我觉得自己好像瞬移到了夏日海滩上!用的椰子都是泰国香水椰,品质是吃得
  • 我一直觉得可能对不起她,但她在收容所应激状态只会更差……今天F喵喵在床上睡觉,我放Matilda在客厅玩,中途需要进一下卧室。#双威集团# #ZeroFoodW
  • #爱情应该有的样子#说真的 小爱情真的比我预想的好太多了之前也没有很大的期待值 虽然我是个很喜欢看小甜剧的人 但可能是因为对姐弟恋不感兴趣所以对这部剧也没什么大